房地產(chǎn)開發(fā)是一個新型行業(yè)，僅僅二十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國經(jīng)濟命脈的支柱，是我國經(jīng)濟增長的主力軍，然而房地產(chǎn)市場過熱，使得房價逐步攀升，于是國家頒布了多項政策給房地產(chǎn)市場降溫，利用多種手段控制房價。在競爭如此激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)商要獲得投資利益的最大化，就必須開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，在保證工程質(zhì)量的前提下，盡可能地減少開發(fā)成本，降低產(chǎn)品市場價格，最大限度地提高企業(yè)的投資收益。那么如何降低開發(fā)成本，提高企業(yè)的投資效益？有效地控制工程造價就成為關(guān)鍵。

一、 優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提

一個建設(shè)項目的價值實現(xiàn)成功與否，很大程度上取決于設(shè)計階段。因為設(shè)計階段對工程設(shè)計的合理性、可行性及建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、平面布置及裝修標(biāo)準(zhǔn)均已確定，這些因素基本決定了建筑工程的造價，因此，項目投資控制的關(guān)鍵在于設(shè)計階段。一般設(shè)計費只相當(dāng)于建設(shè)項目費用的1%以下，但正是這小于1%的費用，對工程造價的影響度占70%以上。長期以來，我們普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制，往往把控制造價的精力放在施工和結(jié)算階段，有效的控制造價還是要采取主動措施，把重點轉(zhuǎn)移到前期階段，尤其是抓設(shè)計關(guān)，要未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。

1. 房地產(chǎn)策劃前期是成本保證的前提

國家相應(yīng)的房地產(chǎn)政策、法律法規(guī)是制約房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。如何掌握和運用好政策，能否對擬開發(fā)土地享受到何種優(yōu)惠政策是節(jié)約成本的前提。在規(guī)劃設(shè)計過程中如何爭取最佳的容積率、建筑密度、綠地率尤為關(guān)鍵。高容積率雖然能降低土地的綜合成本，但不能僅追求容積率忽略銷售風(fēng)險，采光、綠地、環(huán)境也是房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售的關(guān)鍵。

2. 實行設(shè)計方案招標(biāo)制度

農(nóng)十師暫時還沒有實行設(shè)計方案招標(biāo)制度，但通過競爭機制，加強管理，既可保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性，并有利于加快設(shè)計進度、提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計缺陷造成無可挽回的損失。

3. 實行限額設(shè)計

設(shè)計的優(yōu)劣直接影響建筑費用的多少和建設(shè)工期的長短，也影響建設(shè)項目今后的使用價值和經(jīng)濟效益。作為設(shè)計單位要克服長期以來重技術(shù)、輕經(jīng)濟的思想，改變設(shè)計過程中不算賬，設(shè)計完了見分曉的現(xiàn)象。在設(shè)計中針對能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，開發(fā)商就能對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求。

4. 實行設(shè)計方案的價值分析

什么是最佳的設(shè)計方案？造價最低的方案就是最佳方案嗎？如果設(shè)計方案看起來不錯，實際效果會怎樣？這就要運用到價值工程的分析。價值工程就是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的一種管理方法。一般來說，提高產(chǎn)品價值的途徑一是提高功能、降低成本；二是成本不變、提高功能；三是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；四是成本略有上漲，但帶來功能大幅度提高，運用價值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對方案進行科學(xué)決策，從使用者功能需求為出發(fā)點，使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一，全面實現(xiàn)項目價值，做到讓購房者滿意，又讓開發(fā)商得到應(yīng)得的利潤。

5. 加強圖紙會審工作

加強圖紙會審，將工程變更盡量控制在施工之前，在施工前，組織相關(guān)人員，對技術(shù)上的合理性、工程造價上的經(jīng)濟性進行審核，從不同角度對設(shè)計圖紙全面審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量避免因設(shè)計考慮不周或失誤造成經(jīng)濟損失。圖紙會審工作是花費代價最小，取得成本控制效果最好的方法之一。

二、 工程招投標(biāo)是有效控制工程造價的重心

通過招投標(biāo)一是產(chǎn)生競爭機制，二是降低成本。力爭用最優(yōu)的技術(shù)、最佳的質(zhì)量、最低的價格和最短的工期完成工程建設(shè)，對施工單位的選擇一定要慎重，施工階段的優(yōu)劣關(guān)系著工程造價的控制，選擇施工單位主要考慮企業(yè)業(yè)績、資信、技術(shù)管理水平和施工機械設(shè)備的裝備等。資金不足的企業(yè)不可能進行設(shè)施的投入 ；負(fù)債經(jīng)營的企業(yè)可能將工程款充抵債務(wù)等都會造成工程款難以到位，制約工程進度，影響投資效益。另外，要求施工企業(yè)有足夠的技術(shù)實力，不僅能使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營實現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也具備實力為建設(shè)單位合理地控制造價。

嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，招標(biāo)文件條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包干，做好評標(biāo)定標(biāo)工作，中標(biāo)后合同條款的簽訂也應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，減少甲乙雙方因責(zé)任不清日后產(chǎn)生糾紛的可能。

三、 施工管理是有效控制工程造價的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵一是確保工程質(zhì)量及工期，二是嚴(yán)格控制工程變更及簽證。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)企業(yè)的有關(guān)人員的職權(quán)、分工和責(zé)任心。為確保簽證的真實性和準(zhǔn)確性，要強調(diào)簽證的及時性，一道工序施工完，時間久了一些細(xì)節(jié)容易忘記，客觀的數(shù)據(jù)資料就難以甚至無法證實。對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，被隱蔽部位的工程量，要求標(biāo)注幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。對于月度工程款的支付，應(yīng)建立產(chǎn)值審核制度，加強支付審批，執(zhí)行合同約定的支付條款。

四、 竣工結(jié)算是有效控制工程造價的關(guān)鍵

竣工結(jié)算是控制工程造價的最后一關(guān)?？⒐そY(jié)算要以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，根據(jù)施工合同條款、竣工圖、隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進行審核計算，審查是否全部完成工作量，變更是否實施，杜絕不合理的設(shè)計變更。

要合理確定工程造價，計價必須準(zhǔn)確。預(yù)算人員要經(jīng)常到現(xiàn)場了解情況，掌握工程動態(tài)，并對特殊材料進行市場詢價，掌握價格動態(tài)，提高工程計價的準(zhǔn)確性。

工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè)，在前期策劃、工程設(shè)計、施工管理、竣工結(jié)算等每個環(huán)節(jié)，都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人員去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作，任何失誤都會造成無法估量的損失。因此企業(yè)要提高投資效益，就必須加強員工的素質(zhì)教育，有膽有識地重用人才，強化激勵和約束機制。

工程造價管理任務(wù)任重而道遠(yuǎn)。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的不斷深化，從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動性，借鑒先進的經(jīng)驗，從根本上解決合理確定和有效控制工程造價，推動房地產(chǎn)建設(shè)市場健康發(fā)展。

（新疆北屯建設(shè)工程總公司）