張新河

摘要：房地產(chǎn)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言制定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的重點(diǎn)就是要合理確定企業(yè)籌資、資金管理和并購(gòu)等方面的策略，以及各項(xiàng)策略之間如何達(dá)到相互匹配的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理

改革開(kāi)放尤其是1998年房改制度逐步完善以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展，住宅政策的改變和人們生活條件改善需求的蓬勃發(fā)展。創(chuàng)造了一個(gè)巨大的市場(chǎng)，使住宅產(chǎn)業(yè)有著一個(gè)非常廣闊的空間。作為公司方來(lái)說(shuō)，在提高房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的整體水平和競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，就必須正視和重視控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和減少成本問(wèn)題，以爭(zhēng)取房地產(chǎn)投資的可靠、可行和更具效率。所以加強(qiáng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、特別是對(duì)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制研究十分必要1。

一、資金來(lái)源控制

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源渠道主要有外部籌措資金以及銷(xiāo)售收入。

1，外部籌措資金

為了降低企業(yè)因貸款產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，減少地方公司盲目貸款，房地產(chǎn)公司可以規(guī)定，企業(yè)內(nèi)所有貸款，都必須經(jīng)企業(yè)總裁同意。另外，除了對(duì)貸款進(jìn)行統(tǒng)一審批外，房地產(chǎn)公司對(duì)貸款的借入、歸要進(jìn)行統(tǒng)一的登記、管理。在貸款到期前就與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行溝通，為歸還貸款做好準(zhǔn)備工作。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司出現(xiàn)歸還貸款資金緊張時(shí)，由企業(yè)公司根據(jù)實(shí)際情況在企業(yè)范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)度資金，確保能到期歸還貸款。筆者所在的公司一直按照以上的制度執(zhí)行。所以至今筆者公司未出現(xiàn)過(guò)逾期貸款。由于對(duì)貸款進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，可以加強(qiáng)企業(yè)對(duì)貸款的監(jiān)督，減少了地方公司的盲目貸款，所以能夠降低企業(yè)內(nèi)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，減少資金占用成本。

由于國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的限制性規(guī)定，房地產(chǎn)公司可能在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法通過(guò)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)籌措資金。資本市場(chǎng)的不通暢，使得房地產(chǎn)公司對(duì)于資金的需求主要依靠銀行貸款來(lái)解決，這樣一方面使負(fù)債率提高，增加了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性，另一方面也增加了貸款的難度?；I措大規(guī)模項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金，成為房地產(chǎn)公司重要工作。

2，銷(xiāo)售收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入主要分兩種形式，一是在商品房交付使用之前的收入叫做銷(xiāo)售預(yù)售款；--是在商品房己經(jīng)建成可供交付時(shí)產(chǎn)生的正常銷(xiāo)售收入。

銷(xiāo)售預(yù)售款是房地產(chǎn)企業(yè)在商品方交付使用之前，預(yù)先向購(gòu)房者收取的房款。對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者而言，由于可用相對(duì)低價(jià)獲得房產(chǎn)，而且具有相對(duì)寬余的選擇余地，所以預(yù)交房款對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者具有一定的吸引力。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，通過(guò)預(yù)售房屋可以提前獲得銷(xiāo)售收入，從而可以補(bǔ)充以后投資所需要的資金。而且可將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散到購(gòu)房消費(fèi)者中，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極性。

第一、收取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)費(fèi)。為了提前營(yíng)銷(xiāo)，鎖定客戶，在未辦理預(yù)售許可證的情況下，向意向客戶收取較少的認(rèn)購(gòu)費(fèi)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)費(fèi)對(duì)雙方具有較弱的約束力，雖然是企業(yè)收回資金的過(guò)程，但并不是企業(yè)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，因此，在會(huì)計(jì)上，僅作為往來(lái)款形式人賬。

