張明賢

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1673—0992(2009)03—024—02

摘要：在對近年來我國房地產(chǎn)市場的形勢及政府的宏觀調(diào)控進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控成效不大的成因，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱引發(fā)的各種危害。并詳細(xì)分析了影響我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的各種因素，從而提出相關(guān)對策，并預(yù)測我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢。這對我們的投資有著一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；問題；對策

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題以及負(fù)面影響

房地產(chǎn)是社會公眾和市場主體基本生活與生存發(fā)展的基本需求和重要保障。近年來，我國房地產(chǎn)持續(xù)高速發(fā)展既在一定程度上滿足了社會公眾和市場主體的生存與發(fā)展需求，同時(shí)又因政府管理不完善、政策欠缺、開發(fā)商過度逐利、消費(fèi)者消費(fèi)理念失當(dāng)和投資者的投機(jī)行為等存在著諸多隱患，如果政府不采取科學(xué)有效的調(diào)節(jié)措施。必將對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展產(chǎn)生不良影響。國內(nèi)房價(jià)快速飆升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。必然使房地產(chǎn)市場成為社會問題。

1商品房價(jià)格上漲過快

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2004年商品房平均價(jià)格同比增長14.4％，首次超逾居民收入增長。2005年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲7.6％，2006年。全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5％，2007年1～12月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格的同比漲幅為7.56％?？梢姡ツ攴績r(jià)漲幅基本呈現(xiàn)逐月放大的局面，并在受房貸新政影響、樓市交投萎靡的年尾創(chuàng)出兩位數(shù)的漲幅新高。由此，今年進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控、穩(wěn)定房價(jià)的任務(wù)依然艱巨。

2供求結(jié)構(gòu)失衡，商品房結(jié)構(gòu)性問題加劇

表現(xiàn)為中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。據(jù)對北京、上海、武漢、杭州等城市房屋銷售情況調(diào)查，去年銷售的商品住宅中，120平方米每套以上的住房都在40％以上，最高的超過60％，中小套型住宅比例偏低。前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)。高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)量過大。從住宅供給內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，許多開發(fā)商偏重高利潤的高檔公寓、別墅開發(fā)，造成這部分高檔物業(yè)發(fā)展過快，空置率高。普通商品房售價(jià)過高，讓許多市民只能望樓興嘆。于是經(jīng)濟(jì)適用房就成為許多渴望圓住房夢的人的首選。但經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，這充分暴露出我國房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。

3國家的宏觀調(diào)控不理想，對社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

我國實(shí)行對房地產(chǎn)市場的調(diào)控沒有真正實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果。房價(jià)由于對土地供給的控制仍有可能繼續(xù)升高，如果土地利用計(jì)劃和房屋拆遷計(jì)劃得以嚴(yán)格執(zhí)行，供需差距進(jìn)一步擴(kuò)大，房價(jià)上漲仍可能持續(xù)。部分企業(yè)開發(fā)資金短缺，供應(yīng)總量和供應(yīng)速度下降，信貸收縮加大了開發(fā)商的融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。從投資角度看，只要房地產(chǎn)投資收益率高于存款利率，資金就有可能流入房地產(chǎn)市場，房價(jià)就存在繼續(xù)上漲的理由。盡管對房地產(chǎn)市場實(shí)行了宏觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)價(jià)格有所回落，但局部地區(qū)仍在不斷上升。

4社會資源不能均衡共享

房價(jià)問題不是我國房地產(chǎn)市場存在的唯一社會問題，社會公共資源如何公平共享的問題也是其一。那些靠近政治經(jīng)濟(jì)中心的城市可以獲得相比其他城市好得多的公共服務(wù)資源，而這些資源才是房產(chǎn)最核心的價(jià)值，并體現(xiàn)到了房價(jià)上。房產(chǎn)的價(jià)值取決于自然、歷史、社會等因素，房產(chǎn)的價(jià)值就是公共資源的價(jià)值，社會資源不能公平、均衡共享，導(dǎo)致各個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格差距較大，進(jìn)而產(chǎn)生“價(jià)格洼地”，吸引投資資金和消費(fèi)資金的積聚，無形中提升了“洼地”區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格。并使之超過了本土居民的承受能力。

5房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力主要來自于金融支持，一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資；二是通過發(fā)放個(gè)人住房貸款增加住房銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。目前開發(fā)商60％以上的資金都是通過銀行貸款來解決的，由于房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴性太大，導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貸款集中過大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場震蕩，釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，危及宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。為了給目前火熱的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度降溫，防范房地產(chǎn)泡沫可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過適當(dāng)?shù)男刨J政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

二、解決我國房地產(chǎn)市場問題的措施

針對房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的主要矛盾，政策目標(biāo)重點(diǎn)是增加有效供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制投資投機(jī)需求、解決低收入家庭住房問題。其調(diào)控措施主要有以下幾個(gè)點(diǎn)：

1抑制開發(fā)商囤積土地，加大閑置土地處置力度。增加房屋供給

由于在目前壟斷的土地市場體制下，土地的時(shí)間價(jià)值被無限放大。使得開發(fā)商更熱衷于囤積土地，閑置土地增加。土地囤積，使規(guī)模過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目易形成區(qū)域供應(yīng)的壟斷格局。繼而推高了房價(jià)。針對這一行為，2007年各級政府采取措施對土地一次性出讓的規(guī)模進(jìn)行控制，縮減土地一次性出讓規(guī)模，加大閑置土地處置力度。目的是防止大規(guī)模出讓土地導(dǎo)致的土地囤積和價(jià)格壟斷，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭，縮短建設(shè)周期，使出讓土地按期形成有效的市場供應(yīng)。

