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        對不動產(chǎn)登記的性質(zhì)研究

        2009-05-22 11:31:08趙玉俊
        柴達(dá)木開發(fā)研究 2009年2期
        關(guān)鍵詞:私法物權(quán)效力

        趙玉俊

        不動產(chǎn)登記是依當(dāng)事人的申請,由國家專職部門實(shí)施的活動。登記機(jī)關(guān)的職能,主要在于不動產(chǎn)物權(quán)予以公示,明確權(quán)利歸屬,以維護(hù)交易安全。在不動產(chǎn)登記法律關(guān)系中,當(dāng)事人的權(quán)利來源于法律法規(guī)的規(guī)定,登記不過是對該權(quán)利的“宣示”和“確認(rèn)”。登記本質(zhì)上是一種事實(shí)行為,它并不能賦予任何人以權(quán)利,即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。毋庸諱言,正是由于國家公權(quán)利介入了登記,以國家行為作擔(dān)保,才賦予不動產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。從登記制度的起源看,其最初是隨著國家征收稅賦的需要而產(chǎn)生的,帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,登記制度發(fā)生了質(zhì)的變化,它不僅僅與國家利益相關(guān),而且與社會公共利益及經(jīng)濟(jì)秩序緊密聯(lián)系。對不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記,目的是通過登記向公眾昭示權(quán)利,從而表明權(quán)利人權(quán)利的存在,維護(hù)交易安全。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示公信,其產(chǎn)生的是私法上的效果。

        一、學(xué)界對于不動產(chǎn)登記性質(zhì)的探討

        關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì),是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性,不動產(chǎn)登記的性質(zhì)大致有三種學(xué)說。

        (一)公法行為說。該說認(rèn)為“從登記行為看,房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。”王澤鑒先生亦主張不動產(chǎn)之登記系公法上之行為,縱使此項登記系基于當(dāng)事人申請,內(nèi)容并由其決定,因此使其成為私法上契約之構(gòu)成部分。持此觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為不動產(chǎn)登記行為是一項必須由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)行使的公權(quán)力行為,是國家行政權(quán)力的一部分,體現(xiàn)了一定的強(qiáng)制性。登記并非源于當(dāng)事人的自愿而是來源于國家法律的規(guī)定,申請人必須依法向登記機(jī)關(guān)申請登記,否則其不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利便得不到法律的有效保護(hù)。它是對不動產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)與宣告,是根據(jù)客觀事實(shí)和法律規(guī)定決定的行為,必須要嚴(yán)格按照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)范進(jìn)行。通過不動產(chǎn)登記,不僅產(chǎn)生公示物權(quán)的私法效果,而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調(diào)控不動產(chǎn)這一重要的社會資源,帶有顯著的行政行為色彩。

        (二)證明說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷,將登記直接視為不動產(chǎn)交易之證明行為,并以房屋買賣為例,認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件,房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身,也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示,而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)?!辈⑦M(jìn)一步主張“不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為,而不是

        批準(zhǔn)行為”。

        (三)私法行為說。該說認(rèn)為登記效力發(fā)生端在于登記的意思表示,登記效力的發(fā)生脫離申請意思則難以發(fā)生效力,從登記產(chǎn)生的效力來看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為,而且登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段,其首要的定位就是私法性。

        依我國學(xué)者歷來的通說,也就是上述第一種觀點(diǎn),不動產(chǎn)登記的性質(zhì)當(dāng)屬于一種行政行為,它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的合理干預(yù),其目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán),依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)然,隨著對外國民法學(xué)習(xí)和認(rèn)識的深入以及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐的總結(jié),目前對這一觀點(diǎn)的否定傾向越來越多,有人認(rèn)為上述第三種觀點(diǎn)即私法行為說更為可取,并提出了很多理論依據(jù)。

