張加蕊

摘要：針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢及市場現(xiàn)狀，深入剖析房地產(chǎn)預(yù)售所面臨的風(fēng)險，提出防控預(yù)售風(fēng)險的對策建議，以期為相關(guān)管理部門提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：調(diào)整期；預(yù)售；風(fēng)險防控；監(jiān)管

中圖分類號：F235.91

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672—3198(2009)11—0146－02、

1企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)一步加大

我國的房地產(chǎn)市場是在市場機(jī)制發(fā)育不成熟的背景上發(fā)展起來的，房地產(chǎn)開發(fā)投資額大，回收期長，開發(fā)企業(yè)從來就承擔(dān)著較高的經(jīng)營風(fēng)險。上一輪經(jīng)濟(jì)增長中，房地產(chǎn)行業(yè)高熱發(fā)展導(dǎo)致一級市場競爭異常激烈，部分企業(yè)追求規(guī)模的迅速膨脹，對預(yù)售資金進(jìn)行內(nèi)部不規(guī)范轉(zhuǎn)移。資金鏈逐漸繃緊，這種資金超速運轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式是在銷售增長預(yù)期中形成的，其運行明顯需要預(yù)期增長實現(xiàn)的支持。然而，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)隨世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)整期，房地產(chǎn)市場買賣博弈仍在相持階段，小幅回暖不能緩解存量房的重壓，開發(fā)企業(yè)業(yè)績持續(xù)下滑，交易量的下降對開發(fā)企業(yè)回籠資金造成顯著影響，銷售資金回籠不力和股市的低迷導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)整體資金狀況惡化，同時存貨占比上升，貨幣資金占比下降。反映了短期資金安全性的降低和企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的加大。

2群眾消費風(fēng)險進(jìn)一步加大

在商品房預(yù)售中，真正的標(biāo)的物尚未形成，購買方取得的只是房地產(chǎn)開發(fā)商的一紙承諾，在購房人交付了所有房價款而房屋交付使用之前，開發(fā)商仍然保留著對交易物的所有權(quán)。消費者只享受債權(quán)，這就意味著商品房預(yù)售作為融資的一種手段同時起著轉(zhuǎn)移風(fēng)險的作用。在目前不容樂觀的經(jīng)濟(jì)背景下，經(jīng)營壓力往往導(dǎo)致道德風(fēng)險的產(chǎn)生，與經(jīng)濟(jì)上行期相比，經(jīng)濟(jì)調(diào)整期更容易形成惡意的欺詐。這使得購房群眾承受更多的風(fēng)險。由于交易方式、交付期限以及標(biāo)的物本身的特殊性，在信息披露不足的情況下，消費者是否能最終得到合格的產(chǎn)品還是一個未知數(shù)，交易雙方信息嚴(yán)重不對稱，消費者幾乎無法了解到諸如經(jīng)營狀況、資金實力等信息，當(dāng)企業(yè)難以應(yīng)對經(jīng)營壓力，最低成本的手段就是將不斷增大的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到購房人。

另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，交易的時間長短與所承擔(dān)的風(fēng)險成正比，由于資金回籠壓力加大，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)大多選擇將預(yù)售節(jié)點在規(guī)定范圍內(nèi)盡量前置，同樣由于資金回籠速度影響，開發(fā)企業(yè)“僧多粥少”使得建設(shè)速度減緩，預(yù)售履約時間延長，這在一定程度上也提高了預(yù)購人的消費風(fēng)險。

3房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)一步加大

我國房地產(chǎn)開發(fā)長期以來形成了高負(fù)債經(jīng)營的模式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資產(chǎn)較少，項目開發(fā)資金嚴(yán)重依賴銀行貸款，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，一些企業(yè)甚至“空手套白狼”用銀行的錢賺錢。賺了是自己的，虧了是銀行的。另外，開發(fā)企業(yè)大多采用的是階段性滾動開發(fā)的模式，上一階段回收的資金馬上用于下一階段的建設(shè)，況且資金在不同項目間相互挪用，這種模式對銷售資金回籠的要求較高，在經(jīng)濟(jì)上行期，這種模式房價不斷上漲中“成功”演繹。然而，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)整期，房地產(chǎn)交易量和交易價格都有所回落，一旦銷售情況達(dá)不到預(yù)期，很有可能造成資金周轉(zhuǎn)不靈或經(jīng)營困難、嚴(yán)重虧損甚至資金鏈斷裂。當(dāng)借款人不愿或者無力償還貸款，就產(chǎn)生了房地產(chǎn)金融信用風(fēng)險，此時，即便銀行通過處置抵押物從中求償，也會可能受市場低迷影響，產(chǎn)生抵押物價值減損及抵押物變現(xiàn)困難。當(dāng)銀行因貸款回收困難現(xiàn)金量減少影響存款提款需求則產(chǎn)生了繼發(fā)的流動性危險。

