[摘要] 我國《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日開始施行。它的施行對我國房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展，起到巨大的促進作用。但是，物業(yè)管理在我國起步較晚，許多問題只停留在理論上的研究和實踐上的探索，在《物業(yè)管理條例》中未作規(guī)定，留下了一些缺憾，引起不少爭議。其中，業(yè)主委員會的法律性質(zhì)和地位是當(dāng)前物業(yè)管理活動中爭議最大、最廣的問題。

本文從當(dāng)前物業(yè)管理實踐中業(yè)主委員會存在的問題出發(fā)，圍繞對業(yè)主委員會的法律地位的探討，力圖使業(yè)主委員會這一業(yè)主自治機構(gòu)更好地發(fā)揮其應(yīng)有的職能，更好地為業(yè)主利益服務(wù)，推動物業(yè)管理的健康發(fā)展。

業(yè)主委員會制度的完善有助于切實地保護證廣大業(yè)主利益的切身保護，也有利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。唯有完善立法，在法律中明確業(yè)主團體的概念，確立業(yè)主委員會的獨立法律主體地位，才能從根本上解決糾紛。

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 業(yè)主 業(yè)主委員會 法律地位 獨立法律地位

一、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的重要性

1.物業(yè)及物業(yè)管理的概念。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。各類建筑物可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū);也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等;同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2.業(yè)主和業(yè)主自治。業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用僅人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)對象。作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定，這就是業(yè)主自治。這種自治是通過業(yè)主大會來實現(xiàn)的。業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

3.業(yè)主委員會的性質(zhì)特征。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的權(quán)力決策機構(gòu)，相當(dāng)于公司的股東大會。業(yè)主委員會的自治管理權(quán)，是基于業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)而產(chǎn)生的。業(yè)主在物業(yè)管理中應(yīng)處于主導(dǎo)地位，成立業(yè)主委員會的目的，就是讓業(yè)主有一個行使管理權(quán)的機構(gòu)，把各個業(yè)主的意見統(tǒng)一起來，并通過物業(yè)管理企業(yè)貫徹執(zhí)行于具體的物業(yè)管理之中，實現(xiàn)所有權(quán)與管理權(quán)的分離。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)是業(yè)主整體利益的代表，業(yè)主委員會只維護業(yè)主在物業(yè)活動中的合法利益，而物業(yè)活動以外的其他權(quán)益，業(yè)主委員會原則上是沒有義務(wù)保護的。

4.業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用。廣大業(yè)主的利益實現(xiàn)是以業(yè)主委員會為載體的，業(yè)主委員會起到協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的作用。從根本上講，業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)管理企業(yè)三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優(yōu)勢發(fā)揮出來并有機地結(jié)合在一起，共同的利益才能實現(xiàn)，只有以此為基礎(chǔ)，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)三者相互尊重、相互配合，才有可能達到互贏的目標。業(yè)主委員會是監(jiān)督協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)保值、升值目標實現(xiàn)的承載。每一個業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)能夠保值、升值。而實現(xiàn)這個目標靠的就是業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的有效配合。

5.明確業(yè)主委員會法律地位的必要性。因此，在弄清業(yè)主委員會的性質(zhì)作用以后，我們深刻認識到業(yè)主委員會對我們的生活所起到的重要影響和作用。這也就要求我們應(yīng)不斷探索出能使業(yè)主委員會朝著正確、高效的方向發(fā)展的途徑。當(dāng)然，首先要解決的問題就是業(yè)主委員會的法律地位問題，沒有一個完善而有力的法律保障，就不能很好地保證業(yè)主委員會正常運作和發(fā)展，也就不能很好地代表和維護廣大業(yè)主的合法利益，保證房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。

二、我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀及存在的問題

1.我國現(xiàn)行法律的相關(guān)規(guī)定。2003年9月1日起實施的《物業(yè)管理條例》中涉及業(yè)主委員會制度的條文主要有以下這些:第十條規(guī)定“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！?第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé):(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;(5)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)?！?第十六條規(guī)定“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生?！?第十九條規(guī)定“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！?第二十條規(guī)定“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！?/p>

