[摘要] 我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開(kāi)始施行。它的施行對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展，起到巨大的促進(jìn)作用。但是，物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，許多問(wèn)題只停留在理論上的研究和實(shí)踐上的探索，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中未作規(guī)定，留下了一些缺憾，引起不少爭(zhēng)議。其中，業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)和地位是當(dāng)前物業(yè)管理活動(dòng)中爭(zhēng)議最大、最廣的問(wèn)題。

本文從當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中業(yè)主委員會(huì)存在的問(wèn)題出發(fā)，圍繞對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位的探討，力圖使業(yè)主委員會(huì)這一業(yè)主自治機(jī)構(gòu)更好地發(fā)揮其應(yīng)有的職能，更好地為業(yè)主利益服務(wù)，推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

業(yè)主委員會(huì)制度的完善有助于切實(shí)地保護(hù)證廣大業(yè)主利益的切身保護(hù)，也有利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。唯有完善立法，在法律中明確業(yè)主團(tuán)體的概念，確立業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立法律主體地位，才能從根本上解決糾紛。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 業(yè)主 業(yè)主委員會(huì) 法律地位 獨(dú)立法律地位

一、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的重要性

1.物業(yè)及物業(yè)管理的概念。從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類建筑物可以是一個(gè)建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場(chǎng)等;同時(shí)，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個(gè)住宅單元。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2.業(yè)主和業(yè)主自治。業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用僅人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象。作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理作出決定，這就是業(yè)主自治。這種自治是通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

3.業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)特征。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的權(quán)力決策機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于公司的股東大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的自治管理權(quán)，是基于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)而產(chǎn)生的。業(yè)主在物業(yè)管理中應(yīng)處于主導(dǎo)地位，成立業(yè)主委員會(huì)的目的，就是讓業(yè)主有一個(gè)行使管理權(quán)的機(jī)構(gòu)，把各個(gè)業(yè)主的意見(jiàn)統(tǒng)一起來(lái)，并通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)貫徹執(zhí)行于具體的物業(yè)管理之中，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與管理權(quán)的分離。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主整體利益的代表，業(yè)主委員會(huì)只維護(hù)業(yè)主在物業(yè)活動(dòng)中的合法利益，而物業(yè)活動(dòng)以外的其他權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)原則上是沒(méi)有義務(wù)保護(hù)的。

4.業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用。廣大業(yè)主的利益實(shí)現(xiàn)是以業(yè)主委員會(huì)為載體的，業(yè)主委員會(huì)起到協(xié)調(diào)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的作用。從根本上講，業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)三者的利益是共同的，因?yàn)橹挥腥綄⒏髯缘膬?yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)并有機(jī)地結(jié)合在一起，共同的利益才能實(shí)現(xiàn)，只有以此為基礎(chǔ)，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)三者相互尊重、相互配合，才有可能達(dá)到互贏的目標(biāo)。業(yè)主委員會(huì)是監(jiān)督協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)保值、升值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的承載。每一個(gè)業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)能夠保值、升值。而實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)靠的就是業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的有效配合。

5.明確業(yè)主委員會(huì)法律地位的必要性。因此，在弄清業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)作用以后，我們深刻認(rèn)識(shí)到業(yè)主委員會(huì)對(duì)我們的生活所起到的重要影響和作用。這也就要求我們應(yīng)不斷探索出能使業(yè)主委員會(huì)朝著正確、高效的方向發(fā)展的途徑。當(dāng)然，首先要解決的問(wèn)題就是業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題，沒(méi)有一個(gè)完善而有力的法律保障，就不能很好地保證業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)作和發(fā)展，也就不能很好地代表和維護(hù)廣大業(yè)主的合法利益，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。

二、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.我國(guó)現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定。2003年9月1日起實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中涉及業(yè)主委員會(huì)制度的條文主要有以下這些:第十條規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。”;第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé):(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;(5)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)?！?第十六條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生?！?第十九條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”;第二十條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。”

