朱德峰

2008年度,內(nèi)地與香港會計準(zhǔn)則的差異,對北辰實業(yè)凈利潤額的影響高達7.16億元。北辰實業(yè)今后如何分步消除巨額“選擇差異”,令人關(guān)注

中國內(nèi)地與香港在經(jīng)過為期一年的兩地會計準(zhǔn)則比較研究后,于2007年12月6日簽署了兩地會計準(zhǔn)則等效聯(lián)合聲明,確認兩地會計準(zhǔn)則實現(xiàn)了等效。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第2號》,內(nèi)地企業(yè)會計準(zhǔn)則和香港財務(wù)報告準(zhǔn)則實現(xiàn)等效后,同時發(fā)行A股和H股的上市公司,除了部分長期資產(chǎn)減值損失的轉(zhuǎn)回以及關(guān)聯(lián)方披露這兩項差異,對于同一交易事項,應(yīng)當(dāng)在A股和H股財務(wù)報告中采用相同的會計政策、運用相同的會計估計進行確認、計量和報告,不得在A股和H股財務(wù)報告中采用不同的會計處理。

但財政部會計司司長劉玉廷2009年5月就《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第3號(征求意見稿)》答記者問時表示,兩地財務(wù)報告除上述兩項準(zhǔn)則差異外,還存在相關(guān)準(zhǔn)則的“選擇差異”以及“執(zhí)行差異”。

其中投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式,屬于相關(guān)準(zhǔn)則的“選擇差異”。

“選擇差異”絕佳樣本

北辰實業(yè)2008年年度報告稱自己是“國內(nèi)目前惟一一家A+H股地產(chǎn)類上市公司”,其A股財務(wù)報告“采用成本模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量”,而H股財務(wù)報告“在初步確認后,投資物業(yè)按公平值列賬”。

選用不同的會計準(zhǔn)則,對北辰實業(yè)2008年的凈利潤數(shù)額,產(chǎn)生了重大影響(見表1)。這就為我們分析“選擇差異”問題,提供了絕佳的樣本。

從表1與表2中,我們可以發(fā)現(xiàn),投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式差異對北辰實業(yè)凈利潤的影響,主要體現(xiàn)為“沖回中國會計準(zhǔn)則下出租物業(yè)所計提折舊”與“香港財務(wù)報告準(zhǔn)則下出租物業(yè)評估值的變化對損益的影響”。

2008年度,境內(nèi)外會計準(zhǔn)則差異對北辰實業(yè)凈利潤的影響金額高達7.16億元,其中投資性房地產(chǎn)的因素就占到7.10億元,占99.16%。

而“香港財務(wù)報告準(zhǔn)則下出租物業(yè)評估值的變化對損益的影響”,金額達到了6.56億元,甚至超過了按中國會計準(zhǔn)則報告的凈利潤4.49億元。

北辰實業(yè)A股財務(wù)報告披露的其業(yè)務(wù)分布中,“投資物業(yè)業(yè)務(wù)——對外交易收入”為339,501,800元,與其H股財務(wù)報告所披露的業(yè)務(wù)分部中“投資物業(yè)——收入”339,502,000元,是基本一致的。

不存在“執(zhí)行差異”

自企業(yè)會計準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在所有上市公司實施后,兩年來存在投資性房地產(chǎn)的上市公司家數(shù)逐漸上升,采用公允價值模式的也有所增加。

其中多數(shù)上市公司確定公允價值的主要方法是采取房地產(chǎn)評估價格,僅五家公司參考同類、同條件房地產(chǎn)的市場價格(見表3)。

財政部會計司編寫的《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解(2006)》中曾經(jīng)表示:“企業(yè)可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價)來確定投資性房地產(chǎn)的公允價值;無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,可以參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素予以確定”。

而證監(jiān)會“上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則協(xié)調(diào)小組”在其2007年第2期的《會議紀(jì)要》中進一步指出:“新會計準(zhǔn)則要求公司應(yīng)從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計,不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值?！?/p>

但在財政部會計司《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況的分析報告》中,我們可以發(fā)現(xiàn),仍然有10家上市公司采用房地產(chǎn)評估價格作為投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法(見表3)。

實際上,在《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解(2008)》中,財政部會計司的上述表述已被修訂為:“確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價格(市場公開報價);無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價格的,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素。從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理估計;也可以基于預(yù)計未來獲得的租金收益和有關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計量?！边@就意味著,現(xiàn)在已經(jīng)允許采用估值技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行確定。

北辰實業(yè)在H股財務(wù)報告中披露,其“公平值根據(jù)活躍市場價格計算,如有需要就個別資產(chǎn)的性質(zhì)、地點或狀況的任何差異作出調(diào)整。如沒有此項數(shù)據(jù),本集團利用其他估值方法,例如較不活躍市場的近期價格或貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測法”。

由此可見,該公司在投資性房地產(chǎn)價值的確定上,目前兩地財務(wù)報告并不存在“執(zhí)行差異”。

差異將“分步消除”

劉玉廷司長在就《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第3號(征求意見稿)》答記者問時還表示:“企業(yè)新持有或新增投資性房地產(chǎn)的,A股報告和H股報告的處理應(yīng)當(dāng)一致。在此前企業(yè)已經(jīng)存在的投資性房地產(chǎn),H股報告采用公允價值計量模式,A股報告采用成本模式,這種已經(jīng)存在的差異一次性消除暫時存在困難的,可以分步消除?！?/p>

根據(jù)有關(guān)規(guī)定,由于成本模式不可能比公允價值模式提供更可靠、更相關(guān)的會計信息,因此,已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),不得通過會計政策變更轉(zhuǎn)為成本模式。而同一企業(yè)又只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得對(已經(jīng)存在的)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量,對(新持有或新增的)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

因此,北辰實業(yè)今后如何在會計處理上“分步消除”巨額的“選擇差異”,將提供一個會計實務(wù)的范例,值得我們繼續(xù)關(guān)注?！?/p>

作者為本刊特約撰稿人