新一輪調(diào)控將著重運(yùn)用土地、金融和稅收等手段，以增加供給、穩(wěn)定預(yù)期和抑制投機(jī)作為用藥方向，未來(lái)亦將對(duì)樓市交易秩序進(jìn)行一次升級(jí)版的“整頓”

在不斷上漲的房?jī)r(jià)和民怨的共同催逼下，五年間第三輪樓市降溫新政，再度如約而至。

12月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的四條政策措施(下稱國(guó)四條)。會(huì)議要求“在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。

寥寥400余字的“國(guó)四條”，為未來(lái)12個(gè)月的樓市定下了主調(diào)。承接此前不久閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)地產(chǎn)議題的表述，國(guó)家發(fā)改委主任張平12月9日的“抑制投機(jī)性購(gòu)房”的表態(tài)，“國(guó)四條”用語(yǔ)直白，指向明確，未來(lái)樓市新政的大貌清晰可見(jiàn)。文中“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”的表述，與2005年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”中涉及房?jī)r(jià)用詞形成鮮明對(duì)比，尤為市場(chǎng)矚目。

五年內(nèi)三次觸發(fā)政策調(diào)控，間逢一次政府托底救市，地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控周期律令人感慨系之。相比前例，此輪樓市再調(diào)控尤顯非同尋常。觀察人士普遍認(rèn)為，“國(guó)四條”公布之日，房?jī)r(jià)及成交量頻創(chuàng)歷史紀(jì)錄，溫度之熾非2007年可比。

此輪降溫新政，事關(guān)民情輿論和市場(chǎng)冷暖，又不能傷及尚處復(fù)蘇通道的經(jīng)濟(jì)全局，其用藥節(jié)奏、力度和工具選擇均對(duì)政府的公信形成莫大牽扯，這場(chǎng)降溫“藝術(shù)秀”究竟會(huì)如何開(kāi)場(chǎng)，如何起承轉(zhuǎn)合，令人期待。

12月17日晚，新華社報(bào)道財(cái)政部、國(guó)土資源部等五個(gè)部委日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求地方將土地出讓收入全額繳入地方國(guó)庫(kù)，支出則通過(guò)地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。

文件同時(shí)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目須經(jīng)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定后方可約定在兩年內(nèi)全部繳清。此外，土地出讓金首次繳納比例也將大大提高，不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。通知還明確，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。

意料中的調(diào)控

這場(chǎng)調(diào)控已蓄勢(shì)多時(shí)。

“國(guó)四條”公布前數(shù)日，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波對(duì)記者表示，地產(chǎn)業(yè)的洗牌與泡沫破滅，肯定會(huì)到來(lái)，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)政府會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格如此失控?！拔乙恢痹陂_(kāi)個(gè)玩笑，說(shuō)好多地產(chǎn)商是‘走夜路，吹口哨——自己給自己壯膽’。大家心里都明白，總得有一些繼續(xù)的措施會(huì)出來(lái)?！秉S怒波說(shuō)。

開(kāi)發(fā)商有此心理不足為奇，官學(xué)兩界此前已對(duì)樓市提出預(yù)警。今年10月底，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿接受記者采訪時(shí)稱，7月他已斷言內(nèi)地樓市存在較大泡沫，并表示政府對(duì)樓市政策調(diào)整不應(yīng)投鼠忌器，應(yīng)該在制度上切斷政府、開(kāi)發(fā)商和銀行利益共同體的鏈條，防止政府功能的異化。

12月14日，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員賀鏗做客央視《面對(duì)面》。在訪談中，賀鏗直言，房地產(chǎn)現(xiàn)在的問(wèn)題是，一個(gè)是有泡沫，再一個(gè)是炒房，而自己買(mǎi)不起一套房。該訪談節(jié)目播出后，“副部級(jí)干部買(mǎi)不起一套房”之說(shuō)一時(shí)間流傳甚廣。

12月16日，央行公布了一份全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果。結(jié)果顯示，四季度，有近七成(67.2%)的城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，這一比例較上季提高2.1%，連續(xù)兩個(gè)季度攀升。與此同時(shí)，居民的投資意愿卻持續(xù)上升，房地產(chǎn)、基金和理財(cái)產(chǎn)品、股票分列前三位。

此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于12月10日公布的1月-11月份房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，漲幅比10月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn);新建住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅比10月擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

