土地財政、刺激經(jīng)濟(jì)主旋律不改，地方政府始終缺乏平抑房價的動力，也就難以走出“調(diào)控一次，房價漲一次”的怪圈

《財經(jīng)》記者 慈冰 張旻

2009年最后一個周日，國務(wù)院總理溫家寶通過網(wǎng)絡(luò)表達(dá)了對高房價的擔(dān)憂。在房價連續(xù)上漲九個月之后，中南海傳出的信號明確而堅定:遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

再度收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策迅速得以部署。1月10日，新華社公布了國務(wù)院辦公廳1月7日下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“國11條”)， 明確二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。

此前一個月內(nèi)，相關(guān)部委已先后出臺了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期限從兩年恢復(fù)至五年、土地出讓金首付不低于50%等系列調(diào)控新政。

“不要低估此次調(diào)控政策的力度和集束效應(yīng)，要盡快從去年‘過大年’的心態(tài)中走出來?！比珖ど搪?lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生1月13日對會員企業(yè)表示。

在她看來，歷史驚人地相似。2007年9月，在全國房價持續(xù)飆升的情況下，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，規(guī)定第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%，執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率。此后樓市由盛轉(zhuǎn)衰，進(jìn)入長達(dá)一年的調(diào)整期。

按樂觀者的理解，此次調(diào)控的政策還算比較“溫和”。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一對《財經(jīng)》記者表示，二套房首付40%之上的政策對市場有比較大的影響，但這種影響仍需繼續(xù)觀察。

朱中一認(rèn)為，“國11條”已經(jīng)明確，各地可以結(jié)合本地區(qū)情況，實施差別化的土地、金融、稅收等政策，地方的政策如果與中央調(diào)控政策不沖突，則仍可繼續(xù)實施。同時，經(jīng)過2009年市場的迅速回暖，開發(fā)商的存貨大多已經(jīng)銷售殆盡，資金充裕的開發(fā)企業(yè)足以抵御新一輪調(diào)控的風(fēng)險。

地方政府是否真正執(zhí)行這些調(diào)控政策也令人存疑。“土地財政是地方政府的主要收入來源，每個城市都想堅持房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策”，一位不愿意透露姓名的財政部官員表示，地方政府慣用的辦法就是拖延和打擦邊球。不從根本上解決問題，就難以走出“調(diào)控一次，房價漲一次”的怪圈。

新一輪調(diào)控

房地產(chǎn)在2009年的表現(xiàn)大大超過了人們的預(yù)期。在房地產(chǎn)刺激政策和寬松貨幣政策，以及剛性需求和投資性需求不斷釋放的支撐下，中國房地產(chǎn)市場順利實現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心數(shù)據(jù)顯示，2009 年，全國主要城市樓市交易量同比上漲均在50%以上，天津、武漢、杭州、南京以及成都漲幅超過100%，福州、廈門同比漲幅超過200%。

同時，全國主要城市樓市成交均價普遍上漲，上海、深圳和北京位居漲幅前三甲，同比分別上漲27.56%、18.32%和16.38%。

在房地產(chǎn)企業(yè)2009年的業(yè)績單中，萬科集團(tuán)(000002.SZ/200002.SZ)房地產(chǎn)銷售額達(dá)634.2億元，增長32.5%，創(chuàng)下歷史新高。而中海地產(chǎn)全年完成銷售477.9億港元，碧桂園(02007.HK)全年銷售額為232億元，分別超出各自原定目標(biāo)79.6%和32%。

“去年漲得太瘋狂了，歷史上沒見過漲這么多的情況。”北京天則經(jīng)濟(jì)研究所理事長茅于軾對房地產(chǎn)市場泡沫表示擔(dān)憂。他認(rèn)為，今年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢依然很不樂觀，房地產(chǎn)市場泡沫存在破裂風(fēng)險。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，目前出臺的調(diào)控政策比幾年之前理性、成熟，主要表現(xiàn)在改變了以往只關(guān)注從信貸閘門上進(jìn)行調(diào)控，變?yōu)閺墓┣箨P(guān)系入手，增加土地和普通商品房供應(yīng)，采取有區(qū)別的差異性政策，改變了“一刀切”的做法。

在1月13日的國務(wù)院新聞辦公室舉辦的新聞發(fā)布會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥透露，2010年我國將有600萬套左右的政策性和保障性住房開工建設(shè)，這也是落實“國11條”中“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”要求的具體舉措?！霸黾庸┙o是第一件比較重要的事情，我們認(rèn)為增加供給主要是增加普通商品住房的供給，同時也要增加限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等帶有政策和保障性質(zhì)的住房?！饼R驥說。

