李　哲　姜立強(qiáng)

[摘 要]房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度有著悠久的歷史，然而在目前我國(guó)的法律規(guī)定中卻存在著諸多缺陷，導(dǎo)致實(shí)踐中很難操作且糾紛不斷。本文從承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的含義、特征出發(fā)，分析了其存在的主要缺陷并提出了相應(yīng)的完善建議。

[關(guān)鍵詞]出租人 承租人 優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 第三人

作者簡(jiǎn)介：李哲， 1983年11月25日生人，漢， 籍貫：石家莊，石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院，紀(jì)檢監(jiān)察處，研究實(shí)習(xí)員；姜立強(qiáng) （1983年2月-），男，滿族，河北平泉人，河北大學(xué)政法學(xué)院2008級(jí)民商法學(xué)碩士研究生。

一、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)概述

（一）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的含義。根據(jù)我國(guó)的合同法第230條和民通意見(jiàn)第118條的規(guī)定，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指出租人出賣房屋時(shí)，承租人在一定期限內(nèi)就同等條件有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，否則承租人有權(quán)請(qǐng)求人民法院宣告出租人與第三人的買賣合同無(wú)效。根據(jù)上述規(guī)定，承租人行駛優(yōu)先購(gòu)買權(quán)需滿足一下條件：第一、必須是在出租人出賣其所有的房屋，如果是贈(zèng)與或遺贈(zèng)時(shí)則承租人不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二、必須是在同等條件下。第三、承租人必須在一定期限內(nèi)行使該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特征。第一，法定性，即承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生，而不是基于當(dāng)事人的意志，同時(shí)當(dāng)事人不能約定排除承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第二，附屬性，即承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)從屬于租賃權(quán)，它隨著租賃權(quán)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，隨租賃權(quán)的消滅而消滅。當(dāng)然承租人在征得出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也跟著轉(zhuǎn)移到次承租人。第三、附條件性，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是以出租人出賣房屋為前提的，如果出租人不出賣房屋也談不上承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第四、其行使是有期限的，承租人必須在出租人或者第三人通知后3個(gè)月內(nèi)行使，以保護(hù)第三人和出租人的利益。第五、此外承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)還具有形成權(quán)的特征，即在同等條件下只要承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人與出租人的合同即告成立。

（三）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的意義。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度始于羅馬法并被法國(guó)民法典和德國(guó)民法典所采納，作為民法領(lǐng)域一項(xiàng)悠久的制度房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)有著重要的意義：第一、有利于維護(hù)房屋的使用關(guān)系，做到物盡其用。承租人對(duì)于其租賃的房屋已經(jīng)在一段時(shí)期內(nèi)占有并使用，有的更是在征得出租人同意后按照自己的意愿對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，可以說(shuō)承租人對(duì)該房屋的布局與使用更為嫻熟，賦予承租人對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能夠使對(duì)該房屋的使用關(guān)系得以穩(wěn)定。第二、有利于減少交易成本，提高效率。賦予承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一方面保護(hù)了出租人利益，另一方面承租人可以繼續(xù)維持原有的使用關(guān)系，并可以按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要，同時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度有利于簡(jiǎn)化交易程序，降低交易成本，增進(jìn)交易效率。第三、有利于承租人生活的穩(wěn)定。承租人已于事實(shí)上占有、使用出賣的房屋，并在生產(chǎn)、生活上對(duì)其形成了一定的依賴，賦予承租人對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能夠承租人的生活秩序得以穩(wěn)定。

二、我國(guó)法律關(guān)于賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定的缺陷

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中國(guó)人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”。以上為我國(guó)法律關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定，但上述規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，在實(shí)踐中很難操作。具體而言主要有一下幾點(diǎn)：

