張　浩

摘要：房地產是美國經濟的支柱產業(yè)，房地產市場興衰對美國經濟往往發(fā)揮著決定性影響，房地產數(shù)據(jù)也是金融市場人士判斷經濟走勢的重要依據(jù)。長期以來，美國建立了一整套政府與行業(yè)組織相結合的統(tǒng)計與監(jiān)測體系，對該體系的全面系統(tǒng)介紹將有助于研究分析美國房地產市場，以及完善中國房地產市場的統(tǒng)計監(jiān)測。

關鍵詞：房地產；統(tǒng)計監(jiān)測；美國

中圖分類號：F113.7文獻標志碼：Ａ文章編號：1673-291X(2009)09-０181－02

一、美國房地產市場的監(jiān)測機構

（一）政府機構

美國從事房地產市場監(jiān)測的政府機構主要是普查局（US Census Bureau）。

普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統(tǒng)計信息，匯總成統(tǒng)計數(shù)據(jù)。普查局的局長由總統(tǒng)任命，同時還需得到參議院的確認。

（二）行業(yè)組織與協(xié)會

1.全美房地產協(xié)會（National Association of Realtors, NAR）。全美房地產協(xié)會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協(xié)會?，F(xiàn)在該協(xié)會的會員總數(shù)已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協(xié)會（state association），在全國1 500多個地方建有地方協(xié)會（local association）。

2.全美住房建筑商協(xié)會（National Association of Home Builders，NAHB）。全美住房建筑商協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括住房市場指數(shù)（Housing Market Index，HMI）和住房機會指數(shù)（Housing Opportunity Index，HOI）等。該協(xié)會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業(yè)和建筑行業(yè)的經營環(huán)境。

3.按揭銀行家協(xié)會(Mortgage Bankers Association, MBA)。按揭銀行家協(xié)會公布的數(shù)據(jù)主要包括周按揭貸款調查（Weekly Applications Survey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協(xié)會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區(qū)的房地產金融業(yè)的國家級協(xié)會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協(xié)會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協(xié)會的一般事務。

二、各監(jiān)測機構公布的房地產市場數(shù)據(jù)

1.建筑支出。建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。

建筑支出報告中的數(shù)據(jù)分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統(tǒng)計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。

2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數(shù)量、已經許可但尚未開工的數(shù)量、新房開工數(shù)量、在建數(shù)量和完工數(shù)量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。

當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統(tǒng)計，該項統(tǒng)計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數(shù)量包括那些不需要許可的住宅項目。

3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數(shù)的組成部分。

住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數(shù)據(jù)在四季度報告發(fā)表后公布。

4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協(xié)會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數(shù)據(jù)，樣本數(shù)量達到舊房銷售統(tǒng)計樣本的一半，相當于所有交易數(shù)量的20%。目前有一些住房數(shù)據(jù)被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統(tǒng)計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數(shù)，但新房銷售樣本規(guī)模較小，數(shù)據(jù)的波動性大，要多個月的數(shù)據(jù)才能看出趨勢。

因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協(xié)會統(tǒng)計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數(shù)在3—4個月內結算交付。

以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數(shù)量計算的指數(shù)值為100，全美房地產協(xié)會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數(shù)外，還包括四個地區(qū)的指數(shù)。

5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數(shù)量、新單家庭住宅待售的數(shù)量和已銷售新房的中位價格與平均價格。

一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。

新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發(fā)的價格變化。新房銷售的歷史數(shù)據(jù)起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區(qū)數(shù)據(jù)。

普查局的當?shù)亟y(tǒng)計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。

6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協(xié)會公布的舊房銷售數(shù)據(jù)是衡量住宅市場發(fā)展趨勢的主要依據(jù)。每月的25日左右，全美房地產協(xié)會公布全國和四個地區(qū)的單家庭獨立住宅（Single Family House）舊房的銷售數(shù)量和價格數(shù)據(jù)。NAR網站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數(shù)據(jù)以及最近三年的年度數(shù)據(jù)，其他歷史數(shù)據(jù)需要付費購買。

地方協(xié)會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數(shù)據(jù)，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統(tǒng)計范圍。全美房地產協(xié)會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協(xié)會的調查數(shù)據(jù)，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協(xié)會的樣本調查數(shù)據(jù)。

舊房銷售數(shù)量數(shù)據(jù)要經過季節(jié)調整并折算成年度數(shù)字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數(shù)據(jù)代表如果該月的銷售速度能夠連續(xù)維持12個月的總銷售數(shù)量。

7.全美住房建筑商協(xié)會調查。全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）通過調查公布的指數(shù)主要包括：NAHB-Well Fargo房地產市場指數(shù)（NAHB-Well Fargo Housing Market Index, HMI）、NAHB-Well Fargo住房機會指數(shù)（NAHB-Well Fargo Housing Opportunity Index, HOI）和房屋改建市場指數(shù)（Remodeling Market Index, RMI）。

HMI基于全美住房建筑商協(xié)會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業(yè)的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數(shù)（diffusion indices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。

HOI的定義為當?shù)刂械仁杖氲募彝グ凑諛藴拾唇屹J款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發(fā)展部公布的都市地區(qū)家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業(yè)的傳統(tǒng)假設，該估計值再除以12可以得到每月的數(shù)據(jù)。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司（First American Real Estate Solutions）處獲得交易記錄數(shù)據(jù)，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業(yè)稅和物業(yè)保險。HOI即是都市地區(qū)每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。

2001年住宅改建市場規(guī)模達到了1 530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規(guī)模甚至將超過新房市場的規(guī)模。NAHB的房屋改建市場指數(shù)基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業(yè)的衡量標準。NAHB通過向15 000個房屋改建商發(fā)放調查問卷，最終選中約2 000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數(shù)來描繪住宅改建市場狀況，一是現(xiàn)期市場條件指數(shù)（Current Market Conditions Index），二是未來預期指數(shù)（Future Expectations Index）。

8.周按揭貸款申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協(xié)會進行并向訂閱者公布詳細的調查數(shù)據(jù)，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規(guī)和政府貸款申請情況。報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數(shù)量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規(guī)模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數(shù)量與金額占按揭貸款總量的比重等數(shù)據(jù)。報告公布的指數(shù)分別為經過季節(jié)調整和未經季節(jié)調整的市場指數(shù)（Market Index）、購買指數(shù)（Purchase Index）、再融資指數(shù)（Refinance Index）、固定利率按揭/可調整利率按揭指數(shù)（FRM/ARM Index）、常規(guī)指數(shù)（Conventional Index）和政府指數(shù)（Government Index）。

周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數(shù)據(jù)可以一直追溯到1990年。

9.按揭貸款利率。按揭銀行家協(xié)會為讓其會員和業(yè)內人士了解房地產金融的市場環(huán)境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數(shù)據(jù)，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查（Freddie Mac Weekly Primary Mortgage Market Survey, PMMS）后公布的數(shù)據(jù),分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規(guī)按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數(shù)（ARM Indexes）。

房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發(fā)放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。

參考文獻：

[1]Patrick A. Simmons, Housing Statistics of the United States, 2d ed. Bernan Press, Washington D.C. 1999.

[2]Univ. of Michigan Document Center, Statistical Resource on the Web: Demographics and Housing.

[3]US Census Bureau, American Housing Survey for the United States，1985-2001.