在六月中旬于北京舉行的沃頓全球校友論壇上一個關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的分組討論會上,幾位中國知名的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人對中國房地產(chǎn)未來幾十年的前景表示樂觀。聽上去可能有些有違于直覺,但是部分發(fā)言者認(rèn)為,全球金融危機對于中國房地產(chǎn)市場的影響是正面的。

“在美國引發(fā)的全球經(jīng)濟衰退之后,中國政府放松了早先對房地產(chǎn)消費者和開發(fā)商的一些限制,這些舉措為市場注入了活力,使其能夠抵御經(jīng)濟下滑的危險”。討論組成員、易居(中國)控股公司董事長兼首席執(zhí)行官周忻說道。易居的總部設(shè)在上海,是在紐約證券交易所上市的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

此外,與會人員指出,還有其他若干因素在促進(jìn)中國住宅房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其中包括銀行業(yè)對于開發(fā)商貸款的嚴(yán)格規(guī)定,這對開發(fā)商獲得貸款的能力起到了限制作用,也在一定程度遏止了過度開發(fā);國民收入的增加使消費者的需求穩(wěn)步增長;全國人口的城市化進(jìn)程;以及人們在購房問題上所受到的社會文化壓力等都是中國房產(chǎn)市場增長的主要動力。

金融危機的影響有限

到目前為止,全球金融危機對中國房地產(chǎn)市場的影響非常有限,事實上,易居中國的周忻表示,金融危機拯救了中國的房地產(chǎn)業(yè)。

在名為“中國房地產(chǎn)業(yè)的盛與衰”的主題研討會上,包括周忻和其他幾位房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人在內(nèi)的五人討論組對行業(yè)的未來前景表示樂觀,并指出部分原因是由于中國房地產(chǎn)市場的特殊性所致。

位于廣州的富力地產(chǎn)集團總裁李思廉提出,與西方的房地產(chǎn)業(yè)相比,中國的房地產(chǎn)業(yè)相對比較安全。其中一個原因在于,與其他國家相比,中國的開發(fā)商從銀行貸款的程序要嚴(yán)格得多?！爸袊你y行在向開發(fā)商放貸之前,都會要求開發(fā)商‘四證齊全,包括最后的一個‘施工許可證,這表示從你購買土地開始,必須經(jīng)過初期規(guī)劃、辦理其他手續(xù)、獲得施工許可證等程序,然后才有資格去找銀行貸款,這中間需要一到兩年的時間。另外,在開始售樓之后,必須將所有資金打到一個受監(jiān)管的賬戶里,而且不得對這筆資金挪作他用。所以說,當(dāng)全球金融危機來襲之際,中國的多數(shù)房地產(chǎn)項目還是相對比較安全的。”

眾所周知,在2007年后期及2008年上半年,由于政府出臺的市場調(diào)控政策,中國的房產(chǎn)市場一度面臨巨大壓力。這些緊縮政策包括提高購房者和開發(fā)商的貸款利率,另外還有直接針對商品房買主的一些措施,比如提高二次購房的首付金,以及對不滿五年的商品房交易征收交易稅等。也有針對開發(fā)商的一些措施,例如,政府降低了內(nèi)地城市的土地容積率,這意味著開發(fā)商不能在一塊土地上建造太多樓房,而且也禁止對未建樓房進(jìn)行交易,這樣一來,開發(fā)商和買主都必須等待更長的時間來獲得投資回報。

這些措施在一段時期內(nèi)使得樓市明顯降溫。但是,隨著全球經(jīng)濟衰退的蔓延,政府采取了與原先相反的部分措施,目的是促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是通過寬松的貨幣政策為市場注入更多流動性,由此推動了需求和供應(yīng)。

“市場調(diào)控政策在一年多前使得中國的房產(chǎn)公司舉步維艱,但是由于金融危機的出現(xiàn),中國政府將其宏觀政策從控制經(jīng)濟過熱變?yōu)椤_保經(jīng)濟發(fā)展,”周忻說道,“那些在去年初曾苦苦掙扎的房產(chǎn)公司,如今已經(jīng)設(shè)法挺過難關(guān)。我的觀點是恰恰是這場全球性的金融危機拯救了中國的房地產(chǎn)業(yè)?！?/p>

