編者按：用盡多年積蓄、甚至貸款購買的商品房在70年的產(chǎn)權到期后命運會如何呢?近期，全國很多媒體都在熱議《土地管理法》征求意見稿申的一條新規(guī)，即，住宅70年大限到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”，該說法替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，這無疑給人們留下了巨大的遐想空間。且看本期各方觀點爭鋒。

有償續(xù)期是最可行的變革路徑

關鍵詞：70年有償續(xù)期最可行

近日公布的《土地管理法》征求意見稿中，住宅70年大限到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”。很多專家分析，這是給有償續(xù)期留下一個活口，是一種制度上的倒退。不過，國土資源部官員表態(tài)稱，住宅滿70年是否有償續(xù)期并無定論?！坝袃斃m(xù)期”的推測也與制定《土地管理法》(征求意見稿)相關條款的初衷不一致。

其實對這個問題我們應當更加現(xiàn)實地來看待。

但凡買房子的人都知道住宅“70年產(chǎn)權”的概念。其實嚴格說來，這種說法是不準確的，按照《物權法》，你買的房子擁有永久產(chǎn)權，這是毫無疑問的，問題在于房子下面的土地，按照《中華人民共和國憲法》，那是屬于國家的，你只不過是向國家租了70年，擁有70年的使用權。

問題就在于住宅和土地是不可分離的，你的房子不可能飄在半空中。住宅的永久產(chǎn)權和土地的“有限產(chǎn)權”是明明白白擺在人們面前的現(xiàn)實矛盾，按照現(xiàn)有法律，理論上，如果你的房子能夠幸存到70年后的話，國家是有權把土地收回，然后讓你把自己擁有“永久產(chǎn)權”的房子搬走的。這是很荒誕的場景，現(xiàn)實當中不可能出現(xiàn)，但這個矛盾遲早要解決。而解決辦法只有兩種：一是國家把你趕走，然后按照房子的建筑成本給你一些補償；二是你繼續(xù)住在你的房子里，但需要國家繼續(xù)承認你對腳下的這片土地的使用權，也就是說變相承認你對土地的私有產(chǎn)權。

很顯然，后一種辦法是最現(xiàn)實的、最有可能性的辦法，也是在現(xiàn)行憲法當中城市土地仍是國有的前提下使社會動蕩可能性最小的路徑，而后一種辦法有收費續(xù)期和無償續(xù)期兩種方式，其中無償自動續(xù)期相當于完全承認土地私有，實質(zhì)上是突破了“土地國有”這條紅線，這在現(xiàn)有意識形態(tài)背景下是很難做到的。而“有償續(xù)期”相對“無償續(xù)期”而言，是在確保人們對住宅土地的長期使用權不受到侵犯的同時，也維持了對土地國有這個事實的尊重，同時也維護了政府對土地增值收益的索取權，而拋開姓社姓資的桎梏，從實際的制度演進角度來看，“有償續(xù)期”相對70年的有限期使用權來說，其實已經(jīng)算是巨大的進步了，相信也是現(xiàn)有制度框架下最大限度的妥協(xié)了。

私有產(chǎn)權是市場經(jīng)濟的基礎，也是300年來從歐洲、美國到日本、東亞這一系列先后脫離貧困、走向富裕的國家和地區(qū)的財富從地底下蓬勃而出的秘密所在。秘魯著名經(jīng)濟學家德·素托在其一時洛陽紙貴的著作《資本的秘密》當中通過大量調(diào)查產(chǎn)生的數(shù)據(jù)和案例，令人信服地證明了發(fā)達國家之所以發(fā)達的秘密，就是因為法律對私有產(chǎn)權的明確保護，讓個人的資產(chǎn)能夠通過轉(zhuǎn)讓、抵押等形式成為資本，成為資本主義蓬勃發(fā)展的源源不斷的財富之源；而窮國之所以貧困，往往因為私有產(chǎn)權的模糊不清，人們對房屋和土地的所有權并沒有被法律明確和清晰地承認，因而很難變成可以呼風喚雨的資本，窮人們只好坐在金山上討飯。毫無疑問，明確私有產(chǎn)權并進行嚴格保護是一條通往繁榮的道路，也是我們的土地制度變革和所有制變革所必然要走的一條道路。

中國30年的改革開放也是一個從完全的公有產(chǎn)權社會到對私有產(chǎn)權的保護逐漸清晰、明確的社會的演變過程，包括農(nóng)村土地承包制、城市土地使用權與所有權分離、城市土地使用權上市交易的一系列改革，整個過程都是在現(xiàn)有制度框架下的漸進變革和突破的過程，這種漸進變革的好處可以在現(xiàn)有制度框架下進行，不必進行翻天覆地的改造，不會因為激進的變革對原有的社會肌理和社會生態(tài)造成毀滅性的破壞，從而保持整個社會平穩(wěn)發(fā)展，避免社會動蕩。

從某種意義上來說，中國的土地變革走的正是這樣一種不觸動“根本制度”的前提下實質(zhì)上的土地產(chǎn)權明晰到個人的變革模式。無論是英國的歷史還是中國的歷史都證明，這種漸進的土地變革是最有效的。從這種意義上來說，“有償續(xù)期”相對于“無償續(xù)期”，對原有的制度框架沖擊最小，所招致的體制內(nèi)的反對也最小，可以說是最可行的一種變革路徑，對此我們應當樂觀其成。

