耿國(guó)勝

摘 要：房地產(chǎn)拍賣在我國(guó)作為一個(gè)新興的行業(yè)，其發(fā)展依然處于起步階段，在有關(guān)的管理方面還有很多不完善的地方，需要我們對(duì)有關(guān)的房地產(chǎn)拍賣管理進(jìn)行深入思考，認(rèn)真研究，逐步找到一條適合于自身的發(fā)展之路。文章從我國(guó)房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的管理現(xiàn)狀、存在問題等方面入手，提出了有關(guān)加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)拍賣管理的幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 拍賣市場(chǎng) 管理

中圖分類號(hào):F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2009)06-260-02

自1986年我國(guó)恢復(fù)拍賣業(yè)開始，拍賣市場(chǎng)也隨同其他行業(yè)一起逐步發(fā)展，并日趨活躍。特別在90年代末期，隨著房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)拍賣也“異軍突起”，逐漸成為拍賣市場(chǎng)的主力。目前全國(guó)拍賣企業(yè)已近4000家，注冊(cè)拍賣師近5000名，從業(yè)人員近4萬人，年拍賣成交額逐年增加。2007年，我國(guó)的房地產(chǎn)拍賣總額基本占到了拍賣市場(chǎng)總額的七成以上，真正成為了拍賣市場(chǎng)的主力軍。但由于我國(guó)的房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，與其他較為發(fā)達(dá)的市場(chǎng)相比，還有需要逐步改善的地方。

一、我國(guó)房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的管理現(xiàn)狀

目前，我國(guó)政府對(duì)拍賣業(yè)的管理工作主要由商務(wù)管理部門和工商行政管理部門負(fù)責(zé)，也涵蓋了對(duì)房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的宏觀管理。其主要法律依據(jù)有《中華人民共和國(guó)拍賣法》（1996制定，2004年修改）、商務(wù)部《拍賣管理辦法》（2004年制定）、國(guó)家工商行政管理局《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》（2001年制定）。這些法律規(guī)范文件對(duì)拍賣企業(yè)的設(shè)立、變更和終止，拍賣從業(yè)人員及拍賣活動(dòng)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任等作了明確規(guī)定。

針對(duì)房地產(chǎn)拍賣的專項(xiàng)管理，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)行政管理部門主要采取兩種方式：

一種方式是由房地產(chǎn)行政管理部門成立專門的房地產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織實(shí)施管理。如《杭州房屋拍賣管理實(shí)施辦法》（1993年）規(guī)定由市房地局成立房屋拍賣專業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

另一種方式是由房地產(chǎn)行政管理部門通過房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的登記備案等方式進(jìn)行監(jiān)督管理。其基本做法是：各拍賣公司對(duì)需拍賣的房地產(chǎn)標(biāo)的，應(yīng)先到市房地產(chǎn)管理部門登記備案，凡符合建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、不在城市拆遷范圍、不受司法限制，權(quán)證與登記簿記載相符、無瑕疵的房地產(chǎn)，相關(guān)部門應(yīng)出具符合拍賣條件的備案手續(xù)；未經(jīng)測(cè)繪的房地產(chǎn)，拍賣公司應(yīng)持符合拍賣條件的備案手續(xù)、房地產(chǎn)權(quán)利人拍賣委托書到市房地產(chǎn)測(cè)繪中心委托房屋面積測(cè)繪，取得《房地產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書》后，方可對(duì)外發(fā)布房地產(chǎn)拍賣公告；拍賣成交后，買受人應(yīng)持拍賣成交確認(rèn)書、成交房款收據(jù)、《房地產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告書》、《房地產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》等有關(guān)材料，到相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。目前，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)管理部門均采取與此類似的方式。

二、我國(guó)房地產(chǎn)拍賣中存在的問題

由于房地產(chǎn)拍賣牽涉到諸多部門、單位，涉及到各種法規(guī)、法令以及很多政策性問題。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)拍賣業(yè)雖然表現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，依然處于發(fā)展的初級(jí)階段，各項(xiàng)基本工作還很稚嫩，相關(guān)的制度建設(shè)還不完善，阻礙著我國(guó)房地產(chǎn)拍賣業(yè)的健康發(fā)展。

