金　偉

導言

剛剛過去的2008年是稅制改革的重要一年，在2008年的兩會上，財政部部長謝旭人勾畫了2008年稅制改革的基本圖譜，其中涉及在2008年已經完成的上調個人所得稅的起征點，企業(yè)所得稅的兩法合并，以及增值稅轉型和燃油稅的開征等等，也涉及到了還沒有完成的物業(yè)稅的調整，在諸多稅制改革政策相繼出臺的前提下，獨有物業(yè)稅遲遲沒有開征。關于物業(yè)稅的開征，其實早在2003年底，十六屆三中全會就明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費。”時至今日，5年多的時間已經過去，物業(yè)稅仍未開征，業(yè)界關于物業(yè)稅的討論日益激烈。近來我國房地產價格有所回落, 但為了實現理性價格, 使得群眾買房難的問題得以解決,針對這一考慮和現實存在的地方財政收入的緊缺等問題, 有一部分人認為在短期內直接把物業(yè)稅用來解決這兩個問題是可行的必要的；但也有人認為由于近來房地產市場的低迷以及相關條件尚不成熟，在短期內還不可能開征物業(yè)稅。面對沸沸揚揚的爭論，我們不禁要問，物業(yè)稅的開征究竟應不應該？開征物業(yè)稅有什么重要的意義？我國開征物業(yè)稅的時機還有沒有成熟以及征收物業(yè)稅的前景又如何？本文將試圖回答這些問題。

一、我國開征物業(yè)稅的必要性

據國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局2008年5月15日發(fā)布的調查結果，2008年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個百分點；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個百分點。2007年，全國房價經歷了飛速上漲期，有的城市如武漢住宅價格增幅達到21%。高速上漲的房價使得中低薪者叫苦不迭、對購買住房望洋興嘆。但自2007年底以來，房地產市場成交量持續(xù)低迷，房地產新開工面積和投資增速出現下滑，商品房空置面積增加。2008年9、10月全面爆發(fā)的新一輪華爾街金融危機，復如一頭悶棒打個正著，讓我們這個經歷過短暫虛假繁榮的市場在疲軟過程中進一步急劇衰退。2008年前11個月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降8.3%；12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.4%，環(huán)比下降0.5%；截至12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，增幅比1-11月提高6.5個百分點。2008 年留給房產開發(fā)商的是徹骨的寒流與難言的劇痛。這兩種看似相反的現象，其產生的根源卻是一樣的，即我國的房地產市場還很不健全。而開征物業(yè)稅對于保持房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展有著重要的意義，其實，開征物業(yè)稅的意義還不僅在于此，歸納起來，有如下幾個方面。

（一）開征物業(yè)稅可以改變我國現行房地產稅制不統(tǒng)一、且稅費項目繁多的現狀，起到“正稅、明租、清費”的作用

目前，我國國內房地產稅的征收情況比較混亂。一方面，內、外兩套稅制,有失公平合理。在我國外資企業(yè)和外籍個人適用《城市房地產稅暫行條例》，內資企業(yè)和個人適用《房產稅暫行條例》，內外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競爭，也不符合國民待遇原則。另一方面，稅費項目繁多且負擔偏重，我國的房地產稅還有在房地產的取得、轉讓環(huán)節(jié)的稅收，具體包括營業(yè)稅、城建稅和教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅等。不僅有稅，同時有費，主要是房地產管理部門在房地產登記、使用、經營、交易、過戶及日常管理環(huán)節(jié)收取的多種費用。存在著稅費混雜、以費擠稅、以費代稅甚至費大于稅和稅費交叉重疊、多頭管理、結構不合理、管理缺位等諸多問題。

所以，房地產稅收政策應該改革，要統(tǒng)一內外稅制，要“明租、正稅、清費”，取消稅外加費，所有該交的都規(guī)規(guī)矩矩納入正稅，而所有這些都期望于物業(yè)稅的開征。