        二 、對于不動產(chǎn)登記性質(zhì)的具體分析

        登記并非公法上的行政行為。行政行為強(qiáng)調(diào)行政機(jī)關(guān)單方面的行政意思表示,而登記行為則需要當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方的意思表示,包括當(dāng)事人以及相對人提出的登記申請,登記機(jī)關(guān)在登記時所作的其他為登記必須的意思表示,當(dāng)事人或者相對人為支持和補(bǔ)充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構(gòu)成性,登記效力的發(fā)生脫離申請人的意思就難以發(fā)生效力。因此,登記不是登記機(jī)關(guān)的單方職權(quán)行為。事實(shí)上,登記并非登記機(jī)關(guān)的權(quán)力,而是其法定職責(zé),對于符合法律要求的形式要件的登記申請,登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù),登記效力并不受登記機(jī)關(guān)的意志左右。不動產(chǎn)物權(quán)登記與行政機(jī)關(guān)之行政權(quán)力的運(yùn)用沒有必然的聯(lián)系,就不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇而言,國家完全可以不受有關(guān)不動產(chǎn)行政管理權(quán)力配置的制約,而指定行政機(jī)關(guān)之外的其他機(jī)關(guān)如司法機(jī)關(guān)實(shí)施不動產(chǎn)物權(quán)登記。因此,我們必須明確區(qū)分不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)的行政管理行為,擯棄那種把不動產(chǎn)登記視為行政管理手段,將登記行為視為公法上行政行為的觀念,確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場。

        證明行為說認(rèn)為登記僅僅是一種證明行為,未免就事論事,因?yàn)樗鼪]有從深層次上認(rèn)識到不動產(chǎn)物權(quán)登記不僅起到證明物權(quán)變動和歸屬的作用,而且還是國家對不動產(chǎn)進(jìn)行管理的一種監(jiān)督手段,因此難以令人信服。私法行為說具有一定的合理性,對于正確認(rèn)定不動產(chǎn)登記的性質(zhì)發(fā)揮著導(dǎo)向作用。首先,從登記行為過程看,登記行為包含了諸多行為,但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請求登記申請兩部分,研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項權(quán)利去考察。登記請求權(quán)為私權(quán)當(dāng)無疑義。而登記申請,是當(dāng)事人向行政機(jī)關(guān)申請登記的行為,有的學(xué)者認(rèn)為:“其非私法人法律行為,蓋登記效力的發(fā)生,不問登記申請人的意思內(nèi)容如何也?!睆睦碚撋现v,登記效力的發(fā)生端在于登記的意思表示,而所謂登記意思表示,指的是全部為不動產(chǎn)登記所必需的由當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)所作的意思表示,包括當(dāng)事人以及相對人提出的登記申請,登記機(jī)關(guān)在登記時所作的其他為登記所必須的意思表示,當(dāng)事人或相對人為支持和補(bǔ)充登記申請所作的其他意思表示??梢娨馑急硎揪哂芯C合構(gòu)成性,登記效力的發(fā)生脫離申請人之意思則難以發(fā)生效力,登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為,登記并不能賦予任何人權(quán)利。其次,從登記所產(chǎn)生的效力來看,登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為,登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示及公信,相對人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊,并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外,雖然登記的效力具有統(tǒng)一性,并且自登記簿上登記后始生效力,但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力,對于符合法律要求的形式要件的登記申請,登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù),故登記效力并不由登記機(jī)關(guān)左右,加上該效力本身亦為私法上的效力,如果認(rèn)定其為公法行為,則公法行為有侵害私法行為之正當(dāng)理由,從理念上不符合私法自治,從制度上難達(dá)維護(hù)交易安全之目的。第三,從登記所肩負(fù)的國家對于不動產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)任務(wù)以及其作為稅收準(zhǔn)據(jù)的事實(shí)不足以否定其整體上的私法行為的屬性。不能否認(rèn)的是,在不動產(chǎn)登記,行使公共權(quán)力的登記機(jī)關(guān)會在登記時貫徹和體現(xiàn)國家意志,國家也正式通過登記對不動產(chǎn)交易進(jìn)行管理和調(diào)控,并將登記所反映出的不動產(chǎn)交易事實(shí)作為征收有關(guān)稅收的基準(zhǔn),但這一切不應(yīng)對登記行為屬性之判斷發(fā)生實(shí)質(zhì)性的影響。對于不動產(chǎn)登記性質(zhì)的爭議,是為了能更好的維護(hù)不動產(chǎn)登記在維護(hù)交易安全中的作用,對于其性質(zhì)的認(rèn)定主要應(yīng)該確定登記機(jī)關(guān)在登記行為中的職能,以及當(dāng)事人權(quán)利的真正來源等,這些是正確認(rèn)定不動產(chǎn)登記性質(zhì)的關(guān)鍵所在。

