江丹萍　溫皓亮

提要居民對(duì)房地產(chǎn)需求的日益增長(zhǎng)拉動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，由于某些原因，目前房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和地稅部門日常管理的難點(diǎn)。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：稅收征管；稅源管理

中圖分類號(hào)：F81文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的主要問(wèn)題

(一)稅務(wù)部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計(jì)稅依據(jù)可信度不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，使得在房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)，計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。例如，對(duì)房地產(chǎn)銷售的房戶面積等數(shù)據(jù)是建立在房管部門的售房合同數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，而當(dāng)前部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人與購(gòu)房戶為逃避納稅私下協(xié)定減少面積，致使稅務(wù)部門在此方面的工作比較被動(dòng)。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報(bào)敷衍，單純依賴稅務(wù)機(jī)關(guān)去檢查輔導(dǎo)；另一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產(chǎn)企業(yè)核算復(fù)雜，從開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目投資時(shí)間跨度很長(zhǎng)，而稅收管理員只就當(dāng)年情況進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒(méi)有連續(xù)性，無(wú)法正確計(jì)算其開(kāi)發(fā)成本和銷售成本，不利于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問(wèn)題

1、企業(yè)財(cái)務(wù)核算不規(guī)范。一些企業(yè)未按照房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算要求進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，賬務(wù)登記不及時(shí)，按照收付實(shí)現(xiàn)制即實(shí)際發(fā)生的收入和支出數(shù)進(jìn)行登賬，而不是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行賬務(wù)處理，不符合收入與費(fèi)用配比原則。另外，記賬憑證不規(guī)范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用隨意性較大。這些現(xiàn)象加大了房地產(chǎn)企業(yè)的征管難度，影響了稅收的及時(shí)足額入庫(kù)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制缺乏制約機(jī)制，造成稅基難以核實(shí)。目前，從大部分地區(qū)的情況看，從事房地產(chǎn)行業(yè)的納稅戶大部分為掛靠經(jīng)營(yíng)，雖然營(yíng)業(yè)執(zhí)照為有限責(zé)任公司，但真正經(jīng)營(yíng)者是私營(yíng)、個(gè)體性質(zhì)，實(shí)際經(jīng)營(yíng)所得歸個(gè)人所有，財(cái)務(wù)核算僅流于形式上的統(tǒng)一核算，公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理承包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的收入、成本、費(fèi)用、利潤(rùn)的核算準(zhǔn)確度不高，普遍存在少計(jì)收入、多計(jì)成本現(xiàn)象。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的對(duì)策建議

(一)建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產(chǎn)銷售房明細(xì)申報(bào)制度；二是建立健全房地產(chǎn)評(píng)估制度。加強(qiáng)與財(cái)政、建設(shè)、房管、國(guó)土、計(jì)劃等部門的協(xié)作，加強(qiáng)對(duì)房戶數(shù)據(jù)信息的管理，防止房地產(chǎn)業(yè)中存在的開(kāi)發(fā)企業(yè)及購(gòu)房戶單方面或是合作虛報(bào)數(shù)據(jù)，保障稅收收入及時(shí)、足額入庫(kù)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)管。在開(kāi)發(fā)初期，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)書、項(xiàng)目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、項(xiàng)目總投資額等，總體掌握工程的開(kāi)發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項(xiàng)目竣工后，要求企業(yè)及時(shí)上報(bào)成本費(fèi)用分?jǐn)傓k法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避納稅。同時(shí)，要求企業(yè)按季度上報(bào)季度存量房產(chǎn)盤點(diǎn)表，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其銷售情況實(shí)施過(guò)程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤(rùn)情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整情況。對(duì)存在問(wèn)題的企業(yè)進(jìn)行檢查調(diào)整，對(duì)應(yīng)繳未繳的稅款進(jìn)行補(bǔ)征。

(三)對(duì)稅源科學(xué)管理，提高征管質(zhì)量。一是對(duì)稅基不真實(shí)，收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算，不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的納稅資料，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。主要是指掛靠房、承包戶，應(yīng)采取按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額等方法；二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)納稅戶的稅法宣傳、輔導(dǎo)以及審核評(píng)稅工作，發(fā)揮稅收預(yù)警，提高申報(bào)率、入庫(kù)率、申報(bào)準(zhǔn)確率、稅務(wù)登記率等指標(biāo)。