（二）開征物業(yè)稅可以解除現行房地產稅制體系中“重流輕存”的弊端，有利于優(yōu)化資源配置

我國現行房地產稅種在流轉環(huán)節(jié)稅負過重，而在保有和使用環(huán)節(jié)稅負過輕，主要表現在:在房地產開發(fā)、銷售過程中，有契稅、營業(yè)稅、印花稅、所得稅、房產稅、城市房地產稅、土地使用稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅種。而在房地產保有階段，只有房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅和少量的城鎮(zhèn)土地使用稅，稅負低，且免稅范圍大。這在很大程度上妨礙了房產交易的進行，導致了在一些人占有多處房產并私下出租取得收入的同時，有大量急需住房，但因成本太高而買不起房的人并存的現象。

而開征物業(yè)稅是將房地產所有稅費一次性預交變?yōu)榉制诶U納，可以降低房屋成本，降低中低薪者的購房門檻。另一方面，由于物業(yè)稅會帶來“購房容易養(yǎng)房難”的情況，使房產擁有的稅負增加，手頭有多套房屋的人會因養(yǎng)房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”，盤活現有房地產的存量。

（三）開征物業(yè)稅可以緩解我國地方政府稅源不足的狀況，有利于深化我國財政制度改革,形成良性循環(huán)

我國在1994年實行分稅制后，中央將增值稅、消費稅、關稅等數額大、增長穩(wěn)定的稅種劃為中央稅或中央與地方共享稅，將一些零散、小稅種劃為地方固定收入。這樣，地方財力勢必削弱。而與世界的大多數國家相比，我國省以下的地方政府卻承擔著更多的財政支出責任，我國近65%的財政支出集中在省以下的地方政府。這種財權與事權的不對稱加大了地方政府的“道德風險”。

地方政府缺少穩(wěn)定大宗的稅源，若能逐漸把不動產稅調整為統(tǒng)一的物業(yè)稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產稅就會逐漸隨市場經濟發(fā)展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。面積和造價差不多的一處不動產，坐落于繁華的鬧市區(qū)或坐落于邊遠的郊區(qū)，在稅基的體現上可以相差幾倍、十幾倍，甚至幾十倍、上百倍，這樣也能激勵地方政府優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內的繁榮程度，令房地產不斷升值，同時也擴大自己的稅源，從而形成良性循環(huán)。

（四）開征物業(yè)稅可以體現財產稅的稅制精神，有利于調節(jié)社會貧富差距

現代稅收制度的精神是“多收益者多納稅”，按照過去土地批租的方式，對于物產增值的部分發(fā)展商或小業(yè)主得到了更多的利益，而房產中的風險和責任則由政府所承擔。由于沒有稅收調節(jié)機制，政府無法參與增值價值的再分配，使得財富流向物產保有者，物產升值越多的業(yè)主受到的保護越多，導致了炒樓盛行，貧富差距拉大。

開征物業(yè)稅后，房產價格趨于下降，有利于解決中低收入階層的基本住房需求；同時，房產持有成本增加，持有房產越多的人應負擔越多的物業(yè)稅，這會在一定程度上抑制買房投資的行為，進而縮小貧富差距。當然，這要依靠合理設計物業(yè)稅制，如納稅人、課稅對象、稅率等方面的具體規(guī)定，使其共同作用，調節(jié)國民收入的再分配，以調整貧富差異。

（五）開征物業(yè)稅可以改變地方政府“寅吃卯糧”的不正常局面，有利于實現地方政府財源可持續(xù)的發(fā)展

土地批租制給各級地方政府帶來了一塊豐厚的財源，不過，這種做法實際上是將其后40至70年的土地收益一次性收取，是本屆政府在預支后屆政府的資金，其必然的后果是對土地的濫用，不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)稅一旦開征，以往在房價當中一次性繳納的稅費包括地價，將按年收取，不論是哪屆政府出讓的土地使用權，把開發(fā)環(huán)節(jié)所產生的稅費在一定期限內分攤，均衡了政府的長期財政收入，政府的賣地積極性會受到抑制，從而改變目前“寅吃卯糧”的不正常局面。

此外，在化一次性財政收入為今后數十年的穩(wěn)定收入之外，政府還可分享房地產的增值保值。因為根據國際慣例，征收不動產的物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅，因此稅值還會隨著房產的升值而提高，從而實現地方政府財源可持續(xù)的發(fā)展。

