金　姬

理財(cái)專家認(rèn)為，對(duì)于那些城市中等收入家庭，購(gòu)置房產(chǎn)幾乎是人生最大的一筆開(kāi)銷，只要有生兒育女的打算，學(xué)區(qū)房因素就成為考慮理財(cái)計(jì)劃時(shí)不可或缺的一部分。由于學(xué)區(qū)房有一定的升值潛力，一旦完成“敲門磚”的使命，今后或出租或轉(zhuǎn)手都是不錯(cuò)的選擇。

中國(guó)式理財(cái)

2005年，上海社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)研究所研究員徐安琪以徐匯區(qū)36個(gè)居委會(huì)的746戶有0-30歲未婚子女的家庭為樣本，得出“一對(duì)父母把孩子從出生養(yǎng)到30歲需要49萬(wàn)”的結(jié)論，這筆費(fèi)用不包括孕產(chǎn)期的支出以及從孩子孕育到成長(zhǎng)過(guò)程中父母因孩子誤工、減少流動(dòng)、升遷等自身發(fā)展損失的間接經(jīng)濟(jì)成本。

當(dāng)然，這49萬(wàn)也不包括學(xué)區(qū)房的投入。因?yàn)榱x務(wù)教育法修訂版是2006年才出臺(tái)的，之前“免試入學(xué)”和“取消重點(diǎn)學(xué)?！钡臈l款尚未出臺(tái)，因此學(xué)區(qū)房在徐安琪2005年調(diào)研時(shí)并不是城市家庭必然考慮的因素之一。

今時(shí)不同往日。“進(jìn)不了好小學(xué)，就進(jìn)不了好中學(xué)；進(jìn)不了好中學(xué)，就進(jìn)不了好大學(xué)；進(jìn)不了好大學(xué)，孩子這輩子就完了?！边@句《中國(guó)式離婚》里的著名臺(tái)詞，表達(dá)了不少中國(guó)家長(zhǎng)的心聲。隨之而起的便是為了搶占學(xué)區(qū)房而拱起的高昂學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)，學(xué)區(qū)房占到城市中等收入家庭開(kāi)支的比例也在不斷上升。正如寧波銀行公關(guān)嚴(yán)曉媚對(duì)《新民周刊》表示的，這幾年銀行在客戶終身理財(cái)計(jì)劃制定時(shí)，越來(lái)越會(huì)在子女教育方面考慮學(xué)區(qū)房的需求。

學(xué)區(qū)房在一個(gè)家庭的理財(cái)計(jì)劃中究竟扮演怎樣的角色?上海人李先生的故事也許可以說(shuō)明一些問(wèn)題。

現(xiàn)年33歲的李先生是上海某家國(guó)有IT公司中層，年薪26萬(wàn)，收入穩(wěn)步上升，持有公司股份10萬(wàn)股，他的公積金每月自付1200元，給自己保了萬(wàn)能險(xiǎn)，每年交5000元，交15年；李太太29歲，國(guó)企員工，年薪4萬(wàn)，收入穩(wěn)定，公積金每月自付600元。雙方父母均有勞保，李先生的兒子13個(gè)月。

李先生三口之家每月支出9000元。他們住的是80平方米福利房，目前單位正在辦理過(guò)戶，需再交4萬(wàn)左右。李家有一輛20萬(wàn)的車，還有4萬(wàn)元存款。之所以存款不多，是因?yàn)榭紤]到孩子今后上學(xué)問(wèn)題，李先生在理財(cái)專家的建議下于2007年買了一套50平方米的學(xué)區(qū)房，10年公積金按揭，每月還款2800元。這套房子目前出租，租金1500元／月。除去每月9000元的開(kāi)支，還要為學(xué)區(qū)房交1300元的還款(2800元還款-1500元租金)。當(dāng)然，李先生和妻子的月收入總和超過(guò)2萬(wàn)，因此應(yīng)該每月尚有1萬(wàn)盈余。李先生所在的單位福利房不是學(xué)區(qū)房，如果他2007年沒(méi)有買下那套學(xué)區(qū)房，那么他的資金總額在損失這2年的學(xué)區(qū)房漲幅同時(shí)，還可能要擠破腦袋給兒子弄套學(xué)區(qū)房，因?yàn)楝F(xiàn)在的學(xué)區(qū)房緊俏程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2007年。

現(xiàn)在很多中國(guó)城市中等收入家庭具備西方發(fā)達(dá)國(guó)家提倡的理財(cái)觀念。如“4321家庭理財(cái)法則”，即收入的40％用于供房及其他方面的投資，30％用于家庭生活開(kāi)支，20％用于銀行存款以各應(yīng)急之需，10％購(gòu)買保險(xiǎn)。“80法則”也很盛行，即股票占總資產(chǎn)的合理比重等于80減掉你的年齡再乘以1％。例如，如果你目前30歲，股票投資則應(yīng)占50％。還有房貸負(fù)擔(dān)“不過(guò)三”原則，即每月房貸不宜超過(guò)家庭收入的1／3。這是根據(jù)銀行在發(fā)放住房貸款時(shí)考慮家庭負(fù)擔(dān)的一個(gè)簡(jiǎn)單的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

李先生的學(xué)區(qū)房投入既沒(méi)有超過(guò)家庭總資產(chǎn)的2／5，每月房貸也沒(méi)有超過(guò)家庭收入的1／3，雖然他的股票投入沒(méi)有符合“80法則”，鑒于中國(guó)股市主要是“政策市”，投資房產(chǎn)是一種資產(chǎn)保值行為，而學(xué)區(qū)房在解決未來(lái)孩子就學(xué)問(wèn)題的同時(shí)也給家庭資產(chǎn)帶來(lái)了一定升值空間。