2.業(yè)主委員會在物業(yè)管理實際工作中存在的問題。業(yè)主委員會具體法律制度的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主委員會在現(xiàn)實物業(yè)管理工作中開展工作困難重重，主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1) 業(yè)主委員會難以成立;一個大型住宅區(qū)，建筑面積近百萬平方米，有近萬戶居民，組建業(yè)主委員會無疑是一項繁雜而漫長的過程。(2)業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動;另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責(zé)的情況。(3)業(yè)主委員的作用難以正確發(fā)揮;當(dāng)前，在我國絕大多數(shù)城市的業(yè)主委員會中，能夠發(fā)揮積極作用的業(yè)主委員會很少。(4)業(yè)主委員會缺乏廣大業(yè)主的參與和信任:物業(yè)管理在我國實施的時間不長，絕大多數(shù)業(yè)主對它還缺乏了解，對參與業(yè)主委員會比較漠然，缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識。

3.業(yè)主委員會在立法上的缺陷。在物業(yè)管理活動中關(guān)于業(yè)主委員會的各種糾紛，近年來頻頻發(fā)生。法院在受理此類糾紛時，首先遇到的一個疑難問題是業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格?！稐l例》對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)未予確認，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。條例中有關(guān)業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的規(guī)定過于抽象，缺乏明確性和可操作性;而從實踐來看，業(yè)主委員會作為訴訟主體得到了法院的認可的個案較多，駁回的情況較少。而在一些地方法規(guī)細則中，又進一步賦予了業(yè)主委員會更多的權(quán)利。如《浙江省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定:業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。如2007年4月實施的《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》中明確了可“由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責(zé)專項維修資金的日常管理”。物業(yè)維修資金由政府行政部門、開發(fā)商或物業(yè)公司代管時如有違法行為，可對其進行依法追究，而由于業(yè)主委員會的法律地位我國一直未明確，因此在管理辦法中亦未能明確該如何追究業(yè)主委員會管理上的過失，這些立法上的空缺使得物業(yè)管理工作矛盾重重。

三、各國、各地業(yè)主委員會立法經(jīng)驗分析

目前，世界上大多國家及我國都有關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定，對業(yè)主委員會的法律地位也有所描述，因此，筆者從各國的規(guī)定入手，從比較法的視角分析我國目前的立法缺陷。

1.法國?，F(xiàn)行法國《住宅分層所有權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團體的規(guī)定，具有典范性意義。該法第14條規(guī)定，“若有二名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團體。關(guān)于該管理團體的法性質(zhì)，依其規(guī)定，系為享有法人資格之團體。對于該管理團體的訴訟能力，該法第15條第1項規(guī)定:“管理團體具有參與以請求和防御為內(nèi)容的訴訟資格，其訴訟對象連某一特定的區(qū)分所有權(quán)人亦包括在內(nèi)”。

2.德國。關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團體，德國法稱為“住宅所有權(quán)人共同關(guān)系團體“，即“住宅所有權(quán)人共同體”。在德國，該“住宅所有權(quán)人共同體”，既包括由二名住宅所有權(quán)人構(gòu)成的情形，亦包括由約一千三百多名住宅所有權(quán)人構(gòu)成的情形。該共同關(guān)系體之形成，不由強行法規(guī)予以規(guī)定，住宅所有權(quán)人于法律上亦不當(dāng)然結(jié)成“住宅所有權(quán)人共同體，而通常系由住宅所有權(quán)人通過契約而予確定。德國法亦不承認住宅所有權(quán)人共同體具有法人人格。由于住宅所有權(quán)人共同體具有各所有權(quán)人于人法上結(jié)合成一體的特性，且該人法上之結(jié)合超越普通共有關(guān)系，而有濃厚的團體性。

3.日本。依日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人團體包括三類，即管理團體、管理團體法人及社區(qū)管理團體。管理團體的構(gòu)成，日本現(xiàn)行法與法國相同，規(guī)定各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)然結(jié)成管理團體，并成為該管理團體的構(gòu)成成員。盡管其為無權(quán)利能力之社團，依日本民事訴訟法的規(guī)定，非法人之社團或財團，設(shè)有代表人或管理人者，得以其名義起訴或被訴。因此，在訴訟上，此“無權(quán)力能力之管理團體”，仍有訴訟當(dāng)事人能力。

