摘 要:文章闡述了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不均衡現(xiàn)狀，指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性失衡的具體表現(xiàn)，并分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性失衡的原因，提出了改善不均衡供求結(jié)構(gòu)的對(duì)策，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng) 供求關(guān)系 結(jié)構(gòu)性失衡

中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)10-234-02

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)的逐步市場(chǎng)化，供求關(guān)系直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于購房主體的變化和需求的多樣化，空閑房也就應(yīng)運(yùn)而生。一方面，住房投資規(guī)模的不斷擴(kuò)張，價(jià)格卻居高不下，加上投機(jī)行為的大幅增加，導(dǎo)致空置房大面積出現(xiàn);另一方面，無房戶無力支付卻又翹首以待，正是基于空置的商品房與房產(chǎn)需求的過度，存在著明顯的供需矛盾，勢(shì)必導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供求失衡的現(xiàn)象長(zhǎng)期存在，影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求現(xiàn)狀

2007年11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)創(chuàng)三年來新高。但此后，受金融危機(jī)的影響，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部矛盾重生，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整時(shí)期。

2008年以來，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)成交量持續(xù)低迷。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2008年1—12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%;商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增幅比1—11月提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長(zhǎng)32.3%，增幅提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。

通過分析2008年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，可以看到，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，許多開發(fā)商遭受了巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性失衡的具體表現(xiàn)

實(shí)際上，近幾年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房空置與過量需求現(xiàn)象就已經(jīng)普遍存在，集中表現(xiàn)為供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾?？罩妹娣e不斷增加的同時(shí)，大部分中低收入者卻因?yàn)榉績(jī)r(jià)高而無力支付，潛在的需求不能變成現(xiàn)實(shí)的需求，有效需求不足反映出了供給與需求結(jié)構(gòu)差異問題，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.區(qū)域發(fā)展不平衡。隨著城市化進(jìn)程的加快，大量人口涌入經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的東南沿海和大中城市，城市人口的增加，擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)的需求，使房地產(chǎn)資金過多投向這些地區(qū)，大大推動(dòng)了其房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲和房地產(chǎn)泡沫的滋生?？傮w上講，2007年以來，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)飆升;中部地區(qū)在全國樓市總體快速增長(zhǎng)的情況下，也保持了較大的增幅，價(jià)格漲幅在10%~20%之間，水平中等偏快，但房?jī)r(jià)增幅低于東部地區(qū);西部地區(qū)整體上較中東部地區(qū)發(fā)展水平有一定差距，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈初步上升階段。由于房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡，導(dǎo)致相同收入水平的人想購買同樣面積的住房，在不同地區(qū)的實(shí)際支付能力存在很大差距。

2.供求結(jié)構(gòu)不平衡。從房地產(chǎn)的供給來看，低投入、低價(jià)位的中小戶型住房供應(yīng)總量不足，而高投入、高價(jià)位的豪華型住宅、別墅、酒店式公寓比重過高，擠占了有限的土地資源，在一定程度上加劇了土地市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)和房地產(chǎn)價(jià)格虛高不下。從居民收入看，中低收入家庭占多數(shù)，但房屋供給結(jié)構(gòu)中，中低價(jià)位住宅供應(yīng)比例偏低且中小戶型偏低，致使中低收入家庭購房難度較大;相反，高收入階層比重相對(duì)較小，但高檔住宅供給比重較大，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以投資或投機(jī)為主，必然會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格存在許多泡沫。目前，這種供需結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。

3.供求信息不對(duì)稱。供求信息不對(duì)稱也是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的一個(gè)主要方面。一方面，一些企業(yè)利用虛假廣告、虛假信息等手段欺騙消費(fèi)者，加上一些中介機(jī)構(gòu)的誤導(dǎo)，引發(fā)了各種房地產(chǎn)糾紛和矛盾，導(dǎo)致了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的信任危機(jī);另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)、建造和交易過程的復(fù)雜性，消費(fèi)者作為弱勢(shì)群體，無法真正獲得商家及提供商品房的相關(guān)信息，與開發(fā)商所獲得的信息相比，二者之間存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，致使供需矛盾加深。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的原因分析

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象，原因是多方面:

1.收入水平與房?jī)r(jià)存在巨大差距。國際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)“合理價(jià)格水平”，應(yīng)該是相當(dāng)于每戶居民3~6年的平均收入。根據(jù)目前全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平來看，買一套90平方米的普通居民住宅，全國的均價(jià)應(yīng)該在248148元，每平方米為2757.2元。{1}而現(xiàn)在全國平均房?jī)r(jià)為每平方米4000元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國城鎮(zhèn)居民的承受能力，從而導(dǎo)致了供給過度與有效需求不足的矛盾。