二、開征物業(yè)稅可能性（可行性分析）

（一）開征物業(yè)稅的背景條件

我國住房制度的改革日益完善，房地產市場己初具規(guī)模，我國開征物業(yè)稅的呼聲也越來越高。但開征物業(yè)稅和開征其他稅種一樣，需要具備一定的條件。筆者認為，我國開征物業(yè)稅的基本條件包括如下。

1．開征物業(yè)稅需要具有充足的稅源

物業(yè)稅和其他稅種一樣，開征的基本條件是有足夠的稅源。國家征稅雖然不會通過法律規(guī)定稅款的經濟來源，但必須充分考慮稅源，沒有稅源就無從征收。物業(yè)稅以不動產為征收對象，其稅源的大小主要看不動產數量或價值的多少。開征物業(yè)稅的前提是不動產的數量或價值達到了一定的規(guī)模，同時，人們占有應稅不動產具有普遍性。

2．開征物業(yè)稅需要具有規(guī)范的房地產收費制度

開征物業(yè)稅，特別是要保證稅款的及時、足額征收，必須對現行房地產收費進行全面的清理，規(guī)范各種費的征收，防止以費擠稅。我國目前對房地產收費不僅項目多、數額大，而且征收亂。從土地開發(fā)到房屋建造和房產銷售，幾乎每個環(huán)節(jié)都有許多收費，甚至造成費擠稅。因此，要開征物業(yè)稅，必須對現行房地產收費進行全面的清理，規(guī)范各種費的征收。堅決取消不合理的收費、亂收費；對某些具有稅收性質的收費，實行費改稅；對確需保留的收費項目，應通過法律法規(guī)加以規(guī)定，明確收費標準、收費期限和收費用途，并嚴格實行收支兩條線管理。

只有規(guī)范收費，才能防止費擠稅，穩(wěn)定物業(yè)稅的稅基，保證物業(yè)稅的收入。

3．開征物業(yè)稅需要具有健全、規(guī)范的資產評估機構和評估制度

我國設想開征的物業(yè)稅，是以不動產的評估值為計稅依據。在市場經濟條件下，不動產的價值將隨著市場供求關系的變化而不斷變動，因此，以不動產的評估值為基礎確定計稅依據比較科學。按照國際慣例，征收不動產稅的物業(yè)需要有關部門定期對房地產價格進行評估，每年按照評估價值對房地產所有者征稅?？梢?，定期評估的結果將會直接影響稅收的高低。但要對不動產價值做出科學評估，必須建立科學的不動產評估制度，必須有健全的不動產評估機構，必須配備高素質的評估人員，必須采用現代化的評估手段。只有這樣，物業(yè)稅的征收才有科學的依據，才能有效發(fā)揮物業(yè)稅的職能作用。

4．開征物業(yè)稅需要具有適應我國國情的物業(yè)稅法律法規(guī)

開征物業(yè)稅，首先，必須制定適合我國國情的稅收法律法規(guī)。要使物業(yè)稅有法可依，需要在立法過程中廣泛調查和反復論證，充分征求社會各界的意見，增大立法的透明度，這樣制定的稅法才能適應我國的實際，才能在實踐中得到有效執(zhí)行。其次，開征物業(yè)稅還必須有明晰的產權制度。物業(yè)稅，它是一種財產稅，要求產權清晰。因此，開征物業(yè)稅必須要有法律明確規(guī)定不動產和土地使用權的歸屬關系，并對不動產建立嚴格的登記制度。

5．開征物業(yè)稅需要具有完善的稅收征管體系和配套措施

十六屆三中全會明確提出:“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。從這一思路來看，如果不考慮免稅的話，物業(yè)稅將涉及所有城鎮(zhèn)居民。物業(yè)稅的征收范圍大于個人所得稅，所以征收的難度也要大于個人所得稅，征收的辦法也不同于其它各稅種。因此，原有的征管體系不能適應征收物業(yè)稅的需求，應建立適應物業(yè)稅的征管體系、征收隊伍。與之相配套的其他行政、金融機構等也要建立相應的管理機構，要形成一個有效的征收管理網絡。另外要估計征收成本，考慮稅負能力，以保證物業(yè)稅征收有效益、有效率。