國土資源部副部長小蘇在新聞發(fā)布會上同時表示，截至2009年底，全國仍然有約一萬公頃閑置土地，國土部正在安排清查處理，要求各地在2010年1月底之前基本處理完畢，加快土地供應(yīng)。

“查處閑置土地是一個動態(tài)工作，也是我們2010年工作的重點之一。”國土資源部土地利用司司長廖永林對《財經(jīng)》記者表示。此前有媒體稱，國土資源部正配合證監(jiān)會對涉嫌違規(guī)用地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清查，廖永林對此并未否認(rèn)?！昂芏嗖块T都在協(xié)助我們進(jìn)行土地方面的調(diào)查，但具體結(jié)果沒出來之前不方便透露。”

據(jù)國土資源部統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝的土地，保證今后兩三年開發(fā)用地沒有問題。全國各級土地儲備中心截止到去年底，儲備土地22萬公頃以上，增加供地和實施用地調(diào)控應(yīng)該說也完全有保障。

北京市副市長陳剛此前表示，今年北京政策性住房土地供應(yīng)占50%以上。同時北京將繼續(xù)增加土地儲備，初步考慮實施不低于1000億元的土地儲備開發(fā)計劃，安排住宅用地1600公頃，預(yù)計新建商品住房供應(yīng)可達(dá)2800萬平方米，同比增加500萬平方米。此外還將大幅增加中低價位普通商品住房的土地供應(yīng)。

目前，北京已獲得足夠的金融支持以進(jìn)行土地儲備的各項工作?！敦斀?jīng)》記者了解到，2009年以來，北京土地儲備貸款成倍增長。截至2009年10月末，政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款余額1208.1億元，比上年同期增長25倍;比年初增加1145.2億元，是上年新增量的101.3倍，占房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額的91.7%。

北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉認(rèn)為，通過增加供給調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法是有效的，同時也可以完成結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

他表示，目前土地、稅收、信貸等多管齊下的政策足以擠出房地產(chǎn)市場的泡沫，而通過前幾次調(diào)控，政府已經(jīng)對房地產(chǎn)市場有了豐富的經(jīng)驗。“只要想去做，就一定能達(dá)到平抑房價的目標(biāo)，關(guān)鍵要看政府執(zhí)行力度的大小?！?/p>

新貓鼠游戲

《財經(jīng)》記者接觸到的多位專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了對政策執(zhí)行力度的疑問。在他們看來，地方政府和商業(yè)銀行對政策執(zhí)行未必有動力。

中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)字顯示，2009年全國土地出讓收入為1.5萬億元，達(dá)到歷史新高。北京等城市賣地收入占政府財政收入比重近半，而歷史數(shù)據(jù)是，2006年7000億元，2007年1.3萬億元，2008年降為9000億元。

其中，2009年北京土地出讓收入923億元，是前兩年的總和。中國指數(shù)研究院指出，如果加上房地產(chǎn)行業(yè)其他相關(guān)收入，在京滬等大城市，房地產(chǎn)收入已經(jīng)占到政府財政收入的60%以上。地方政府對土地財政的依賴可見一斑。

即使是靠土地出讓和房地產(chǎn)行業(yè)獲得了豐厚的財政收入，但地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)仍在逐漸加大。

交銀國際董事總經(jīng)理楊青麗對《財經(jīng)》表示，中國的商業(yè)銀行在刺激經(jīng)濟(jì)的號召之下發(fā)放了巨額貸款，地方為了當(dāng)?shù)乩嫔享椖康臒崆榭梢哉f前所未有，而各地政府的財力并不雄厚，大多主要還是銀行信貸支撐整個項目。

同時，銀行信貸的安全寄托于地方財政收入方面，這讓本已經(jīng)負(fù)擔(dān)較重的地方財政更加債務(wù)累累，地方財政的風(fēng)險不可小視。

“新出臺的這些政策，地方政府肯定不會照搬執(zhí)行。土地財政是地方政府的主要收入來源，他們還是希望地價能提高，獲得更多的土地出讓收益?！币晃粡臉I(yè)近20年的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府仍然愿意執(zhí)行對房地產(chǎn)的刺激優(yōu)惠政策，這對他們來說也是好事情。

2008年年底，為應(yīng)對全球金融危機(jī)，國務(wù)院及各部委出臺多項優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。內(nèi)容主要包括下調(diào)購買普通住房契稅稅率、暫免個人買賣印花稅和營業(yè)稅、免個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購買首付比和個貸利率、延緩?fù)恋爻鲎尳鹄U納等。

