楊少鋒

如果這個(gè)政策得到松綁，改善性住宅需求將大幅釋放，對樓市長遠(yuǎn)是一個(gè)非常大的利好。

1月23日，北京市9部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》，規(guī)定商品住房項(xiàng)目在全市總量平衡前提下，可以根據(jù)市場需求確定套型面積和比例，這預(yù)示著北京或?qū)⒊蔀榈谝粋€(gè)為90/70政策松綁的一線城市。

“90/70政策”的初衷是為了控制日益高漲的房價(jià)，2006年5月，建設(shè)部等9部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中提出，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。對一個(gè)在一線從事房地產(chǎn)行業(yè)的任何一個(gè)從業(yè)人士，都知道政府之前出臺的“90/70”政策對一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位形成了多大的制約。我們承認(rèn)，在樓市泡沫過大的時(shí)候出臺限制套型建筑面積的政策確實(shí)對抑制房價(jià)起到了一定的作用，然而，并不是所有特效藥都是良藥。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，每一個(gè)地塊都有它的特殊性，有些地塊適合建高檔公寓，有些地塊適合建經(jīng)濟(jì)適用房，而有些地塊就是應(yīng)該建設(shè)別墅；不考慮這些特殊性，政府來一個(gè)行政命令，實(shí)際上使那些本來應(yīng)該修建大戶型、高檔項(xiàng)目的地塊完全失去了自己的優(yōu)勢，于是，造成供應(yīng)量增加的同時(shí)，產(chǎn)品的嚴(yán)重同質(zhì)化也讓房地產(chǎn)市場活力受到極大的限制。小項(xiàng)目還好，一個(gè)稍微大一點(diǎn)的項(xiàng)目，本來就應(yīng)該供應(yīng)多種戶型以滿足不同人群的需要，受政策限制之后可能絕大部分房子都是小兩居，不但產(chǎn)品品質(zhì)受到極大的限制，客戶的需求也被嚴(yán)重壓抑。

同樣，不同城市發(fā)展階段不同，需求結(jié)構(gòu)也大不一樣，這樣一刀切的政策，也沒有考慮到城市之間的差異。對于絕大部分的一線城市樓市而言，郊區(qū)或者城市邊緣的項(xiàng)目，受到交通和配套的限制，開發(fā)商通常將項(xiàng)目定位成為高檔項(xiàng)目，將客戶鎖定有車階層以避開交通不利的影響。這些區(qū)域的項(xiàng)目客戶群體基本上屬于改善型居住需求。對套型的限制則使這些本不應(yīng)該修建中小套型住宅的區(qū)域不得不建設(shè)大量的小戶型，從而造成了樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)的畸形發(fā)展。

實(shí)際上，政策的盲點(diǎn)還在于，需要三居室的人不一定比需要兩居室的人有錢。中國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，70年代末開始的計(jì)劃生育政策讓中國目前大部分的家庭結(jié)構(gòu)紛紛變成兩個(gè)老人一對夫婦一個(gè)孩子這樣的結(jié)構(gòu)。這種家庭結(jié)構(gòu)中，如果老人同孩子關(guān)系好，一家人住在一起，這是最理想的事情，也是和諧社會(huì)最理想的狀態(tài)。可是，按90/70政策，兩居室的房子明顯無法滿足這種家庭結(jié)構(gòu)的需要，大量的購房者被迫購置兩套房屋或者放棄購房，少數(shù)則不得不以超出自己所能承受的代價(jià)購買更大面積的房子。從這個(gè)角度，90/70政策在制定的時(shí)候完全沒有考慮到民生的需求，忽視了老齡化中國社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的特性。正如2007年1月汪光燾在全國建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“90/70”政策的執(zhí)行不能有“絲毫折扣”的同一天，廣州市市長張廣寧就在該市人代會(huì)上稱：“有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年七成市民想購買的是90平方米以上的房子，只有三成想買小戶型房子?！?/p>

外行人也許會(huì)說，那可以做出90平方米以內(nèi)的三居??？可是目前城市核心的項(xiàng)目大部分都是高層，公攤都比較大，加上對采光的要求，高層建筑中90平方米設(shè)計(jì)出三居是非常困難的，房地產(chǎn)行業(yè)對此非常頭疼。

房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，政策也應(yīng)該因地制宜，讓城市根據(jù)自己的實(shí)際情況做調(diào)整。在有足夠中小戶型供應(yīng)、市場總量平衡的前提下，筆者認(rèn)為90/70政策應(yīng)該放松,由各地方政府的規(guī)劃部門來把控，這才是比較符合市場的一種做法。

由于受到戶型的限制，大量的改善型住宅的需求在該政策出臺之后也受到極大的打擊，這也是樓市需求萎靡的一個(gè)重要原因。如果這個(gè)政策得到松綁，改善性住宅需求將大幅釋放，對樓市長遠(yuǎn)是一個(gè)非常大的利好。

我們并不否認(rèn)中國在當(dāng)前階段應(yīng)當(dāng)以中小戶型供應(yīng)為主導(dǎo)，我們也不否認(rèn)90/70政策曾經(jīng)對抑制樓市泡沫起了很好的作用，然而，至少這個(gè)階段，這個(gè)政策的階段性歷史使命已經(jīng)完成。松綁90/70政策吧，既為經(jīng)濟(jì)也為民生。（作者為聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理）■