包 健

一、房地產(chǎn)稅評(píng)估制度的國(guó)際比較

(一)房地產(chǎn)稅評(píng)估方法

房地產(chǎn)評(píng)估制度是房地產(chǎn)稅制的重要組成部分，它是指房地產(chǎn)稅評(píng)估部門(mén)依據(jù)一定的技術(shù)手段和方法，對(duì)土地及其附著物(建筑物)的價(jià)值或面積進(jìn)行定期評(píng)估。并據(jù)以作為房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)征稅。當(dāng)前，世界各國(guó)房地產(chǎn)稅體系中的房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)有三類(lèi)：一類(lèi)是面積計(jì)價(jià)法。一類(lèi)是市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一類(lèi)是面積和市場(chǎng)價(jià)值混合法。世界上大部分國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家都采用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法，一些轉(zhuǎn)軌國(guó)家和經(jīng)濟(jì)水平較低的國(guó)家，如捷克、智利、肯尼亞等采用面積計(jì)價(jià)法或混合估價(jià)法。但實(shí)行面積計(jì)價(jià)法和混合計(jì)價(jià)法的國(guó)家正在向市場(chǎng)價(jià)值計(jì)價(jià)法轉(zhuǎn)變。從世界各國(guó)具體的評(píng)稅方法看，主要是通過(guò)以下三種方法來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

1.市場(chǎng)法

市場(chǎng)法即市場(chǎng)售價(jià)比較法。它是將應(yīng)稅房產(chǎn)與近期交易與之類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格比較，同時(shí)考慮影響交易價(jià)格的各種因素，估定應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。這種方法需要有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、完善充足的交易資料和高度的信息化建設(shè)，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用這一方法。市場(chǎng)法適用于居民住房、私人公寓、度假屋、農(nóng)場(chǎng)等的評(píng)估。

2.收益法

收益法即收益還原法，也叫收入資本化法或收益現(xiàn)值法。它是指運(yùn)用合適的收益率(資本化率或還原率)將未來(lái)的純收益折算為評(píng)稅財(cái)產(chǎn)現(xiàn)值的方法。這種方法是用每期的總收入減除總費(fèi)用得出純收益后，根據(jù)一定的收益率(資本化率)算出財(cái)產(chǎn)的評(píng)稅值。這種方法適用于比較容易獲得相同或同類(lèi)財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)租金價(jià)值的房產(chǎn)，如商店、寫(xiě)字樓等。

3.成本法

成本法即重置成本法。它是通過(guò)評(píng)估房地產(chǎn)的重置或重建成本來(lái)確定市場(chǎng)價(jià)值。由于這種方法考慮了財(cái)產(chǎn)折舊和無(wú)形損耗，因此，需要準(zhǔn)確評(píng)估建筑物的成本、土地價(jià)值及折舊。在財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較新、還不存在同等財(cái)產(chǎn)的銷(xiāo)售以及建筑物相對(duì)獨(dú)立的條件下，宜采用這種方法，如工業(yè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值經(jīng)常采用這種評(píng)估方法。

(二)房地產(chǎn)稅的評(píng)估手段

房地產(chǎn)稅的評(píng)估手段主要有三種，一是批量評(píng)估手段，二是單宗評(píng)估手段，三是自行評(píng)估手段。批量評(píng)估是指借助計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)，采用法定形式建立的參數(shù)體系。分片區(qū)批量評(píng)估應(yīng)稅房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。據(jù)以計(jì)算應(yīng)征稅款的方法。單宗評(píng)估是指評(píng)稅專(zhuān)家遵循法定規(guī)程，選用合適的評(píng)估方法，對(duì)個(gè)別產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能多樣的應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的方法。自行評(píng)估是指財(cái)產(chǎn)所有人對(duì)其自有財(cái)產(chǎn)確定一個(gè)評(píng)估價(jià)值，并以此進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記和申報(bào)納稅的方法。

