[摘要] 改革開放以來，我國社會經(jīng)濟(jì)的許多方面取得了巨大進(jìn)步，人們的生活水平得到了極大的提高。房地產(chǎn)市場事關(guān)千家萬戶，房地產(chǎn)價格直接關(guān)系到黎民百姓的切身利益，已經(jīng)成為人們普通關(guān)注的問題。本文從房地產(chǎn)市場的影響因素、房地產(chǎn)價格上漲的優(yōu)缺點(diǎn)和政策建議三方面進(jìn)行了分析和探討。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場 影響因素 對策研究

一、問題的提出

改革開放以來，隨著人民生活水平的不斷提高人們對于物質(zhì)文化生活有了更高的追求，作為生活的基本需求我國房地產(chǎn)市場受到人們越來越多的關(guān)注。特別是1998年房改以后，房地產(chǎn)這種特殊的商品在市場化之后受多種因素的綜合影響，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了較大幅度的上漲，其帶來的一系列社會問題引起了大家對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行反思。

二、房地產(chǎn)市場的主要影響因素分析

由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，房地產(chǎn)市場價格受到供給和需求的綜合影響，供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)商品價格。

1.適婚人群的增加。隨著我國第三次人口生育高峰時期出生的人群先后進(jìn)入適婚年齡，當(dāng)時每年2000萬的出生人口就意味著有1000萬個新家庭的新生，這個數(shù)量龐大的人群對于房屋有極大的剛性需求，是拉動房地產(chǎn)需求的重要力量。

2.經(jīng)濟(jì)收入的提高。衣食住行屬于人的基本需求，住房是其中最重要的因素之一。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對于房屋的居住質(zhì)量、居住環(huán)境、交通條件和住房面積等方面提出了更高的要求，人們總體上經(jīng)濟(jì)收入的提高激發(fā)了對房地產(chǎn)的需求。

3.地方政府的政策推動。房地產(chǎn)價格上漲對于地方政府具有直接的好處。一方面房地產(chǎn)價格上漲可以拉動地方GDP，給地方官員帶來直接的利益。另一方面許多地方財(cái)政嚴(yán)重依賴土地收益和房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)。地方政府出臺的稅費(fèi)政策和公積金貸款政策等是地方政府影響房地產(chǎn)市場的主要手段。

4.土地資源的限制。由于我國人口眾多、人均國土面積少的基本國情決定了國家必須限制土地的開發(fā)。土地資源的限制從根本上限制了房地產(chǎn)的總供給，意味著房地產(chǎn)的發(fā)展在數(shù)量上是會受到限制的。隨著土地資源的減少土地價格出現(xiàn)了大幅度上漲，是房地產(chǎn)企業(yè)提高房地產(chǎn)價格的重要理由。

5.投資需求拉動房地產(chǎn)價格。一方面，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好和人民幣升值的預(yù)期，大量外國資本進(jìn)入中國的房地產(chǎn)業(yè)，直接導(dǎo)致上海等地房屋價格的上漲;另一方面，由于缺乏正常的投資渠道，大量國內(nèi)民間資本和國有資本也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成為房地產(chǎn)行業(yè)價格上漲的推手。

6.城鄉(xiāng)差異。我國二元制社會結(jié)構(gòu)使得資本、人才、資源迅速向城市集中，城市和鄉(xiāng)村之間的差別在教育、交通、信息等方面迅速拉大，偏遠(yuǎn)的農(nóng)村和小城鎮(zhèn)被邊緣化，城市附近的農(nóng)村地區(qū)隨著土地的被征用也進(jìn)入了購房大軍。同時在我國的城市化進(jìn)程中，農(nóng)村地區(qū)首先致富的群體以及各級地方官員紛紛到大中城市購置房產(chǎn)，是城市房地產(chǎn)的重要購買者。

7.建安成本的增加。人力資本和建筑材料價格的上漲提升了房屋的建筑成本，也是推動我國房地產(chǎn)價格的重要原因。

三、房地產(chǎn)價格上漲的優(yōu)缺點(diǎn)分析

1.房地產(chǎn)價格上漲的優(yōu)點(diǎn)。(1)加速我國城市化進(jìn)程。房地產(chǎn)上漲所帶來的高額利潤促使各種資本大量進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，推動房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展，從而加速我國的房地產(chǎn)進(jìn)程。城市化的進(jìn)程促使我國加速從農(nóng)業(yè)國家發(fā)展為工業(yè)國家的進(jìn)程，提高了國民的整體福利水平。(2)增加地方政府收入。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超高利潤地方政府取得了大量土地收益和稅費(fèi)收入，極大地緩解了地方政府的財(cái)政壓力。房地產(chǎn)的相關(guān)收益已經(jīng)成為許多地方政府至關(guān)重要的收入，這幫助地方政府化解了許多矛盾。(3)拉動內(nèi)需。房地產(chǎn)是1998年金融危機(jī)后國家拉動內(nèi)需的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以拉動與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的建筑材料、裝潢等幾十個行業(yè)的發(fā)展，從而帶動我國國民經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展。

2.房地產(chǎn)價格上漲的缺點(diǎn)。(1)拉大了城鄉(xiāng)差距。由于農(nóng)村房屋和城市房屋在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)上巨大的差異導(dǎo)致農(nóng)村居民資產(chǎn)和城市居民資產(chǎn)存在極大的差異，這拉大了農(nóng)村和城市的差距，引起了許多社會矛盾，加大了建設(shè)社會主義和諧社會的難度。(2)大量外國游資進(jìn)入加大我國人民幣升值的壓力。房地產(chǎn)的高額利潤促使大量外國游資通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)，使得我國政府面臨更大人民幣升值壓力。外國游資進(jìn)入獲取較高利潤和人民幣升值的共同作用，更加劇了外國游資的進(jìn)入，某種程度上形成了一種惡性循環(huán)。(3)降低我國整體產(chǎn)品競爭能力。改革開放以來我國奉行的是以出口為導(dǎo)向的現(xiàn)代化之路。房地產(chǎn)的較高利潤極大打擊了專心經(jīng)營工業(yè)產(chǎn)品的國內(nèi)企業(yè)，使得許多國內(nèi)企業(yè)放松了對于主營業(yè)務(wù)的投入，降低了我國企業(yè)的創(chuàng)新能力，這對于我國整體產(chǎn)品競爭能力是不利的。(4)腐敗案件大增。房地產(chǎn)領(lǐng)域較高的利潤導(dǎo)致了與房地產(chǎn)有關(guān)的腐敗案件大為增加，加劇了干群之間的矛盾，導(dǎo)致了許多群體性上訪事件。

四、對我國房地產(chǎn)市場的政策建議

1.調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。采取多種政策抑制房地產(chǎn)的利潤，把房地產(chǎn)行業(yè)的利潤降低到社會平均利潤水平，征收物業(yè)稅，把投資房地產(chǎn)的收入納入所得稅征收范圍，從根本上消除房地產(chǎn)投資的根源。

2.大規(guī)模建設(shè)安居房和廉租房。大力發(fā)展中小城市，城市化進(jìn)程促使我國，中小城市是我國吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的主要渠道。面對每年上千萬對的適婚人群建設(shè)大量安居房和廉租房來滿足人們的需求，提高全社會的福利水平。

3.加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理。通過合理調(diào)節(jié)土地供求促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)調(diào)控的透明度。

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