從類型來(lái)看，與2008年10月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.6%;商品住宅銷售價(jià)格上漲7.0%，其中普通商品住宅銷售價(jià)格上漲7.8%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲4.1%。從套型來(lái)看，90平方米及以下的新建住宅銷售價(jià)格同比上漲10.4%，環(huán)比上漲2.1%。

如上普漲局面令人瞠目。一年之前，地產(chǎn)業(yè)在信貸斷流和銷售不暢的局面下且岌岌可危。一年之后，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲卻令當(dāng)初的施救者——政府再陷難堪之局。面對(duì)空前的投機(jī)氣氛和洶涌的輿情，政府不得不再次出手，祭出重典。

政策主戰(zhàn)場(chǎng)

至截稿時(shí)，相關(guān)部委尚未出臺(tái)“國(guó)四條”配套細(xì)則。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“國(guó)四條”的字里行間，顯示新一輪調(diào)控將著重運(yùn)用土地、金融和稅收等手段，以增加供給、穩(wěn)定預(yù)期和抑制投機(jī)作為用藥方向，未來(lái)亦將對(duì)樓市交易秩序進(jìn)行一次升級(jí)版的“整頓”。

這樣的表述多少令人有似曾相識(shí)之感。有分析擔(dān)心，自2005年始，兩輪調(diào)控雖有降溫成效，卻在短期效果后，引發(fā)房?jī)r(jià)壓制性反彈，功過(guò)相彌。此輪調(diào)控如何避免重蹈覆轍?

原全國(guó)工商聯(lián)副主席、中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)顧問(wèn)保育鈞對(duì)記者表示，目前，影響房?jī)r(jià)的主要是供求關(guān)系，其次才是投機(jī)性的購(gòu)房?！笆紫纫茏≌?，以保障房建為頭等大事，一定要有強(qiáng)硬的約束機(jī)制搞好廉租房建設(shè)，把這一工作作為地方政府的政績(jī)考核指標(biāo);其次，要管住銀行，用利率為工具，防止銀行與開(kāi)發(fā)商共謀;最后，要用稅收為手段，加征物業(yè)稅?！北Ｓx說(shuō)。

值得注意的是，“國(guó)四條”中首次提出，“力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題?！边@一指標(biāo)，較去年建設(shè)設(shè)定的三年747萬(wàn)套保障房的目標(biāo)更為激進(jìn)。

建業(yè)地產(chǎn)(00832.HK)董事長(zhǎng)胡葆森對(duì)記者表示，未來(lái)政府會(huì)更多采用稅收和金融政策來(lái)對(duì)癥下藥?！懊髂旰芸赡軐?duì)高檔住房征收物業(yè)稅，也不排除物業(yè)稅先在條件成熟的城市中實(shí)施?！彼f(shuō)。

而在日前舉行的2009年中國(guó)財(cái)稅改革年度論壇上，財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華亦表示，經(jīng)過(guò)六年多的模擬評(píng)稅試點(diǎn)實(shí)踐，按評(píng)估值征收物業(yè)稅從技術(shù)上看是可行的。

自2003年5月，物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作已在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連十個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展。

SOHO中國(guó)(00410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)此有不同意見(jiàn)。他認(rèn)為，物業(yè)稅的推出面臨一系列法律障礙，況且中國(guó)當(dāng)前稅負(fù)較重，理應(yīng)減稅。而且即使物業(yè)稅開(kāi)征，降低房?jī)r(jià)效果是否明顯也還存疑。

“國(guó)四條”中，“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”的表述較為突出。在胡葆森看來(lái)，這基本上是調(diào)整第二套住房首付及利率、乃至第三套住房首付的同義語(yǔ)。

潘石屹表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)高與居民購(gòu)買(mǎi)力弱是主要的矛盾，但二者雖有聯(lián)系，卻屬兩個(gè)問(wèn)題。單純降房?jī)r(jià)的話，提高利率最為有效，但是這樣將導(dǎo)致居民更加買(mǎi)不起房子，更多的人會(huì)被攔在購(gòu)房門(mén)檻之外，怨聲更大。

“對(duì)未來(lái)樓市新政細(xì)則，我的判斷是，其一，稅收調(diào)整空間不大，多少年來(lái)都是這個(gè)樣子。從現(xiàn)在看，除營(yíng)業(yè)稅外的政策有調(diào)整外，其他都是保持不變。

其二，第二套住房的貸款利率有調(diào)整是很有可能的，但其他的很可能就放權(quán)給商業(yè)銀行根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)，自己去調(diào)整。