        三 、不動產(chǎn)登記性質(zhì)的最終認(rèn)定

        登記應(yīng)當(dāng)是一種民事行為。其基本理由是,登記的目的只是在于將物權(quán)變動的事實(shí)對外公開,而并非是一種行政機(jī)關(guān)的行政許可或者行政確認(rèn)。在法律效果上主要還是起物權(quán)變動的公示效果。具體來說,第一,在發(fā)生物權(quán)變動時,登記必須以當(dāng)事人的合意為基礎(chǔ),而此種合意顯然是平等主體之間的法律關(guān)系產(chǎn)生的效果。第二,登記原則上發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。第三,登記主要是基于當(dāng)事人的登記請求而發(fā)生的,因此登記機(jī)構(gòu)也只能根據(jù)當(dāng)事人的請求來進(jìn)行登記。登記請求權(quán)是民法中的請求權(quán)。第四,登記是由登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),并將登記記載于登記薄上,但登記機(jī)構(gòu)本身并不需要進(jìn)行審批或核準(zhǔn),只需要將已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動予以公示。在登記發(fā)生錯誤的情況下,也要通過民事確權(quán)程序重新確權(quán),而非行政確權(quán)程序。第五,登記錯誤也會產(chǎn)生相應(yīng)的民事責(zé)任。民法學(xué)界上述就物權(quán)登記行為性質(zhì)所作的論證,主要是從三個方面來說明的:一是強(qiáng)調(diào)了物權(quán)登記中平等民事主體的地位和意愿這種較典型的民事行為特征;二是突出了登記機(jī)關(guān)登記行為不屬于行政許可或行政確認(rèn)的非行政權(quán)力性;三是確定由登記錯誤所產(chǎn)生的法律責(zé)任只是相應(yīng)的民事責(zé)任。登記行為表面上需向國家登記機(jī)關(guān)申請,并由登記機(jī)關(guān)依職權(quán)完成,但事實(shí)上,其中起支配作用的不是國家機(jī)關(guān),而是民事主體。一方面,登記不能由國家機(jī)關(guān)主動為之。進(jìn)行不動產(chǎn)交易的買賣雙方在訂立了合法有效的合同之后,為了轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)的所有權(quán)而向登記機(jī)關(guān)申請登記。由此可見,登記程序的真正啟動者是民事主體,其目的是產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。也就是說,離開了當(dāng)事人的意思表示,不動產(chǎn)登記是無法進(jìn)行的。另一方面,在登記過程中,主管機(jī)關(guān)進(jìn)行何種登記,是由當(dāng)事人決定的,登記所體現(xiàn)的不是登記機(jī)關(guān)的意思,而是當(dāng)事人的意思。登記機(jī)關(guān)只能在當(dāng)事人的意思范圍內(nèi)進(jìn)行登記。另外,由“登記是由國家機(jī)關(guān)依職權(quán)做出的”這一前提也不能必然得出登記是公法行為這一結(jié)論。如前所述,為了更好地保障私權(quán)利的實(shí)現(xiàn)或?yàn)榱司S護(hù)公共利益,公權(quán)力會介入私權(quán)領(lǐng)域,這并不能否認(rèn)民事行為的私法性。因此,筆者認(rèn)為,不動產(chǎn)的登記行為是一種私法上的行為。首先,登記的目的是為了實(shí)現(xiàn)物權(quán)的變動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動不同于動產(chǎn),它有一套更為嚴(yán)格的程序要求,這集中體現(xiàn)為變動效力的實(shí)現(xiàn)需要以合法的登記為要件,未經(jīng)登記,民事主體永遠(yuǎn)只能取得合同債權(quán),不能實(shí)現(xiàn)最終目的。登記行為即扮演了這樣一種角色,它幫助民事主體落實(shí)了法律預(yù)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則,從而使當(dāng)事人能夠順利地實(shí)現(xiàn)其私法上的目的。第二,就登記行為而言,如前所述,只能在私法主體的意志內(nèi)做出,并依當(dāng)事人的意思而進(jìn)行。也就是說在整個登記過程中,民事主體的意思表示居于主導(dǎo)地位,登記機(jī)關(guān)只是為私權(quán)主體意思的實(shí)現(xiàn)提供條件。第三,就登記的效果而言,登記主要產(chǎn)生私法上的效果。登記作為一種物權(quán)行為,其所產(chǎn)生的直接目的便是引起不動產(chǎn)物權(quán)的變動,這顯然于公權(quán)無關(guān)。的確,不動產(chǎn)登記的另一個效果是國家實(shí)現(xiàn)了國家對私權(quán)交易的介入,但這并不足以導(dǎo)致登記行為成為公法行為。公權(quán)力介入私權(quán)領(lǐng)域主要有兩種目的:維護(hù)公共利益和保障私權(quán)的實(shí)現(xiàn)。一般來說,涉及國家或重大公共利益的領(lǐng)域,公權(quán)力的介入是為了實(shí)現(xiàn)行政管理,此時的介入可以理解為公法上的行為,而就不動產(chǎn)登記行為而言,其本質(zhì)目的不在于行政管理,而在于確保私權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由此可見,此時的公權(quán)力介入并未改變登記行為的性質(zhì)。第四,就法律上的救濟(jì)程序而言,亦應(yīng)將不動產(chǎn)登記行為視為私法上的行為。一般來說,因公權(quán)力給私權(quán)主體造成的損害,應(yīng)通過行政程序進(jìn)行賠償,而私法行為帶來的損害,則可適用民事賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定。比較二者可以發(fā)現(xiàn),民事賠償顯然更加有利于充分賠償民事主體的損失。從賠償范圍上來說,民事賠償要大于行政賠償。行政賠償?shù)脑蛐袨?,損害范圍均由國家作了嚴(yán)格限制。國家并不對所有的侵權(quán)行為承擔(dān)賠償責(zé)任,也不對所有損害承擔(dān)賠償責(zé)任,而只賠償人身和財產(chǎn)權(quán)利上的直接損失。而在民事賠償中,侵權(quán)人不但要全部賠償受害人的直接損害,而且要賠償一定的可得利益損失。另外,就賠償程序來說,民事賠償也要更加簡便、快捷,可以大大降低訴訟成本。通過以上的比較可以知道。將不動產(chǎn)登記視為私法上的行為,能夠更有效地對因錯誤登記行為造成損失的民事主體給予賠償,從而維護(hù)不動產(chǎn)交易的秩序和安全。