70年后我還得再為我的房子繳多少錢

關鍵詞：專家民意

如果這消息屬實的話，而且最后人大審議的結(jié)果也認可這個修訂稿，那么，幾十午后，中國土地上凡是買了房子的城市居民，全體都成了變相的租房戶，那些付出畢生積蓄為兒孫買了房子的人，那些淪為房奴依然為供房而掙扎的人，會驚愕地發(fā)現(xiàn)，他們的苦日子到了兒孫輩的時候，并沒有完結(jié)，依然得為自己的房產(chǎn)付費。專家說，今后續(xù)期付費還是不付費、付多少，把權力留給了政府。而在北京，已經(jīng)有按1300元／平方米價格續(xù)期的說法流傳，但僅限于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，官方始終未予證實。

當然，按照中國現(xiàn)有的土地制度，這樣的規(guī)定，其實完全符合法律。但問題是，這樣的土地制度，至少在人民住房問題上，顯示出極度的荒唐。人民是國家的主體，可人民卻得為自己購買的房屋的那一點點的土地，永遠地向國家付費。具體地說，是向政府付費。政府憑什么有這樣的權力?這樣的權力足神授還是天授?反正不會是人民授予的。政府拿了這些錢。是要做什么呢?是按道理提供相關的公共服務嗎?房子又不是政府蓋的，而且政府已經(jīng)從開發(fā)商那里(最終還是業(yè)主付的費)收取了高額的土地使用費。房產(chǎn)周圍土地，也一并交過費了，而且小區(qū)的公共設施，都是居民付費使用的，憑什么要業(yè)主無休無止地付費?

最令我感興趣的是，原來土地管理法草案的“無償自動續(xù)期”為什么會變，無形之中變成給政府授權，讓各級政府自由裁量，收不收，收多少，全要看政府高興與否。那么老百姓的權利呢?如果這樣的草案付諸實行，那么，只要政府想收費，老百姓的房產(chǎn)就變成了搖錢樹，政府搖一搖，不用投一分錢，不要操一點心，銀子就源源不斷地來了。如果不想收了，那么老百姓就得永遠謝主隆恩。如果政府一屆收費，一屆減免，那么老百姓就得隔幾年感謝一次政府。從這種政治經(jīng)濟效果來看，這樣的修改，真是有水平，誰說我們的政府缺少能人，誰說我們政府的專家沒有才，這樣的草案，不是才高八斗之人怎么能想得出來呢?

在某些專家眼里，人民算什么呢?民意又算什么呢?前兩年全民擔心自家房子成了空中樓閣，一致聲討的房產(chǎn)70年土地使用權，在第一個草案里剛剛得到反映，老百姓的高興勁還沒過去，第二個草案就翻了案。

表揚國土資源部官員

關鍵詞：表揚國土部官員

現(xiàn)在有些官員抑或?qū)＜艺f話根本不考慮人民群眾的感受。舉近來發(fā)生的兩個例子：一是有位官員宣布，小靈通將在2010或者2011年全部退出。老百姓用得好好的小靈通說讓下線就下線，那可都是老百姓花錢買來的，并不是政府無償配送的，你連一些補償?shù)拇胧┮矝]有，說讓在2011年退出就退出，有這么便宜的事情嗎?二是剛剛實行了汽車的稅改費，老百姓中的有車族還沒來得及高興，有些政府部門的官員和專家馬上就要出臺什么排污費舉措，這個聲音剛一出現(xiàn)，無怪乎有網(wǎng)民諷刺道，干脆連空氣也收費算了，你收取汽車排污費的目的，不是為了提高空氣的質(zhì)量嗎?那就是說，空氣質(zhì)量提高了，必然要產(chǎn)生費用，所以收取空氣費也是合理的，再有一個就是，“兩會”期間，有代表提出提高個人調(diào)節(jié)稅的起征點，馬上就有社科院的專家出面阻止道：目前不適宜提高起征點。依我看，這樣的專家根本就沒有活在人間的煙火里!

為什么要表揚國土部的官員呢?因為最近坊間盛傳“滿70年的住宅可能‘有償續(xù)期”的說法，這個說法經(jīng)所謂“專家”一通胡亂解釋，已經(jīng)在民眾中引起了混亂。而這次，國土資源部的一位官員則表態(tài)說：住宅滿70年是否有償續(xù)期并無定論，“按照國家規(guī)定自動續(xù)期”的表述，并非預示著國家將出臺“自動續(xù)期”的相關規(guī)定。這名官員稱，“有償”只是專家的推測，這種推測是不負責任的。他接著說：“有償續(xù)期”的推測，也與制定《土地管理法》(征求意見稿)相關條款的初衷不一致?！锻恋毓芾矸ā?征求意見稿)確實在國土系統(tǒng)內(nèi)部征詢意見，現(xiàn)在媒體上的有些推測，可能會誤導公眾。”

媒體報道稱，專家認為意見稿中刪除“無償”，可能帶來“有償續(xù)期”，這位官員稱，最初修改《土地管理法》，是依據(jù)十七屆三中全會的精神，也是為了與《物權法》和其他法律相銜接，他說，《物權法》中，也只表示“自動續(xù)期”?！段餀喾ā返?49條：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。并無“無償”，但也無“有償”字樣。

這名官員接著說：“征求意見稿只是面向內(nèi)部征求意見，甚至還不是向社會的公開征求意見稿，更連上報稿都不算，所以爭論的意義不大。”該官員表示，“自動續(xù)期”規(guī)定何時出臺還沒有明確說法，而“按照國家規(guī)定自動續(xù)期”的表述，更非預示著國家將出臺“自動續(xù)期”的相關規(guī)定。我覺得，這個事情還是議論一下好，以提醒官員在制定、專家在解釋關乎老百姓切身利益的政策時，一定要考慮到廣大人民群眾的心理感受!