4.美國。美國區(qū)分所有現(xiàn)制稱區(qū)分所有權(quán)人管理團體為“公寓所有人協(xié)會”。并且，該公寓所有人協(xié)會于法律性質(zhì)上是不具有公司法人的人格。即該公寓所有人協(xié)會于法律上并無法人資格。美國現(xiàn)行法律關(guān)于公寓所有人協(xié)會并無法人資格的觀點，早在上世紀70年代，即面臨著來自判例實務(wù)方面的重大挑戰(zhàn)，并在實務(wù)中認為公寓所有人協(xié)會具有法人實體的性質(zhì)，從而做出與現(xiàn)行法律相悖的判決。該案雖然在學(xué)者中引起爭議，但仍顯示出，管理團體法人化乃是美國現(xiàn)實社會中的一項必要需求，其確有存在之必要。

5.中國香港。香港《建筑物管理條例》中對區(qū)分所有權(quán)人團體作了詳細規(guī)定，其區(qū)分所有權(quán)人團體稱為“業(yè)主立案法團”。該條例第7條規(guī)定，業(yè)主立案法團由管理委員會申請成立，管理委員會應(yīng)當(dāng)在其被委任之日起二十八日內(nèi)向土地注冊處申請成立該建筑物的業(yè)主立案法團。業(yè)主立案法團在土地注冊處發(fā)出注冊證書之日正式成立，并取得法團的地位。其最大的特點在于該法團在法律上乃屬于法人，具有獨立的人格，從而作為獨立于其成員的業(yè)主的民事主體。

四、我國業(yè)主委員會法律地位研究現(xiàn)狀

1.我國關(guān)于業(yè)主委員會法律地位的理論評析。從我國目前立法現(xiàn)狀來看，我國的業(yè)主委員會的定位是業(yè)主大會的具體執(zhí)行機構(gòu)和代表機構(gòu)，其對外能代表全體業(yè)主，對內(nèi)能管理日常物業(yè)管理事務(wù)。因此，我國立法并沒有賦予業(yè)主委員會的實體法律地位。但司法實踐中，卻存在一方面承認業(yè)主委員會的原告和或被告的訴訟地位，而另一方面卻否認業(yè)主委員會作為原告或被告時的訴訟主體地位的情況。關(guān)于業(yè)主委員會民事主體資格的問題在理論界和司法實務(wù)界目前仍存在很大爭議，具體有以下幾種代表性學(xué)說:(1)法人說:有人認為，業(yè)主委員會是依法成立、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費、有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所并能獨立承擔(dān)民事責(zé)任的一級法人。(2)社會團體說:有人認為，業(yè)主委員會為自然人自愿組成的從事非生產(chǎn)經(jīng)營性質(zhì)的業(yè)務(wù)的社會團體。(3)其他組織說:業(yè)主委員會到政府授權(quán)的房地產(chǎn)管理部門登記后即成為合法組織，有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，具備民事主體資格的其他組織。業(yè)主委員會在小區(qū)管理事項上有民事權(quán)利能力，有民事主體資格，經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會有權(quán)起訴或應(yīng)訴，業(yè)主委員會具有民事訴訟法上的訴訟主體資格。

2.關(guān)于業(yè)主委員會法律地位的實務(wù)探析。因為我國對業(yè)主委員會法律地位問題沒有明確規(guī)定，在我國司法實踐中出現(xiàn)過對同一案件出現(xiàn)不同的裁決結(jié)果，導(dǎo)致法律適用的混亂。關(guān)于業(yè)主委員會是否具有實體法律地位，我國各級法院對此問題裁決不一。案例分析一，安徽省合肥市中級人民法院受理金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會訴開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司擅自卷走原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共建設(shè)5萬元基金一案，該中院裁定，認為業(yè)主委員會不具有民事訴訟主體資格對其起訴不予受理。后來業(yè)主委員會逐級上訴，經(jīng)安徽省高級人民法院請示，最高人民法院做出的復(fù)函中院明確:根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條:《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的意見》第四十條之規(guī)定，如業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義起訴。裁定承認了小區(qū)業(yè)主委員會有“申訴主體資格”，即可以作為一個組織成為民事訴訟的原告。案例分析二，據(jù) 2005年6月9日《中國青年報》，針對溫州市建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司不兌現(xiàn)廣告中的承諾，業(yè)主們授權(quán)委托業(yè)委會，將開發(fā)商告上法庭，并提出判令被告將銀都花園內(nèi)的相應(yīng)的配套措施移交原告管理使用，賠償?shù)仍V訟請求，但被最高人民法院駁回。法院認為業(yè)主委員會的主要職責(zé)是針對物業(yè)管理、服務(wù)等事項進行監(jiān)督，業(yè)主委員會不能代表業(yè)主提起訴訟。認定銀都業(yè)委會在此案作為原告，訴訟主體不合格。