從目前的情況看，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的國(guó)家普遍采用批量評(píng)估手段。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、荷蘭、挪威、芬蘭、愛(ài)沙尼亞、塞浦路斯和羅馬尼亞等。其中，美國(guó)廣泛應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)(CAMA)和地理信息系統(tǒng)(GIS)作為房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值的技術(shù)支撐系統(tǒng)。還有一些轉(zhuǎn)軌國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家正在開(kāi)展批量評(píng)估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亞、馬耳他等。由此可見(jiàn)，批量評(píng)估已成為世界各國(guó)評(píng)估手段發(fā)展的趨勢(shì)。

在個(gè)別缺乏專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，稅收征管水平較低的國(guó)家，如匈牙利、泰國(guó)、突尼斯和菲律賓以及哥倫比亞實(shí)行自行估價(jià)制度。但由于財(cái)產(chǎn)所有人自主估價(jià)，財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在被低估的傾向，加之居民納稅意識(shí)薄弱，稅務(wù)部門(mén)缺少足夠的人員對(duì)自行申報(bào)財(cái)產(chǎn)稅數(shù)據(jù)的審核，往往會(huì)造成稅源大量流失的狀況。

(三)房地產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu)

世界各國(guó)或地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)稅評(píng)估均設(shè)有專(zhuān)門(mén)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些估價(jià)機(jī)構(gòu)有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)(但一般與征管系統(tǒng)分開(kāi))，有的獨(dú)立于稅務(wù)系統(tǒng)，但一般來(lái)說(shuō)在工作中獨(dú)立性較強(qiáng)(見(jiàn)下表)。如澳大利亞各州設(shè)立總評(píng)估師辦公室，負(fù)責(zé)稅基評(píng)估，總評(píng)估師由議會(huì)任命，對(duì)州長(zhǎng)負(fù)責(zé)；美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估主要在地方政府，波士頓60多萬(wàn)人，僅政府不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估人員就達(dá)200多人：英國(guó)由國(guó)家稅務(wù)局內(nèi)部的估價(jià)辦公室進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估：香港地區(qū)則由與稅務(wù)局平行的庫(kù)務(wù)署來(lái)進(jìn)行。通過(guò)這套管理體系的設(shè)立。保證了不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估的進(jìn)行，這是房地產(chǎn)稅稽征的基礎(chǔ)。

目前，極少數(shù)的國(guó)家，如新西蘭、博茨瓦納、肯尼亞和南非利用私人評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助市政當(dāng)局進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估。但是，利用私人評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估容易產(chǎn)生數(shù)據(jù)的可信度、質(zhì)量控制手段等問(wèn)題。

(四)房地產(chǎn)稅的評(píng)估周期

世界各國(guó)評(píng)稅周期的規(guī)定一般分為兩種：一種是對(duì)評(píng)稅周期由法律規(guī)定，包括必要時(shí)推遲或取消房地產(chǎn)重估的規(guī)定；另一種是評(píng)稅周期沒(méi)有法律規(guī)定。但在實(shí)際操作中有一般規(guī)定。從各國(guó)實(shí)施的實(shí)際情況看，重估周期一般都在3—10年的范圍內(nèi)波動(dòng)，其中以3年和5年作為周期的最多，只有極少數(shù)國(guó)家每年都進(jìn)行重估，還有一些國(guó)家很少評(píng)估。一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)由于技術(shù)和財(cái)政能力相對(duì)較強(qiáng)，評(píng)估周期較短且相對(duì)固定；反之，一些發(fā)展中國(guó)家或地區(qū)評(píng)估周期則較長(zhǎng)且不固定。除此以外，一些國(guó)家如約旦、哥倫比亞和巴西采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(如利用通貨膨脹率)作為重估指標(biāo)，但效果不太理想。

