摘要:房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)生活中的“熱”點(diǎn)，無論其“熱”其“冷”，都波及到社會的諸多層面。新形勢下，探討其產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)如何定位，其擴(kuò)散效應(yīng)如何也就顯得具有特別重要的意義。擴(kuò)散效應(yīng)又分為回顧效應(yīng)、旁側(cè)效應(yīng)和前瞻效應(yīng)3個亞類。改革開放浪潮中，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，創(chuàng)造出了新的生產(chǎn)力，擴(kuò)散效應(yīng)極為顯著，正發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)起飛階段的新興主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。長遠(yuǎn)來看，它的恰當(dāng)發(fā)展能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);產(chǎn)業(yè)定位;擴(kuò)散效應(yīng)

中國房地產(chǎn)業(yè)伴隨著改革開放，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)生活中的“熱”點(diǎn)。1992-1993年上半年如火如荼，歷經(jīng)短暫繁

榮后，又迅速下滑，持續(xù)盤整。之后，隨著金融風(fēng)暴的結(jié)束和宏觀調(diào)控的到位，本世紀(jì)初又再次進(jìn)入快速發(fā)展時期。2001-2006年，需求始終呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長，同時也不斷推高房價(jià)，引發(fā)各界的紛紛議論，其中不少負(fù)面言論。2005年開始出臺調(diào)控制措施，2008年下半年市場明顯轉(zhuǎn)淡。無論上次還是這次，其“熱”其“冷”，都十分引人注目，波及到社會的諸多層面，可以說，影響是深刻而久遠(yuǎn)的。新形勢下，探討中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)如何定位，其“擴(kuò)散效應(yīng)”如何也就顯得具有特別重要的意義。

一、經(jīng)濟(jì)“起飛”的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其擴(kuò)散效應(yīng)

美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家W·W·羅斯托在分析發(fā)達(dá)國家如何由“起飛”進(jìn)入自我持續(xù)增長時指出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，特別是主導(dǎo)部門(產(chǎn)業(yè))的依次更替，是經(jīng)濟(jì)增長獲得持續(xù)動力的主要原因和特別要求。他認(rèn)為主導(dǎo)部門是指現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長過程中，有較高的經(jīng)濟(jì)增長率而且又能影響其他部門增長的部門，進(jìn)而促進(jìn)整個經(jīng)濟(jì)的增長，主導(dǎo)部門同受它影響而增長的各個有關(guān)部門一起構(gòu)成一個主導(dǎo)部門綜合體系。形成主導(dǎo)部門的條件是，這個部門必須在國民經(jīng)濟(jì)中占舉足輕重的地位，必須擁有雄厚的資金，必須能夠通過自身的高速發(fā)展對其他產(chǎn)業(yè)部門起到帶動作用，即必須有“擴(kuò)散效應(yīng)”。擴(kuò)散效應(yīng)又可區(qū)分為回顧效應(yīng)、旁側(cè)效應(yīng)和前瞻效應(yīng)3個亞類?；仡櫺?yīng)指一個部門的經(jīng)濟(jì)成長對向它投入生產(chǎn)要素的部門的影響;旁側(cè)效應(yīng)指一個部門的經(jīng)濟(jì)成長對所在地區(qū)和臨近地區(qū)的影響;前瞻效應(yīng)指一個部門前瞻影響成為新的主導(dǎo)部門產(chǎn)生的依據(jù)。

在改革開放的浪潮中，中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，創(chuàng)造出了新的生產(chǎn)力，擴(kuò)散效應(yīng)極為顯著，正發(fā)展成為中國經(jīng)濟(jì)起飛階段的新興主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。1993和2008年適度降溫后，市道雖然持續(xù)盤整，人們對它的關(guān)注已漸由社會性回歸到經(jīng)濟(jì)性，然而，其在國民經(jīng)濟(jì)中的影響日漸加重，并開始走向成熟，這乃是有目共睹的事實(shí)。盡管羅斯托依據(jù)當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，將房地產(chǎn)業(yè)視為“派生部門(產(chǎn)業(yè))”，但他同時指出各國應(yīng)依據(jù)自身的具體情況來建立經(jīng)濟(jì)“起飛”的主導(dǎo)部門。按照他的標(biāo)準(zhǔn):“一個新部門可以視為主導(dǎo)部門的這段時間，是兩個相關(guān)的因素的復(fù)合物:第一，這個部門在這段時間里，不僅增長勢頭很大，而且還要達(dá)到顯著的規(guī)模;第二，這段時間也是該部門的回顧和旁側(cè)效應(yīng)滲透到整個經(jīng)濟(jì)的時候”。

中國房地產(chǎn)業(yè)近年來保持了強(qiáng)勁的增長勢頭，規(guī)模迅速擴(kuò)大，對整個經(jīng)濟(jì)影響也十分明顯。2003年國務(wù)院頒布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。因此，盡管爭議頗多，還是應(yīng)當(dāng)將中國房地產(chǎn)業(yè)定位于主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)業(yè)的回顧效應(yīng)

