[摘要] 本文根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于產(chǎn)品市場與貨幣市場均衡的相關(guān)知識分析利率變動對房產(chǎn)市場的影響，并對游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場以及如何調(diào)控做出了相關(guān)建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場 利率 投資 游資

一、中國房地產(chǎn)市場概述

1.房地產(chǎn)市場的內(nèi)容與特點(diǎn)

根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中對市場的解釋來看，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易活動的場所，包括房產(chǎn)市場和地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場既具有一般市場的共性，又具有其自身的特點(diǎn)，主要特點(diǎn)有在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行的交易活動，只有貨幣的單方面運(yùn)動而不發(fā)生商品實(shí)體空間的位移，這是由其不動產(chǎn)性質(zhì)決定。房地產(chǎn)價格不斷上升趨勢，這是由土地資源不可再生以及相對稀缺形決定的。

2.我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

從總體上看，1998年以來房地產(chǎn)市場成長迅速，對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)程度顯著提高，并在高速增長過程中保持了供求兩旺、供求總量基本平衡的運(yùn)行狀態(tài)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理;開發(fā)投資的增長主要來源于住宅需求的增長和銷售的擴(kuò)大，個人成為消費(fèi)主體;房地產(chǎn)市場波動主要受市場因素的作用，自我調(diào)節(jié)功能明顯增強(qiáng)，呈現(xiàn)出理性、健康的發(fā)展態(tài)勢。但與此同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些問題，投資增長速度逐漸加快，連續(xù)幾年超過GDP的增長速度2倍～3倍;房地產(chǎn)對銀行信貸資金的依賴程度很高等等。

3.房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展預(yù)測

房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢主要受國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的影響。

世界銀行統(tǒng)計資料表明，當(dāng)一個城市人均GDP在800美元～4000美元之間時，房地產(chǎn)會高速增長，人均GDP在4000美元～8000美元之間時，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長，人均GDP在8000美元～20000美元之間時，房地產(chǎn)會衰退。目前我國人均GDP約為1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。而在庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》中研究結(jié)論表明當(dāng)GDP增長速度小于4%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當(dāng)GDP增長速度界于4%～5%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯;5%～8%，房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段;8%～10%，房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP的增長速度是7%～8%，根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。

因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。

二、利率變動對房地產(chǎn)市場影響的宏觀分析

根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，市場經(jīng)濟(jì)不但是產(chǎn)品市場(房地產(chǎn)市場)，還有貨幣市場(利率)，而這兩個市場是相互影響相互依存的。產(chǎn)品市場上總收入或總支出增加了，需要使用的貨幣交易量增加了，如果利率不變，貨幣需求會增加，如果貨幣供給量不變，利率會上升，而利率上升會影響投資支出，從而影響產(chǎn)品市場。一下通過一般均衡的LS-LM模型分析利率變動對房地產(chǎn)市場的影響。

1.IS曲線與房地產(chǎn)市場投資的決定

房地產(chǎn)市場的均衡要求該市場的供給和需求相等。IS曲線是在利率和國民收入不同的組合條件下，投資與儲蓄相等的曲線。可推得財政政策。

在決定投資的諸因素里，利率是首要因素。這里的利率是實(shí)際利率，即名義利率-通貨膨脹率，利率是投資的減函數(shù)。

根據(jù)投資儲蓄等式推導(dǎo)出的IS曲線表明當(dāng)利率上升時，投資需求就會減少，而投資需求的變動又會引起IS曲線的變動。如果利率升高使得投資需求被抑制，則IS曲線會向左移動(如圖由IS移至IS1)，從而導(dǎo)致國民收入下降。存在“樓市”的背后是房地產(chǎn)市場的供求，把利率納入IS模型可以看到利率上升導(dǎo)致投資減速、消費(fèi)下降、儲蓄上升、債券價格下跌和上市公司盈利減少。由此推論，利率上升會抑制房價、股價和投資沖動。利率持續(xù)上升也會抑制住房的供給。