(五)房地產(chǎn)稅的評(píng)估結(jié)果爭(zhēng)議解決機(jī)制

任何財(cái)產(chǎn)稅制都必須具備一種渠道，即當(dāng)房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)評(píng)出每個(gè)地塊的房地產(chǎn)價(jià)值后，要向納稅人發(fā)出通知，告知房地產(chǎn)的納稅價(jià)值，若納稅人認(rèn)為對(duì)他們財(cái)產(chǎn)的估價(jià)有誤時(shí)，可以提起申訴。各國(guó)申訴渠道一般包括三個(gè)機(jī)構(gòu)。納稅人首先向當(dāng)?shù)囟惢u(píng)估機(jī)構(gòu)申訴。如果稅基評(píng)估官認(rèn)為納稅人的理由是對(duì)的，可以調(diào)整稅基評(píng)估通知，以糾正估價(jià)方面的錯(cuò)誤和異議；如果稅基評(píng)估官不同意納稅人的意見(jiàn)，納稅人才能向政府復(fù)核委員會(huì)審訴。如果這一機(jī)構(gòu)未能解決爭(zhēng)議，納稅人最后可向法庭提出申訴。

二、對(duì)我國(guó)評(píng)稅制度的啟示

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可以看出，房地產(chǎn)稅的評(píng)稅制度與該國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)、歷史文化背景和政治制度密切相關(guān)。盡管各國(guó)或地區(qū)的具體實(shí)際不同，但仍有一些基本的一般性規(guī)律，這些規(guī)律也是我國(guó)房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)和具體操作中不可或缺的。因此，在我國(guó)的房地產(chǎn)稅制面臨改革，房地產(chǎn)估價(jià)制度很不完善的情況下，借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立一套適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估制度是很必要的。

(一)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)

由于稅基評(píng)估既需要借助于稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門(mén)掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評(píng)估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個(gè)人應(yīng)納稅額，因此，大部分國(guó)家或地區(qū)都設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)稅基估價(jià)機(jī)構(gòu)，這些評(píng)估機(jī)構(gòu)的性質(zhì)主要是政府部門(mén)(有的隸屬于財(cái)稅部門(mén))或準(zhǔn)政府部門(mén)，具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性。鑒于我國(guó)還沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議在我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門(mén)的獨(dú)立稅基評(píng)估機(jī)構(gòu)。為了保證評(píng)估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨(dú)立，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評(píng)估結(jié)果的公允性。

(二)培養(yǎng)專(zhuān)門(mén)的評(píng)估人員

房地產(chǎn)稅基評(píng)估是以批量評(píng)估為主，運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助評(píng)估，結(jié)合GIS信息系統(tǒng)進(jìn)行的評(píng)估。評(píng)估過(guò)程中依據(jù)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和采用的具體方法與一般不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不同。因此，各個(gè)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員的任職資格及條件做出了明確規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)。房地產(chǎn)稅基評(píng)估人員需要通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專(zhuān)業(yè)的后續(xù)教育課程培訓(xùn)，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立評(píng)估師注冊(cè)登記制度，完善評(píng)估人員培訓(xùn)與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國(guó)國(guó)情的稅基評(píng)估從業(yè)人員管理制度。

(三)建立稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度

由于房地產(chǎn)狀況比較復(fù)雜，評(píng)稅問(wèn)題涉及面廣，納稅人產(chǎn)生爭(zhēng)議是較普遍的現(xiàn)象。各國(guó)和地區(qū)在對(duì)待納稅人爭(zhēng)議時(shí)，都采取了設(shè)立相應(yīng)爭(zhēng)議調(diào)處機(jī)構(gòu)的方法，使納稅人有獲得申訴的機(jī)會(huì)。我國(guó)開(kāi)展稅基評(píng)估活動(dòng)時(shí)，必須建立一套稅基評(píng)估爭(zhēng)議處理制度。首先，對(duì)評(píng)稅結(jié)果進(jìn)行公示，將應(yīng)課稅房地產(chǎn)位置、產(chǎn)權(quán)狀況、實(shí)物狀況、納稅人姓名等內(nèi)容，以公示形式在特定網(wǎng)站、報(bào)紙雜志等媒體上公布，以便增強(qiáng)信息透明度，鼓勵(lì)納稅人對(duì)評(píng)稅機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督。其次，建立稅基評(píng)估爭(zhēng)議的復(fù)議制度，以解決稅基評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題，更好地保護(hù)納稅人權(quán)益。