隨著房地產(chǎn)生產(chǎn)的高度社會化，其回顧效應(yīng)促使建筑的原材料、機(jī)器設(shè)備等交換日益頻繁，日益呈現(xiàn)出綜合性、社會化的特征。房地產(chǎn)業(yè)涉及到多個向它投入生產(chǎn)要素的物質(zhì)生產(chǎn)部門，為其提供數(shù)十種原材料產(chǎn)品和機(jī)器設(shè)備。根據(jù)2008年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》的有關(guān)數(shù)據(jù)，我們可以推算出鋼、水泥、木材、塑料等與住宅相關(guān)系數(shù)分別為0.25、0.67、0.58、0.19，而目前住宅消費(fèi)占房屋總量消費(fèi)的比重基本保持在89%左右，說明它們與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有正相關(guān)關(guān)系，一定程度上說明其受帶動的效應(yīng)。

盡管市場轉(zhuǎn)淡，但隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高，住宅需求會不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展將不可避免。有關(guān)部門預(yù)測，至2020年，預(yù)計(jì)中國城市化進(jìn)程將達(dá)到55%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到7.7億，人均住宅建設(shè)面積35.7平方米，城鎮(zhèn)人口人均可支配收入年增長24000元，住宅建筑總需求111.9億平方米?！?008中國城市競爭力發(fā)展報(bào)告》認(rèn)為，根據(jù)城市化發(fā)展的一般規(guī)律，城市化率在30-70%之間是一個加速期，現(xiàn)在我們的城市化率是44%，如果按照一年提高1%的速度，那么還有26年的時間才會達(dá)到70%左右。估計(jì)20年以后，城市人口可能接近10億人，現(xiàn)在城市有660多個，20多年以后，整個中國城市的整體規(guī)模有可能再翻一番，可能是在1000個左右。住宅產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展必將帶動這些物質(zhì)生產(chǎn)部門的快速發(fā)展?？梢酝葡?，全國城鄉(xiāng)的相應(yīng)的鋼材、水泥、木材、玻璃等產(chǎn)量也會受到巨大的影響。

房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位的逐漸形成及其飛速發(fā)展，其回顧效應(yīng)相當(dāng)程度的帶動著建筑業(yè)的快速發(fā)展，使之對國民

經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度大幅提高。

三、房地產(chǎn)業(yè)的旁側(cè)效應(yīng)

在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的過程中，房地產(chǎn)會對所在地區(qū)和臨近地區(qū)產(chǎn)生巨大旁側(cè)效應(yīng)，不僅房地產(chǎn)向周邊輻射，而且城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市環(huán)境、城市人文風(fēng)氣、居民消費(fèi)觀念、社會政治制度、經(jīng)濟(jì)制度等方面都深受影響。

深圳作為中國房地產(chǎn)也的“發(fā)展極”，從一個邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為現(xiàn)代化都市，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)具有舉足輕重的作用。房地產(chǎn)也不僅對深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)的諸多領(lǐng)域旁側(cè)效應(yīng)力度很大，同時輻射性地對全國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。

再如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旁側(cè)效應(yīng)對城市人文風(fēng)氣影響亦不小。住宅是人類最基本的生存資料之一。有一個安全、舒適、方便、功能齊全的住所一直是人們最大的心愿和夢想。民以居為安，安居才能樂業(yè)。國家一貫重視提高城鄉(xiāng)居民的居住質(zhì)量和水平，把住房建設(shè)和人居環(huán)境改善作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，加大改革力度，增加資金投入，加快住宅建設(shè)，取得了舉世矚目的成就。目前中國城鎮(zhèn)住房總面積為92億平方米，居世界之冠。1996-2000年，中國城鄉(xiāng)共新建住宅約64.7億平方米，平均每年新建12.9億平方米。2000年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)20.5平方米，新建住宅小區(qū)和部分舊居住區(qū)實(shí)行了市場化物業(yè)管理體制，住宅的工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量均有了很大提高，城鄉(xiāng)面貌和廣大人民的居住條件發(fā)生了根本性的變化。

如果居住質(zhì)量和環(huán)境低劣，不僅會導(dǎo)致人們生活觀念頹廢且身體素質(zhì)下降、工作熱情減低等不良現(xiàn)象，而且會導(dǎo)致暴力、吸毒、盜竊等犯罪行為和社會丑惡現(xiàn)象的猖獗。只有發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，建造安全、文明、舒適、方便、功能齊全的住宅小區(qū)，加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理和精神文明建設(shè)，才能建立“和諧社會”，從根本上消除上述現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，不形成完整的產(chǎn)業(yè)內(nèi)部體系，居民也就不能安居樂業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對城市社會人文風(fēng)氣和城市綜合生活環(huán)境提高的旁側(cè)效應(yīng)是巨大的，發(fā)展空間是巨大的。