2.LM曲線與利率變動

利率決定投資進(jìn)而影響國民收入，而利率本身是由什么決定呢?根據(jù)凱恩斯理論，利率是由貨幣的供給量和對貨幣的需求量所決定的，可推得貨幣政策。

凱恩斯認(rèn)為人們持有貨幣有三種動機(jī)，前面兩種為交易動機(jī)和謹(jǐn)慎動機(jī)，后面一種稱為投機(jī)動機(jī)。貨幣的交易需求決定于收入，而貨幣的投機(jī)需求決定于利率。貨幣市場的均衡指貨幣的供給與需求達(dá)到均衡狀態(tài)。條件就是 L=M。LM曲線表明在它上面的每一點(diǎn)，利率與國民收入的組合是不同的，但是貨幣供給都等于貨幣需求。即當(dāng)貨幣的供給(M)為已定時，L1是Y的遞增函數(shù)，而L2是R的遞減函數(shù)。(L1:交易動機(jī)和預(yù)防動機(jī);L2:投機(jī)動機(jī)。) L1(Y)+L2(r)=M; L1與Y正相關(guān)，L2與r負(fù)相關(guān)。

由于一些投機(jī)性對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行炒作致使投機(jī)需求增加，如果其他情況不變，則LM曲線會左移(由圖中LM移至LM1)，因為同樣利率水平上現(xiàn)在的投機(jī)需求增加了，交易需求量必減少，從而要求有的國民收入下降。

3.IS-LM綜合分析人民幣利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響

財政政策和貨幣政策是國家宏觀調(diào)控兩大基本經(jīng)濟(jì)政策。對于房地產(chǎn)市場與利率變動的關(guān)系我們可以根據(jù)IS-LM曲線進(jìn)行簡單推導(dǎo)分析兩大政策的作用。

利率是市場經(jīng)濟(jì)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，利率調(diào)節(jié)的是資金供求，調(diào)節(jié)的是市場價格，其作用首先會表現(xiàn)在對資金供求的影響上。如果LM曲線不變，利率升高導(dǎo)致IS曲線向右上方移動(由IS1移至IS2)由于貨幣供求不變因此國民收入也相應(yīng)增加。相反，如果IS曲線不變，利率升高導(dǎo)致LM曲線向左上方移動(由LM2移至LM1)引起國民收入減少。而對于房地產(chǎn)市場涉及投資利率以及部分投機(jī)性游資，因此利率提高將使IS和LM曲線同時發(fā)生移動，致使國民收入有所增加。

10月29日，中國央行宣布加息。央行提高利率可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)性需求，對房地產(chǎn)泡沫的形成起到一定抑制作用。加息是抑制了需求，但還有許多政策是在減少供應(yīng)量，最后房價是漲是跌，還是取決于供應(yīng)量減少的多還是需求量減少的多。如今對于投資過熱的房地產(chǎn)業(yè)，商業(yè)銀行貸款加息的舉措出臺，通過增加貸款成本，使投資性二次購房降溫，使準(zhǔn)備購房者支付能力下降，這種購買力的下降必將使得市場整體的需求曲線發(fā)生移動，假設(shè)供應(yīng)維持不變，則房價必然要下跌，這是加息擠出房價泡沫的內(nèi)在機(jī)制之一。

如果消費(fèi)物價尤其是生產(chǎn)者價格繼續(xù)上升，提高利率抑制需求還是很有必要。事實(shí)上，房地產(chǎn)物價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過消費(fèi)物價和利率(提高)水平，房地產(chǎn)商不在乎利率變化，而害怕信貸控制。作為房地產(chǎn)的投資者融資成本提高，投資利潤下降。更重要的是，由于持續(xù)加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應(yīng)，投機(jī)者很可能改變房價走勢預(yù)期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場，這將導(dǎo)致泡沫迅速被擠出。

4.利率上升對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的綜合影響

利率的上升將對我國經(jīng)濟(jì)的各個方面都將產(chǎn)生影響。

首先，對通貨膨脹產(chǎn)生抑制作用。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，用調(diào)整貨幣供給量和利率的方法來對付通貨膨脹比對付經(jīng)濟(jì)衰退更有效。我國市場經(jīng)濟(jì)體制并未成熟，居民和企業(yè)對利率的反應(yīng)還不是很敏感，貨幣政策的效果還不是很明顯。但是，從我國的經(jīng)驗來看，用調(diào)整貨幣供給量和利率來抑制通貨膨脹的效果也優(yōu)于克服通貨緊縮。信貸規(guī)模的下降和利率的上升有助于抑制消費(fèi)需求和投資需求，從而有助于抑制通貨膨脹。