        登記是產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。在不動產(chǎn)登記法律關(guān)系之中,當(dāng)事人權(quán)利的來源是法律法規(guī)的規(guī)定,登記不過是對該權(quán)利的“宣告”或者“確認(rèn)”。登記從本事上應(yīng)當(dāng)屬于事實(shí)行為,在民法理論中事實(shí)行為作為法律事實(shí)是一種事實(shí)構(gòu)成行為。法律事實(shí)是模態(tài)的事實(shí),立法者從生活事實(shí)中提取法律事實(shí)是根據(jù)其立法政策和價值判斷標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的。所以,并不是一切具體的生活事實(shí)都被納入法律范圍的,特定時間和空間的立法者,總是根據(jù)其立法政策和價值判斷標(biāo)準(zhǔn),選擇一定的生活事實(shí)在抽象化的基礎(chǔ)上納入法律范圍。作為法律事實(shí)的事實(shí)行為也不例外。登記這一行為符合事實(shí)行為的要求,在登記中,它并沒有賦予人以任何權(quán)利,登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。具體來說不動產(chǎn)登記行為屬于取得權(quán)利的事實(shí)行為,人類生活離不開各種生活資源,為了便于人類取得生活資源,法律不宜設(shè)計過高的門檻,相反應(yīng)廣開簡易而可能的法律途徑,這便是事實(shí)行為。因?yàn)槭聦?shí)行為沒有嚴(yán)格的成立要件或生效要件,只要人們在事實(shí)上實(shí)施了該行為,就能產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。而在現(xiàn)實(shí)登記法律關(guān)系中,登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信,其所產(chǎn)生私法上的效果,對于不動產(chǎn)進(jìn)行登記,目的是通過登記向公眾昭示權(quán)利,從而表明權(quán)利人權(quán)利的存在,維護(hù)交易安全。

        對不動產(chǎn)登記而言,界定登記的性質(zhì),明確登記的效力,規(guī)范登記的程序,建立健全登記的責(zé)任和救濟(jì)是充分發(fā)揮不動產(chǎn)登記積極作用,更好保護(hù)私權(quán),維護(hù)私法秩序的應(yīng)有之義。

        參考文獻(xiàn):

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        (作者單位:江蘇揚(yáng)州大學(xué))

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