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        韓國市區(qū)內(nèi)老年集合租賃設(shè)施分析*
        ——以首爾市Signum Haus和Noblesse Tower項目為例

        2022-08-24 07:52:14北京市世源科技工程有限公司金銀實
        城市建筑空間 2022年7期
        關(guān)鍵詞:套型玄關(guān)陽臺

        文/北京市世源科技工程有限公司 金銀實

        北京市建筑設(shè)計研究院有限公司 石 明

        0 引言

        隨著我國科技與經(jīng)濟發(fā)展,人均壽命延長,相應(yīng)老年人口比例逐步提高。第七次全國人口普查結(jié)果顯示,我國60歲及以上人口占比超過18%,人口老齡化程度進一步加深,適老設(shè)施建設(shè)日益嚴峻,尤其像我國人口千萬級的大型城市,養(yǎng)老服務(wù)資源匱乏且經(jīng)驗不足。韓國2005年60歲及以上老年人口占其總?cè)丝诘?2.1%,也較早地進入老齡化社會,積累了較豐富的老年養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計與實踐經(jīng)驗。以下以韓國市區(qū)內(nèi)較繁華區(qū)域的城市型集體居住兼租住型老年住宅設(shè)施為主要分析對象,介紹韓國老年集合租賃住宅設(shè)施情況。

        1 韓國養(yǎng)老住宅概述

        在韓國一般提供給老年人的老年設(shè)施叫Silver Town,比喻老年人頭發(fā)為白色及銀色而形成的詞語。韓國為老年人提供的設(shè)施大致分為住宅、療養(yǎng)設(shè)施、老年人醫(yī)院、老年人活動中心及其他服務(wù)設(shè)施;按地理位置分為城市型、郊區(qū)型、療養(yǎng)地型;按功能分為獨立住宅型和集體居住型。因養(yǎng)老設(shè)施運營方式不同,又分為購買型(其中有全款和分期付款型)、租住型。韓國實際運用較多的是城市內(nèi)部租賃老年住宅設(shè)施。

        2 韓國老年集合租賃住宅設(shè)施實例分析

        Signum Haus項目位于首爾最繁華的江南區(qū)紫谷路,鄰近地鐵3號線水西站,周邊有住宅區(qū)、三星首爾醫(yī)院、商場。Noblesse Tower項目位于首爾市城北區(qū)鍾巖路,西側(cè)為地鐵4號線吉音站,東側(cè)為地鐵6號線月谷站,南側(cè)為高麗大學(xué)、高麗大學(xué)醫(yī)院、居民區(qū)及配套設(shè)施。兩個項目均位于韓國首爾市中心區(qū)域,交通方便,配套齊全,是韓國市區(qū)內(nèi)老年租賃設(shè)施的典型范例。

        2.1 套型類型分析

        1)Signum Haus項目接收滿60歲以上及未滿85歲的可獨立生活的老年人。夫婦二人一同入住時一人滿足大于60歲即可,一般一次簽4年,可續(xù)約。

        該項目共有169套住房,分11種套型,其中,一室一廳為5種套型,125套,使用面積38.99~61.60m2;兩室一廳為6種套型,使用面積72.33~84.54m2,為44套。此老年住宅的契約面積類似我國的建筑面積,含公攤面積,不含陽臺面積,所以一般均設(shè)置較大的陽臺,套型實際使用面積為契約面積的51.6%。

        因韓國山地較多,在傳統(tǒng)文化及生活習(xí)慣上并不追求坐北朝南及避免西曬的情況,所以存在多樣朝向。套型單元布局如圖1所示,由此可看出,無純北向套型,但有東南向、東北向、西南向、西北向4種朝向,一般會將大套型布置在南區(qū)占據(jù)較好的朝向,小套型設(shè)置在北區(qū)。

        1 Signum Haus建筑平面

        2)Noblesse Tower項目接收85歲以下老年人,85~90歲老年人先做相應(yīng)檢查之后方可辦理入住。目前入住率為63%~76%,合同期結(jié)束后全額退還保證金。

