李 佳

摘要我國(guó)房?jī)r(jià)這幾年一路飆升,嚴(yán)重超出居民的收入增長(zhǎng)速度。對(duì)于我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)了泡沫問(wèn)題,經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府部門及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商展開(kāi)了激烈地爭(zhēng)論。本文針對(duì)泡沫產(chǎn)生的根源以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與問(wèn)題,提出了當(dāng)前如何使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)泡沫泡沫經(jīng)濟(jì)

中圖分類號(hào):F592文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

1 房地產(chǎn)泡沫

1.1涵義

泡沫或泡沫經(jīng)濟(jì)一詞,通常指虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,通過(guò)各種手段,使得某種商品、某種資產(chǎn)或股票的價(jià)格猛漲,遠(yuǎn)離其實(shí)際價(jià)值。這種猛漲形成的高價(jià),不能長(zhǎng)期維持,最終會(huì)像泡沫一樣地破滅。它是高速度、高消費(fèi)帶來(lái)的高價(jià)值而產(chǎn)生的違反價(jià)值規(guī)律、違背常規(guī)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象?，F(xiàn)在我們對(duì)它的解釋是:在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,一種或一系列資產(chǎn)在經(jīng)歷過(guò)連續(xù)的漲價(jià)過(guò)程后,其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài),是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果。一般認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫就是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。因?yàn)榻ㄖ锵祫趧?dòng)產(chǎn)品,其價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)定、較易判別,所以房地產(chǎn)泡沫實(shí)質(zhì)上是指地價(jià)泡沫,是經(jīng)濟(jì)泡沫的一種重要的表現(xiàn)形式。

1.2房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)失衡現(xiàn)象。導(dǎo)致這種失衡狀態(tài)的原因是多種多樣的。主要有以下幾點(diǎn):①過(guò)度投機(jī);②消費(fèi)者的心理預(yù)期;③非理性擴(kuò)張;④政策導(dǎo)向;⑤結(jié)構(gòu)性矛盾等。

1.3泡沫形成的后果

泡沫形成會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果,主要表現(xiàn)在:①泡沫經(jīng)濟(jì)會(huì)強(qiáng)化正常的景氣波動(dòng),使經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)具有更大的不穩(wěn)定性;②泡沫經(jīng)濟(jì)具有通貨膨脹效應(yīng);③泡沫經(jīng)濟(jì)扭曲了價(jià)格信號(hào),導(dǎo)致形成不合理的資源配置;④泡沫經(jīng)濟(jì)的再分配效應(yīng)會(huì)拉大收入差距;⑤資產(chǎn)泡沫破滅最終會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。

2 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè),目前從業(yè)人員數(shù)高達(dá)300多萬(wàn)人,每年創(chuàng)造的增加值占新增國(guó)民生產(chǎn)總值2個(gè)百分點(diǎn)。直接創(chuàng)造的增加值和直接拉動(dòng)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)占全部國(guó)民生產(chǎn)總值的六分之一。

隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),以及建設(shè)“小康”目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn),中國(guó)房地產(chǎn)有持續(xù)發(fā)展的空間。但近年來(lái),一些城市的房?jī)r(jià)不平靜的急劇飆升,異?；馃?并累聚風(fēng)險(xiǎn)。這讓每一個(gè)關(guān)心我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人十分擔(dān)憂?？傮w分析我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運(yùn)行,但是有些局部的、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也應(yīng)引起足夠的重視。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要問(wèn)題有:

(1)房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升,地域熱點(diǎn)顯現(xiàn)。(2)銷售率空置率,地域分化明顯。(3)價(jià)格基本平穩(wěn),結(jié)構(gòu)變化突出。(4)房地產(chǎn)信貸發(fā)展有喜也有憂。

3 防范房地產(chǎn)泡沫的重要舉措

隨著房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中地位的提升,它對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也越來(lái)越受到重視。 面臨著房地產(chǎn)泡沫的威脅,我們可以采取多種措施來(lái)預(yù)控房地產(chǎn)泡沫。從眼前來(lái)看,筆者認(rèn)為我們可以做好以下幾方面的工作:

3.1從土地源頭入手,規(guī)范土地市場(chǎng)

首先,應(yīng)通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位,以防止朝令夕改、急功近利,保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性,為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