2.業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理實(shí)際工作中存在的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)具體法律制度的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)在現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理工作中開(kāi)展工作困難重重，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1) 業(yè)主委員會(huì)難以成立;一個(gè)大型住宅區(qū)，建筑面積近百萬(wàn)平方米，有近萬(wàn)戶居民，組建業(yè)主委員會(huì)無(wú)疑是一項(xiàng)繁雜而漫長(zhǎng)的過(guò)程。(2)業(yè)主委員會(huì)缺乏經(jīng)費(fèi)，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng);另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成員借口缺乏辦公經(jīng)費(fèi)而拒絕履行其職責(zé)的情況。(3)業(yè)主委員的作用難以正確發(fā)揮;當(dāng)前，在我國(guó)絕大多數(shù)城市的業(yè)主委員會(huì)中，能夠發(fā)揮積極作用的業(yè)主委員會(huì)很少。(4)業(yè)主委員會(huì)缺乏廣大業(yè)主的參與和信任:物業(yè)管理在我國(guó)實(shí)施的時(shí)間不長(zhǎng)，絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)它還缺乏了解，對(duì)參與業(yè)主委員會(huì)比較漠然，缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)。

3.業(yè)主委員會(huì)在立法上的缺陷。在物業(yè)管理活動(dòng)中關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的各種糾紛，近年來(lái)頻頻發(fā)生。法院在受理此類糾紛時(shí)，首先遇到的一個(gè)疑難問(wèn)題是業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟主體資格。《條例》對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)未予確認(rèn)，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實(shí)中業(yè)主委員會(huì)的訴訟地位極不明確。條例中有關(guān)業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的規(guī)定過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性;而從實(shí)踐來(lái)看，業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體得到了法院的認(rèn)可的個(gè)案較多，駁回的情況較少。而在一些地方法規(guī)細(xì)則中，又進(jìn)一步賦予了業(yè)主委員會(huì)更多的權(quán)利。如《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定:業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。如2007年4月實(shí)施的《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中明確了可“由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理”。物業(yè)維修資金由政府行政部門、開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司代管時(shí)如有違法行為，可對(duì)其進(jìn)行依法追究，而由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位我國(guó)一直未明確，因此在管理辦法中亦未能明確該如何追究業(yè)主委員會(huì)管理上的過(guò)失，這些立法上的空缺使得物業(yè)管理工作矛盾重重。

三、各國(guó)、各地業(yè)主委員會(huì)立法經(jīng)驗(yàn)分析

目前，世界上大多國(guó)家及我國(guó)都有關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位也有所描述，因此，筆者從各國(guó)的規(guī)定入手，從比較法的視角分析我國(guó)目前的立法缺陷。

1.法國(guó)?，F(xiàn)行法國(guó)《住宅分層所有權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的規(guī)定，具有典范性意義。該法第14條規(guī)定，“若有二名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。關(guān)于該管理團(tuán)體的法性質(zhì)，依其規(guī)定，系為享有法人資格之團(tuán)體。對(duì)于該管理團(tuán)體的訴訟能力，該法第15條第1項(xiàng)規(guī)定:“管理團(tuán)體具有參與以請(qǐng)求和防御為內(nèi)容的訴訟資格，其訴訟對(duì)象連某一特定的區(qū)分所有權(quán)人亦包括在內(nèi)”。

2.德國(guó)。關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體，德國(guó)法稱為“住宅所有權(quán)人共同關(guān)系團(tuán)體“，即“住宅所有權(quán)人共同體”。在德國(guó)，該“住宅所有權(quán)人共同體”，既包括由二名住宅所有權(quán)人構(gòu)成的情形，亦包括由約一千三百多名住宅所有權(quán)人構(gòu)成的情形。該共同關(guān)系體之形成，不由強(qiáng)行法規(guī)予以規(guī)定，住宅所有權(quán)人于法律上亦不當(dāng)然結(jié)成“住宅所有權(quán)人共同體，而通常系由住宅所有權(quán)人通過(guò)契約而予確定。德國(guó)法亦不承認(rèn)住宅所有權(quán)人共同體具有法人人格。由于住宅所有權(quán)人共同體具有各所有權(quán)人于人法上結(jié)合成一體的特性，且該人法上之結(jié)合超越普通共有關(guān)系，而有濃厚的團(tuán)體性。

