王超凡

房產(chǎn)中介要求高“返點(diǎn)”，銀行推“直客式房貸”產(chǎn)品，甩開中介。銀行與中介的鷸蚌之爭，買房人能否成為最終的漁翁?

銀行與房產(chǎn)中介說再見

在二手房交易最火熱的這個夏天，建設(shè)銀行卻與這個二手房市場拉開了距離。記者了解到，從7月底開始，建設(shè)銀行就開始不再對鏈家、我愛我家等各大房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行二手房按揭的“返點(diǎn)”。

建行此舉吸引了眾多的目光，多家媒體報道了“建行暫停二手房貸業(yè)務(wù)”、“退出二手房貸市場”。不過，建行日前在其官網(wǎng)上發(fā)布澄清公告：未對二手房貸款業(yè)務(wù)作出政策調(diào)整，建行對二手房貸將繼續(xù)大力支持。但公告同時也說，建行的個別分行最近針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，綜合考慮風(fēng)險、成本等因素，調(diào)整了與中介機(jī)構(gòu)之間的利益關(guān)系。

記者也了解到，在數(shù)家房地產(chǎn)中介公司推薦的按揭銀行名單里，已經(jīng)沒有了建設(shè)銀行。個別中介對此的解釋是，可能是建行某些分行上半年的信貸額度基本用完了。根據(jù)建設(shè)銀行公布的上半年信貸投放情況來看，截至6月末，建行人民幣貸款新增7085億元，新增額位居同業(yè)第4名，當(dāng)年新增19.77％，創(chuàng)造了該行多年來的最高水平。同時，建設(shè)銀行確定全年貸款增量目標(biāo)約為9000億元，鑒于上半年新增貸款已達(dá)7085億元，未來的貸款空間已經(jīng)相當(dāng)狹窄。

事實上，不止建行開始“甩”開中介，進(jìn)行獨(dú)立行動。中國銀行、中信銀行、工商銀行和交通銀也開始在北京試水二手房全程服務(wù)，深發(fā)展也在北京和深圳推出試點(diǎn)，原先采取兇猛“返點(diǎn)”策略的興業(yè)銀行也已收縮戰(zhàn)線。

銀行推出的這種直客式二手房貸，最大的特點(diǎn)就是不需任何費(fèi)用，可以幫客戶省下中介費(fèi)、二手房評估費(fèi)、貸款手續(xù)費(fèi)等，它們的殺手锏就是“免費(fèi)”、 “安全的資金保障”。

中信銀行的“二手房買賣直通車”聯(lián)合搜房網(wǎng)作為網(wǎng)絡(luò)信息平臺，雙方可直接見面，為買賣雙方省去高額的中介費(fèi)和傭金，而且中信銀行所提供的房價評估、辦理貸款、資金監(jiān)管和協(xié)助過戶服務(wù)均免費(fèi)。交通銀行“益居寶”中明確對二手房交易過程中所產(chǎn)生的評估費(fèi)、資金托管費(fèi)、過戶費(fèi)和抵押登記代辦費(fèi)4項費(fèi)用都可全免。交行在門戶網(wǎng)站的“個貸E 站”專欄，每日都有更新的房源信息，購房者可通過所提供的賣房人電話，自行聯(lián)系看房事宜，交行也不會介入貸款前的細(xì)節(jié)，購房者可自由決定是否到交行貸款。而工商銀行的“購房易”雖然會產(chǎn)生約為0.8％的服務(wù)費(fèi)用，但與中介的2.5％的傭金相比，仍然可省下不小的一筆開銷。

有業(yè)內(nèi)人士透露，近期銀行與中介在“返點(diǎn)”上出現(xiàn)分歧。中介機(jī)構(gòu)希望銀行給的“返點(diǎn)”能夠提高，而銀行自然要維持在一個較低的水平，再加上銀行房貸全年指標(biāo)任務(wù)大部分已在上半年完成，因而也有減少房產(chǎn)中介傭金(即返點(diǎn))比例的想法。這樣一來，最終導(dǎo)致了銀行與中介“分手”單干。

難舍的“愛恨情緣”