五、我國業(yè)主委員會獨立法律主體的構(gòu)想

筆者通過對我國業(yè)主委員會法律地位現(xiàn)狀的分析，吸取各國的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我國的實際情況，提出業(yè)主委員會貿(mào)易獨立法律主體的構(gòu)想。

1.獨立法律主體地位的理論基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論是其獨立的理論基礎(chǔ)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指數(shù)個權(quán)利主體區(qū)分擁有一棟建筑物時，各個主體所享有的對建筑物的專有部分的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和因建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。為了實現(xiàn)使用專有部分的目的，在不妨礙其他業(yè)主對各自專有部分的使用的情況下，各業(yè)主可以適當(dāng)使用共同部分，但不能違反全體業(yè)主的共同利益。要維護這種共同的利益關(guān)系，需要全體業(yè)主組成一個超越個人的組織，來處理共同事務(wù)，以維護共同的生活秩序，協(xié)調(diào)彼此之間的利益，充分發(fā)揮建筑物各個組成部分的功能，這是成員權(quán)的具體體現(xiàn)，也是業(yè)主自治管理的體現(xiàn)。建筑物區(qū)分所有權(quán)理論是成立業(yè)主委員會的法理基礎(chǔ)，業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的設(shè)立是業(yè)主行使成員權(quán)的重要途徑。

2.獨立法律地位的立法基礎(chǔ)。業(yè)主委員會權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定是其獨立存在的立法基礎(chǔ)，依照《條例》的和《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主委員會依法享有一定的權(quán)利，也履行一定的義務(wù)，而這種權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，正是業(yè)主委員會具有獨立法律主體的資格。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)是指業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。它所具有的權(quán)利有:代表權(quán)、訴訟權(quán)、決策權(quán)、懲罰權(quán)、監(jiān)督權(quán)。業(yè)主委員會在行使權(quán)力的同時，還必須履行勤勉盡責(zé)、遵紀守法、配合協(xié)調(diào)、接受監(jiān)督的義務(wù)。

3.獨立法律地位的的現(xiàn)實基礎(chǔ)。業(yè)主委員會的作用是其獨立存在的現(xiàn)實基礎(chǔ)，業(yè)主委員會的作用和意義主要有:有利于業(yè)主權(quán)利的彰顯;有利于厘定業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系、有利于平衡;協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間的關(guān)系;有利于能夠促進小區(qū)的和諧共處;有利于培育業(yè)主的民主意識。

4.業(yè)主委員會獨立法律主體的解析。業(yè)主委員會是獨立的民事主體;《條例》規(guī)定業(yè)主委員會有權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。確認業(yè)主委員會民事主體法律地位的根本目的，是要明確和解決業(yè)主委員會的民事權(quán)利能力和民事責(zé)任能力問題?？v觀不同國家和地區(qū)的做法，立足我國目前的立法和司法實踐的現(xiàn)狀和將來發(fā)展趨勢，將我國的業(yè)主委員會界定為具有民事主體地位的其他組織是我們的最佳選擇。筆者認為，對業(yè)主委員會的實體法律地位，可以視同合伙組織的執(zhí)行機構(gòu)，原因如下:第一，我國業(yè)委員會在形式上存在合伙組織所規(guī)定的共同財產(chǎn)。第二，我國業(yè)主大會的成員之間是按照《業(yè)主公約》所建立起來的契約關(guān)系。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，需遵循《業(yè)主公約》。第三，我國的業(yè)主委員會對外一般以全體合伙人名義活動。第四，我國大部分業(yè)主委員會通過在房地產(chǎn)行政主管機關(guān)備案，取得了某某業(yè)主委員會字號的合法地位，在房地產(chǎn)主管部門辦理備案手續(xù)也符合我國合伙組織并不一定在工商登記部門辦理登記的做法。第五，全體業(yè)主對業(yè)主委員會的行為彼此之間可以按照有限合伙的原理承擔(dān)有限責(zé)任，業(yè)主委員會對其自身行為承擔(dān)無限責(zé)任，并且責(zé)任不能轉(zhuǎn)移給業(yè)主。從以上分析可以看出，現(xiàn)行我國業(yè)主委員會在理論和實務(wù)上均可以被視為合伙組織，這不只是因其形式上的法律特征同合伙組織具有相似性，而且，因為業(yè)主委員會實質(zhì)不具備法人資格，也不能被視作社團法人對待，故筆者認為將業(yè)主委員會在民事主體資格及實體法律責(zé)任的承擔(dān)上適用合伙組織的相關(guān)做法是合理的。事實上，雖說業(yè)主委員會自身沒有完全獨立的財產(chǎn)，但是，經(jīng)濟的發(fā)展和業(yè)主委員會在物業(yè)管理實際當(dāng)中的作用充分表明，業(yè)主的所有權(quán)與管理權(quán)尤其是有關(guān)物業(yè)管理的共同所有權(quán)，實際上均由業(yè)主委員會實際上管理和控制。

