孟山戎

一份報告顯示,各大知名開發(fā)商所拿的地塊中,有近半數(shù)未形成實際供應(yīng),進而形成了“地荒”的假象。

進入2009年下半年,土地市場不斷發(fā)出一些新信號:一邊是“新地王”頻出,一邊是“老地王”長滿雜草;一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度,一邊是大量閑置土地未被開發(fā)。

針對這一土地怪象,8月24日,國土資源部發(fā)布“禁令”:下半年各地除堅持更加嚴(yán)格的用地審批外,還要開展對已審批用地的核查、監(jiān)管行動,重點查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。

“禁令”為何而發(fā)

在不少開發(fā)商看來,他們之所以不斷囤地,是因為“地荒”。然而,事實真相如何?

中原地產(chǎn)研究中心8月20日發(fā)布的研究報告稱,40家知名地產(chǎn)商自2003年以來在土地公開市場上獲取的270幅地塊樣本,除去在售和售完的土地,有57%的土地沒有入市。

房地產(chǎn)市場的囤地現(xiàn)象已經(jīng)不是個例。廣州市國土房管局此前通告,該市2007年產(chǎn)生的27塊“地王”僅有7宗動工,20宗的地塊未見動工建設(shè)。

來自上海市規(guī)劃和國土資源管理局的有關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點:全市目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”狀態(tài)。

事實上,早在2007年,國土資源部就加大了對閑置土地的清理力度,對囤地開發(fā)商進行查處,規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價款不得分期發(fā)放土地證。然而,進入2009年,新一輪拿地大戰(zhàn)愈演愈烈。在拿地兇猛又閑而未用的背后,究竟隱藏了哪些奧秘?

房地產(chǎn)專家、上海城市經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波分析認(rèn)為,這種現(xiàn)象是2007年房價沖高時的后遺癥,今年新“地王”的出籠還將在未來制造大規(guī)模閑置土地。據(jù)悉,當(dāng)時的高地價導(dǎo)致地房價格比在38%的高位,遠(yuǎn)高于25%的平均水平。

一方面,過高的地價與周邊地區(qū)的房價形成倒掛,造成開發(fā)商土地閑置不敢輕易入市;另一方面,有些大開發(fā)商瘋狂競價,賺取名聲,他們要么再承包給下級開發(fā)商,要么囤積等待合理的市場價格。這兩者勢必加大房價成本,形成更深層次的隱形價格倒掛格局,因而囤積土地炒高房價獲取暴利成為他們的選擇。

誰是“囤地”的主角

政府指責(zé)開發(fā)商“囤地”并推高地價進而抬高房價,開發(fā)商則堅稱他們儲存土地是因為土地供應(yīng)太少,這種“嘴仗”已經(jīng)打了N年了,誰也沒有說服誰。

按照國土部最新的說法,今年平均每月的房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)約為0.52億平方米(3.12除以6),這個數(shù)字顯然是把經(jīng)濟適用房的劃撥土地和商品房開發(fā)的出讓土地都包括在內(nèi)的;而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年平均每個月的土地購置面積約為0.23億平方米(1.63除以7),這當(dāng)然是單指“招拍掛”的商品房用地。也就是說,商品房用地只占所有土地供應(yīng)的44%。這個全國范圍內(nèi)的土地供應(yīng)比例,與任志強所引的81個城市的供應(yīng)比例雖然有較大差距,但在房地產(chǎn)土地供應(yīng)中劃撥的土地肯定占“大頭”——這部分土地的使用權(quán)雖然大都暫時轉(zhuǎn)移到給了開發(fā)商,但開發(fā)商無權(quán)轉(zhuǎn)讓,也不可能獲得囤地的溢價,而且經(jīng)濟適用房何時開建也主要由建設(shè)部門來決定——如果經(jīng)濟適用房遲遲不開工,主要責(zé)任一定在建設(shè)局的身上。

