摘要：住房問題成為當今我國影響百姓民生的一大社會關注焦點。從企業(yè)社會責任理論的形成和發(fā)展出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)的特性與社會責任的聯(lián)系，在總結了目前從消費者角度看到的房地產(chǎn)企業(yè)社會責任缺失基礎上提出了強化房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的對策。

關鍵詞：社會責任；消費者角度；房地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號：F293-3

文獻標志碼：A

文章編號：1671--7740(2010)01--0012---02

一、緒論

古典經(jīng)濟學理論認為，一個社會通過市場能夠最好地確定其需要，如果企業(yè)盡可能高效率地使用資源以提供社會需要的產(chǎn)品和服務，并以消費者愿意支付的價格銷售它們，企業(yè)就盡到了自己的社會責任。這是最早的關于企業(yè)責任方面理論的闡述。1924年，美國學者謝爾頓(0liver Sheldon)在其著作\"The Philosophy of Management\"中就提出了“公司社會責任”的概念。他認為公司社會責任含有道德因素在內(nèi)。此后不斷有學者對企業(yè)社會責任進行研究和探討，1979年，著名學者Carroll給出了一個企業(yè)社會責任的綜合性定義，他認為，企業(yè)社會責任是指，在給定的時間內(nèi)社會對組織所具有的經(jīng)濟、法律、倫理、慈善方面期望的總和。此概念在之后很長一段時間得到了廣泛認可。在Carroll之前，對企業(yè)責任的理解停留在盈利至上的基礎上，企業(yè)的第一目標是保證自己的生存，利潤最大化是企業(yè)的第二目標，企業(yè)唯一的社會責任是在比賽規(guī)則范圍內(nèi)增加利潤。在Carroll之后；企業(yè)的社會責任開始涵蓋環(huán)保、勞工、人權。到20世紀90年代中期逐步形成了企業(yè)社會責任運動，跨國公司開始要求其供應商接受有關勞工標準和CSR的審查，要求企業(yè)承擔社會責任，以最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在21世紀，國際上普遍認同的企業(yè)社會責任指的是企業(yè)在創(chuàng)造利潤、對股東利益負責的同時，還要承擔對員工、社會和環(huán)境的責任，包括遵守商業(yè)道德、生產(chǎn)安全、職業(yè)健康、保護勞動者合法權益及資源等。 房地產(chǎn)的特定屬性決定了其經(jīng)營企業(yè)與社會責任之間的密切聯(lián)系。土地的不可再生性和面積的有限性及房地產(chǎn)本身的耐久性和位置的固定性使得其經(jīng)濟屬性更加突出，主要包括高資本價值特性、利用物價變動的緩慢性及投資與消費的雙重性三方面。房地產(chǎn)產(chǎn)品既有一般商品的屬性特征，又肩負著住房保障的民生訴求。我國自從1978年實行改革開放政策以后，城市房地產(chǎn)市場開始發(fā)展。特別是1992年鄧小平南方談話以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅猛發(fā)展，截止到2008年底，據(jù)中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查數(shù)據(jù)，全國現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)58 710家，從業(yè)人員160．1萬，全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19 422．9億元，竣工房屋面積5．58億平方米。在目前高房價的情形下，住房保障成了社會熱點。從消費者角度看我國房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任有其重要的現(xiàn)實意義。