3.日本。依日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體包括三類，即管理團(tuán)體、管理團(tuán)體法人及社區(qū)管理團(tuán)體。管理團(tuán)體的構(gòu)成，日本現(xiàn)行法與法國(guó)相同，規(guī)定各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)然結(jié)成管理團(tuán)體，并成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成成員。盡管其為無(wú)權(quán)利能力之社團(tuán)，依日本民事訴訟法的規(guī)定，非法人之社團(tuán)或財(cái)團(tuán)，設(shè)有代表人或管理人者，得以其名義起訴或被訴。因此，在訴訟上，此“無(wú)權(quán)力能力之管理團(tuán)體”，仍有訴訟當(dāng)事人能力。

4.美國(guó)。美國(guó)區(qū)分所有現(xiàn)制稱區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體為“公寓所有人協(xié)會(huì)”。并且，該公寓所有人協(xié)會(huì)于法律性質(zhì)上是不具有公司法人的人格。即該公寓所有人協(xié)會(huì)于法律上并無(wú)法人資格。美國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于公寓所有人協(xié)會(huì)并無(wú)法人資格的觀點(diǎn)，早在上世紀(jì)70年代，即面臨著來(lái)自判例實(shí)務(wù)方面的重大挑戰(zhàn)，并在實(shí)務(wù)中認(rèn)為公寓所有人協(xié)會(huì)具有法人實(shí)體的性質(zhì)，從而做出與現(xiàn)行法律相悖的判決。該案雖然在學(xué)者中引起爭(zhēng)議，但仍顯示出，管理團(tuán)體法人化乃是美國(guó)現(xiàn)實(shí)社會(huì)中的一項(xiàng)必要需求，其確有存在之必要。

5.中國(guó)香港。香港《建筑物管理?xiàng)l例》中對(duì)區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體作了詳細(xì)規(guī)定，其區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體稱為“業(yè)主立案法團(tuán)”。該條例第7條規(guī)定，業(yè)主立案法團(tuán)由管理委員會(huì)申請(qǐng)成立，管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其被委任之日起二十八日內(nèi)向土地注冊(cè)處申請(qǐng)成立該建筑物的業(yè)主立案法團(tuán)。業(yè)主立案法團(tuán)在土地注冊(cè)處發(fā)出注冊(cè)證書之日正式成立，并取得法團(tuán)的地位。其最大的特點(diǎn)在于該法團(tuán)在法律上乃屬于法人，具有獨(dú)立的人格，從而作為獨(dú)立于其成員的業(yè)主的民事主體。

四、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位研究現(xiàn)狀

1.我國(guó)關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的理論評(píng)析。從我國(guó)目前立法現(xiàn)狀來(lái)看，我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)的定位是業(yè)主大會(huì)的具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)和代表機(jī)構(gòu)，其對(duì)外能代表全體業(yè)主，對(duì)內(nèi)能管理日常物業(yè)管理事務(wù)。因此，我國(guó)立法并沒(méi)有賦予業(yè)主委員會(huì)的實(shí)體法律地位。但司法實(shí)踐中，卻存在一方面承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的原告和或被告的訴訟地位，而另一方面卻否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)作為原告或被告時(shí)的訴訟主體地位的情況。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)民事主體資格的問(wèn)題在理論界和司法實(shí)務(wù)界目前仍存在很大爭(zhēng)議，具體有以下幾種代表性學(xué)說(shuō):(1)法人說(shuō):有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是依法成立、有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)、有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所并能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的一級(jí)法人。(2)社會(huì)團(tuán)體說(shuō):有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)為自然人自愿組成的從事非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的業(yè)務(wù)的社會(huì)團(tuán)體。(3)其他組織說(shuō):業(yè)主委員會(huì)到政府授權(quán)的房地產(chǎn)管理部門登記后即成為合法組織，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，具備民事主體資格的其他組織。業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)管理事項(xiàng)上有民事權(quán)利能力，有民事主體資格，經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴或應(yīng)訴，業(yè)主委員會(huì)具有民事訴訟法上的訴訟主體資格。