但是,周也認(rèn)為金融危機的確給高檔商業(yè)樓盤和寫字樓帶來了不利影響,特別是在大城市?！案鶕?jù)我們的經(jīng)驗,到目前為止,高檔商業(yè)樓盤和寫字樓的市場尚未恢復(fù)。但是,70-90個平方的住宅樓的銷售已經(jīng)明顯回暖,而且為整個行業(yè)帶來了活力。我認(rèn)為,住宅樓房的大眾市場正在復(fù)蘇。”

周堅信樓市將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。“政府的政策在房地產(chǎn)業(yè)中起著舉足輕重的作用。由于我國的政策已經(jīng)在去年夏天改變?yōu)椤Ｔ鲩L,因此只要行業(yè)的其他要素仍然富有活力,包括開發(fā)商的專業(yè)性、有效的產(chǎn)業(yè)鏈以及消費者需求等方面都呈良好態(tài)勢,市場就會在政策的大力推動下積極向前發(fā)展。只要政策略為傾斜,市場就會復(fù)蘇,目前就是這種情況?！?/p>

日益增長的國內(nèi)需求

中國城市化的進(jìn)程加快,加上獨特的社會價值觀的壓力,造成了人們對房地產(chǎn)的大量剛性需求,這使得討論組的五位成員對未來樓市的發(fā)展充滿信心。

位于北京的萬通地產(chǎn)股份有限公司的董事長馮侖表示,房地產(chǎn)行業(yè)主要是由住宅樓推動的。他說,現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場總的價值大約在3萬億元左右,而住宅樓占到了其中的三分之二。

“我認(rèn)為,在中國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到8,000美元之前,住宅樓將是中國房地產(chǎn)市場的主要產(chǎn)品,而要實現(xiàn)這個數(shù)字,可能還至少需要十年的時間?？赡苷且驗檫@個原因,中國最大的房地產(chǎn)公司萬科集團在兩年前開始躋身全球最大的住宅地產(chǎn)公司之列。我相信在未來十年內(nèi),世界上最大的住宅地產(chǎn)公司的席位將全部由中國公司占得?！?/p>

香港恒隆集團有限公司及其子公司恒隆地產(chǎn)有限公司均為香港上市公司,集團總裁陳啟宗指出,中國有85%的人擁有自己的物業(yè),業(yè)主與業(yè)主之間的交易量也會相當(dāng)可觀。“我相信,不只是未來十年,甚至是未來二十至五十年,這個市場將是非常龐大的,”陳說道。

位于河南省鄭州市的建業(yè)住宅集團(中國)有限公司的董事長胡葆森表示,中國的快速城市化進(jìn)程將對未來的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響?！拔业墓镜目偛吭诤幽?這里是中原地區(qū),擁有1億人口,”胡表示,“集團的戰(zhàn)略就是立基于這1億人口。我們知道,在2020年之前,中國的城市化率將達(dá)到55%。河南省的城市化率將達(dá)到50%?！?/p>

目前,河南的城市化率為38%,這意味著,河南省的城市化率在未來10年中至少將以每年1%的幅度增長。他說道:“全省每年將有超過100萬人從農(nóng)村向城市遷移。按每人15個平方的居住面積來計算,每年這些新移民將會需要1500萬平方米的住房面積?！?/p>

此外,目前的城市居民也希望將住房更新?！艾F(xiàn)在的城市居民人口為3000萬,假設(shè)每人每年需要增加一個平方米的住房面積,那么一年就是3000萬平方米,統(tǒng)計一下,單單河南省的住宅市場每年就有4000多萬平方米的需求量?！?/p>

胡葆森指出,河南省的面積僅占中國面積的1/13,因此,國內(nèi)住宅市場每年的需求量將在6億至7億平方米左右。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗,惟當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到13,000至15,000美元時,對住宅樓的需求才會達(dá)到頂峰,而這對于中國,還需要大約15至20年的時間?！八晕蚁嘈?在未來十年到二十年內(nèi),住宅房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國的朝陽產(chǎn)業(yè),”他表示。