        該項目共有239套住房,分8種套型,套型實際使用面積約為契約面積50.0%。其中一室一廳為4種套型,112套,使用面積29.62~36.53m2;兩室一廳為4種套型,127套,使用面積54.82~74.01m2。

        兩個項目均為位于首爾市區(qū)內(nèi)較繁華地段的租賃型老年設(shè)施,老年人開始可以兩人一同入住,后期有變化可調(diào)整為單獨居住,所以對于小套型的需求更多。通過套型配比可分析韓國當(dāng)前養(yǎng)老設(shè)施中的各套型需求,一室一廳30~60m2套型為主力套型,兩室一廳和零居套型占比較小。

        2.2 套型空間分析

        2.2.1 一室一廳

        Signum Haus的B套型如圖2a所示,使用面積38.99m2,契約面積75.53m2,占總套型數(shù)量的14.8%。此套型僅有一開間,朝陽,開放式廚房朝向中間小廳,由此廚房和小廳可根據(jù)不同需求靈活改變,小廳和南側(cè)臥室中間設(shè)置采光窗或推拉門。

        Signum Haus的C套型如圖2b所示,使用面積52.44m2,契約面積101.58m2,占總套型數(shù)的44.4%。一室一廳布局為一開間,朝陽,中間房間一側(cè)為開放式廚房,廚房與過道結(jié)合布置。中間房間設(shè)置推拉門,可根據(jù)使用需求靈活改為廳或臥室使用。

        2 Signum Haus套型平面2a B套型2b C套型

        Noblesse Tower的A套型如圖3所示,使用面積29.62m2,契約面積60.01m2,占總套數(shù)的11.7%。一室一廳,兩開間,臥室和客廳均朝陽。玄關(guān)入戶,開放式廚房和客廳連通,內(nèi)側(cè)為衛(wèi)生間。陽臺一般不算在套型建筑面積內(nèi),此套型陽臺較大(8.55m2),在陽臺一端設(shè)置避難間。

        3 Noblesse Tower的A套型模型

        因Signum Haus項目位于首爾交通較發(fā)達的區(qū)域,一室一廳套型約占73.9%,Noblesse Tower的一室一廳套型占比46.9%,可見在較發(fā)達城市市區(qū)內(nèi)老年設(shè)施中小套型的市場需求較大。

        2.2.2 兩室一廳

        Signum Haus的G套型如圖4所示,使用面積72.33m2,契約面積140.11m2,占總戶數(shù)的5.9%。兩室一廳套型可調(diào)整為三室一廳使用,開放式廚房可連接客廳使用,衛(wèi)生間在2個臥室中間,通過過道連接,方便老年人使用。

        4 Signum Haus的G套型平面

        Noblesse Tower的H套型如圖5所示,使用面積74.01m2,契約面積146.85m2,占總戶數(shù)的4.2%。H套型為兩室兩衛(wèi),三開間朝陽,有獨立的玄關(guān)空間,開放式廚房與中間客廳相連以改善采光;主臥室內(nèi)側(cè)設(shè)置主衛(wèi)生間,廚房另一側(cè)設(shè)置次衛(wèi)生間;一側(cè)陽臺設(shè)置避難間,另一側(cè)陽臺設(shè)置儲物間。

        5 Noblesse Tower的H套型模型

        2.3 套型特點總結(jié)

        1)玄關(guān) 韓國因坐式文化,全屋為地暖,所以多使用木地板或鋪地板磚,進屋需脫鞋,因此有獨立的玄關(guān)分隔室內(nèi)外空間。玄關(guān)內(nèi)部一側(cè)為儲物柜,內(nèi)設(shè)設(shè)備箱。玄關(guān)地面鋪裝及高差上也盡量不影響輪椅使用。