階段性投資

每個(gè)人不同的人生階段，理財(cái)規(guī)劃也不盡相同。前花旗銀行高端理財(cái)顧問(wèn)、恒生銀行支行行長(zhǎng)、現(xiàn)上海帆茂投資管理有限公司董事副總經(jīng)理黃吳杰告訴《新民周刊》：“我們會(huì)把人生初步分成四個(gè)階段，比如二十起步，三十而立，四十五十投資顛峰，六十之后收獲果實(shí)。強(qiáng)調(diào)的兩個(gè)基本點(diǎn)在于：年輕時(shí)，開(kāi)銷大，存錢難，然而也是在這個(gè)階段，如果想辦法開(kāi)始儲(chǔ)蓄以各長(zhǎng)期需要，你的財(cái)產(chǎn)將得到大幅增長(zhǎng)。財(cái)務(wù)生涯最大的轉(zhuǎn)變就在退休之時(shí)。每一個(gè)人的主要目標(biāo)應(yīng)該是在此之前積累下足夠的財(cái)富，或養(yǎng)老金權(quán)益，以維持以后的生活。如果儲(chǔ)蓄的錢超出所需，就能夠在退休之后的有生之年繼續(xù)累積財(cái)富。在人生的各個(gè)階段都有一些重要的花銷，比如說(shuō)購(gòu)買房產(chǎn)、車子、遠(yuǎn)途旅行、孩子的教育等，必須要為這些需要而儲(chǔ)蓄。為了使儲(chǔ)蓄收益最大化，所以應(yīng)該制定單獨(dú)的計(jì)劃來(lái)滿足這些中期目標(biāo)。因此，財(cái)務(wù)規(guī)劃的角度，選擇什么樣的房產(chǎn)，一方面在于客戶的便利性，當(dāng)然包括上班、入學(xué)等便利，另一方面多余的房產(chǎn)也可作為長(zhǎng)期抵御通貨膨脹的手段之一。而是否單獨(dú)參考某一功能類型的房產(chǎn)，是理財(cái)?shù)哪繕?biāo)之一?！?/p>

學(xué)區(qū)房就屬于黃吳杰所說(shuō)的“某一功能類型的房產(chǎn)”，如果考慮到用途側(cè)重點(diǎn)的不同，購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”考察的內(nèi)容也應(yīng)該有所區(qū)別。業(yè)內(nèi)人士建議購(gòu)買那些小學(xué)、中學(xué)能同時(shí)兼顧的“學(xué)區(qū)房”，這等于可以讓自己的子女能在小學(xué)、中學(xué)階段都有機(jī)會(huì)進(jìn)入名校就讀，無(wú)疑更為合算。

根據(jù)易居中國(guó)-克而瑞中國(guó)信息技術(shù)有限公司上海事業(yè)部提交給《新民周刊》的最新《學(xué)區(qū)房調(diào)研報(bào)告》，教育資源最為豐富的上海市中心(黃浦、盧灣、靜安、徐匯、長(zhǎng)寧、浦東)因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而并非是家長(zhǎng)購(gòu)買學(xué)區(qū)房的首選，即便選擇市中心的客戶，大多也考慮老公房。中心城區(qū)(楊浦、虹口、閘北、普陀)更受關(guān)注，這些區(qū)同屬傳統(tǒng)的中心區(qū)，各區(qū)都有一定的重點(diǎn)學(xué)校分布，同時(shí)房?jī)r(jià)又低于市中心，因而吸引了更多家長(zhǎng)的關(guān)注。

而郊區(qū)，由于歷史原因，重點(diǎn)學(xué)校數(shù)量少，同時(shí)分布在老的鎮(zhèn)區(qū)，距離市區(qū)較遠(yuǎn)，學(xué)區(qū)房受關(guān)注度不高。家長(zhǎng)們表示，雖然如今不少外圍區(qū)域的一手新盤都有學(xué)校方面的配套設(shè)施，但是未來(lái)的師資情況能否優(yōu)良是個(gè)未知之?dāng)?shù)；而即便在中心城區(qū)，新房能否被劃入好學(xué)校的學(xué)區(qū)也是個(gè)未知數(shù)。因此學(xué)區(qū)房更多的還是考慮中心城區(qū)的二手房。至于購(gòu)買次新房還是老公房，則視自己的資金情況而定。

調(diào)查結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，只有不到兩成的家長(zhǎng)買好學(xué)區(qū)房后打算遷入自住，更多的是考慮自住和投資相結(jié)合。這些家長(zhǎng)表示，如果最終購(gòu)買的學(xué)區(qū)房房型、地段、其他生活設(shè)施都比較好，則會(huì)考慮遷入自住：如果最終沒(méi)有理想的房源，則只考慮把戶口報(bào)進(jìn)，并不會(huì)實(shí)際入住，房子可以出租。而1／4的受訪者則明確表示，買學(xué)區(qū)房只是為了解決戶籍問(wèn)題，不會(huì)實(shí)際入住。

對(duì)于更多考慮投資的情形而言，業(yè)內(nèi)人士建議不妨考慮面積較小一些的房產(chǎn)。這部分人士在購(gòu)買到“學(xué)區(qū)房”，并在子女報(bào)戶口等教育問(wèn)題解決后，一般就會(huì)將此套房產(chǎn)出租。小面積物業(yè)在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)得更為靈活，因?yàn)槠渥饨鹚较鄬?duì)低廉一些，市場(chǎng)需求較大，因此更加適合投資。