根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查,開發(fā)商近6年購得的土地中仍有57%尚未形成實際供應(yīng),即使商品房用地占所有房地產(chǎn)土地供應(yīng)的比例以44%計算,開發(fā)商“囤積”的土地也只占總量的25%(57%乘以44%)左右——這個比例對全局的影響顯然是很有限的,更何況開發(fā)商儲備一定比例的土地也是必須的,這就像面包房必須儲存一定數(shù)量的面粉一樣。

可以肯定的是,大部分經(jīng)濟適用房用地沒有形成實際供應(yīng),因為居民購房的主渠道還是市場上的商品房,買到經(jīng)濟適用房的人在所有購房者中只占很小的比例,這與經(jīng)濟適用房供地占所有土地供應(yīng)的絕大部分嚴(yán)重背離。

經(jīng)濟適用房拿走的土地是開發(fā)商購買土地量的兩倍以上,如果經(jīng)濟適用房的實際供應(yīng)也達(dá)到商品房供應(yīng)的兩倍以上,樓市還會出現(xiàn)供應(yīng)的短缺嗎?

由此不難看出,雖然開發(fā)商所囤積的土地確實不少,但與政府部門囤積的經(jīng)濟適用房用地比起來,實在是“小巫見大巫”了。國土部門若要查處“囤地”行為,應(yīng)該把重點放在兄弟部門的身上。

能否 挑破“利益鐵三角”

此番“嚴(yán)查囤地”的手段尚不具體,但這條消息依然能適度緩解百姓的房價焦慮。畢竟,許多地塊從首次競拍到實際開發(fā)建房,中間被開發(fā)商們倒騰數(shù)次已屬司空見慣,而每次倒騰,當(dāng)然都要剝買房者“一層皮”。因此,囤地若能切實得到遏制,房價好歹不至于節(jié)節(jié)攀升甚而失控。不過,此推論建立于正常邏輯推斷,假如推斷的事實基礎(chǔ)是混沌的,結(jié)論就很難預(yù)測了。

在很多局外人眼里,囤地始作俑者是開發(fā)商,先做“地主”再擇機倒騰土地的也是開發(fā)商,因而從制度層面扎緊限制囤地的籬笆墻,即可有效遏制或至少是大大壓縮囤地現(xiàn)象的發(fā)生。然而,這只是表象。本質(zhì)是,開發(fā)商、銀行、地方政府是囤地的“利益鐵三角”,三者之間利益均沾誰也離不開誰。

從供給原理出發(fā),囤地有利可圖的前提是“土地計劃供應(yīng)”條件下的競標(biāo)獲取,供地閥門掌控于地方政府手里,閥門開啟大小全憑地方政府的意志,房地產(chǎn)用地由此人為加劇稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“無形的手”共同推動下,變成奇貨可居的搶手貨,土地升值預(yù)期變得非常明確,由此,所有的開發(fā)商都會有囤地的“經(jīng)濟人沖動”,只是有的開發(fā)商受各種條件制約缺乏囤地實力或“門路”。

然而,即便是大開發(fā)商,要爭當(dāng)“地主”也會面臨資金不足之困。這時候,就需要銀行了。銀行往往不擔(dān)心大開發(fā)商因囤地而破產(chǎn),因為開發(fā)商所囤土地本身就是放貸抵押——撇除全部人為因素依然會自然升值的“硬通貨”。地方政府也不擔(dān)心囤地?fù)p害地方利益。開發(fā)商囤地前預(yù)先繳了定金和先(首)期付款,囤地超過一定期限而不開發(fā),地方政府可不再返還定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次掛牌競拍,地方政府則可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地閥門后,土地稀缺資源的屬性被進一步放大,又鑒于土地隨年份自然升值的因素亦是剛性因素,于是地方政府再次收繳的定金和先期付款同樣呈水漲船高狀態(tài)……何況,一些地方政府并不反對“囤地拉高房價”。

因此,不如說在囤地游戲中,現(xiàn)行的土地供給制度是囤地的幕后推手,銀行是囤地的食利大戶,開發(fā)商則在臺前唱戲表演。而這種地方囤地“利益鐵三角”的普遍現(xiàn)象,正是“嚴(yán)查囤地”措施的最大挑戰(zhàn)。