其三，真正起作用的將是土地政策，加大土地的供應(yīng)，或者把土地未來(lái)三年的供應(yīng)計(jì)劃給大家說(shuō)清楚，把預(yù)期先說(shuō)出來(lái)，不要讓大家很恐慌。明年政策的焦點(diǎn)在于強(qiáng)化打擊土地囤積和閑置土地的力度?！迸耸僬f(shuō)。

“國(guó)四條”中相當(dāng)明晰的一點(diǎn)定論是，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。對(duì)此，潘石屹認(rèn)為，相關(guān)政策制定應(yīng)考慮市場(chǎng)實(shí)際。他表示，在現(xiàn)實(shí)中，很多投資性需求和自住性需求都是一念之間的事情，房?jī)r(jià)一路走高，很多人就會(huì)面臨一個(gè)把房子賣(mài)了還是繼續(xù)自住的選擇。真正應(yīng)該做的是把房子的供應(yīng)量提上去，這樣，反而會(huì)把一部分投資性需求轉(zhuǎn)化為自住性需求。

還有哪些牌可打

倘若樓市依然高燒不退，政策保險(xiǎn)庫(kù)里還有哪些紅頭文件可以拿出來(lái)作為可能的選項(xiàng)?

有分析認(rèn)為，從過(guò)往樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)看，建設(shè)部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)及國(guó)稅總局為主要調(diào)控部委，但類似外管局、證監(jiān)會(huì)及商務(wù)部也有很大可能后臺(tái)發(fā)力，通過(guò)行政文件和窗口指導(dǎo)等形式，設(shè)定準(zhǔn)入及審批門(mén)檻，為行業(yè)降溫。

部分行業(yè)人士向本刊預(yù)測(cè)了部分具體政策選項(xiàng)的前景。

中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波對(duì)記者表示，不排除政府出臺(tái)一些靈活性、針對(duì)性很強(qiáng)的“外科手術(shù)式”政策，比如，嚴(yán)格限制囤地;另外，國(guó)土部最近可能會(huì)出臺(tái)文件，就是對(duì)一些開(kāi)發(fā)企業(yè)自有土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，本著鼓勵(lì)更多土地入市的目標(biāo)，予以政策上的寬松;同時(shí)，防止更多的土地被國(guó)企無(wú)限地拍走。之前調(diào)低的項(xiàng)目資本金比例也有望再度提高。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員尹中卿此前對(duì)記者表示，應(yīng)該在堅(jiān)持18億畝紅線的基礎(chǔ)上，探求小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)范化，該補(bǔ)交土地出讓金的要補(bǔ)交。目前相關(guān)部委對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的回避態(tài)度并不可取，只能令私下交易更趨嚴(yán)重。

整個(gè)2009年，地價(jià)與股價(jià)對(duì)賭，雖然較2007年有所遜色，但年內(nèi)地價(jià)更熾，國(guó)企拿地更是年度亮點(diǎn)。未來(lái)一年樓市新政中，是否會(huì)出現(xiàn)由國(guó)資委名義發(fā)文禁止主業(yè)非地產(chǎn)的央企公開(kāi)拿地，以及證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國(guó)土資源部對(duì)房企再融資設(shè)定相關(guān)限制條件呢?

建業(yè)地產(chǎn)董事長(zhǎng)胡葆森及SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹均認(rèn)為，國(guó)資委公開(kāi)發(fā)文禁止，可能性不大。潘石屹同時(shí)認(rèn)為，雖然對(duì)房企再融資、IPO設(shè)定土地限制條款，有利于打擊囤地、閑置用地等，但是，這是一個(gè)被動(dòng)策略，房企再融資及IPO，會(huì)有相關(guān)法律意見(jiàn)書(shū)來(lái)?yè)?dān)保，國(guó)土部門(mén)牽扯其中，并不合適。

亦有分析認(rèn)為，由于“國(guó)四條”措辭充分考慮了此輪新政面臨的背景壓力，后續(xù)政策不大可能過(guò)分激進(jìn)，很可能會(huì)朝著緩和市場(chǎng)緊張預(yù)期、增加土地和房屋供給的方向而去。事實(shí)上，保障房建設(shè)提速正是政府前幾輪樓市調(diào)控的最大成功經(jīng)驗(yàn)。目前，市場(chǎng)大多預(yù)期明年6月后樓市有望價(jià)量平穩(wěn)，理由正是那時(shí)房屋供給總量(含保障房)將大大增加?！?/p>