六、結(jié)論

《中華人民共和國物權(quán)法》終于在千呼萬喚中出臺了，但是筆者不禁失望的發(fā)現(xiàn)，該法仍然對業(yè)主委員會的法律地位和性質(zhì)，避而不談。業(yè)主委員會的法律地位問題是切實關(guān)系到我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，以及廣大業(yè)主的切身利益甚至于社會的和諧。物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主的自治管理，業(yè)主委員會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的核心問題，明確業(yè)主委員會的法律地位是真正實現(xiàn)廣大業(yè)主自治管理，并在訴訟中保障業(yè)主自身實體權(quán)利和訴訟權(quán)利的保障。

在本文中，筆者首先從物業(yè)、物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會的性質(zhì)及作用的概念論述出發(fā)，闡述了業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的重要性;其次筆者從論述我國物業(yè)管理中業(yè)主委員會的法律地位現(xiàn)狀著手，并根據(jù)自身在物業(yè)管理中的多年工作經(jīng)驗，指出業(yè)主委員會在實務(wù)管理中存在的問題以及相關(guān)問題在立法方面的缺陷;通過分析各國、各地區(qū)的關(guān)于對業(yè)主委員會法律地位的不同規(guī)定，為我國業(yè)主委員會法律地位的確定提供參考依據(jù);以及闡述我國目前業(yè)主委員會法律地位的研究現(xiàn)狀，包括理論及實務(wù)判例兩方面的內(nèi)容，最后提出了有關(guān)我國業(yè)主委員會獨立法律主體的構(gòu)想， 著重闡述了合伙制度對完善業(yè)主委員會實體法律地位的借鑒意義，為我國完善該制度提供了現(xiàn)實的參考和標本，為規(guī)范我國物業(yè)管理行業(yè)管理提供理論依據(jù)。

業(yè)主委員會涉及到的法律和問題很多，筆者僅僅是從物業(yè)管理工作者的角度來發(fā)掘我國業(yè)主委員會制度本身所存在的問題，并提出了完善立法的建議，希望能對我國業(yè)主委員會制度之完善起到拋磚引玉的作用。

參考文獻:

[1]陳華彬:現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究.北京:法律出版社，1995年版

[2]史尚寬:物權(quán)法論.北京:中國政法大學(xué)出版社，2000年第一版

[3]蔡華主編:《物業(yè)管理法律理論與實務(wù)》.北京:人民法院出版社，2000年版

[4]肖海軍:物業(yè)管理與業(yè)主權(quán)利.北京:中國民主法制出版社，2006年版

[5]高富平黃武雙:房地產(chǎn)新論.北京:中國法制出版，2002年版

[6]夏善勝主編:《物業(yè)管理法》.北京:法律出版社，2003年版

[7]謝家瑾等主編:《物業(yè)管理條例釋義》.知識產(chǎn)權(quán)出版社，2003年版

[8]顏 真楊 吟:物業(yè)管理危機處理及案例分析.西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2002年版

[9]賴中茂:物業(yè)管理條例釋義.中國法制出版社，2004年版

[10]程信和劉國臻:房地產(chǎn)法學(xué).北京:北京大學(xué)出版社，2001年版

[11]劉得寬:民法諸問題與新展望.北京:中國政法大學(xué)出版社，2002年版

[12]劉興桂:物業(yè)管理法.廣州:中山大學(xué)出版社，2000年版