隨后，各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)?！皩σ奄J款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。

按照政策要求，這些優(yōu)惠政策到2009年12月31日就已終止，但一些地方政府仍然選擇將刺激優(yōu)惠進(jìn)行延續(xù)。

2009年12月31日，青島市建委、財政局、地稅局等六部門出臺《關(guān)于支持居民購買住房的意見》。其中，除“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年”外，原有優(yōu)惠政策均順延至2010年12月31日。

1月10日，就在“國11條”公布的當(dāng)天，杭州市政府也公布了針對房地產(chǎn)市場的新政策。這個名為《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，在購房入戶、財政補貼、購房住房公積金及交易稅費等方面制定了29條優(yōu)惠政策。

“國11條”明確要求，要抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。財政部財科所副所長劉尚希對《財經(jīng)》記者表示，越權(quán)減免稅費包括營業(yè)稅、契稅等，主要是交易環(huán)節(jié)上的稅費。嚴(yán)格來說，二手房交易個人所得稅減半等政策，也應(yīng)該屬于越權(quán)減免稅費中的一種。

另一位財政部官員表示，稅費調(diào)整權(quán)力并沒有十分明確清晰的界定，省一級政府也有稅率調(diào)整的權(quán)力。因此，何為越權(quán)減免就難以確定。另外，很多地方都是采取口頭通知的方式，沒有具體的文件下發(fā)，是在實踐中具體靈活掌握的政策。這也很難獲得越權(quán)減免的證據(jù)。

“很簡單的一個道理，稅費少了，這無論對買方還是賣方都是樂意看到的事情。”他表示，目前出臺的政策只是強(qiáng)調(diào)，原則性很強(qiáng)，這種原則性的話既不好理解，也不好操作。房地產(chǎn)調(diào)控每搞一次，房價就漲一次。每次都是幾個部門一起搞，沒有明確的責(zé)任主體，沒有人具體去督查，效果自然不會很明顯。

1月13日，中國民生銀行行長洪崎在參加全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會論壇活動時透露，近期民生銀行收到一份關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理的通知，要求嚴(yán)格執(zhí)行信貸標(biāo)準(zhǔn)，加大對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。

而此前出臺的《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》要求，銀行要對貸款進(jìn)行精細(xì)化管理，嚴(yán)控貸款用途。

洪崎坦言，今年既要保增長，又要控制資產(chǎn)泡沫，但總體上來講，政策是要增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)，銀行的信貸政策仍會支持房地產(chǎn)項目開發(fā)，銀行對房地產(chǎn)市場的前景依然看好，對房地產(chǎn)的投入是支持的?！暗嚓P(guān)的配套政策確實會對銀行的貸款有很多的壓力?！?/p>

他同時指出，2010年隨著資金面的收緊，在實體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇導(dǎo)致的資金回流之后，房地產(chǎn)對其他行業(yè)的資金吸引力將明顯減弱，開發(fā)商融資難度將加大，融資成本也將上升。

又一個輪回?

光大證券在2009年12月22日召開電話會議，用三句話表達(dá)對房地產(chǎn)市場的看法:政策是“山雨欲來風(fēng)滿樓”，市場是“強(qiáng)弩之末勢不能穿魯縞”，策略是“君子不立危墻之下”。

光大證券房地產(chǎn)研究員趙強(qiáng)在電話會議上表示，房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)股票板塊現(xiàn)在正處于一個重要的拐點。

他認(rèn)為，在相關(guān)政策出清、房地產(chǎn)市場調(diào)整后再啟穩(wěn)之前，地產(chǎn)股缺乏正面的催化因素，股價難以跑贏大市，因此將行業(yè)評級下調(diào)至“中性”，覆蓋范圍內(nèi)所有個股的評級全部下調(diào)一個等級。

行業(yè)的潛伏危機(jī)甚至促使一些大的房地產(chǎn)企業(yè)選擇進(jìn)入三線城市。1月9日，在北京舉行的唐山投資環(huán)境暨重點項目推介會上，北京萬科與唐山市達(dá)成了兩個項目的合作意向。一個是在鳳凰新城獨資開發(fā)35億元的住宅及商業(yè)設(shè)施項目，另一個是與南湖生態(tài)城管委會簽署土地開發(fā)合作項目，投資十億元。這是萬科首次進(jìn)入唐山市場。

