摘 要： 目前很多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)居民的關(guān)系很難處理好，有些甚至發(fā)生暴力沖突。某些矛盾很容易激化物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)居民的關(guān)系，因?yàn)榇蟛糠之a(chǎn)生矛盾的內(nèi)容在法律上沒(méi)有規(guī)定，或者有規(guī)定，但是規(guī)定得相當(dāng)模糊。本文主要根據(jù)當(dāng)前容易產(chǎn)生糾紛的一些熱點(diǎn)問(wèn)題，對(duì)照物業(yè)管理?xiàng)l例，提出一些看法和建議。

關(guān)鍵詞： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 問(wèn)題 建議

當(dāng)前關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范性文件主要是2003年修訂后實(shí)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。雖然現(xiàn)在按照新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理公司改叫物業(yè)服務(wù)公司了，但是很多根本問(wèn)題還是沒(méi)有解決。當(dāng)前很多的物業(yè)服務(wù)公司跟其小區(qū)居民的關(guān)系不是很融洽，有些甚至發(fā)生了直接的暴力沖突，這違背了國(guó)家建設(shè)和諧社會(huì)的原則。大部分情況下，不是因?yàn)闃I(yè)主刁蠻，或者物業(yè)服務(wù)公司態(tài)度很差。原因是什么呢？我認(rèn)為主要的原因應(yīng)該在于相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全。

下面是目前物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)居民出現(xiàn)的一些糾紛問(wèn)題和建議。

一、物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間

關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間，在物業(yè)管理?xiàng)l例中沒(méi)有明確說(shuō)明，很多時(shí)候，只能靠業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在簽預(yù)售合同的時(shí)候另外簽一本物業(yè)管理協(xié)議來(lái)說(shuō)明。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司很多時(shí)候是母子關(guān)系，有些房地產(chǎn)公司為了更早收到物業(yè)管理費(fèi)，在這個(gè)協(xié)議中寫(xiě)明，在下達(dá)收樓通知書(shū)之后，就要開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)。很多時(shí)候在很多業(yè)主還沒(méi)有收樓的情況之下，就開(kāi)始收了。這些業(yè)主沒(méi)有收樓的原因大部分都是因?yàn)榉孔淤|(zhì)量存在或多或少的問(wèn)題，需要整修。比如2008年廣州的瑜翠園和峰景華庭，存在房屋內(nèi)部裂縫或者衛(wèi)生間漏水等各種各樣的問(wèn)題。在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主一般都不敢隨便收樓，而且一般也不好住，這樣就享受不到物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)。從物業(yè)服務(wù)公司角度講，管理的人群也少了很多。物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間一刀切，這是不太合理的現(xiàn)象。因此，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取時(shí)間在法規(guī)上應(yīng)該有個(gè)明確的說(shuō)明。在業(yè)主因?yàn)榉课菡薏缓檬諛堑那闆r下，不能強(qiáng)逼業(yè)主從房地產(chǎn)商規(guī)定的收樓時(shí)間交物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候房子質(zhì)量不夠好才整修，起碼等整修完了之后再開(kāi)始收物業(yè)管理費(fèi)。

二、對(duì)不同的人群，物業(yè)管理費(fèi)要不要區(qū)別對(duì)待

條例第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！痹诂F(xiàn)實(shí)生活中，存在這樣一個(gè)現(xiàn)象，業(yè)主買(mǎi)了房子，一直沒(méi)有入住，但是一直要交物業(yè)管理費(fèi)，和住在這里的業(yè)主交完全一樣的物業(yè)管理費(fèi)。按照現(xiàn)行的條例，對(duì)費(fèi)用收取是按照雙方協(xié)商，但是協(xié)商的結(jié)果往往是房地產(chǎn)商說(shuō)了算，而物業(yè)服務(wù)協(xié)議中已經(jīng)寫(xiě)定了兩者同樣的交法。如果一個(gè)小區(qū)收樓入住的就幾戶人家，物業(yè)服務(wù)工作就會(huì)輕松很多，而且管理會(huì)比較方便。從公平角度講，這種不區(qū)別對(duì)待不同客戶的方法不合理。關(guān)于這點(diǎn)，在法律中要有明確說(shuō)明，如果業(yè)主沒(méi)有入住，就應(yīng)該考證一下，公平起見(jiàn)，收取全價(jià)的1/2，或者1/3。

三、物業(yè)管理費(fèi)的合理標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)管理費(fèi)到底應(yīng)該收多少呢？按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》第八條規(guī)定：“住宅小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下部分：1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；3.綠化管理費(fèi)；4.清潔衛(wèi)生費(fèi)；5.保安費(fèi)；6.辦公費(fèi)；7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；8.法定稅費(fèi)?！绷硗獍凑掌涞诹?、七條規(guī)定：“第六條：實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)，由物價(jià)部門(mén)征求物業(yè)管理行政主管理部門(mén)意見(jiàn)后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)備案。第七條：物價(jià)部門(mén)在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分聽(tīng)取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，還要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價(jià)部門(mén)對(duì)核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整?！爆F(xiàn)在新的2004—2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度中說(shuō)明，一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高不超過(guò)1.96元/平米，但是現(xiàn)在普遍物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所提高。到底整體提高多少比較合理，而且能夠讓大家信服，有法可依呢？現(xiàn)在很多企業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收到了2元/平米以上，政府應(yīng)該作一番調(diào)查取證，確定適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)保修責(zé)任

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！比绱艘?guī)定有其理由，但是作為業(yè)主，將來(lái)房子如果出現(xiàn)問(wèn)題，要找人維修的話，建設(shè)單位怎么找呢？很難找。有些時(shí)候房子還在，但是建設(shè)單位已經(jīng)消失了。物業(yè)服務(wù)公司直接承擔(dān)了相關(guān)的一些責(zé)任，他們負(fù)責(zé)聯(lián)系房地產(chǎn)商，但是在這個(gè)過(guò)程中間，可能兩頭受氣，溝通不暢，最終問(wèn)題也不能得到很好的解決。因此，應(yīng)該有一個(gè)明確的法規(guī)條款，比如規(guī)定房地產(chǎn)商在房屋銷(xiāo)售完畢之后在物業(yè)公司留有專(zhuān)人負(fù)責(zé)保修期間的各項(xiàng)問(wèn)題，而且規(guī)定房地產(chǎn)商必須為保修期準(zhǔn)備足夠的保修資金以供調(diào)配。

參考文獻(xiàn)：

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