4行業(yè)風(fēng)險引發(fā)社會風(fēng)險

個別企業(yè)的違規(guī)行為及極端表現(xiàn)可能引發(fā)百姓對行業(yè)的不信任，使民眾的消費信心遭受打擊，從而使改善和投資型需求進(jìn)一步擴(kuò)大觀望態(tài)勢，自住型需求釋放減速，加重房地產(chǎn)行業(yè)的低迷。開發(fā)項目一旦無法維計，發(fā)生爛尾，必定會有部分群眾利益受損，人民生活受到嚴(yán)重影響，成為行業(yè)和社會的不和諧因素。

以上，我們探討了當(dāng)前我國房地產(chǎn)預(yù)售所面臨的風(fēng)險。針對較為低迷且處于高風(fēng)險環(huán)境的房地產(chǎn)市場。國家及各地方政府先后采取了積極措施以維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。解讀這些政策措施，結(jié)合市場實際，筆者認(rèn)為當(dāng)前防范房地產(chǎn)預(yù)售市場風(fēng)險需要從以下幾個方面人手：

(1)支持、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，緩解資金鏈緊張。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)[2008]131號)指出要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。持續(xù)的房地產(chǎn)市場低迷告訴我們，樓市只漲不跌的神話已經(jīng)不復(fù)存在，房地產(chǎn)市場必將回歸理性。同時，我們也應(yīng)看到，我國政府改善人民居住條件的決心沒有變，從長期來看，不動產(chǎn)本身的固定性和土地稀缺性特征使得房地產(chǎn)市場仍然呈長期向好的趨勢，如何在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期調(diào)整經(jīng)營策略平穩(wěn)渡過難關(guān)是企業(yè)新時期的新課題，也是政府在宏觀調(diào)控外的引導(dǎo)職責(zé)。

值得注意的是，在全國大部分城市市場一片滯銷的環(huán)境下，2009年初，華南地區(qū)的廣州和深圳，不僅成交量同比有較大幅度的增長，其各項指數(shù)環(huán)比亦小幅回升，萬科、中海、金地和保利等品牌開發(fā)企業(yè)，在市場低迷的情況下，憑借更加符合市場需求的項目、更合理的定價、更多樣化的營銷手段和更強(qiáng)大的品牌影響力，銷售面積和銷售額實現(xiàn)較大幅度的同比增長。春節(jié)后，北京、天津等地分別由房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)商會等機(jī)構(gòu)發(fā)起了數(shù)十家開發(fā)企業(yè)的聯(lián)合促銷活動，實踐這證明收到了一定效果。這在一定程度上說明了，開發(fā)企業(yè)通過提高產(chǎn)品質(zhì)量、合理價格出售、適當(dāng)縮小利益空間以加速資金回籠是切實可行的。與國際房地產(chǎn)市場業(yè)平均8％的利潤率比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于高利潤行業(yè)，房價仍然高于普通購房者的承受能力，地方政府在促進(jìn)市場健康發(fā)展的同時，要警惕變成房價的“托市”工具，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施。消化存量建設(shè)。同時，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)結(jié)合自身實際情況，制定合理的方案，開源節(jié)流，比如加強(qiáng)對建筑工程的預(yù)算、核算，優(yōu)化流程減少管理營銷費用支出，調(diào)整推廣手段有效傳遞信息以贏得市場信任，尋找利潤和資金回籠的平衡點，減輕資金鏈條的壓力。

(2)強(qiáng)化地方政府的職責(zé)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。

在這次大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)調(diào)整中，在世界房地產(chǎn)行業(yè)全面窘境下，我們國家及地方各級政府采取了一系列積極迅速的措施。在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2008年連續(xù)5次調(diào)低貸款利率和存款準(zhǔn)備金率，同時鼓勵各大銀行適當(dāng)在房地產(chǎn)行業(yè)給與優(yōu)惠和政策傾斜，這在一定程度上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金困難，刺激了居民消費。然而，我們必須看到，政策上的“松綁”在一定意義上意味著風(fēng)險的進(jìn)一步增加，如果相應(yīng)的監(jiān)管跟不上，必然導(dǎo)致不良后果，如同飲鴆止渴。

我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定“未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。”比較而言，預(yù)售許可證審批屬行政許可行為，相對較為成熟，而我國對新建商

品房預(yù)售資金的監(jiān)管則較為薄弱。從我國十余年的預(yù)售實踐可以看出，房地產(chǎn)預(yù)售風(fēng)險主要來自于預(yù)售資金的不規(guī)范使用甚至惡意抽逃和轉(zhuǎn)移。雖然，早在1996年，我國廣東省就已經(jīng)開始了預(yù)售資金監(jiān)管的嘗試，近年來包括廣州、濟(jì)南、南京、天津等城市在內(nèi)的若干城市也先后制定了商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，然而商品房預(yù)售制度隱含的融資安排性質(zhì)和資金監(jiān)管可能與市場效率產(chǎn)生的矛盾，使得我國預(yù)售資金監(jiān)管的執(zhí)行效率不高，大多數(shù)城市的預(yù)售資金監(jiān)管仍然沒有全面實施，已經(jīng)出臺政策的城市在執(zhí)行水平上參差不齊，甚至有些城市的監(jiān)管政策有形無實，“放水”現(xiàn)象嚴(yán)重。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》指出，要“強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。”筆者認(rèn)為，當(dāng)前全面實施新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)迫在眉睫，而政府對于預(yù)售資金監(jiān)管的全面推開責(zé)無旁貸。