2.供給與需求層次錯(cuò)位。馬斯洛的需求層次理論認(rèn)為，住房是最低層次中最基本的生存需求。對(duì)于大多數(shù)中低收入者來講，滿足住房需求是他們的基本需求，也是最低需求。而在房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商卻忽視了大多民眾的基本需求，而把投資開發(fā)的重點(diǎn)放在只滿足少數(shù)富人的高標(biāo)準(zhǔn)、高消費(fèi)的別墅或豪華型住宅建設(shè)上，供給與需求層次錯(cuò)位的直接結(jié)果是導(dǎo)致商品房嚴(yán)重積壓，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了房屋空置和需求過剩并存的怪圈。

3.開發(fā)商與消費(fèi)者心理預(yù)期不同。房地產(chǎn)商樂觀供給預(yù)期過度、消費(fèi)者樂觀消費(fèi)預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾的內(nèi)在原因。{2}2007年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮，催生了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景樂觀預(yù)期過度，即使在受到金融危機(jī)的影響下，也期望通過地方政府的“救市”，來保持房地產(chǎn)市場(chǎng)較高的價(jià)格水平;相反，金融危機(jī)致使大量企業(yè)破產(chǎn)倒閉，勞動(dòng)力失業(yè)，廣大消費(fèi)者對(duì)未來收入的不確定性和房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的樂觀預(yù)期，使得大部分人保持持幣觀望的心態(tài)。由于對(duì)供給和需求存在著兩種截然不同的心里預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸行漸冷，不可避免地進(jìn)入調(diào)整期。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)操作欠規(guī)范和制度缺失。由于制度缺陷和懲罰機(jī)制的缺失，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露不真實(shí)，交易行為不規(guī)范，尤其是二級(jí)市場(chǎng)交易混亂等現(xiàn)象屢見不鮮。地方政府在“政績(jī)”和“經(jīng)濟(jì)利益”的雙重驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)尋租現(xiàn)象較為嚴(yán)重，為開發(fā)商大開方便之門的同時(shí)，人為地加大了房地產(chǎn)運(yùn)行成本，干擾了價(jià)格信號(hào)，導(dǎo)致了市場(chǎng)秩序的混亂。

四、有效調(diào)節(jié)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的對(duì)策

房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性不完善，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。這種影響具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，房地產(chǎn)消費(fèi)者與投資者對(duì)未來市場(chǎng)預(yù)期的不確定性。因此，要采取相應(yīng)措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求進(jìn)行積極正確的引導(dǎo)，促使供需結(jié)構(gòu)趨于均衡，并力求在這種態(tài)勢(shì)下實(shí)現(xiàn)資源有效配置。

1.投資要向中西部省市傾斜。在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，東部地區(qū)在完善保障性住房建設(shè)外，應(yīng)把投資區(qū)域向中西部省份傾斜。這樣做，一方面可以轉(zhuǎn)移市場(chǎng)變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以給中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入活力，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.調(diào)節(jié)商品房有效供給結(jié)構(gòu)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房比重較大，而滿足居民基本消費(fèi)需求的民生性商品房則比重偏低。鑒于此，一方面，政府應(yīng)把滿足和改善居民的住房條件和房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的民生性結(jié)合起來，增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房等中低檔居住用地的絕對(duì)和相對(duì)供應(yīng)量;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的變化，積極推進(jìn)投資市場(chǎng)向消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，根據(jù)消費(fèi)需求來開發(fā)建設(shè)商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場(chǎng)供應(yīng)量，逐步改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡狀況。

3.調(diào)整房地產(chǎn)商的心理預(yù)期。2008年以來，房地產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性是必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商如果不改變房?jī)r(jià)過度樂觀的心理預(yù)期，積極調(diào)低房?jī)r(jià)，恐怕要延長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商不要期望地方政府出招“救市”，而是要適應(yīng)市場(chǎng)變化，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)過度樂觀預(yù)期，降低房地產(chǎn)價(jià)格水平，把它降到大多數(shù)中低收入居民可以承受的范圍之內(nèi)，才有希望重新看到房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的局面。

4.調(diào)整房?jī)r(jià)，回歸理性。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著性特征就是“滯脹”。價(jià)格不斷上漲的同時(shí)，出現(xiàn)了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資(投機(jī))需求過旺，使得房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，靠投資拉動(dòng)的市場(chǎng)沒有消費(fèi)需求的消化，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾就難以消除，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮就無從談起，或者說只是暫時(shí)的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個(gè)手段就是，調(diào)整房?jī)r(jià)，使其回歸理性，真正體現(xiàn)滿足大多數(shù)消費(fèi)需求的民生性，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才能真正激活最大的內(nèi)需。

5.規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為。首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點(diǎn)，調(diào)整相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，通過寬松的財(cái)稅政策和適度的金融手段，引導(dǎo)公眾合理消費(fèi)。同時(shí)，要嚴(yán)格限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要建立信息披露制度，力求消費(fèi)者能夠獲得準(zhǔn)確，可靠的市場(chǎng)信息，從而促進(jìn)有效需求，逐步改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性不均衡局面。

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(作者單位:太原市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 山西太原 030002)(責(zé)編:若佳)