李金澤

基本案情

1999年7月30日,王永輝與王都實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱王都公司)簽訂《商品房購(gòu)銷合同》,王永輝購(gòu)買王都公司開發(fā)的位于B市小莊區(qū)新村河邊街1號(hào)五福世家C幢8樓1號(hào)房屋一套,總房款為793336元。合同簽訂后,王永輝向王都公司首付房款243335.60元,余款為銀行按揭。1999年8月11日,王永輝與A銀行B市城郊支行(以下簡(jiǎn)稱城郊支行)簽訂《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》,王永輝從城郊支行貸款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行與王都公司簽訂了《個(gè)人住房借款保證合同》,王都公司對(duì)王永輝的借款合同承擔(dān)保證責(zé)任。截至2005年10月20日,王永輝共償還城郊支行貸款本息共計(jì)191270.62元。但由于王永輝未嚴(yán)格按《個(gè)人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,只是部分還款,2003年4月14日,城郊支行向大莊區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。2003年7月7日,該省高級(jí)人民法院將涉及王都公司“王府大廈”的執(zhí)行案件指定B市中級(jí)人民法院執(zhí)行。2005年11月26日,B市中級(jí)人民法院作出裁定中止該案執(zhí)行。2007年8月29日,B市小莊區(qū)人民法院就王永輝訴王都公司商品房預(yù)售合同糾紛一案作出判決書,判決解除王永輝與王都公司1999年7月30日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及變更證明,由王都公司返還王永輝已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并賠償王永輝裝修損失263600元。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題

借款合同和住房抵押合同是否應(yīng)該解除

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于借款合同和借款抵押合同是否應(yīng)解除,解除合同是否影響城郊支行債權(quán)的行使。上訴人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除問題,提出了兩個(gè)抗辯理由:其一,城郊支行與王永輝所簽借款合同已于2003年終止。按照雙方簽訂并經(jīng)公證的《個(gè)人住房借款合同》約定,如果借款人未按時(shí)還款,借款合同權(quán)利義務(wù)終止。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條有關(guān)合同權(quán)利義務(wù)終止情形的規(guī)定,合同解除僅是使合同權(quán)利義務(wù)終止的一種情形,而不是唯一情形。本案借款合同終止,雙方的權(quán)利義務(wù)也已經(jīng)終止,債務(wù)通過司法途徑解決。因此已經(jīng)履行完畢的合同根本無(wú)法再解除,本案中的《個(gè)人住房借款合同》也無(wú)法解除。其二,解除合同將導(dǎo)致B市中級(jí)人民法院的裁定無(wú)法執(zhí)行。因王永輝未按合同約定按期還款,城郊支行已向B市大莊區(qū)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行王永輝和王都公司,并由四川省高級(jí)人民法院指定B市中級(jí)人民法院執(zhí)行。由于王永輝和王都公司無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,B市中級(jí)人民法院裁定中止執(zhí)行,待有條件執(zhí)行時(shí)再恢復(fù)執(zhí)行。判決解除合同,將導(dǎo)致執(zhí)行依據(jù)喪失,且兩級(jí)人民法院的法律文書產(chǎn)生不同的執(zhí)行后果。按照裁定執(zhí)行,城郊支行可對(duì)王永輝和王都公司的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行并享有優(yōu)先受償權(quán),按照一審判決執(zhí)行,城郊支行只享有向王都公司要求返還購(gòu)房款的權(quán)利,兩者是相互矛盾的,由于執(zhí)行裁定作出在前,應(yīng)尊重在前判決裁定的權(quán)威性。

原審法院則認(rèn)為,王永輝與城郊支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》應(yīng)予解除。其依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定:“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,應(yīng)予支持。”本案中由于王都公司違約,導(dǎo)致王永輝與王都公司簽訂的《商品房買賣合同》被解除,從而造成王永輝與城郊支行簽訂的《個(gè)人住房借款合同》和《個(gè)人住房借款抵押合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),故該兩份合同應(yīng)當(dāng)予以解除。王永輝要求解除與城郊支行簽訂的該兩份合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。二審法院在該問題上,與一審法院有相同的觀點(diǎn)。

