張永志

摘要：從本次席卷全球的金融風(fēng)暴對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響和挑戰(zhàn)談起，依據(jù)科學(xué)發(fā)展觀的思想提出了“以人為本”的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向。以翔實(shí)的數(shù)據(jù)和市場(chǎng)中博弈雙方的心理分析，推導(dǎo)出房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的真正原因；根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)論證了該政策導(dǎo)向的正確性和必要性；最后以美國(guó)市場(chǎng)為鑒，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展的根本之逢。

關(guān)鍵詞：科學(xué)發(fā)展觀；保價(jià)；房地產(chǎn)；金融風(fēng)暴

中圖分類號(hào)：F293.35

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672—3198(2009)11-0161-01

1金融風(fēng)暴逐漸影響到我國(guó)、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀。制定合理的房地產(chǎn)政策

美國(guó)金融風(fēng)暴不但影響了世界的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)模型提出了挑戰(zhàn)。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響，我們必須充分結(jié)合科學(xué)發(fā)展觀，站在社會(huì)和諧與全局統(tǒng)籌規(guī)劃的高度，科學(xué)地分析當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，采取合理的應(yīng)對(duì)措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期目標(biāo)和根本要求是全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，而不是簡(jiǎn)單的總市值增長(zhǎng)。不能只顧眼前局部利益而忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)整體利益，要做到推動(dòng)房地產(chǎn)真正意義上的繁榮發(fā)展，而不是含有大量泡沫的房地產(chǎn)虛假繁榮。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，只有按規(guī)律辦事，科學(xué)發(fā)展才是硬道理。在遵循客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，實(shí)事求是。進(jìn)一步解放思想，勇于創(chuàng)新，才能最大程度發(fā)揮市場(chǎng)的作用，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)。

保駕不保價(jià)就是圍繞“以人為本”理念提出來(lái)的。住房雖然是一種可以交易的商品，但它不僅具有商品屬性，還具有民生屬性。保駕是為了平衡整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到這一點(diǎn)，才能穩(wěn)住整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，才能穩(wěn)住社會(huì)的健康發(fā)展；而不保價(jià)更是從廣大百姓的利益出發(fā)，惠及具有剛性需求的購(gòu)房者、打擊炒房客。

2房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位決定了“保駕不保價(jià)”政策

出口、投資、消費(fèi)被喻為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)。在中國(guó)改革開(kāi)放的30年歷史中，正是這三駕馬車(chē)?yán)袊?guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持著兩位數(shù)以上的高增長(zhǎng)。但同時(shí)也在這幾十年來(lái)的長(zhǎng)途奔波中形成了畸形的合力作用一一以投資作為主力，出口貿(mào)易支撐外需的背后拖著長(zhǎng)期需要刺激的內(nèi)需市場(chǎng)。今年以來(lái)的數(shù)據(jù)卻將另一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)擺在面前，出口熄火、投資減速，通脹籠罩的消費(fèi)雖被寄予厚望但顯示出動(dòng)力不足。在出口減少的情況下，要保持經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必須靠拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)三駕馬車(chē)中的兩駕馬車(chē)都與房地產(chǎn)有關(guān)。一是投資，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資約占中國(guó)固定資產(chǎn)投資的25％。二是消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)輒上百萬(wàn)，和財(cái)政補(bǔ)貼讓農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)家電相比，買(mǎi)一套房拉力要大得多，可見(jiàn)房地產(chǎn)已經(jīng)成為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的馬車(chē)之一。作為一個(gè)身兼投資和消費(fèi)兩大功能的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還能帶動(dòng)50多個(gè)行業(yè)；如果能夠保證這駕馬車(chē)的動(dòng)力，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速健康發(fā)展肯定是大有裨益的。但是應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到：判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與否是考察其市場(chǎng)規(guī)模，而市場(chǎng)規(guī)模取決于房?jī)r(jià)和成交量的乘積，所以保房地產(chǎn)的“駕”不能簡(jiǎn)單的視為保房地產(chǎn)的“價(jià)”。因?yàn)楦鶕?jù)相關(guān)部門(mén)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通百姓的支付能力。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的原因

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月14號(hào)的數(shù)據(jù)顯示：1～10月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降16.5％，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積下降17.0％；商品房銷(xiāo)售額17590億元，同比下降17.4％。其中，商品住宅銷(xiāo)售額下降18.2％。10月末，全國(guó)商品房空置面積1.33億平方米，同比增長(zhǎng)13.1％。增幅比1～9月提高2，9個(gè)百分點(diǎn)。其中，空置商品住宅6835萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18％，增幅比1～9月提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)陷入低迷狀態(tài)，分析房?jī)r(jià)就可以幫我們解開(kāi)市場(chǎng)低迷的秘密。

