摘 要:可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)尤為重要。本文主要論述房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)，并提出當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項(xiàng)目;可行性研究;經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考?？尚行匝芯渴琼?xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)，是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)，是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，房地產(chǎn)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用之和即為總投資，其財(cái)務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的銷售收入。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，即財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的特點(diǎn):

(1)動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)分析為主;

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般都比較長，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)的選擇也很重要，簡單地進(jìn)行靜態(tài)分析會(huì)忽略效益費(fèi)用分布的時(shí)點(diǎn)的不同，決策會(huì)出現(xiàn)失誤，需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析將各時(shí)點(diǎn)的數(shù)據(jù)折算為同一時(shí)點(diǎn)，在同一時(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析才能做出正確的決策和選擇出投資的較好時(shí)機(jī)。

(2)微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合，以宏觀效益分析為主;

房地產(chǎn)關(guān)系到人們的切身利益，不能只看項(xiàng)目本身的獲利能力，還要考慮項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，即考察項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有多大貢獻(xiàn)以及需要國民經(jīng)濟(jì)付出多大代價(jià)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該重視國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向的分析，根據(jù)國家的需求，更多的投資經(jīng)濟(jì)適用房、中小型住房等項(xiàng)目。

(3)定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主;

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告中唯一的量化的評(píng)價(jià)部分，必須進(jìn)行數(shù)據(jù)的預(yù)測估算，進(jìn)行定量分析，定量分析更加直觀，能直接反映項(xiàng)目的效益，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，迫切需要從粗放式開發(fā)向集約式開發(fā)過度。特別是在當(dāng)前金融危機(jī)下，房地產(chǎn)開發(fā)商要擴(kuò)大開發(fā)利潤空間，必須用定量分析的方法，來量化開發(fā)過程中的每一項(xiàng)成本支出，擺脫過去粗糙的定性分析，從而真正達(dá)到全過程量化監(jiān)測成本費(fèi)用，最大限度地降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)分析過程中主觀性與客觀性相結(jié)合，主觀性所占比重較大;

如實(shí)踐中，由于編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告的目的不同，委托人及編制人對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)和重視，使得財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主觀意識(shí)較強(qiáng)，受委托人和編制人員影響較大。投資額、房價(jià)、銷售量等是編制人員可以對(duì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行主觀控制的手段。編制人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)也會(huì)使財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表現(xiàn)出很強(qiáng)的主觀性。

(5)重視風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析;

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金周轉(zhuǎn)速度也比較慢，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道比較單一，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目將很難實(shí)施下去，在分析中應(yīng)比較重視風(fēng)險(xiǎn)分析。在當(dāng)前形勢下，風(fēng)險(xiǎn)及不確定性分析顯得尤為重要。

(6)重視對(duì)宏觀形勢的分析;

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟(jì)形勢、市場需求變化及競爭對(duì)手等方面的影響，在項(xiàng)目建設(shè)期間，隨著時(shí)間的推移，建筑材料價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等有可能發(fā)生變動(dòng)，從而影響項(xiàng)目的投資額。房價(jià)及銷售量也與宏觀經(jīng)濟(jì)、國家政策關(guān)系密切。

(7)在實(shí)踐中，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)/可研報(bào)告更多的是為得到金融機(jī)構(gòu)貸款編制的，較少作為項(xiàng)目投資決策的依據(jù);財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)大多是預(yù)測得出的，可控性比較強(qiáng)，可研報(bào)告編制的費(fèi)用是由委托人支付的，編制人員難免會(huì)在編制過程中受到委托人的影響，對(duì)一些數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂來滿足委托人的需要。

(8)具有很強(qiáng)的政府意識(shí);

在我國，可行性研究是政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行審核管理的一種工具。因此要求企業(yè)必須按照政府規(guī)定的章節(jié)設(shè)置、內(nèi)容、深度要求來編寫可行性研究報(bào)告，從而使可行性研究報(bào)告的內(nèi)容加入了越來越多的政府意志，這樣企業(yè)難免會(huì)為了得到國家審核通過而對(duì)一些不滿足要求的數(shù)據(jù)、信息等進(jìn)行修改、編造。

2.當(dāng)前形勢下房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫要點(diǎn)

在當(dāng)前金融危機(jī)狀況下，房價(jià)持續(xù)下跌，房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商更應(yīng)該重視項(xiàng)目的可行性研究，充分發(fā)揮項(xiàng)目前期可行性研究的作用，避免因決策失誤而造成更大的損失。

(1)必須進(jìn)行充分地市場調(diào)查。在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，正確預(yù)測、分析市場，給房地產(chǎn)市場準(zhǔn)確定位。預(yù)測開發(fā)完成后的市場銷售前景，再倒推出獲取開發(fā)土地和投資建設(shè)的時(shí)機(jī)，在這個(gè)過程中，要充分預(yù)測辦理土地競買過程的難易度，以及辦理規(guī)劃審批，施工許可，毛地開發(fā)等前期手續(xù)對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響。同時(shí)，要充分考慮當(dāng)前國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的方向。

(2)合理地測定銷售率、出租率、空置率、運(yùn)營費(fèi)用率、基準(zhǔn)收益率、資本金利潤率、目標(biāo)投資回報(bào)率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)。項(xiàng)目的銷售率、出租率、空置率、運(yùn)營費(fèi)用率等，是計(jì)算項(xiàng)目效益的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這些指標(biāo)的確定，都是建立在對(duì)未來市場預(yù)測的基礎(chǔ)上的，必須取值準(zhǔn)確，才能得出正確結(jié)論。

(3)加強(qiáng)可研報(bào)告的評(píng)估。大多數(shù)的專家掌握了相關(guān)行業(yè)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，具有一定的權(quán)威性。對(duì)可研報(bào)告中的水分，經(jīng)過組織專家進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估，就可得到有效的過濾和控制，得出可行與否的結(jié)論和建議。

(4)深入分析項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工作，影響的因素很多，對(duì)每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都分析是不現(xiàn)實(shí)的。要找出影響項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)行深入分析，給出抵御風(fēng)險(xiǎn)的辦法。

(5)應(yīng)該有足夠的時(shí)間保證。從可研資料的收集、分析、文字編寫、數(shù)據(jù)計(jì)算，到得到可研結(jié)論，內(nèi)容多，工作量大，沒有一定的時(shí)間是完不成的。時(shí)間太緊，必然會(huì)偷工減料，影響可研報(bào)告的完整性、真實(shí)性。

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(作者通訊地址:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院重慶400044)