2.關(guān)于業(yè)主委員會(huì)法律地位的實(shí)務(wù)探析。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位問(wèn)題沒(méi)有明確規(guī)定，在我國(guó)司法實(shí)踐中出現(xiàn)過(guò)對(duì)同一案件出現(xiàn)不同的裁決結(jié)果，導(dǎo)致法律適用的混亂。關(guān)于業(yè)主委員會(huì)是否具有實(shí)體法律地位，我國(guó)各級(jí)法院對(duì)此問(wèn)題裁決不一。案例分析一，安徽省合肥市中級(jí)人民法院受理金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擅自卷走原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共建設(shè)5萬(wàn)元基金一案，該中院裁定，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)不具有民事訴訟主體資格對(duì)其起訴不予受理。后來(lái)業(yè)主委員會(huì)逐級(jí)上訴，經(jīng)安徽省高級(jí)人民法院請(qǐng)示，最高人民法院做出的復(fù)函中院明確:根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第四十九條:《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條之規(guī)定，如業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，可以自己的名義起訴。裁定承認(rèn)了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)有“申訴主體資格”，即可以作為一個(gè)組織成為民事訴訟的原告。案例分析二，據(jù) 2005年6月9日《中國(guó)青年報(bào)》，針對(duì)溫州市建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不兌現(xiàn)廣告中的承諾，業(yè)主們授權(quán)委托業(yè)委會(huì)，將開(kāi)發(fā)商告上法庭，并提出判令被告將銀都花園內(nèi)的相應(yīng)的配套措施移交原告管理使用，賠償?shù)仍V訟請(qǐng)求，但被最高人民法院駁回。法院認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的主要職責(zé)是針對(duì)物業(yè)管理、服務(wù)等事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主提起訴訟。認(rèn)定銀都業(yè)委會(huì)在此案作為原告，訴訟主體不合格。

五、我國(guó)業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法律主體的構(gòu)想

筆者通過(guò)對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位現(xiàn)狀的分析，吸取各國(guó)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，提出業(yè)主委員會(huì)貿(mào)易獨(dú)立法律主體的構(gòu)想。

1.獨(dú)立法律主體地位的理論基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論是其獨(dú)立的理論基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個(gè)權(quán)利主體區(qū)分擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)主體所享有的對(duì)建筑物的專有部分的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和因建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。為了實(shí)現(xiàn)使用專有部分的目的，在不妨礙其他業(yè)主對(duì)各自專有部分的使用的情況下，各業(yè)主可以適當(dāng)使用共同部分，但不能違反全體業(yè)主的共同利益。要維護(hù)這種共同的利益關(guān)系，需要全體業(yè)主組成一個(gè)超越個(gè)人的組織，來(lái)處理共同事務(wù)，以維護(hù)共同的生活秩序，協(xié)調(diào)彼此之間的利益，充分發(fā)揮建筑物各個(gè)組成部分的功能，這是成員權(quán)的具體體現(xiàn)，也是業(yè)主自治管理的體現(xiàn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是成立業(yè)主委員會(huì)的法理基礎(chǔ)，業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立是業(yè)主行使成員權(quán)的重要途徑。

2.獨(dú)立法律地位的立法基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定是其獨(dú)立存在的立法基礎(chǔ)，依照《條例》的和《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)依法享有一定的權(quán)利，也履行一定的義務(wù)，而這種權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，正是業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立法律主體的資格。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)是指業(yè)主委員會(huì)在與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。它所具有的權(quán)利有:代表權(quán)、訴訟權(quán)、決策權(quán)、懲罰權(quán)、監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會(huì)在行使權(quán)力的同時(shí)，還必須履行勤勉盡責(zé)、遵紀(jì)守法、配合協(xié)調(diào)、接受監(jiān)督的義務(wù)。

3.獨(dú)立法律地位的的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)的作用是其獨(dú)立存在的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，業(yè)主委員會(huì)的作用和意義主要有:有利于業(yè)主權(quán)利的彰顯;有利于厘定業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系、有利于平衡;協(xié)調(diào)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司之間的關(guān)系;有利于能夠促進(jìn)小區(qū)的和諧共處;有利于培育業(yè)主的民主意識(shí)。