1.有關(guān)法律法規(guī)不配套。通常一個(gè)完整的拍賣行業(yè)涉及的主體較多，而我國(guó)的拍賣法只對(duì)委托人、拍賣人、競(jìng)買人、買受人等拍賣活動(dòng)的直接的權(quán)利、義務(wù)有較明確的規(guī)定，對(duì)其他有關(guān)行政部門間接主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系未作規(guī)定，在內(nèi)容方面也沒有涉及房地產(chǎn)拍賣的規(guī)定。

2.消費(fèi)者的觀念問題。對(duì)消費(fèi)者而言，參加房地產(chǎn)競(jìng)拍是一種全新的置業(yè)方式。它打破了舊有的購(gòu)房模式，形成了一種新的購(gòu)房理念。但是一方面由于傳統(tǒng)觀念的影響，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)原有的購(gòu)房模式依然情有獨(dú)鐘；另一方面，由于消費(fèi)者對(duì)專業(yè)拍賣知識(shí)缺乏認(rèn)識(shí)，不了解有關(guān)房地產(chǎn)拍賣的有關(guān)操作程序，使得很多消費(fèi)者對(duì)競(jìng)拍買房仍心存疑慮。

3.拍品范圍過于狹窄。目前來說，房產(chǎn)拍賣的主要來源是司法委托，也就是法院判決要拍賣的房產(chǎn)；銀行處理抵押房產(chǎn)和商業(yè)企業(yè)處理資產(chǎn)；民間個(gè)人委托拍賣房產(chǎn)。其中，前二者占據(jù)了主流，來自民間個(gè)人委托拍賣很少。但是在國(guó)外成熟的房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，來自民間的二手房交易才是房產(chǎn)拍賣的主流。

4.房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)良莠不齊。雖然拍賣企業(yè)數(shù)量有了較大發(fā)展，但不少企業(yè)市場(chǎng)行為不規(guī)范，擾亂了房地產(chǎn)拍賣的市場(chǎng)秩序，使整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)良莠不齊的現(xiàn)象。嚴(yán)重影響了拍賣業(yè)所必須遵循的“公平、公正、公開”原則，形成了房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的無序競(jìng)爭(zhēng)，從而影響到房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。

三、太原市的房地產(chǎn)拍賣管理現(xiàn)狀

隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，太原市從事房地產(chǎn)拍賣的企業(yè)也在逐年增加，有關(guān)的房地產(chǎn)拍賣數(shù)量也在不斷增長(zhǎng)。但總體來說增長(zhǎng)較慢，并且有關(guān)的拍賣房產(chǎn)來源也較為集中，主要是以法院判決拍賣的房屋和銀行處理抵押房產(chǎn)為主。

為了規(guī)范房地產(chǎn)拍賣，避免因房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的問題引發(fā)的不必要糾紛，促進(jìn)拍賣行業(yè)的健康發(fā)展，2006年太原市房地產(chǎn)管理局出臺(tái)了“并十條”——《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，明確了“為了保障買受人的合法權(quán)益，拍賣人在拍賣活動(dòng)前，須將房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的相關(guān)證件、資料報(bào)市房地產(chǎn)交易所；房地產(chǎn)權(quán)屬不明晰、證件不齊全，或法律、行政法規(guī)禁止買賣的，不得作為拍賣標(biāo)的，其拍賣結(jié)果房地產(chǎn)管理部門不予認(rèn)可”，從而建立了太原市房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的備案制度。目前，每年有10至20宗房地產(chǎn)拍賣辦理備案手續(xù)。

四、完善房地產(chǎn)拍賣管理的幾點(diǎn)建議

1.規(guī)范房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的備案工作程序，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)拍賣備案制度。一般情況下，對(duì)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的應(yīng)統(tǒng)一要求辦理備案手續(xù)。在工作程序上，除填寫房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)備案表外，可要求房地產(chǎn)拍賣公司提供其機(jī)構(gòu)的組織章程、注冊(cè)資本驗(yàn)資證明、企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明、拍賣機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、專業(yè)人員資格證書等申報(bào)材料，需提供原件審查，存檔材料提供復(fù)印件，并加蓋機(jī)構(gòu)公章，然后依據(jù)審核無誤的申報(bào)材料對(duì)房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的進(jìn)行核檔，核檔無誤后出具符合拍賣條件的備案手續(xù)，避免因房地產(chǎn)拍賣標(biāo)的瑕疵導(dǎo)致不能辦理過戶手續(xù)的現(xiàn)象，減少競(jìng)買人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)并作為辦理過戶手續(xù)的依據(jù)，避免房產(chǎn)拍賣重復(fù)核檔的現(xiàn)象，提高工作效率。