所謂“返點(diǎn)”，是房地產(chǎn)中介公司把客戶推薦給商業(yè)銀行做按揭貸款，銀行給予中介公司一定比例的信息費(fèi)。這是商業(yè)銀行和中介公司在二手房按揭交易中默契的“潛規(guī)則”。

一般買房人需要從中介獲得一些信息，而中介會向買房者提供一個相應(yīng)的可以進(jìn)行放貸的銀行，實際上二手房買賣雙方多數(shù)是中介撮合成交的。中介手上最重要的砝碼就是客源，銀行需要這些潛在客戶的信息，而對于中介來說，哪家銀行給的“返點(diǎn)”高，就向哪家銀行提供客源。

銀行方面反映，對于給房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”，銀行也是無奈之舉。銀行業(yè)競爭激烈，如果這家給“返點(diǎn)”，那家沒有，后者就會失去較多的貸款客戶，于是有的銀行故意給出高“返點(diǎn)”，來搶奪其他銀行的信貸額度。

但不可否認(rèn)的是，“返點(diǎn)”行為的確讓銀行在獲得中介房源上搶得了先機(jī)。銀行得到貸款客戶而中介拿到信息費(fèi)，兩邊各得其所。比如，近100萬元的貸款，中介最多可以拿到6000元的信息費(fèi)，當(dāng)然會積極地為銀行拉客戶，而銀行則可以借機(jī)完成房貸指標(biāo)。

銀行在這過程中雖有無奈，卻也是快樂的。

曾經(jīng)，銀行和中介就信息費(fèi)的比例達(dá)成過平衡。但今年年初以來，房地產(chǎn)市場迅速火爆，中介開始要求商業(yè)銀行增加傭金。年初，一般傭金的比例僅僅0.3％左右，最高不超過0.6％；而按照目前的“行規(guī)”，北京地區(qū)的平均“返點(diǎn)”比例一般為1.5％-1.6％，上海約為2％左右，已經(jīng)直逼銀行“返點(diǎn)”的極限。

記者了解到，不少大型商業(yè)銀行在房貸“返點(diǎn)”方面比較謹(jǐn)慎，一般不超過0.6％的底線，而中小銀行為了爭搶份額則激進(jìn)地提高“返點(diǎn)”比例。

一位銀行業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，銀行的籌借資金成本在3.5％左右，貸款年利息在4.5％左右，100萬元房貸利潤每年只有1萬元，還款時間越長，利潤就越高。如果顧客2到3年內(nèi)就提前還貸，0.6％以上的“返點(diǎn)”占去了大塊利潤，那么銀行短期內(nèi)只能獲得微薄的利潤甚至遭受損失。如果碰到中介為獲得高額“返點(diǎn)”而搞的假按揭，銀行則要承受更大的風(fēng)險。

買房人最終受益

可以說，與中介“分手”，銀行是受益的。首先，直客式房貸服務(wù)鎖定房子的買家在該行貸款，這是銀行從二手房貸市場上搶客戶的手段之一。其次，這也是銀行控制信貸風(fēng)險的重要措施。由于中介的不誠信行為導(dǎo)致銀行的二手房貸不良率居高不下，一直是困擾銀行的心病。而如果能繞過這一中間環(huán)節(jié)，由銀行來把房源關(guān)，則能有效地提高這部分貸款的質(zhì)量。

最終的受益者還是買房人。中介占據(jù)二手房交易市場，除了銀行漸漸難以承受較高的信息費(fèi)外，買房人的費(fèi)用負(fù)擔(dān)也不小。

據(jù)悉，現(xiàn)在房屋中介一般要收取以下6筆費(fèi)用：占房屋總價0.5％-2.5％的中介傭金，占貸款金額0.3％的擔(dān)保費(fèi)(不少于1400元)，3000元／筆的代辦過戶費(fèi)，300元／筆的抵押登記費(fèi)，300元／筆的評估費(fèi)和200元／筆的公證費(fèi)。以購買一套價值100萬元的房子，貸款60萬元為例，如果通過中介進(jìn)行買賣，買方花費(fèi)將超3萬元。

而如果繞過中介，直接到銀行辦理二手房貸業(yè)務(wù)，能省下來的最大一筆費(fèi)用就是中介傭金，僅此，吸引力也不小。顯然，這也是銀行敢于與中介“分手”，實行直客式房貸服務(wù)的一個籌碼。