4.業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法律主體的解析。業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的民事主體;《條例》規(guī)定業(yè)主委員會(huì)有權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)民事主體法律地位的根本目的，是要明確和解決業(yè)主委員會(huì)的民事權(quán)利能力和民事責(zé)任能力問(wèn)題?？v觀不同國(guó)家和地區(qū)的做法，立足我國(guó)目前的立法和司法實(shí)踐的現(xiàn)狀和將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，將我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)界定為具有民事主體地位的其他組織是我們的最佳選擇。筆者認(rèn)為，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的實(shí)體法律地位，可以視同合伙組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，原因如下:第一，我國(guó)業(yè)委員會(huì)在形式上存在合伙組織所規(guī)定的共同財(cái)產(chǎn)。第二，我國(guó)業(yè)主大會(huì)的成員之間是按照《業(yè)主公約》所建立起來(lái)的契約關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，需遵循《業(yè)主公約》。第三，我國(guó)的業(yè)主委員會(huì)對(duì)外一般以全體合伙人名義活動(dòng)。第四，我國(guó)大部分業(yè)主委員會(huì)通過(guò)在房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)備案，取得了某某業(yè)主委員會(huì)字號(hào)的合法地位，在房地產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)也符合我國(guó)合伙組織并不一定在工商登記部門辦理登記的做法。第五，全體業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為彼此之間可以按照有限合伙的原理承擔(dān)有限責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)對(duì)其自身行為承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，并且責(zé)任不能轉(zhuǎn)移給業(yè)主。從以上分析可以看出，現(xiàn)行我國(guó)業(yè)主委員會(huì)在理論和實(shí)務(wù)上均可以被視為合伙組織，這不只是因其形式上的法律特征同合伙組織具有相似性，而且，因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)實(shí)質(zhì)不具備法人資格，也不能被視作社團(tuán)法人對(duì)待，故筆者認(rèn)為將業(yè)主委員會(huì)在民事主體資格及實(shí)體法律責(zé)任的承擔(dān)上適用合伙組織的相關(guān)做法是合理的。事實(shí)上，雖說(shuō)業(yè)主委員會(huì)自身沒(méi)有完全獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，但是，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理實(shí)際當(dāng)中的作用充分表明，業(yè)主的所有權(quán)與管理權(quán)尤其是有關(guān)物業(yè)管理的共同所有權(quán)，實(shí)際上均由業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上管理和控制。

六、結(jié)論

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》終于在千呼萬(wàn)喚中出臺(tái)了，但是筆者不禁失望的發(fā)現(xiàn)，該法仍然對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位和性質(zhì)，避而不談。業(yè)主委員會(huì)的法律地位問(wèn)題是切實(shí)關(guān)系到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，以及廣大業(yè)主的切身利益甚至于社會(huì)的和諧。物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主的自治管理，業(yè)主委員會(huì)的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的核心問(wèn)題，明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位是真正實(shí)現(xiàn)廣大業(yè)主自治管理，并在訴訟中保障業(yè)主自身實(shí)體權(quán)利和訴訟權(quán)利的保障。

在本文中，筆者首先從物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)及作用的概念論述出發(fā)，闡述了業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的重要性;其次筆者從論述我國(guó)物業(yè)管理中業(yè)主委員會(huì)的法律地位現(xiàn)狀著手，并根據(jù)自身在物業(yè)管理中的多年工作經(jīng)驗(yàn)，指出業(yè)主委員會(huì)在實(shí)務(wù)管理中存在的問(wèn)題以及相關(guān)問(wèn)題在立法方面的缺陷;通過(guò)分析各國(guó)、各地區(qū)的關(guān)于對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律地位的不同規(guī)定，為我國(guó)業(yè)主委員會(huì)法律地位的確定提供參考依據(jù);以及闡述我國(guó)目前業(yè)主委員會(huì)法律地位的研究現(xiàn)狀，包括理論及實(shí)務(wù)判例兩方面的內(nèi)容，最后提出了有關(guān)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法律主體的構(gòu)想， 著重闡述了合伙制度對(duì)完善業(yè)主委員會(huì)實(shí)體法律地位的借鑒意義，為我國(guó)完善該制度提供了現(xiàn)實(shí)的參考和標(biāo)本，為規(guī)范我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理提供理論依據(jù)。

業(yè)主委員會(huì)涉及到的法律和問(wèn)題很多，筆者僅僅是從物業(yè)管理工作者的角度來(lái)發(fā)掘我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度本身所存在的問(wèn)題，并提出了完善立法的建議，希望能對(duì)我國(guó)業(yè)主委員會(huì)制度之完善起到拋磚引玉的作用。

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