其次，會對企業(yè)產(chǎn)生不同的影響。利率的上升對每個企業(yè)的影響是一樣的，都會導(dǎo)致利息成本的增加。然而，市場對各個企業(yè)的產(chǎn)品的需求是不同的。對于那些產(chǎn)品供不應(yīng)求的企業(yè)來說，產(chǎn)品的價格將發(fā)生較大幅度的上升，利率的上升對它們沒有不利的影響;對那些產(chǎn)品供過于求的企業(yè)來說，產(chǎn)品的價格不會出現(xiàn)大幅度的上升，利率的上升將對它們產(chǎn)生不利影響。由此可見，利率的上升還會對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用，它將會導(dǎo)致市場需求較大的企業(yè)擴(kuò)張和市場需求較小的企業(yè)收縮，從而引起產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。

再次，對人民幣匯率將產(chǎn)生升值的壓力。目前人民幣一年期限的存款年利率是1.98%，但是境內(nèi)美元一年期限的存款年利率是0.56%，利差為1.42個百分點(diǎn)。在對人民幣仍然存在升值預(yù)期的條件下，如果我國中央銀行提高存款利率，在利差和匯差的驅(qū)動下，盡管人民幣在資本項目下不可兌換，我國對外匯仍然進(jìn)行管制，但套利和套匯的熱幣將通過各種渠道流入我國，從而對人民幣產(chǎn)生更大的升值壓力。

三、游資進(jìn)入對房地產(chǎn)市場的影響

游資是一個確定不變的資金力量，它以獲取最大收益為目標(biāo)，在一定條件下，各種資金都會匯集到游資隊伍中來，使社會游資規(guī)模迅速膨脹，對社會經(jīng)濟(jì)生活產(chǎn)生巨大影響。

1.游資的內(nèi)涵及特征

“游資”是指不固定投資領(lǐng)域，經(jīng)常移動的資金。游資是追求短期高額利潤的資金，從資金性質(zhì)看，游資是地地道道的投機(jī)資金。投機(jī)資金為追求短期暴利，需要在短期內(nèi)籌集巨額資金。通常短期內(nèi)籌集巨額資金是通過銀行高額借貸來實(shí)現(xiàn)。

游資可以分為國際游資和國內(nèi)游資兩種。國際游資是指沒有固定投資領(lǐng)域，以追逐高額短期利潤為目的的投機(jī)資金。按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，國內(nèi)游資則是指沒有固定投資領(lǐng)域，通過投機(jī)以追求暴利為目標(biāo)的違規(guī)資金。

無論是國際游資還是國內(nèi)游資，它們都有以下共同特征:(1)投機(jī)性強(qiáng)，流動性高。(2)高風(fēng)險與高盈利并存。游資的趨利性必然伴隨著高風(fēng)險投機(jī)。(3)隱蔽性高，突發(fā)性強(qiáng)，會給一國金融市場和經(jīng)濟(jì)帶來破壞性的沖擊。

2.游資進(jìn)入對房地產(chǎn)市場的影響

(1)游資選擇進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的原因

西方普遍認(rèn)為對于中國這樣一個經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長的國家來說，人民幣的實(shí)際價值明顯地被低估，于是，世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景下，一些國際游資云集香港，流入中國內(nèi)地，搶購人民幣資產(chǎn)，豪賭人民幣升值。