就我國目前的狀況而言，筆者認為，有些條件是具備的，有些條件還不夠充分。比如我國的房屋等不動產數量現己達到一定的規(guī)模，為開征物業(yè)稅提供了充沛的稅源；房地產的稅費征收在逐漸清理，逐步規(guī)范；我國資產評估制度也在不斷健全，評估機構在不斷壯大，評估人員在不斷增加，素質不斷提高；物業(yè)稅的法律法規(guī)己進入調查、論證階段，開征物業(yè)稅的宣傳工作也在逐步進行；同時，我國積累了開征房產稅的經驗。這些都為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了條件。但也應當看到物業(yè)稅的開征還有許多工作要做，目前，有些不動產的產權關系還沒有完全理順，評估制度和評估機構還不夠健全，評估人員的素質還有待提高，對房地產的收費還有待規(guī)范，立法的論證還不夠成熟等等。

（二）開征物業(yè)稅有待于解決的問題

由于物業(yè)稅對于我國人民來說是一個從國外引進的新稅種，關系到人們的切身利益，它的開征還缺乏相應的社會基礎和理論準備，在筆者看來，目前要征收物業(yè)稅，還存在以下幾個方面的問題需要解決。

1．土地權屬問題難以解決，土地批租制度不適宜物業(yè)稅的開征

物業(yè)稅是財產稅的一種，是對物業(yè)的所有者征收的稅。在西方國家，房屋是完全私有化的，物業(yè)稅的征收實際上是對整個不動產征稅，這其中包括很重要的因素—土地。而在我國，目前實行的是“批租制”。所謂“批租制”，是指在土地所有權屬于國家的前提下，按土地的不同用途，批租期限40-70年不等，規(guī)定使用地者可以向政府購買一定期限的土地使用權，而其大部分稅費，用地者須一次性支付。這就是說，在我國，購房者實際上只購得了房屋的所有權和一定時間段內的土地使用權，并未取得土地的所有權。在這種情況下，國家對購房者使用的土地征收物業(yè)稅顯然是不合常理的。而如果不對土地征稅，僅對土地上的房屋征稅也存在著難題，因為房屋本身的價值是逐年遞減的，即使是新建的房屋其價格相對于其所占土地來說也不大，對一項不值錢的財產征很多稅顯然是不合理的。另外，這樣征稅的操作難度也非常大。由此可見，在土地所有權屬于國家的情況下，如何實現從土地批租制向物業(yè)稅模式的轉變是一個有待解決的難題。

2．產權不明也成為開征物業(yè)稅的一大障礙

開征物業(yè)稅要求土地房屋的產權非常清晰。但在目前，我國有很多企業(yè)、部門、事業(yè)單位的用房，產權不清、產權與使用權分離的情況非常嚴重。在我國有很多政府、企業(yè)、事業(yè)單位的用房是公房，使用者往往只有使用權而沒有所有權。物業(yè)稅作為財產稅的一種，應是向房屋的所有權人征收，而非向使用人征收。在實際征管過程中，按照房屋產權人征稅的困難較大，相當一部分是使用人在繳納。而物業(yè)稅作為財產稅的一種，從理論上講應當向房屋的產權人征收，但在目前的情況下，明晰產權關系還有相當大的困難。如果向國家所有的房屋征稅，等于國家向自己的財產征稅，沒有多大意義。

3．征收和管理操作難度大

首先計稅的依據難以確定。西方發(fā)達國家一般都以房地產的評估價格作為物業(yè)稅的計稅依據。但房地產價值的確定涉及房地產的位置、面積、用途、結構、新舊程度等方方面面，工作量非常大。就我國目前的房地產評估機構的數量和質量來看，很難保質保量地完成對全國房地產年度價值的評估工作。為此，有人提出按房屋建筑面積征收。這種方法雖然簡便易行且具有很強的可操作性，但它有悖于稅收的公平性。根據稅收負擔能力的原則，高收入者應多繳稅，低收入者可少繳稅甚至免稅。可見，按房地產年度價值征收物業(yè)稅雖然公平合理，但實際操作的難度較大；而按房地產面積征收物業(yè)稅雖然簡便易行，但又缺乏公平性和合理性，這是一個兩難的抉擇。開征物業(yè)稅，就必然要對現有的房產價值進行合理評估。房地產評估結果作為物業(yè)稅征收的課稅依據，其評估是否準確，將直接決定著我國物業(yè)稅開征后的經濟效應。由于我國不動產評估隊伍的技術力量薄弱，很難在全國范圍內去公正、合理地確定評估價格，也會成為推行物業(yè)稅的技術障礙。