2.引入按揭業(yè)務(wù)激活房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)。拍賣融資是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，也是一個(gè)有效措施。房產(chǎn)拍賣按揭能有效緩解了競(jìng)買人的購(gòu)房壓力，增加競(jìng)買人的數(shù)量，提高房屋拍賣交易的成交量。從開發(fā)商的角度來看，通過拍賣按揭的渠道，也可以成為一種回收資金的途徑。

3.借鑒成熟市場(chǎng)有關(guān)房產(chǎn)拍賣的經(jīng)驗(yàn)，籌建房產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，定期組織拍賣會(huì)。隨著房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的逐漸成熟，許多城市每年都要舉辦有關(guān)的房地產(chǎn)拍賣會(huì)，其拍賣會(huì)主要以房地產(chǎn)交易管理部門為主體，聯(lián)合拍賣公司、媒體等機(jī)構(gòu)承辦。房產(chǎn)拍賣作為一種全方位公開的交易形式。為保證交易安全，房地產(chǎn)交易管理部門需要對(duì)發(fā)布房地產(chǎn)拍賣公告、審查競(jìng)買人的身份、競(jìng)買人查詢拍賣房地產(chǎn)的文件或資料、組織實(shí)地看房、指定拍賣保證金專用賬戶、拍賣公司的免責(zé)條款、房產(chǎn)瑕疵責(zé)任等關(guān)鍵操作程序進(jìn)行嚴(yán)格管理。房產(chǎn)價(jià)格作為買賣雙方的一種均衡，而拍賣以排除任何非市場(chǎng)因素的方式實(shí)現(xiàn)了這種均衡，避免了房產(chǎn)價(jià)格失真，最大限度地體現(xiàn)了房產(chǎn)價(jià)值。

4.加強(qiáng)拍賣專業(yè)知識(shí)的宣傳，提高消費(fèi)者的認(rèn)識(shí)。在社會(huì)上拍賣意識(shí)普遍薄弱的情況下，加大房產(chǎn)拍賣知識(shí)宣傳力度，普及房產(chǎn)拍賣基礎(chǔ)知識(shí)，更新人們的置業(yè)和消費(fèi)觀念。除政府部門加強(qiáng)宣傳知識(shí)外，房產(chǎn)拍賣公司也應(yīng)該協(xié)同配合并肩負(fù)起傳播和普及拍賣知識(shí)的職責(zé)，為競(jìng)買人、委托人、買受人做好相關(guān)服務(wù)環(huán)節(jié)的工作，推動(dòng)和促進(jìn)拍賣市場(chǎng)的健康發(fā)展。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)秩序。鑒于房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)存在的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，除適用拍賣行業(yè)的專門法律法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，針對(duì)房地產(chǎn)拍賣具體流程制定防范措施，打擊房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)的不良行為，禁止房主或其他代理人參與自己房產(chǎn)的競(jìng)買、哄抬價(jià)格、誘導(dǎo)競(jìng)買人以高價(jià)成交從中漁利的不公正現(xiàn)象，有效規(guī)避欺買欺賣的現(xiàn)象。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)拍賣公司的管理，杜絕個(gè)別房產(chǎn)拍賣公司與出賣人聯(lián)合為牟利而利用拍賣方式抬高房產(chǎn)成交價(jià)等不法行為，為競(jìng)買人提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，建立拍賣公司商業(yè)賄賂防范機(jī)制，協(xié)同紀(jì)檢、公安等部門，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督管理。

總之，房地產(chǎn)拍賣行業(yè)作為正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，目前依舊處于起步階段，依然有許多需要改進(jìn)、完善的地方。在房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)，需要我們?cè)诮梃b成熟市場(chǎng)有關(guān)房地產(chǎn)拍賣管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身的實(shí)際情況，大膽創(chuàng)新，集思廣益，創(chuàng)造出一條適合于自己的房地產(chǎn)拍賣管理之路。

參考文獻(xiàn)：

1.中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì).拍賣通論（第三版）.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2006

2.鄭鑫堯.拍賣實(shí)用手冊(cè)：法律與規(guī)則.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004

3.中華人民共和國(guó)拍賣法.1997

（作者單位：太原市房地產(chǎn)交易所 山西太原 030002）（責(zé)編：賈偉）