劉　婷　孫紹榮

摘 要：文章通過分析，指出我國的房地產(chǎn)隨著人們收入的提高已經(jīng)慢慢從最初的消費品過渡到投資品，具有投資特性，其價格受到投資者預(yù)期的影響，以至于國家的各種針對房地產(chǎn)價格的宏觀調(diào)控政策效果都不明顯。通過研究投資者的預(yù)期形成，以及預(yù)期的影響因素，把投資者預(yù)期對房地產(chǎn)價格的影響程度用定量的方法表示出來，以引起對投資者預(yù)期的重視。

關(guān)鍵詞：投資者預(yù)期 投資品 房地產(chǎn)價格

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2008）02-259-02

引言

自1998年國家取消了福利分房政策，我國的房地產(chǎn)業(yè)正式進入市場化，隨之而來的是價格，也一路水漲船高。根據(jù)中國房地產(chǎn)ToplO研究組提供的資料，1995——2001年中國商品房住宅年平均價格增長37％。從2003年起，中央連續(xù)四年出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，以求抑制投資過熱、房價居高不下的房地產(chǎn)業(yè)。我國的銀行利率也相繼連續(xù)進行了調(diào)整，但是到2006年全國住房銷售價格已經(jīng)達到了3382元／平方米，比上一年增長了6.8％，調(diào)控效果不盡人意。

之所以在其他國家效果顯著的方法在我國行不通，很多學(xué)者運用很多不同的方法來進行研究。陳仿在《伯特蘭德模型在房地產(chǎn)價格研究中的運用》中運用博弈論中的波蘭德模型對房地產(chǎn)價格形成進行了研究；歐廷皓在《基于ARMA模型的房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測》中用ARMA模型對房地產(chǎn)季度的價格指數(shù)進行了實證分析，并對以后的價格指數(shù)進行了預(yù)測；陳耿、范運在《信息不對稱條件下房地產(chǎn)價格上漲：基于不完全信息動態(tài)博弈模型的理論分析》中建立了廠商與消費者之間的不完全信息動態(tài)博弈模型，來對我國房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)快速上漲提出解釋等等。以上對房地產(chǎn)價格所建立的模型都是針對傳統(tǒng)房地產(chǎn)價格的構(gòu)成元素，例如土地交易價格，利率水平等所建立的模型。華中科技大學(xué)的肖肖建立了一個隨機條件下房地產(chǎn)價格的離散化模型，對以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資時機決策問題進行了建模研究，并給出了不同情況下的報酬函數(shù)，是把房地產(chǎn)不僅僅單純的看作消費品，而是有了投資需求。筆者也將從這一角度出發(fā)，探索在房地產(chǎn)慢慢成為投資品之后價格的變化及其影響因素。

一、房屋的投資品特性

傳統(tǒng)觀點中，房屋是消費品。根據(jù)馬克思的政治經(jīng)濟學(xué)理論，其價格必然將遵守價值規(guī)律，圍繞該商品的價值上下浮動。但房地產(chǎn)在一定意義上又可以保值增值，并不僅僅是一種消費品，常常又表現(xiàn)出投資品的特點，其價格也不會像消費品遵守價值規(guī)律，有可能隨著持有時間的增長而不斷上升，與投資者的需求有直接的關(guān)系。

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，空置率已達26％，同比增長23.8％。其中，空置商品增長19.7％。根據(jù)北京統(tǒng)計局、北京市建委的調(diào)查結(jié)果，商品住宅投資性購房比例為17％，個別項目投資性購房比例達到60％-70％。長三角地區(qū)主要城市投資性購房比例達到20％左右，個別區(qū)域高達50％?？罩寐嗜绱酥弑砻鳟?dāng)住宅成為一種具有增值潛力的商品后，就有了投資性和投機性購房，即一些人購房的目的不是為了自己居住，而在于賺取買賣差價，只要房價持續(xù)在漲，就會買進房產(chǎn)，并把房子空置，待價而沽。在這種情況下，房屋的價格反應(yīng)的不是房屋本身的價值，在很大程度上大大高于房屋本身的價值。消費者的預(yù)期則促使了房屋的價格與真正價值之間差價的產(chǎn)生。

二、預(yù)期理論

結(jié)合上世紀90年代我國出現(xiàn)的全國性擠提存款、搶購風(fēng)潮，以及前段時間出現(xiàn)的全民投資現(xiàn)象，我們必須看到，在消費者背后有一股強大的心理力量使得他們能夠做出某種消費決策及舉動，其影響力能夠與國家的宏觀調(diào)控政策相抗衡，影響市場的正常運行。消費者的這種心理力量就是預(yù)期。

預(yù)期理論最初由西方后凱恩斯理論的經(jīng)濟學(xué)家于20世紀50年代提出，投資者的預(yù)期是指投資者能夠根據(jù)自己掌握的各種經(jīng)濟數(shù)據(jù)，結(jié)合相關(guān)的國家政策、物價水平、歷史數(shù)據(jù)等對未來市場上某種商品的未來價格作出預(yù)測，如果預(yù)測的結(jié)果是該商品在接下來一段時間里價格將要上升，則買進；反之則持幣待購或賣出。

