秋　風(fēng)

無(wú)論是利潤(rùn)、成本還是供需,都無(wú)法完全決定房?jī)r(jià)。理解價(jià)格的變動(dòng),不能只看客觀的數(shù)據(jù),還必須深入人的心理世界。

高房?jī)r(jià)再次成為眾矢之的,是誰(shuí)制造了高房?jī)r(jià)之禍?各方展開(kāi)了一場(chǎng)數(shù)據(jù)大戰(zhàn),紛紛用數(shù)據(jù)推卸自己的責(zé)任,讓別人承擔(dān)責(zé)任:

國(guó)土資源部公布了全國(guó)620個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查數(shù)據(jù),其中北京的21個(gè)項(xiàng)目中地價(jià)占房?jī)r(jià)的最高比例為51.36%,最低為14.33%,平均為25%。全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.2%。言外之意,高房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制造的,是其瘋狂追逐利潤(rùn)的產(chǎn)物。

開(kāi)發(fā)商不同意這種說(shuō)法。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)調(diào)查顯示,地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)58.2%,認(rèn)為是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。鄭州一位開(kāi)發(fā)商則公開(kāi)了一份房地產(chǎn)成本清單:樓面地價(jià)占到售價(jià)的40%,建筑成本占30%。該開(kāi)發(fā)商還特別強(qiáng)調(diào),各級(jí)行政部門征收的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的20%。結(jié)論是:房?jī)r(jià)之所以高,主要是因?yàn)檎濆X,地價(jià)太高,推高了房?jī)r(jià)。

對(duì)于高房?jī)r(jià)問(wèn)題,學(xué)術(shù)界或者說(shuō)投資銀行分析師們還有一種解釋思路:中國(guó)是個(gè)人口大國(guó),又正處于城市化過(guò)程中,社會(huì)對(duì)城市房屋的需求極大,而中國(guó)的土地又十分稀缺,房屋價(jià)格就必然維持在一個(gè)較高水平上。

上面各方的說(shuō)法都有一定道理,但至少,都未能準(zhǔn)確地理解經(jīng)濟(jì)行為的內(nèi)在邏輯和價(jià)格的形成機(jī)制。

政府揭露開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率數(shù)據(jù)隱含了這樣的預(yù)設(shè):利潤(rùn)可以決定房?jī)r(jià),開(kāi)發(fā)商可以隨心所欲地獲取高利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理不支持這個(gè)預(yù)設(shè)。因?yàn)?市場(chǎng)活動(dòng)的各方主體都具有正常的理性。具體地說(shuō),購(gòu)房者不是傻子,與開(kāi)發(fā)商一樣能夠進(jìn)行理性計(jì)算,怎么可能無(wú)緣無(wú)故地讓開(kāi)發(fā)商賺取高利潤(rùn)率?

開(kāi)發(fā)商大談地價(jià)數(shù)據(jù)則隱含了這樣一個(gè)預(yù)設(shè):房?jī)r(jià)是由生產(chǎn)它的成本——其中很重要的一部分是土地成本——決定的。成本決定價(jià)格似乎最合乎常識(shí)。這種常識(shí)深入人心,以至于政府對(duì)壟斷部門的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行定價(jià),比如水、油、基本藥物,都采用成本加價(jià)的辦法。

這樣的預(yù)設(shè)果真成立嗎?諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主詹姆斯·布坎南就曾指出,成本究竟是什么,本身就是一種主觀事實(shí),而非客觀事實(shí)。而且一個(gè)市場(chǎng)中的最低成本,是由競(jìng)爭(zhēng)決定的。哈耶克說(shuō),競(jìng)爭(zhēng)是一種“發(fā)現(xiàn)程序”,如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng),市場(chǎng)參與主體及身在市場(chǎng)之外的觀察者就不知道最低成本是什么。比如沃爾瑪,之所以取得成功,就是因?yàn)樗麄兛梢圆粩嘟档统杀?發(fā)現(xiàn)最低成本。

因此,單獨(dú)一個(gè)企業(yè)在定價(jià)的時(shí)候,一定會(huì)參考自己的成本,以確保自己不賠錢甚至賺取高利潤(rùn)。但置身于競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)之中,它卻無(wú)法如此從容。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很可能迫使它降價(jià),以至于降到成本之下,賠錢出售。從這個(gè)角度看,其實(shí)不是成本決定價(jià)格。在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上,更正確的說(shuō)法應(yīng)該是:價(jià)格決定成本。市場(chǎng)中形成的價(jià)格推動(dòng)企業(yè)不斷降低成本,有辦法能降低成本的企業(yè)才可以生存下來(lái)。

關(guān)于價(jià)格,教科書(shū)的經(jīng)典定義是:供需決定價(jià)格。這個(gè)定義同樣存在問(wèn)題,因?yàn)槭袌?chǎng)中沒(méi)有任何人能夠準(zhǔn)確地知道市場(chǎng)中特定產(chǎn)品的供和需是多少,按照這種定義,其實(shí)無(wú)從準(zhǔn)確地定價(jià)。所謂供需決定價(jià)格走向的法則,最多只是經(jīng)濟(jì)分析師站在市場(chǎng)之外進(jìn)行觀察、分析的一種粗陋工具而已。

事實(shí)上,在房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)這種現(xiàn)象:房屋供給大幅度增加,但價(jià)格以更大的幅度上漲。價(jià)格上漲反而刺激了需求,吸引更多人入市,這就是所謂“越漲越買”現(xiàn)象。相反,到了市場(chǎng)蕭條的時(shí)候,價(jià)格不斷下跌,需求始終不見(jiàn)增加。

“越漲越買”初看起來(lái)有點(diǎn)奇怪,卻是人之常情。理解價(jià)格的變動(dòng),不能只看客觀的數(shù)據(jù),還必須深入人的心理世界。畢竟,價(jià)格是處于交易過(guò)程中的人們主觀地做出的決策,并非由什么客觀的東西決定的。