首先。應(yīng)盡早出臺國家層面的預(yù)售資金監(jiān)管政策，以對各地商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作起到統(tǒng)一的指導(dǎo)作用。在統(tǒng)一上位法的基礎(chǔ)上允許各地方城市因地制宜，根據(jù)各地市場特點采取行之有效的具體方案，切實加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。

其次，在微觀層面上，應(yīng)把握好政策的“寬嚴(yán)度”，在做好預(yù)售風(fēng)險的防控的同時兼顧市場效率。預(yù)售資金監(jiān)管寬嚴(yán)程度的把握，重點要看所面f臨的市場環(huán)境和形勢，充分把握政策適度，既要保障購房群眾利益，也要讓企業(yè)合理經(jīng)營和運作需求得到及時滿足，在安全的前提下用足資金，提高資金使用效率，保持資金的合理流動性。在目前較為嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，成交量低迷，企業(yè)資金鏈條緊繃，過度監(jiān)管可能造成增力，容易將企業(yè)“管死”，在當(dāng)前形勢下，顯然“全程全額”監(jiān)管方式是不適合的。

目前，我國各省市規(guī)定的商品房預(yù)售節(jié)點條件不盡相同，但都在工程基礎(chǔ)完工、工程部位達(dá)到正負(fù)零之后，此時購買土地相關(guān)費用、勘察設(shè)計相關(guān)費用及部分法定收費已經(jīng)繳納完畢，也就是說，工程項目達(dá)到預(yù)售條件后，后續(xù)建設(shè)資金主要包括項目總承包工程款及區(qū)內(nèi)主要配套工程費用。經(jīng)測算，后續(xù)主要建設(shè)資金約占商品房銷售價款的30％～45％，這部分資金正是開發(fā)項目能否順利完工并交付消費者使用的命脈，恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)管比例也正是資金安全與市場效率的平衡點。筆者認(rèn)為，對于全額進(jìn)賬的預(yù)售資金-在留足后續(xù)重點建設(shè)資金的基礎(chǔ)上，應(yīng)允許企業(yè)預(yù)提部分比例用于償還在建工程抵押貸款、繳納稅費、支付管理營銷費等項目相關(guān)費用，支付后仍有剩余的可以用于其他經(jīng)營用途，如此既保障了交易資金安全和消費者利益，同時避免了對房地產(chǎn)市場效率的過渡沖擊。另外，重點監(jiān)管資金以外的部分預(yù)售資金的支付使用有兩種可供選擇的方法。一是當(dāng)預(yù)售資金累計進(jìn)賬額滿足重點后續(xù)建設(shè)資金時，允許企業(yè)可以提取重點后續(xù)建設(shè)資金之外的費用。二是測算一定的重點資金監(jiān)管比例，當(dāng)每一套房款進(jìn)賬時自動扣劃，余款可以有開發(fā)企業(yè)自由支配，同樣出于安全和效率的考慮，筆者傾向于第二種。需特別提起注意的是，筆者建議除重點后續(xù)資金外，預(yù)提資金應(yīng)優(yōu)先用于繳納法定稅費及償還在建工程抵押貸款。以保證稅收安全及金融穩(wěn)定，管理部門應(yīng)對此有所監(jiān)督。

5鼓勵融資創(chuàng)新，支持企業(yè)合理籌集資金

目前，世界房地產(chǎn)的主流是直接融資模式，而現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資手段則相對單一，融資的主要要手段主要靠銀行借貸和預(yù)收的定金或購房款，這在一定程度上使得項目資金運轉(zhuǎn)過度依賴于銷售預(yù)期的實現(xiàn)?，F(xiàn)階段應(yīng)引導(dǎo)企業(yè)逐步減小資金運營對于預(yù)售回款和銀行信貸的依賴，發(fā)展各種方式的房地產(chǎn)融資渠道，鼓勵多元化融資，比如發(fā)行企業(yè)債券，鼓勵房地產(chǎn)信托，成立產(chǎn)業(yè)基金，鼓勵合作開發(fā)等，特別應(yīng)擴(kuò)大權(quán)益性融資比例，政府適當(dāng)給與政策傾斜，以此降低行業(yè)整體債務(wù)依存度。另外，政府引導(dǎo)建立和完善房地產(chǎn)金融二級市場，開發(fā)金融衍生產(chǎn)品，增加資產(chǎn)流動性，也能達(dá)到分散風(fēng)險的目的。

金融危機(jī)也罷，經(jīng)濟(jì)危機(jī)也罷，都是經(jīng)濟(jì)運行過程中的自我調(diào)整和修復(fù)。我們應(yīng)當(dāng)在這場調(diào)整中抓住機(jī)會，重新審視預(yù)售制度，在風(fēng)險防范過程中沖破積弊。著力完善其暴露的不足，在危機(jī)中求變，在發(fā)展中完善才是制度發(fā)展的決勝之路。

參考文獻(xiàn)

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