房?jī)r(jià)收入比，指的是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比在2.6:1左右，從《中國(guó)2007年統(tǒng)計(jì)年鑒》所列數(shù)據(jù)中看出，大部分城市特別是大城市的房?jī)r(jià)一路飆升，2007年的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于1998年的房?jī)r(jià)收入比。如今中國(guó)的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)與家庭年收入比平均高達(dá)7.6:1，有的地方甚至超過(guò)10：1。房?jī)r(jià)上漲飛快，有的年份超過(guò)居民可支配收入，有的年份甚至以30％－50％的速度上漲。

房地產(chǎn)是大眾消費(fèi)品，絕不可能成為大眾投資品。大眾投資房地產(chǎn)不僅不會(huì)得到所謂的高回報(bào)，而且風(fēng)險(xiǎn)極大。房?jī)r(jià)收入比是一種綜合性指標(biāo)，它不僅反映了房?jī)r(jià)可能過(guò)高，而且意味著消費(fèi)者的支付能力有問(wèn)題?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)最大的問(wèn)題是房?jī)r(jià)脫離了普通老百姓的消費(fèi)水平。市場(chǎng)是否活躍取決于交易的多寡，而交易本身就是一種博弈。目前達(dá)成交易較少的原因在于房地產(chǎn)商的貪婪和購(gòu)房者的恐懼心理。房地產(chǎn)商的貪婪決定了其追逐利益的最大化，只要有一線希望、他們都會(huì)采用“綁架政府政策”的方式來(lái)維持高房?jī)r(jià)；而老百姓空抱剛性的住房需求，卻因?yàn)閾?dān)心做一生的“房奴”而望房興嘆。只有政府利用金融和政策杠桿幫助房?jī)r(jià)回歸理性，才能夠真正刺激住房消費(fèi)、從而引發(fā)下一輪的房地產(chǎn)投資，

4以美為鑒，理性對(duì)待房地產(chǎn)業(yè)

保駕不等于保價(jià)，目前樓市下降最明顯的不是房?jī)r(jià)，而是成交量。在宏觀調(diào)控剛開(kāi)始見(jiàn)效之時(shí)，就出臺(tái)政策救市并不是對(duì)前期政策的否定，而是一種揚(yáng)棄；是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展而不是保持房?jī)r(jià)的高漲。在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展這個(gè)更大目標(biāo)下，不能放棄房?jī)r(jià)調(diào)控這個(gè)較小的目標(biāo)。我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，如果為了繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)而放棄調(diào)控房?jī)r(jià)，利用政策杠桿來(lái)支持房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)保證經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，無(wú)異于飲鴆止渴，只是把已經(jīng)顯現(xiàn)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和矛盾往后推延罷了。美國(guó)次貸危機(jī)之所以發(fā)生，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)高漲，同時(shí)，抵押房產(chǎn)可以再抵押融資，靠資產(chǎn)虛擬部分來(lái)拉動(dòng)畸形繁榮。美國(guó)的前車(chē)之鑒尤在眼前，我們切不可重蹈覆轍。

十項(xiàng)措施、四萬(wàn)億總投資，最近國(guó)務(wù)院推出的刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施引起了全世界矚目。此次國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需的政策，在房地產(chǎn)領(lǐng)域并沒(méi)有涉及商品房，而是依靠保障性住房來(lái)進(jìn)行，主要就是為了將原有的“泡沫”剝離，達(dá)到真正擴(kuò)大內(nèi)需的作用。由于保障性住房?jī)r(jià)格低廉。會(huì)有效地?cái)D壓商品房市場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)完成自我調(diào)節(jié)。同時(shí)保障性住房同樣能夠起到加大投資，刺激住房消費(fèi)市場(chǎng)的作用。

由中央政府的政策可以看出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)正是采取的保駕不保價(jià)策略，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展，從而拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。各地政府也應(yīng)該圍繞科學(xué)發(fā)展觀進(jìn)行解放思想討論，牢固樹(shù)立全局觀念和大局意識(shí)。努力沖破“小我”藩籬。舍小我為大我，和中央政策保證高度一致，共同應(yīng)對(duì)當(dāng)前的金融和房地產(chǎn)危機(jī)。