四、房地產(chǎn)業(yè)的前瞻效應(yīng)

人們對房地產(chǎn)的消費(fèi)，從某種意義上說是對整個社會商品消費(fèi)的起點(diǎn)。人的一生有大約2/3以上的時間是在房地產(chǎn)商品中度過的。房地產(chǎn)是家庭的只要生活空間，即使是只能滿足基本生存功能的低級住宅，人們對其消費(fèi)也是一種綜合性的消費(fèi)活動，隨著人們的收入水平的提高，對房地產(chǎn)商品的需求向享受型、發(fā)展型提高，這種綜合性就日益強(qiáng)烈。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，消費(fèi)水平的提高，可以前瞻性推動住宅裝修裝飾業(yè)及材料生產(chǎn)業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、紡織業(yè)、園林業(yè)、金融業(yè)等相關(guān)行業(yè)或產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)有可能產(chǎn)生于其間。

據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能帶動和促使進(jìn)50多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)(其中有不少并非向房地產(chǎn)業(yè)投入生產(chǎn)要素的物質(zhì)生產(chǎn)部門)的發(fā)展。譬如，從住宅市場的有效需求來看，由于現(xiàn)在實(shí)行住宅貨幣化分配，購房的主體由單位轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人，新建住房能否被消化直接取決于家庭的收入和金融的支持。有人曾經(jīng)這樣計(jì)算:“如果按靜態(tài)的計(jì)算方法，當(dāng)前中國商品高度均價(jià)1700元/平方米，經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)1100元/平方米，兩者的建設(shè)比例為3∶7;到2010年，若城鎮(zhèn)居民欲購買所有新建的住房需累計(jì)支付15.34萬億元。實(shí)際上，中國城鄉(xiāng)居民銀行存款總額只有7萬億元，即使按很高的比例取出其中1/2(3.5萬億元)作為首付款，余下70%靠銀行貸款(8.2萬億元)”，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的非常巨大的影響由此可見一斑。據(jù)一些發(fā)達(dá)國家測算，房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)散效應(yīng)系數(shù)為1.5-2。這就意味著房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值每增加1，就能使相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.5-2，因此，房地產(chǎn)投資的增大，必然帶動固定資產(chǎn)投資規(guī)模的增大，而固定資產(chǎn)規(guī)模增大又可牽動經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展。由此可推，經(jīng)濟(jì)發(fā)展制約著固定資產(chǎn)投資規(guī)模，固定資產(chǎn)投資規(guī)模又制約著房地產(chǎn)投資規(guī)模，就不言而明了。而且，這種帶動與制約是相互的，我們通過對近幾年大量相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的深入分析，結(jié)果表明，通常GDP每增減1，固定資產(chǎn)投資就增減2.83左右，房地產(chǎn)投資也相應(yīng)增減4.761左右。此系據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)得出的比例，今后實(shí)際發(fā)生的情況，可能會由于某些原因，或多或少的偏離這個比例的理論值。僅就家庭住宅裝修裝飾來看，按城鎮(zhèn)每年竣工400萬套住宅，每套住宅的裝修裝飾平均按1萬元計(jì)，每年城鎮(zhèn)新建住房的裝修裝飾消費(fèi)就達(dá)400億元。據(jù)此推之，房地產(chǎn)業(yè)具有很大的前瞻效應(yīng)。

五、結(jié)束語:目前應(yīng)將中國房地產(chǎn)業(yè)定位于主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)

總體上中國房地產(chǎn)業(yè)增長方式具有粗放型的特征，這種增長方式雖然在特定情況下能帶來產(chǎn)業(yè)的高速增長，但由于其很大程度上依靠增加投入、鋪新攤子、追求數(shù)量來實(shí)現(xiàn)，也就很容易受到各種因素制約而被迫收縮，使增長速度放緩。多次出現(xiàn)大起大落的波動，在很大程度上與其增長方式密切相關(guān)。從粗放型到集約性增長方式的轉(zhuǎn)變，需要努力的事情還有很多，可謂任重而道遠(yuǎn)。

總之，根據(jù)中國的實(shí)際情況，目前形勢下還是應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)業(yè)定位于主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，擴(kuò)散效應(yīng)極為顯著。長遠(yuǎn)來看，其恰當(dāng)發(fā)展能促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加協(xié)調(diào)，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展。聯(lián)合國對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計(jì)分析表明，人均GDP在600-800美元之間時，住宅行業(yè)將快速發(fā)展，人均GDP在1300-8000美元之間住宅行業(yè)將處于穩(wěn)定高速發(fā)展期。2008年中國人均GDP為3266.8美元，表明中國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展時期。因此，盡管目前還在調(diào)整，但中國的房地產(chǎn)業(yè)必將擁有進(jìn)一步發(fā)展的廣闊空間。

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(作者單位:深圳華夏縱橫房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)。作者為該單位總經(jīng)理、首席策劃師)