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        淺談小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的問題及對策

        2009-05-22 11:31:08司君婷邢克杰
        魅力中國 2009年10期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)問題

        司君婷 邢克杰

        中圖分類號:G206 TN929.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1673-0992(2009)04-049-02

        摘要:針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的問題,從規(guī)劃、建筑、政策機(jī)制、物業(yè)管理等方面進(jìn)行分析,并提出解決問題的對策。

        關(guān)鍵詞:小城鎮(zhèn);房地產(chǎn);開發(fā);問題;對策

        小城鎮(zhèn)是聯(lián)結(jié)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的紐帶,是一個區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)是小城鎮(zhèn)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅拓寬了城鎮(zhèn)空間,提升了城鎮(zhèn)功能,還帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化進(jìn)程是相輔相成的,目前,我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到46%,正處于世界公認(rèn)的城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段,也是小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的黃金時段。但是,目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)存在的種種問題,嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展,解決這些問題已是迫在眉睫。

        一、存在的主要問題

        1.缺乏科學(xué)規(guī)劃,建設(shè)盲目無序。小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展關(guān)鍵在于規(guī)劃的科學(xué)性。然而,在小城鎮(zhèn)發(fā)展過程中,普遍存在著規(guī)劃和建設(shè)本末倒置的問題,使得規(guī)劃跟著建設(shè)走,導(dǎo)致城鎮(zhèn)布局不合理,功能定位不明確,基礎(chǔ)公用設(shè)施配置困難,造成土地資源的嚴(yán)重浪費。

        2.建筑質(zhì)量差,形態(tài)單一。小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)主要是居民自籌資金,自行組織建設(shè)為主,而房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是外延擴(kuò)展的模式,布局松散,建筑密度低,配套設(shè)施不全,工程質(zhì)量差,設(shè)計不規(guī)范。另外,建筑形態(tài)單一,無法彰顯當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣骱臀幕滋N(yùn)。這些都嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)的發(fā)展和建設(shè),既不利于居住環(huán)境的改善,也無法提升小城鎮(zhèn)對農(nóng)民的吸引力,阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

        3.居住環(huán)境差,物業(yè)管理落后。由于房地產(chǎn)統(tǒng)一開發(fā)比例小,城鎮(zhèn)居民住宅分散、雜亂,居民的經(jīng)濟(jì)水平參差不齊,致使物業(yè)管理難以開展。同時,由于城鎮(zhèn)功能分區(qū)不明確,基礎(chǔ)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后,污水橫流、垃圾亂倒等現(xiàn)象時有發(fā)生,不僅導(dǎo)致物業(yè)管理難度加大,而且使居住環(huán)境進(jìn)一步惡化。

        4.房地產(chǎn)市場秩序混亂。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場機(jī)制不完善,法律法規(guī)不健全,管理體制不順,宏觀調(diào)控乏力,存在“無證開發(fā),無證施工,無證預(yù)售,無監(jiān)理,無驗收”等現(xiàn)象,這些問題若得不到解決,將直接影響小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

        二、上述問題產(chǎn)生的原因

        1.宏觀調(diào)控的制約。政府的宏觀調(diào)控政策對小城鎮(zhèn)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用,但從小城鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀來看,規(guī)劃嚴(yán)重滯后于小城鎮(zhèn)建設(shè)。一是規(guī)劃的編制缺乏科學(xué)性。不注重小城鎮(zhèn)內(nèi)部資源的充分利用和舊城區(qū)的改造,用地布局不合理,功能分區(qū)不明確,直接造成了土地資源的浪費和生態(tài)環(huán)境的惡化。二是規(guī)劃的實施不嚴(yán)格。土地利用規(guī)劃應(yīng)對城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃起指導(dǎo)和約束作用,但在實際操作中往往是滯后于建設(shè)規(guī)劃,導(dǎo)致城鎮(zhèn)規(guī)模偏小、用地粗放,基礎(chǔ)配套設(shè)施的投資成本過高,城鎮(zhèn)集聚功能難以發(fā)揮。

        2.開發(fā)企業(yè)素質(zhì)的制約。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的建筑企業(yè)多數(shù)是農(nóng)村建筑隊,存在著工人素質(zhì)低 、資金實力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗不足等問題,最終導(dǎo)致了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品檔次不高。

        3.相關(guān)政策機(jī)制的制約。一是城鎮(zhèn)行政管理體制不適應(yīng)。存在著“政企不分、多頭管理”等現(xiàn)象,協(xié)調(diào)管理較難,行政效率不高;二是城鄉(xiāng)分割的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)阻礙了生產(chǎn)要素城鄉(xiāng)間的自由流動。尤其是戶籍、養(yǎng)老、醫(yī)療等政策限制了農(nóng)村富余勞動力向小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。三是土地使用制度改革滯后。小城鎮(zhèn)用地的高成本,影響了原本經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)的農(nóng)民進(jìn)城的積極性,使得小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)商品的消費受到限制。

        4.房地產(chǎn)市場的制約。目前,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)隱性交易活躍,削弱了政府的調(diào)控能力,在土地供給中缺乏市場機(jī)制和相應(yīng)的法律法規(guī),從而加劇了房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)性。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場還沒有形成統(tǒng)一的市場體系和合理的價格標(biāo)準(zhǔn),房地產(chǎn)價格混亂,人為因素影響大,導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場秩序混亂,房地產(chǎn)企業(yè)的行為缺乏約束。

        三、解決上述問題的對策

        小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,不僅受需求和供給因素的影響,同時也受政策機(jī)制和發(fā)展環(huán)境的制約。

        1.科學(xué)編制規(guī)劃,加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展,而規(guī)劃是政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。因此,小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循“先規(guī)劃、后建設(shè)”的原則,逐步實現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局,這樣有利于提高產(chǎn)品檔次和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),節(jié)約大量的土地和資金,創(chuàng)造良好的環(huán)境效益。另外,在規(guī)劃實施的過程中,要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,適時地調(diào)整和完善規(guī)劃,充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)和調(diào)控作用,使小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)能在協(xié)調(diào)有序的環(huán)境下進(jìn)行,最終實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

        2.拓寬融資渠道,引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動力,因而,在加快小城鎮(zhèn)發(fā)展的同時,一要拓寬融資渠道,利用地方財政建立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)啟動資金,鼓勵民間資本對房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資,最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境;二要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,制定合理可行的政策措施,引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展,提高小城鎮(zhèn)對農(nóng)村富余勞動力和閑散資金的吸納能力,為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供后勁。

        3.堅持制度創(chuàng)新,推進(jìn)綜合配套改革。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,必須要有相應(yīng)的政策措施與之配套。首先要改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制,擴(kuò)大小城鎮(zhèn)的行政管理權(quán)限,減少審批手續(xù)及相關(guān)費用,擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)。其次要不斷深化土地使用制度改革,積極探索農(nóng)民進(jìn)城后原有承包地和宅基地的流轉(zhuǎn)。再次是大力推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè),逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體的戶籍、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系。

        4.加強(qiáng)企業(yè)管理,規(guī)范房地產(chǎn)市場。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展階段,政府更應(yīng)強(qiáng)化宏觀管理,完善房地產(chǎn)業(yè)的制度建設(shè)。首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理,對于沒有投資開發(fā)能力的企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格,對于開發(fā)項目要向社會公開招標(biāo),從項目的規(guī)劃、設(shè)計、施工等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理。其次要規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場,采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段使房地產(chǎn)交易信息公開化,完善規(guī)章制度,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個公平的環(huán)境。

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