二、從消費者角度看我國房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的現(xiàn)狀

站在消費者角度，房地產(chǎn)企業(yè)社會責任主要是對消費者權益的維護，包括企業(yè)內(nèi)部嚴格的質(zhì)量控制方法，對顧客滿意度的評估和對顧客投訴的積極應對，對有質(zhì)量缺陷的產(chǎn)品主動召回并給予顧客補償?shù)?。企業(yè)履行社會責任，要對消費者負責，首先堅持誠信品牌、社會責任的理念，要向消費者提供質(zhì)量可靠、價格合理，建立良好的市場環(huán)境。有一些企業(yè)做得比較好，通過問卷、短信、郵件、電話等形式廣泛征集消費者意見進行適當處理，取得了比較好的進展。 但是，在目前激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境下，很多企業(yè)為了眼前利益，在承擔社會責任方面存在很多的問題，而與消費者利益直接相關的主要有以下三方面： 第一，房地產(chǎn)企業(yè)囤地、捂房惜售，惡意炒房，抬高房價。目前市場上很多樓盤在售樓部剛建好時消費者去咨詢相關情況就被告知所剩無幾，一般也是大戶型、總價很高的房子，讓一般消費者“望房興嘆”。然而對住房的需求不斷增長的情況下，供給被人為惡意的減少，從而導致房價不斷被抬高，直接損害消費者利益。國際上衡量房價高低的一個權威指標就是房價收入比，所謂“房價收入比”是指一個地方的房屋總價與居民家庭年收入的比值，這一指標主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，它直接反映出房價水平與廣大居民的自住需求相匹配的程度。世界銀行報告認為，房價收入比在3~6倍之間比較合適。據(jù)2009年初中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，我國一線城市中，房價收入比最高的為深圳的15．1，最低為上海的9．7，北京為14．9；而在二線城市中廈門、杭州處于高位，分別為13．1和10．9。而2009年房價處于不斷上漲狀態(tài)，工資幅度也沒有發(fā)生明顯變化的情況下，房價收入2010年初比去年又提高了一個不小的比例。中國指數(shù)研究院副院長陳晟在接受記者采訪時表示，這些城市的居民購房壓力明顯大于其他城市，房價也遠遠超過了當?shù)鼐用袷杖氲目沙惺芊秶?第二，房地產(chǎn)企業(yè)違背合約精神，不講誠信。由于信息不對稱，購房者被開發(fā)商蒙蔽的情況非常常見，辛辛苦苦買了套房子，卻引來無數(shù)的煩惱。常見問題表現(xiàn)為以下幾點：(1)拖延交付時間；(2)不少開發(fā)商為了避免賠償違約金，草草交房，不是裝修得不到位，就是小區(qū)的整體配套沒有完全搞好；(3)面積大縮水。這種欺詐方法房地產(chǎn)開發(fā)商用的很多，往往一套房子能夠縮水1％一3％，因為難以測量，業(yè)主往往不會追究開發(fā)商，即使追究起來，開發(fā)商也會用公攤面積充數(shù)；(4)質(zhì)量不過關。一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了節(jié)約成本，無限制地使用一些劣質(zhì)的材料，造成房屋質(zhì)量不過關，而且屢屢有傷人的事情發(fā)生；(5)配套設施造假。最常見的就是所謂的裝修標準，一般開發(fā)商都會告訴消費者這套房子是多少錢的裝修標準，概念很模糊，等到消費者收房子的時候發(fā)現(xiàn)所謂的裝修標準就是什么都沒有；(6)物業(yè)管理收費混亂。物業(yè)管理的問題主要是，亂收管理費，不盡到管理人員的職責等等。(7)抵押房予再出售。開發(fā)商會把已經(jīng)抵押給銀行的房子，再次銷售給消費者，也就是出現(xiàn)了“一房配兩主”的情況。出現(xiàn)這種情況消費者根本不可能拿到房產(chǎn)證，而開發(fā)商就會將責任轉嫁給銀行。(8)環(huán)境綠化亂許諾。(9)擅自修改合同。因為消費者對于房地產(chǎn)的知識不是很熟悉，房地產(chǎn)開發(fā)商往往就鉆這些空子，把合同文本留在自己這方，消費者拿不到，他們就會擅自修改合同，當初承諾的事情可能最后通通變成“鏡中花、水中月”了。到時消費者又拿不出證據(jù)，變成了投訴無門。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)綠色環(huán)保責任意識不強，住宅建設項目要求建房達到“四節(jié)一環(huán)保”，應在住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能和耐久性能等五個方面處于領先水平。不少房地產(chǎn)企業(yè)進行粗放型生產(chǎn)和“破壞性”開發(fā)，在建筑和裝飾時不使用符合環(huán)保要求的綠色建材，不積極發(fā)展可再生能源，導致資源浪費嚴重，同時也給消費者的身心健康留下巨大隱患。住宅構造要求的節(jié)能保溫隔熱措施更是不到位。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)對消費者的社會責任感的對策

要增強房地產(chǎn)企業(yè)對社會責任，保障消費者的合理權益，應該從以下幾個方面人手： 第一，地方政府應該加強對企業(yè)社會責任的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)對國家相關政策置若罔聞，惡意哄抬房價，消費者作為弱勢群體，很難采取有效的對策進行遏制。而地方政府卻在房地產(chǎn)企業(yè)是地方稅收的重要來源的情況下，往往只注重房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和稅收，而忽視對企業(yè)行為的監(jiān)督。更有甚者，相關部門不斷提高土地出讓價格從中獲取重利，做了拉高房價、損害消費者利益的幫兇。所以，要解決這種問題，要求政府相關職能部門有法必依、執(zhí)法必嚴，認真履行自己的監(jiān)管職責，對違背社會責任房地產(chǎn)企業(yè)采取有效的懲戒，這樣才能使民眾對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生信任情緒，才有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展同時強化房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任。 第二，健全相關法律法規(guī)。今年部分企業(yè)有進行社會責任報告方面的改進工作，但至今國家仍沒有一部專門的法律對企業(yè)的社會責任作出系統(tǒng)規(guī)定，這使企業(yè)社會責任缺乏系統(tǒng)的法律約束和保障。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在履行社會責任時，只需參照《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國環(huán)境保護法》等執(zhí)行。這使得企業(yè)在增加了遵守法律的成本的同時行為也沒有得到有效的制約。所以，國家應該盡快制定出臺有關房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，給消費者維權提供強有力的法律武器。

第三，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機制的建設。房地產(chǎn)企業(yè)應該擺正位置，拋棄唯利是圖的短期發(fā)展目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設中，應嚴格執(zhí)行國家的標準，保證工程質(zhì)量，嚴格企業(yè)管理，控制開發(fā)成本，依法經(jīng)營，塑造企業(yè)誠信精神，為普通百姓多蓋房、蓋好房，從而使普通百姓和企業(yè)都得到真正的實惠。應正確處理與消費者與社會之間的利益關系，對消費者、社會發(fā)展負責任。為實現(xiàn)人與自然的和諧相處作出貢獻的同時才能贏得良好的社會聲譽，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定堅實基礎。