其次,加快有形土地市場(chǎng)的建設(shè),實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)交易的公正、公開(kāi)、公平性。公開(kāi)招標(biāo)拍賣可以為所有企業(yè)提供平等競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì),避免“黑箱”操作的諸多弊端。招標(biāo)并不是簡(jiǎn)單的價(jià)高者得標(biāo),政府可用綜合指標(biāo),包括企業(yè)的資質(zhì)、以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、土地使用方向、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景等,來(lái)確定中標(biāo)者的資格。這樣,政府才可以有效的調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時(shí)序和位置,同時(shí),有效地保障百姓急需的普通住宅用地供給。

再次,各城市政府應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備量、待拍賣的土地、現(xiàn)有土地使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi),防止信息不對(duì)稱為一些人圈地、炒地謀取暴利便利。

最后,對(duì)違規(guī)違紀(jì)者,包括土地用途與規(guī)劃不符,對(duì)各種以圈地謀取暴利為目的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或政府官員違法亂紀(jì)的應(yīng)給予嚴(yán)厲的制裁,以保障市場(chǎng)秩序的正常運(yùn)行。

3.2加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測(cè)與調(diào)控

建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度,編制并定期發(fā)布各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù),建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評(píng)估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度,對(duì)土地投機(jī)嚴(yán)重的地區(qū)實(shí)行交易監(jiān)視區(qū)與交易許可制度;加快土地出讓的市場(chǎng)化,減少層層加價(jià)轉(zhuǎn)手的收益;政府根據(jù)土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購(gòu)?fù)恋鼗蛟黾油恋爻鲎?以調(diào)控土地市場(chǎng)。

3.3設(shè)計(jì)嚴(yán)密合理的房地產(chǎn)稅制

這樣可以抑制土地過(guò)度投機(jī),引導(dǎo)土地持有者合理提高土地利用效益。如對(duì)空置土地征空地稅;對(duì)投機(jī)收益開(kāi)征土地增值稅;征收土地保有稅,提高囤積土地不作開(kāi)發(fā)利用的成本等。

3.4健全住房保障制度

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)和管理,明確經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買、租賃對(duì)象的具體標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格核定銷售價(jià)格,執(zhí)行住房面積規(guī)定,完善申請(qǐng)、審核、公示和購(gòu)買程序;全面建立城鎮(zhèn)廉租住房制度,廣泛開(kāi)展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查,全面掌握本地區(qū)廉租住房保障需求情況,建議建立一個(gè)詳細(xì)、完備的保障對(duì)象檔案并根據(jù)廉租住房保障需求,以財(cái)政預(yù)算安排為主,多渠道籌措廉租住房資金,著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。對(duì)財(cái)力薄弱地區(qū),要通過(guò)公積金增值優(yōu)先安排;健全保障體系,建議制定住房保障的相關(guān)法律法規(guī),依法保障住房困難家庭,并且在城鎮(zhèn)房屋拆遷中,對(duì)困難家庭要按各地規(guī)定實(shí)行最低補(bǔ)償,滿足被拆遷困難家庭的基本居住需求。

3.5調(diào)控建造高檔樓盤,鼓勵(lì)建造中低檔住宅并控制好價(jià)格,以平抑房?jī)r(jià)

住房是一種特殊的商品,也應(yīng)該體現(xiàn)政府對(duì)人民生活的保障。 因此,在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí),政府相關(guān)部門應(yīng)積極推動(dòng)適合中低收入家庭需求的中低檔住房的開(kāi)發(fā)建設(shè),引導(dǎo)居民理性購(gòu)房,適度限制投機(jī)炒作。有的購(gòu)房者辦完了產(chǎn)權(quán)證,立即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,這將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,久而久之,會(huì)造成泡沫增長(zhǎng)。 因此,在鼓勵(lì)投資購(gòu)房的同時(shí),應(yīng)適度限制投機(jī)炒樓。

3.6加大地方政府的責(zé)任

政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公告有關(guān)市場(chǎng)信息,加強(qiáng)對(duì)投資者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的教育,調(diào)整市場(chǎng)情緒,改變、更正大眾的信心與預(yù)期狀態(tài),使市場(chǎng)參與者變得冷靜、理性,盡量化解群體行為的非理性。