但悲觀者似乎只是少數(shù)派。

1月4日，中原地產(chǎn)在深圳召開了全國會議，各區(qū)域負(fù)責(zé)人匯總了來自中原地產(chǎn)全國各區(qū)域的市場信息。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰介紹，中原地產(chǎn)對2010年市場總體看好，但一線城市的波動會比較大，二三線城市仍將保持不斷增長態(tài)勢 ，但說到“拐點”，是根本不可能存在的。

“所有參會的區(qū)域負(fù)責(zé)人均對今年市場表示樂觀，這種樂觀甚至沒有一點分歧。”李文杰介紹，當(dāng)時在會議上也討論了金融政策對房地產(chǎn)市場的影響，但基本看法是，如果信貸額度繼續(xù)適度寬松的話，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)太大的波動?！安荒苷f近期的調(diào)控政策沒有效果，調(diào)控的效果就是房價和成交量不漲了。”

華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)董事長任志強(qiáng)對《財經(jīng)》記者表示，上半年主要看市場的供求平衡矛盾是否能夠解決，總體還是比較樂觀的，但政策需要一個消化期?！笆袌龆唐谝悦褚鉃榇?，但房地產(chǎn)支柱地位改變不了，城市化進(jìn)程之下，農(nóng)民進(jìn)城離不開房地產(chǎn);地鐵與城市拆遷也離不開房地產(chǎn)。”

海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗認(rèn)為，上半年房價下降的可能性不大，下半年會有所調(diào)整，但不會是崩潰性的下降。他表示，現(xiàn)在中國有房子的畢竟是多數(shù)，價格下降、資產(chǎn)貶值對他們來說難以承受。

中國指數(shù)研究院的研究報告指出，在市場供給方面，預(yù)計2010年房地產(chǎn)投資額和市場供給將穩(wěn)步增長，但部分城市短期內(nèi)仍面臨供給不足。

在成交量方面，預(yù)計2010年一些省市交易量受高房價影響會下降，但多數(shù)中西部地區(qū)特別是三四線城市，由于房價絕對水平和漲幅仍較低，交易量仍可能增長，全國總的銷售量會比較平穩(wěn)。報告同時指出，預(yù)計2010年房價仍將處于高位并呈上升態(tài)勢，但漲幅會趨緩。

持有同樣觀點的國泰君安證券和安信證券。國泰君安證券分析師孫建平認(rèn)為，從目前房地產(chǎn)投資對固定資產(chǎn)投資貢獻(xiàn)度、地方賣地財政收入、非地產(chǎn)行業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇貢獻(xiàn)度等指標(biāo)看，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚不完全支持如此大力度、密集式的房地產(chǎn)打壓。安信證券分析認(rèn)為，由于當(dāng)前存貨偏緊、2010年一季度信貸額度會較高、二季度供給增加有利于供需平衡，因此預(yù)計2010年上半年的銷售仍會保持較高水平。

另一方面，境外投資者仍然對中國房地產(chǎn)市場持續(xù)看好。房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅1月12日對《財經(jīng)》記者透露，有幾家來自歐美、亞洲的投資者正在洽談收購北京的住宅和寫字樓項目，“目前正在接洽過程中，交易會在一季度達(dá)成?！彼硎?，在人民幣升值的環(huán)境下，境外投資者進(jìn)入中國市場的意愿非常強(qiáng)烈，而中國市場6%-7%的穩(wěn)定回報率，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美和亞洲一些國家的投資回報。

而據(jù)記者了解，摩根士丹利、花旗銀行、美林、高盛等境外機(jī)構(gòu)投資者正在醞釀新一輪進(jìn)入中國市場的舉措。

二手房方面，北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日-7日，北京存量住宅網(wǎng)簽成交量為1761套，與2009年12月同期的8642套相比，下浮79.62%，與12月最后七天的6594套相比，明顯下浮了73.29%。

李文杰認(rèn)為，2009年二手房成交達(dá)到了天量，即使2010年有所下跌，但成交量仍比較可觀。但趙曉認(rèn)為，目前二手房市場一個星期的成交都不抵2009年12月一天的成交量，二手房很快就會繃不住了，一手房市場緊接著也會有松動。

但他同時表示，如果一二季度房地產(chǎn)市場萎縮，那么三季度肯定就會有促進(jìn)市場的政策出臺，而四季度樓市又會慢慢回暖?！安荒芤蚍康禺a(chǎn)市場萎縮而影響了宏觀經(jīng)濟(jì)保增長的目標(biāo)，這也是中央政府不愿意看到的?！壁w曉說，“調(diào)控就是一個輪回?！薄?/p>