專家指出如果人民幣匯率提升，將引發(fā)國際游資進(jìn)入中國龐大的房地產(chǎn)市場，我國從2002年已經(jīng)成為吸引外國直接投資最多的國家，國外直接投資將大批進(jìn)入我國不可貿(mào)易的產(chǎn)品領(lǐng)域，即房地產(chǎn)和股市。簡單來看，房地產(chǎn)投資的流動性是很差的，對于投機(jī)性的資本來說并不是一個上佳的選擇。但從目前的實(shí)際情況來看，對房地產(chǎn)的需求正在進(jìn)入一個爆發(fā)性的增長階段，而由于土地的定量供給機(jī)制，今后的房屋價格總體上預(yù)期將繼續(xù)上漲，因此房地產(chǎn)投資的預(yù)期回報率應(yīng)是相當(dāng)可觀的。特別是對于國際套利資本來說，如果人民幣如預(yù)期般的升值，將獲得巨額匯率從而調(diào)整收益。即使中國政府堅持人民幣不升值，那也會以國內(nèi)貨幣和信貸規(guī)模的擴(kuò)大為代價，其必然的結(jié)果就是促進(jìn)資產(chǎn)價格，特別是房地產(chǎn)價格的上升，因此這部分資本依然會有收獲。所以在資本市場還沒有完全放開的情況下，房地產(chǎn)成為外國各種類型基金投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。

(2)游資進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的影響

對于以各種非正規(guī)渠道進(jìn)入中國大陸的外資，在內(nèi)、外銷房并軌的情況下，購買物業(yè)投資房地產(chǎn)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市，有些外籍人士還能在已經(jīng)先期進(jìn)入中國的外資銀行獲得比中資銀行購房按揭貸款利率低得多的貸款(如匯豐銀行對外籍人士外幣住房按揭年利率只有3%，只有中資銀行一半)。這些外籍人士買中國大城市的房產(chǎn)，并不是用于自住，他們在盤算著現(xiàn)在用1美元換算8元多的人民幣買入中國大陸的房產(chǎn)，一方面能夠分享房產(chǎn)自身升值的收益，另一方而又能在若干年之后，假如人民幣升值，假如再實(shí)現(xiàn)人民幣自由兌換，拋出漲了不少的房產(chǎn)，以少于當(dāng)初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運(yùn)作”中，幾乎可以在沒有風(fēng)險的情況下，賺兩頭的錢。

外資的投資投機(jī)行為，加大了國內(nèi)商品房，特別是中高檔商品房的供求矛盾。由于大量美元流入中國，導(dǎo)致了人民幣供應(yīng)的充沛，從而引發(fā)房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)。

(3)游資進(jìn)入引起貨幣市場變動的宏觀分析

近年來偏低的利率水平在發(fā)達(dá)國家的成熟房地產(chǎn)市場中，顯著地推動了資產(chǎn)價格的上漲。資本市場投資回報率較低，也鼓勵了更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而最初的房價上漲一旦衍生出市場參與者普遍的漲價預(yù)期，市場投機(jī)就會盛行，推動房價產(chǎn)生出越來越多的泡沫成分。從目前發(fā)展?fàn)顩r看，外匯儲備的超常增長勢必將占用我國大量的基礎(chǔ)貨幣，干擾國家貨幣政策的執(zhí)行。在缺乏相應(yīng)的對沖工具下，面對外匯資金的大量涌入，央行為穩(wěn)定匯率不得不投放大量的人民幣，因此引起貨幣市場供求變動。具體變動原理請參閱本文第二部分通過IS-LM曲線的分析。

3.建立對游資的有效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)

對于游資要建立銀行資金進(jìn)入風(fēng)險投資的控制體系。要嚴(yán)格控制銀行資金流入的范圍和證券公司向商業(yè)銀行的證券抵押貸款的抵押率。要建立股市與股價、銀行資金流入、股票成交量的監(jiān)控體系，其核心是建立一個數(shù)量模型來預(yù)警股市風(fēng)險，保護(hù)銀行資金安全，防止股市大起大落。

要加快利率市場化，引導(dǎo)游資流向、合理配置資源的重要條件。我國正逐步形成以中央銀行利率為基礎(chǔ)的市場利率體系。在我國金融體系日益向多元化發(fā)展的新形勢下，加快利率市場化步伐，有利于把巨額游資追求短期高額利潤的投機(jī)傾向，引導(dǎo)到追求實(shí)現(xiàn)利潤平均化。從而減少機(jī)構(gòu)操縱市場興風(fēng)作浪，發(fā)揮游資調(diào)劑資金余缺的積極效應(yīng)。