討論組還指出,中國特有的文化價值觀是房地產(chǎn)業(yè)的另一個催化劑。萬通地產(chǎn)的馮侖指出,中國獨特的家庭文化在房地產(chǎn)業(yè)中起著舉足輕重的作用?！叭绻粚δ贻p夫婦想買一套住房,雙方家長都會出錢贊助,”他說道,“中國的獨生子女政策也是此種現(xiàn)象的推動因素,如果子女依靠個人收入買不起住房,他的父母和祖父母就會出錢贊助?！?/p>

易居中國的周忻對此表示贊同,他說,“中國的房地產(chǎn)市場潛力巨大,并且實際經(jīng)驗表明,中國的年輕消費者很有魄力。而且,在中國,結(jié)婚就必須先買房,這在中國是個很重要的事情”。周還指出,住房的首付款往往是由男女雙方的家長和親戚,甚至還包括兄弟姐妹,叔叔阿姨一起幫助支付的。在美國,雖然嬰兒潮時代的家長有時也會幫著支付首付款,但多數(shù)年輕夫婦會去找銀行貸款。

前景展望

由于中國的房地產(chǎn)市場在很大程度上屬于國內(nèi)市場,因此受全球經(jīng)濟衰退的影響比較有限。馮侖指出,國內(nèi)房地產(chǎn)市場中的外國投資額大約在1,000億元左右,對于3萬億元的房地產(chǎn)市場而言,這個比例相對不大?！皩淼姆康禺a(chǎn)市場將主要由國內(nèi)有效的實際需求和個人收入增加所推動,所以我對這個市場充滿信心,”他說道,“此外,寬松的信貸環(huán)境也將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)投資?！?/p>

但是,政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和干預(yù)是這個行業(yè)中一個不容低估的要素,建業(yè)住宅集團的胡葆森說道:“我們提醒國外的行業(yè)分析人士,不要忽略市場的“政策性”特點,也不要假設(shè)房地產(chǎn)市場是按供求關(guān)系在運行的。監(jiān)管政策的變化對于房地產(chǎn)業(yè)的盛衰具有極大的影響。比如,在監(jiān)管部門看來,當(dāng)某個經(jīng)濟問題過熱的時候,那就成了一個社會問題,然后就有可能上升為一個政治問題,接著就會有相應(yīng)的政策出臺。所以,不能僅從供需的角度來分析中國的房地產(chǎn)市場;還必須看它是不是一個會影響民生的社會問題?！?/p>

有觀眾要求討論組成員將中國內(nèi)地與臺灣以及香港的房地產(chǎn)市場作個比較,恒隆集團的陳啟宗給予了非?？隙ǖ拇饛?fù):“中國的大陸絕對是未來所在。”他還表示,與世界其他地區(qū)相比,中國的房價仍然相對比較便宜。

富力集團的李思廉對此表示同意,“我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場仍處于起步階段,比如說,上海和北京已經(jīng)是世界級的大城市,但是其房價卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于東京、紐約等地,這表示房價仍有發(fā)展的空間。”

鑒于影響中國房地產(chǎn)市場的一些特殊因素,包括政府監(jiān)管的程度、購買住房的社會文化壓力以及高端地產(chǎn)的有限供應(yīng)等,因此最好對市場進(jìn)行分段式研究,萬通地產(chǎn)的馮侖說道?！暗投耸袌鍪怯烧M(jìn)行保障,政府有相關(guān)的部門在為低收入人士提供保障性住房?！?/p>

而在中端市場,年輕夫婦的家人幫助購買新婚住房則是該市場的典型代表,馮稱其為剛性需求,因為出于社會和生活的壓力,新婚夫婦必須買房?！靶腋２荒艿?”他說道?！霸谥袊?這塊市場的業(yè)務(wù)量增幅最大,但是房價未必是最高的?！?/p>

至于高端住房市場,馮侖表示,由于供應(yīng)量非常有限,因此很難對這塊市場作出估量。“高端市場并未大幅下滑,因為這塊市場的供應(yīng)量相對較小,此外,高端地產(chǎn)在前幾年就已大量出售,而且二手房市場的交易量也不大,因此其價格敏感度較低。但在最近,為了抵御通貨膨脹,一些富人已經(jīng)開始出手買房。因此,我認(rèn)為中國的高端房產(chǎn)市場就像是一個賭場。的確有一些贏家,但也只是碰巧而已。”