第一、如何理解“同等條件”。 審判實(shí)踐中，對(duì)“同等條件”的理解歷來(lái)有兩種不同觀點(diǎn)，一是絕對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為先買權(quán)人認(rèn)購(gòu)的合同條款與其他買受人絕對(duì)相同和完全一致。二是相對(duì)同等說(shuō)，即認(rèn)為先買權(quán)人購(gòu)買條件與其他買受人條件大致相等，便視為同等條件。[1]筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)過(guò)于嚴(yán)格，實(shí)際上是否認(rèn)了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；而第二腫觀點(diǎn)又過(guò)于籠統(tǒng)，不利于第三人利益的保護(hù)。筆者認(rèn)為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度保護(hù)了房屋承租人的利益，同時(shí)也是對(duì)不特定第三人利益的限制。所以基于維護(hù)各方利益原則筆者認(rèn)為只要出租人從承租人處獲得的利益等于或者大于從第三人處所獲得的利益就應(yīng)視為同等條件。

第二、出租人通知承租人的時(shí)間。出租人是在有出賣的想法時(shí)就通知承租人，還是在出租人與第三人就交易條件達(dá)成一致時(shí)通知承租人？對(duì)此在實(shí)踐中存在很大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為應(yīng)為出租人與第三人就交易條件達(dá)成一致后通知承租人。

第三、關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與其他優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)合。我國(guó)法律規(guī)定了共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，合伙人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。筆者認(rèn)為在承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與上述優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合時(shí)應(yīng)分析產(chǎn)生該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)，例如承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)源于承租人與出租人的債的關(guān)系，故其效力低于基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第四、對(duì)善意第三人利益的保護(hù)。我國(guó)合同法和民通意見(jiàn)只規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，卻忽視了對(duì)善意第三人的保護(hù)。因此筆者認(rèn)為可以參考物權(quán)法上的善意取得制度，即承租人的租賃權(quán)未經(jīng)登記那么由此產(chǎn)生的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。

第五、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力范圍。筆者認(rèn)為，對(duì)這個(gè)問(wèn)題應(yīng)區(qū)分看待，出租房屋作為出租人所出賣的標(biāo)的物的一部分，如果將其分離會(huì)減少該整體的價(jià)值時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)及于標(biāo)的物的全部；反之如果將其分離不會(huì)減損其價(jià)值那么其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只及于所出租的房屋，此時(shí)承租人應(yīng)按照相應(yīng)比例支付價(jià)款。

三、對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的完善

正是由于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度存在以上諸多缺陷，目前有的學(xué)者主張廢除承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。[2]筆者認(rèn)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度作為一項(xiàng)悠久而古老的法律制度，其之所以經(jīng)久而不衰是因?yàn)檫@項(xiàng)制度體現(xiàn)了對(duì)弱者的保護(hù)和關(guān)懷，體現(xiàn)了對(duì)實(shí)質(zhì)公平和正義的追求，不能因?yàn)闀簳r(shí)的制度不健全而因噎廢食，一廢了之。

第一、明確出租人通知的期限和承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限。即出租人在與第三人就交易條件達(dá)成一致后應(yīng)書(shū)面通知承租人，承租人應(yīng)在接到通知后3個(gè)月內(nèi)決定是否購(gòu)買房屋。

第二、完善租賃權(quán)登記制度，采取登記對(duì)抗主義，即租賃權(quán)未經(jīng)登記那么由此產(chǎn)生的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。

第三、明確規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)競(jìng)合時(shí)的效力，即承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同租賃物共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先。[3]第四、明確規(guī)定該優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的效力范圍，即第三人將設(shè)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋與其他房屋一起，以總價(jià)金買受的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人以總價(jià)金按比例支付，如出租房屋與全部房屋分離時(shí)使全部房屋價(jià)值減損的，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)擴(kuò)及全部房屋。

參考文獻(xiàn)

[1]王利明，關(guān)于房屋買賣中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，中國(guó)民商法律網(wǎng)[EB/OL]

[2]楊會(huì)，私法[M]，2005年第二卷

[3]梁慧星，中國(guó)民法典草案建議稿第1009條[M]，北京，法律出版社，2003年第一版