第二，收取銷(xiāo)售定金。在取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以對(duì)外開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)。對(duì)于有明確意向的客戶，可暫時(shí)收取定金，并簽訂意向協(xié)議書(shū)。定金對(duì)雙方都有較強(qiáng)的約束力。由于未簽訂銷(xiāo)售合同，還不能視銷(xiāo)售定金為銷(xiāo)售收人，因此，在會(huì)計(jì)上也多以往來(lái)款形式人賬。

第三，收取購(gòu)房首付款。對(duì)采取利用銀行按揭購(gòu)房的客戶，在簽訂銷(xiāo)售合同后，會(huì)收到客戶交納的購(gòu)房首付款，在會(huì)計(jì)上，記人預(yù)收賬款，并將以前記入往來(lái)科目的銷(xiāo)售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售賬款充低購(gòu)房首付款。

第四，一次收齊購(gòu)房款。對(duì)于一次性收齊購(gòu)房款，可記人預(yù)收賬款，并將以前記人往來(lái)科目的銷(xiāo)售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售賬款充低購(gòu)房首付款。

第五，收銀行按揭款。對(duì)采取利用銀行按揭購(gòu)房的客戶，為加快銷(xiāo)售回款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可提供協(xié)助辦理銀行按揭款的服務(wù)，使銀行盡快審批按揭款后向開(kāi)發(fā)商支付按揭款。收到銀行按揭款時(shí)記人預(yù)收賬款科目。

第六，收銀行按揭保證金。由于在房屋交付前，購(gòu)房客戶無(wú)法辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證用于貸款抵押，因此部分按揭銀行要求，在客戶辦理完畢房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前由開(kāi)發(fā)商按房屋銷(xiāo)售款的一定比例向銀行提供按揭保證金，按揭保證金的比例一般為房屋銷(xiāo)售款的10％以內(nèi)。按揭保證金一般以開(kāi)發(fā)商的名義存人按揭銀行，未經(jīng)銀行同意，開(kāi)發(fā)商無(wú)法使用按揭保證金。為盡快盤(pán)活按揭保證金，開(kāi)發(fā)商就必須協(xié)助購(gòu)房客戶盡快辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

二、資金使用控制

為了能確保公司資金安全和有效使用，必須在資金的支出流程上和資金使用制度上進(jìn)行明確。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)公司可以結(jié)合會(huì)計(jì)法規(guī)和自身情況，對(duì)資金的管理作出如下規(guī)定：

(1)遵守不相容崗位相互分離的原則。出納人員不得兼任稽核、會(huì)計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。任何情況下，都不得由一人辦理貨幣資金業(yè)務(wù)的全過(guò)程。

(2)印鑒分離。財(cái)務(wù)專(zhuān)用章、企業(yè)法人名章必須由不同人員分別保管。

(3)公司取得的貨幣資金收入，必須及時(shí)入賬，嚴(yán)禁收款不入賬。

(4)支付款流程。為規(guī)范公司款項(xiàng)的支付，房地產(chǎn)公司可作如下的不同開(kāi)支項(xiàng)目的審批程序：

第一，費(fèi)用開(kāi)支的審批程序：

第二，工程款項(xiàng)開(kāi)支的審批程序：

第三，并非每一筆財(cái)務(wù)支出都要完成全部的審批程序，但必須具備“雙簽”的規(guī)定，即不能缺少財(cái)務(wù)總監(jiān)(經(jīng)理)、總經(jīng)理的簽批。出納員只執(zhí)行完成“雙簽”的財(cái)務(wù)支出業(yè)務(wù)，對(duì)于沒(méi)有完成“雙簽”的業(yè)務(wù)支出，出納員拒絕執(zhí)行。

由于任何一筆支出都至少要完成總經(jīng)理和財(cái)務(wù)總監(jiān)(經(jīng)理)的審批，在一定程度上減少了單人舞弊行為，使資金的安全管理能夠得到保障。