        2)單向朝陽 大部分老年集合租賃設(shè)施為單向朝陽套型,所以朝入戶門的臥室朝向入戶過道或中庭采光,單向朝陽套型可靈活進行建筑平面設(shè)計。

        3)廚房 大部分為開放式廚房,可結(jié)合過道或小廳布置,在有限空間提供更大的多變可能,提高空間使用靈活性。

        4)地面 絕大部分套型地面為木地板和地暖,在較寒冷的冬季給老年人更加溫暖舒適的居住感受。

        5)衛(wèi)生間 可布置在2個臥室中間,過道連通2個臥室,以方便老年人共用。

        6)推拉門 2個房間多采用推拉門分隔,提高空間可變性。

        7)陽臺 韓國陽臺不算建筑面積,所以一般住宅或老年設(shè)施均盡量設(shè)置陽臺,陽臺多設(shè)置避難間。

        2.4 配套功能及活動

        Signum Haus有餐廳、運動區(qū)、養(yǎng)生區(qū)、文化區(qū)、咖啡館、圖書室等。Noblesse Tower項目配套功能較全,首層為咖啡館和超市,地下1層為游泳館、餐廳、溫泉洗浴間、健身房、桑拿間、皮膚管理室,地下2層為影音室、圖書館、室內(nèi)高爾夫室、書法室、臺球廳、乒乓球館、練歌房,也可在多功能廳進行多種活動;同時提供附屬醫(yī)療設(shè)施、物理治療室、康復(fù)運動中心,醫(yī)療設(shè)施較全面。

        通過具體配套功能分析可看出,韓國老年設(shè)施提供的活動很豐富,并且入住后生活配套設(shè)施均為免費使用。隨著時代變化,老年設(shè)施也在不斷完善以滿足老年人的活動需求。

        2.5 套型收費

        韓國養(yǎng)老設(shè)施一般按套型面積收取費用,除保證金外,還有按入住人數(shù)收取月管理費和月餐費。

        Signum Haus為首爾繁華區(qū)域江南區(qū)的老年集合租賃設(shè)施,可分析韓國首都繁華區(qū)的養(yǎng)老費用。該項目一般以4年為單位簽約合同,包含一次性繳費的保證金和按月繳費的生活費,月生活費包含月管理費和月餐費,如表1所示(表中費用單位為人民幣)。簽完合同入住時間超過2年后解約,全額退還保證金。一般管理費包含工作人員人工費、設(shè)施費用、物品費用、相關(guān)保險費用及清掃費等。

        表1 Signum Haus老年集合租賃設(shè)施套型收費標準

        Noblesse Tower最小的A套型契約面積為60.01m2,保證金為169.60萬元,單人月管理費為4166元,單人月餐費為5899元。最大的兩室一廳H套型保證金為359.75萬元,單人月管理費為7422元,雙人月管理費為8712元,單人月餐費為9156元,雙人月餐費為12179元。

        3 對我國老年集合租賃住宅設(shè)施發(fā)展的建議

        隨著我國老齡化進程加劇及我國大型人口密集城市的城市養(yǎng)老問題,市區(qū)內(nèi)存在較高的養(yǎng)老需求。從韓國首爾市多年市區(qū)內(nèi)老年集合租賃設(shè)施的實際案例分析,市區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老租賃設(shè)施的套型需求更偏向于小套型,兩個項目的契約面積60~119m2的一室一廳套型占50%~75%。因此在套型設(shè)置方面可參照韓國老年設(shè)施套型的一些符合我國規(guī)范和生活習(xí)慣的優(yōu)點,如在不影響輪椅使用的前提下設(shè)置玄關(guān)空間,北方地區(qū)可設(shè)置地暖;設(shè)置陽臺避難間,中間衛(wèi)生間設(shè)置成島式布局,通過過道連通兩側(cè)臥室;可采用推拉門進行分隔以實現(xiàn)空間靈活多變;小套型設(shè)置開放式廚房,過道及餐廳空間可變?yōu)樾d、臥室、客廳空間。由于韓國經(jīng)濟發(fā)展和首爾市區(qū)生活水平提高的緣故,收費較高,但以兩個項目的常年入住率可知,隨著我國大城市經(jīng)濟發(fā)展,在大城市內(nèi)部養(yǎng)老的需求也會增長,因此對韓國老年集合租賃設(shè)施的研究,可為我國大城市市區(qū)內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)提供參考。

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