值得注意的是,《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條僅解決了商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同的關(guān)系,而沒有直接規(guī)定商品房買賣合同的解除必然導(dǎo)致貸款抵押合同的解除。那么這里的法官直接判決抵押合同解除是否合理合法?筆者認(rèn)為這一問題不宜簡(jiǎn)單判斷?！稉?dān)保法》第五條規(guī)定:“擔(dān)保合同是主合同的從合同,主合同無(wú)效,擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的,按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后,債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！睆倪@里無(wú)法得出本案法院的判斷。但是《物權(quán)法》第一百七十二條的規(guī)定則從一定層面支持了本案法官的裁判,該條規(guī)定:“設(shè)立擔(dān)保物權(quán),應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效,擔(dān)保合同無(wú)效,但法律另有規(guī)定的除外?！边@意味著除非法律另有規(guī)定,且當(dāng)事人無(wú)法通過約定來(lái)改變因主合同無(wú)效而導(dǎo)致的擔(dān)保物權(quán)合同的無(wú)效。不過這里的法律規(guī)定均側(cè)重了“無(wú)效”而不是本案的“解除”,兩者顯然在含義上是有明顯區(qū)別的,不宜簡(jiǎn)單套用,而只能是法理上的類推適用而已。也正因?yàn)榱⒎ㄉ杏胁幻魑木窒?一些法院在該問題上的態(tài)度有別:有的法院基于買賣合同的解除,而判決抵押合同解除,銀行沒有抵押權(quán);也有法院判決抵押合同終止,在其他當(dāng)事人無(wú)力還款時(shí),銀行有權(quán)就抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

另外,關(guān)于城郊支行提出因王永輝未按期履行借款合同,其已向原審法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,原審法院受理該案在程序上與市中院裁定相沖突的意見并不能成立。因?yàn)槌墙贾猩暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行是由于王永輝未按《個(gè)人住房借款合同》的約定向城郊支行歸還借款,城郊支行按照合同約定宣布合同提前到期,并依據(jù)公證債權(quán)文書向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。而王永輝提起本案訴訟是由于其與王都公司之間簽訂的購(gòu)房合同被法院判決解除。前者執(zhí)行程序與后者的訴訟程序的起動(dòng)依據(jù)不同,兩者并不沖突。法院對(duì)該主張也未支持。

銀行貸款本息如何清償

購(gòu)房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面臨著已部分履行的借款合同有關(guān)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)如何處理的問題。對(duì)于借款合同的解除與銀行債權(quán)的保護(hù)問題,兩審法院均肯定了有關(guān)合同的解除不影響城郊支行因發(fā)放貸款而形成的債權(quán)及其債權(quán)的行使。 法院沒有簡(jiǎn)單地將解除合同涉及到的當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)問題按照回復(fù)原狀的機(jī)制來(lái)解決。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定:“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”一審法院認(rèn)為:城郊支行向王永輝提供的購(gòu)房貸款550000元,已作為王永輝的購(gòu)房款實(shí)際支付給王都公司;王永輝按照《個(gè)人住房借款合同》約定,向城郊支行償還的本金及利息共計(jì)191270.62元,應(yīng)當(dāng)由王都公司返還給王永輝。且王都公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因違約,導(dǎo)致王永輝與城郊支行所簽住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,給王永輝造成的經(jīng)濟(jì)損失,即王都公司還應(yīng)當(dāng)賠償王永輝已償還城郊支行借款191270.62元的利息損失。一審法院拒絕支持王永輝要求城郊支行償還購(gòu)房貸款及利息的訴訟請(qǐng)求。

這里法院的裁判符合司法解釋的精神,對(duì)于各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)也是公平合理的。從法理上來(lái)看,借款人的貸款是基于購(gòu)房合同而發(fā)生,購(gòu)房合同交易對(duì)方的選擇是借款人的真實(shí)意愿,購(gòu)房交易帶來(lái)的貸款被開發(fā)商挪用,借款人應(yīng)該承受相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn);借款人不能將其交易風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給銀行。實(shí)際上,司法解釋的規(guī)定與《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條對(duì)合同解除后當(dāng)事人可以根據(jù)合同履行情況和合同性質(zhì)請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失的規(guī)定是相符的。

對(duì)銀行的幾點(diǎn)啟示

銀行在發(fā)放住房貸款前后以及面對(duì)住房借款合同糾紛時(shí),應(yīng)該注意以下幾點(diǎn):