三、成本費(fèi)用控制

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的費(fèi)用控制主要指對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。費(fèi)用總額占建設(shè)項(xiàng)目投資總額的比例雖然不多。但是由于銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對(duì)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是因融資而支付的利息費(fèi)用。因此，財(cái)務(wù)費(fèi)用的多少主要受融資規(guī)模的直接影響。只要控制好融資規(guī)模，就無(wú)須對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行更多的控制。

房地產(chǎn)公司對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)行的是目標(biāo)控制，即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前即制定了相關(guān)指標(biāo)，并將實(shí)際完成情況納入獎(jiǎng)金考核體系中。

1，銷(xiāo)售費(fèi)用控制

(1)銷(xiāo)售費(fèi)用目標(biāo)的確定

房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售費(fèi)用目標(biāo)采用的是自上而下的形式確定的。一為確定銷(xiāo)售費(fèi)用目標(biāo)額，房地產(chǎn)公司先通過(guò)確定目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用占目標(biāo)銷(xiāo)售總收入的比例，這個(gè)比例一般定在1％～3％之間，然后通過(guò)確定目標(biāo)銷(xiāo)售收入來(lái)確定目標(biāo)銷(xiāo)售費(fèi)用額。銷(xiāo)售費(fèi)用具體目標(biāo)值是根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)的不同，由集司和下屬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司主要責(zé)任人共同確定。銷(xiāo)售費(fèi)用占銷(xiāo)售總收入的比例確定后，就由下屬公司將這一指標(biāo)按明細(xì)類(lèi)別進(jìn)行分解。

(2)銷(xiāo)售費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用的主要構(gòu)成，房地產(chǎn)公司統(tǒng)一規(guī)定的銷(xiāo)售費(fèi)用的明細(xì)分類(lèi)包括：媒體廣告費(fèi)、促銷(xiāo)活動(dòng)費(fèi)、銷(xiāo)售大廳費(fèi)用、銷(xiāo)售人員工資及提成、銷(xiāo)售辦公費(fèi)、銷(xiāo)售招待費(fèi)、銷(xiāo)售差旅費(fèi)、其他銷(xiāo)售費(fèi)用。

(3)經(jīng)明細(xì)分類(lèi)后的銷(xiāo)售費(fèi)用，繼續(xù)按年、季、月進(jìn)行分解，并編制相應(yīng)年、季、月銷(xiāo)售計(jì)劃。

2，其它重要財(cái)務(wù)信息的控制

貸款、往來(lái)款、土地款等信息，是房地產(chǎn)公司內(nèi)部重要的財(cái)務(wù)信息內(nèi)容。通過(guò)對(duì)每期“現(xiàn)金流量表”的分析，可以獲得下屬項(xiàng)目公司貸款、投人資金(內(nèi)部往來(lái)款)、土地款的支付情況。為確保這些重要信息的準(zhǔn)確性和適用性，房地產(chǎn)公司也針對(duì)貸款、投入資金、(內(nèi)部往來(lái)款)、土地款設(shè)計(jì)了專(zhuān)用表格，使得公司能夠更全面掌握這些信息。

3，會(huì)計(jì)核算信息的控制

會(huì)計(jì)核算信息是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本信息。房地產(chǎn)公司在全國(guó)范圍內(nèi)建立了基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的遠(yuǎn)程會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。并對(duì)該系統(tǒng)的科目核算、核算項(xiàng)目進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范。遠(yuǎn)程會(huì)計(jì)系統(tǒng)的應(yīng)用。規(guī)范了下屬項(xiàng)目公司的日常核算，也規(guī)范了會(huì)計(jì)信息的統(tǒng)計(jì)口徑，同時(shí)對(duì)會(huì)計(jì)信息的監(jiān)督提供了良好的平臺(tái)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，有效的財(cái)務(wù)控制，是保障企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的前提。通過(guò)建立資金控制、成本費(fèi)用控制、財(cái)務(wù)信息控制等，使公司建立了較為完善的財(cái)務(wù)控制體系，降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)。提高了財(cái)務(wù)控制能力。