加大閑置土地處置力度的措施一般有四點(diǎn)：一是實(shí)行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓，改變毛地出讓、凈地交付的模式。二是明確了按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)；三是對開發(fā)時(shí)限提出單宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過3年的明確要求。四是不能分期取得建設(shè)用地使用權(quán)證。

2實(shí)行差別的住房抵押貸款政策，保護(hù)自住需求，抑制投機(jī)

2007年9月，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了(關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知)，規(guī)定對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，首付比例仍不得低于30％。這項(xiàng)規(guī)定將住房的消費(fèi)與住房的投資嚴(yán)格區(qū)分開，有效地抑制投資投機(jī)需求。

控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量，抑制投機(jī)。國家必須把各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的規(guī)模、發(fā)行債券的額度等列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，以便從總量上進(jìn)行控制，加強(qiáng)對投資方向的引導(dǎo)。

3調(diào)整房地產(chǎn)市場供給的結(jié)構(gòu)，尤其要加快完善以廉租房為重點(diǎn)的住房保障制度

我國在住宅建設(shè)方面取得了偉大成就，城鎮(zhèn)居民住房條件有了較大改善，然而目前我國總體居住水平還不高，住宅消費(fèi)在家庭消費(fèi)總支出中比重偏高，大多數(shù)普通百姓僅僅依靠自己的正常收入買不起房。解決問題的重點(diǎn)是加強(qiáng)供給的結(jié)構(gòu)調(diào)整，既要效率優(yōu)先，又要兼顧公平。我國目前城鎮(zhèn)居民的住房結(jié)構(gòu)大致應(yīng)為：5％～10％左右是經(jīng)濟(jì)適用房，10％～15％左右是廉租房，75％～85％左右是純商品

房。經(jīng)濟(jì)適用房是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的核心和關(guān)鍵，政府高度重視住房保障制度的完善，加大對低收入家庭住房保障力度。2008年，這些政策措施的效果已經(jīng)得以顯現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)已初步出現(xiàn)了一些調(diào)整態(tài)勢，新建商品房項(xiàng)目里中小戶型、中低價(jià)格住房比重正在逐步提高。有利于住房資源配置向中低收入群體傾斜，對平衡房價(jià)具有較大的作用。

4制度創(chuàng)新是市場培育的需要和航標(biāo)

與房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作相關(guān)的制度是一個(gè)有機(jī)體系，為了優(yōu)化房地產(chǎn)市場資源配置，提升房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作績效，必須以科學(xué)發(fā)展觀為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本制度的變遷。完善房地產(chǎn)市場交易制度、住房分配制度以及房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)制度和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。

三、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

未來兩三年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈以下趨勢：

1，供應(yīng)緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在

一系列調(diào)控措施將繼續(xù)執(zhí)行，供應(yīng)緊張的狀況將得到一定程度的緩解。但從另一方面看，土地供應(yīng)量的大幅增加仍存在較強(qiáng)的制約，一是確保18億畝耕地面積是不可逾越的底線，這意味著對土地出讓數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格控制的政策將是長期的，是不能松動(dòng)的。二是(物權(quán)法)實(shí)施后?？陀^上征地拆遷難度將加大，增加土地供應(yīng)的難度。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是房地產(chǎn)上市公司，土地儲備的多寡是衡量其投資價(jià)值的關(guān)鍵指標(biāo)，因此其儲備土地存在內(nèi)在驅(qū)動(dòng)，抑制出讓土地如期形成市場供應(yīng)。

2房地產(chǎn)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，資源將向保障性住房傾斜

我國房地產(chǎn)市場影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期，國家有進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控的傾向。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加強(qiáng)土地和投資控制的意向，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。一方面已出臺的政策繼續(xù)強(qiáng)化落實(shí)，另一方面出臺的新政策主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機(jī)性需求等方面。

3企業(yè)并購和重組將成為年度主調(diào)

在國家宏觀調(diào)控力度不斷加大、國際資本進(jìn)入和美國滯貸危機(jī)影響下，2008年以后我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭將將更加激烈，企業(yè)的兩極分化現(xiàn)象將日漸明顯。一些龍頭企業(yè)通過上市籌資和規(guī)模經(jīng)營等方式增強(qiáng)競爭力，對市場的壟斷和引導(dǎo)能力也日益加強(qiáng)；而一些中小地產(chǎn)商經(jīng)營環(huán)境則日益嚴(yán)峻，優(yōu)勝劣汰將加速國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌，壟斷企業(yè)將不斷加強(qiáng)對經(jīng)營不善中小企業(yè)的控制、并購和重組。面對當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的復(fù)雜態(tài)勢，我們應(yīng)該保持清醒的頭腦，深度認(rèn)識房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律性，看準(zhǔn)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性，理性的進(jìn)行個(gè)人在房地產(chǎn)行業(yè)的投資。這樣才能在投資上未雨綢繆，做好“削峰”和“填谷”的準(zhǔn)備，以防患于未然，謹(jǐn)防二三線城市房地產(chǎn)的過熱，防止一線城市房地產(chǎn)市場在繁榮后的“大落”，為房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造較好的條件。