第一,銀行應(yīng)該充分關(guān)注商品房買賣合同解除引發(fā)借款合同及相應(yīng)的抵押合同解除的風(fēng)險(xiǎn)。本案例是直接適用《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規(guī)定的典型案例,其結(jié)果是商品房買賣合同無(wú)效引發(fā)了借款合同和抵押合同均解除,出賣人負(fù)責(zé)向銀行返還貸款,但對(duì)借款時(shí)買受人與銀行簽訂的抵押合同之效力未作規(guī)定,相應(yīng)的,銀行的抵押權(quán)問題也就凸現(xiàn)出來(lái)。由出賣人向銀行還貸款,若無(wú)力償付的情況出現(xiàn),那么銀行對(duì)當(dāng)時(shí)作為抵押標(biāo)的物的房產(chǎn)有無(wú)優(yōu)先受償權(quán)?若無(wú),銀行債權(quán)怎么保護(hù)?本案法院的觀點(diǎn)表明,一旦商品房買賣合同解除,則導(dǎo)致借款合同和抵押合同的解除。這種裁判意味著,銀行必須在發(fā)放貸款的過程中,嚴(yán)格審查開發(fā)商的誠(chéng)信,并應(yīng)該高度關(guān)注商品房買賣合同的實(shí)現(xiàn)情況,尤其是開發(fā)商收到購(gòu)房貸款后的使用情況,防止開發(fā)商挪用資金并引發(fā)爛尾樓最終導(dǎo)致購(gòu)房人主張借款合同無(wú)效或解除的情形。

第二,銀行應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)控管理,以杜絕假開發(fā)商按揭、挪用貸款等問題,從源頭上控制解除購(gòu)房合同、借款合同和抵押合同的風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)從合作商(房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司)的準(zhǔn)入管理——接受客戶貸款申請(qǐng)——貸款審核、審批——辦理相關(guān)資產(chǎn)抵押擔(dān)?！l(fā)放貸款、檔案管理歸檔——還款處理——貸后風(fēng)險(xiǎn)管理和控制等各環(huán)節(jié)按照規(guī)定程序和要求操作,將防范虛假按揭,尤其應(yīng)關(guān)注合作商資質(zhì)是否合格、借款人信用是否良好、各類證件是否真實(shí)、申報(bào)價(jià)格是否合理等。另外,銀行應(yīng)高度重視開發(fā)商收到按揭貸款資金后的資金流向,防范開發(fā)商濫用來(lái)自購(gòu)房人或銀行的貸款導(dǎo)致已售樓房無(wú)法有效交付。

第三,銀行在購(gòu)房合同履行糾紛案的處理過程中,應(yīng)該積極抗辯借款人的無(wú)理要求,防止銀行承受本應(yīng)由開發(fā)商承受的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)房合同糾紛案件中,購(gòu)房人主張解除購(gòu)房合同往往源于所購(gòu)樓房發(fā)生了重大瑕疵或者開發(fā)商根本無(wú)法交房,爛尾樓購(gòu)房糾紛時(shí)最典型的一類。在此類糾紛中,開發(fā)商往往把借款人的首付款以及銀行放出的貸款挪作他用了,這時(shí)的開發(fā)商通常已經(jīng)無(wú)能為力去退還購(gòu)房人的資金,于是借款人在主張解除購(gòu)房合同的同時(shí),通常會(huì)一并要求銀行退還其已經(jīng)償還的貸款本金和利息,銀行面對(duì)此種主張應(yīng)該積極進(jìn)行抗辯。特別是在購(gòu)房合同被認(rèn)定為無(wú)效的情形,銀行更應(yīng)該積極主動(dòng)地抗辯借款人對(duì)借款法律關(guān)系中有關(guān)當(dāng)事人權(quán)責(zé)分配的無(wú)理主張。

第四,銀行應(yīng)理性對(duì)待《物權(quán)法》有關(guān)主合同和擔(dān)保物權(quán)合同的效力關(guān)系問題。銀行在傳統(tǒng)上為保護(hù)擔(dān)保物權(quán)不受借款合同效力的影響,習(xí)慣于在擔(dān)保物權(quán)合同中明確約定擔(dān)保物權(quán)合同的效力獨(dú)立于主合同之外。這種安排是源于《擔(dān)保法》第五條“擔(dān)保合同是主合同的從合同,主合同無(wú)效,擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的,按照約定。擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后,債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。”但是《物權(quán)法》施行以后,當(dāng)事人約定擔(dān)保物權(quán)合同獨(dú)立性效力的機(jī)制面臨了《物權(quán)法》第一百七十二條規(guī)定的挑戰(zhàn)。因?yàn)樵摋l規(guī)定“設(shè)立擔(dān)保物權(quán),應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效,擔(dān)保合同無(wú)效,但法律另有規(guī)定的除外。”因此,銀行在其格式文本中設(shè)置的保護(hù)其擔(dān)保物權(quán)合同獨(dú)立性的條款將不會(huì)得到法院的認(rèn)可。實(shí)際上,迄今為止還沒有法律就住房抵押合同效力的獨(dú)立性做出特別的安排。鑒于此,銀行應(yīng)該適應(yīng)新法規(guī)的發(fā)展,適時(shí)完善相關(guān)合同文本,更不能指望不符合新法規(guī)要求的約定條款來(lái)保護(hù)擔(dān)保權(quán)益。