4．舊房的重復征稅問題

因為土地“批租制”至今己實行了20多年，相當數量的房地產己經一次性交納了多年的土地稅費，并且己經納入財政。而物業(yè)稅一旦開征，對所有的房地產一律按新稅法收稅，也就意味著重復計征，會令大量的已購房者承受額外的稅收負擔。如果對于舊房實行免稅，將有可能導致一些新房的偷稅漏稅問題，給稅收的監(jiān)管工作帶來很多困難。因此，如何解決舊房的征稅問題也是應該慎重考慮的。另外，物業(yè)稅的改革還面臨不同房產如何計稅問題。我國住房類型多樣化，有商品房、公產房、經濟適用房、安居房等。對于不同房產的稅制，也是物業(yè)稅改革中一個不容回避的問題。

綜上所述，筆者認為我國物業(yè)稅改革已成趨勢，但改革仍面臨艱難選擇，我們必須正視現實，破解難題，精心設計，才能逾越障礙，順利推行。

三、開征物業(yè)稅的前景分析

自2003年中國政府在十六屆三中全會首次提出“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關稅費”以來，許多官員、專家都對物業(yè)稅的征收前景發(fā)表了一些看法。2005年12月，中國人民銀行行長周小川表示，我國將在適當時機試點實施物業(yè)稅，屆時將對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)稅，相應取消其它與房地產有關的稅費。2006年6月，財政部副部長樓繼偉指出，目前開征物業(yè)稅并不容易，改革房地產稅收還需要做很多工作。2007年11月，國家統(tǒng)計局局長謝伏瞻針對我國何時開征物業(yè)稅的問題指出物業(yè)稅未來四五年內有可能在一些地方真正試點推開。2008年3月，北京大學不動產研究中心主任馮長春近日在“改變城市的力量”中國地產峰會上表示物業(yè)稅可能2008年試點，并且最先從商業(yè)地產開始征收。如今，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經在北京、深圳、重慶等幾個城市試點，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)數量，并進行評估和稅收統(tǒng)計，為物業(yè)稅的開征做好前期準備工作。由此可見，物業(yè)稅的改革已劍在弦上，蓄勢待發(fā)。

不過，筆者認為，物業(yè)稅的開征雖然好處多多，但目前在我國征收還有很大難度。物業(yè)稅的開征并不是簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革，從“空轉”轉為“實轉”還存在一些有待解決的問題，筆者認為要開征物業(yè)稅，至少還需要2-3年時間。這主要因為，一是我國物業(yè)稅的課稅理論和稅制設計準備上尚存欠缺和不足，二是任何稅制的建立必須經過立法程序，這過程需要的時間較長。國家稅務總局相關負責人曾表示“開征物業(yè)稅政策性比較強，而我國地區(qū)間經濟發(fā)展差異大、房地產產權管理情況復雜，因此要在立法前進行更多的研究，從技術上為物業(yè)稅的開征做好準備?！睋丝梢钥闯?，物業(yè)稅在推行之前，政府必須做好改革土地所有制度、清理房地產稅費、確定調整稅種的主體等前期準備工作。做好前期準備，對開征物業(yè)稅是十分重要的，沒有前期準備，沒有理順各種關系，就開征物業(yè)稅是不現實的，也是沒有根基的。雖然開征物業(yè)稅勢在必行，但在相關政策性和技術性問題沒有很好的解決前，物業(yè)稅不宜開征。從試點到全國統(tǒng)一實施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當長的路要走。

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（作者單位：安徽大學經濟學院）