按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價格理論，土地交易價格和利率構(gòu)成了房地產(chǎn)價格變化的主要部分，土地交易價格與房屋價格呈正反饋，利率與房屋價格呈負反饋關(guān)系。而且根據(jù)其他國家的房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控經(jīng)驗，在房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)過分“繁榮”的時候，銀行相應(yīng)的提高銀行利率，能夠比較有效的抑制房地產(chǎn)價格。

圖1是近兩年我國的房地產(chǎn)價格以及銀行利率走勢。資料來源于中國發(fā)改委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)。由圖可知，在國家運用利率手段試圖降低房地產(chǎn)價格的時候，隨著利率的不斷上升，房地產(chǎn)價格處于不斷上升的態(tài)勢，與政府的目的截然相反。除了部分原因是隨著房價上漲而隨之上漲的土地交易價格，最主要的原因就是本文所將要重點闡述的投資者預(yù)期。

投資者的預(yù)期情況很大程度上決定了房地產(chǎn)的價格，從需求層面來說，當(dāng)投資者預(yù)期上升，持樂觀態(tài)度，買進房產(chǎn)，直接的結(jié)果就是市場上對房地產(chǎn)的需求總量增加，在市場上供給相對穩(wěn)定的情況下，需求與價格正反饋，價格上升同時對于市場上擁有房產(chǎn)的房屋投資者來說，也在一定程度上增加了他們對房屋的價格預(yù)期，期待以更加高的價格售出房屋，由此產(chǎn)生一系列的循環(huán)作用，使得房地產(chǎn)價格大大高于其真正價值；反之則降低。以香港房地產(chǎn)價格為例，從亞洲金融危機以來，香港的房地產(chǎn)價格6年間跌去了65％。在這期間，房地產(chǎn)開發(fā)的水平并沒有什么變化，僅僅是消費者對待房地產(chǎn)的信心發(fā)生了改變，房地產(chǎn)的價格就發(fā)生了劇烈的變化。

三、包含市場預(yù)期的房地產(chǎn)價格模型

1.房地產(chǎn)市場預(yù)期的影響因素。由預(yù)期的定義可知，影響預(yù)期的因素有國家政策、物價水平、歷史數(shù)據(jù)等，結(jié)合房地產(chǎn)的具體情況，影響房地產(chǎn)市場預(yù)期的因素主要有以下幾個方面：

（1）房價連續(xù)上漲所持續(xù)的時間。如果房地產(chǎn)價格在一段時間里上下大幅度的震蕩，理性的投資者不會認為房價在未來一段時間里連續(xù)上漲，只有當(dāng)房價連續(xù)上漲，且上漲幅度相對很大的時候才會認為下一階段房價有可能還會繼續(xù)上漲。結(jié)合我國的房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房價一直居高不下的時候，國家出臺了一系列的政策以抑制房價的繼續(xù)上漲，參照其他國家的經(jīng)驗，房價在這種情況下應(yīng)該有所下降，但是當(dāng)所有人期待房價下降的時候，房價不降反而以更加強勁的勢頭上漲。國家再調(diào)控，房價依舊在漲。在觀察了這樣一系列的反常現(xiàn)象之后，投資者會認為市場上對房屋的需求量非常之大，盡管國家宏觀調(diào)控，但是強烈的需求仍然會導(dǎo)致房價的上漲，經(jīng)過這樣的分析之后，原來持謹慎態(tài)度的投資者也加入了房屋的搶購大潮中了。經(jīng)過了若干個這樣的惡性循環(huán)，房價也在人們的期盼中，還有國家的宏觀調(diào)控之中不斷上漲。反過來，如果房地產(chǎn)價格在一個相當(dāng)長的時間一直上漲，理性的投資者有理由相信，房地產(chǎn)價格將趨于緩和或下降，不會無限制的這樣上漲下去。這和股市上的投資現(xiàn)象比如有經(jīng)驗的股市分析師不會鼓勵股民去購買已經(jīng)上漲了相當(dāng)長時間的股票相類似。因此，房價不會一直這樣漲下去的，上漲幅度與上漲時間成反比，即隨著上漲持續(xù)的時間越長，上漲幅度也會越小。

（2）上漲幅度。價格上漲幅度的大小也在一定程度上預(yù)示了下個階段的房地產(chǎn)價格的走勢。如果上漲幅度呈逐漸放緩的趨勢，理性的消費就會認為也許下個階段房價會穩(wěn)定下來，以至于也有可能緩慢下降，但若房地產(chǎn)價格一直以比較強勁的勢頭上漲，結(jié)合其它的數(shù)據(jù)，消費者會得出結(jié)論：房價上漲的概率會明顯的比穩(wěn)定下來及下降的概率大。

（3）國家宏觀調(diào)控政策。國家的宏觀調(diào)控政策在一定程度上反映了國家對待經(jīng)濟問題的態(tài)度。自2004年以后國家出臺了一系列穩(wěn)定房價的措施，包括提高銀行貸款利率，提高銀行存款準備金率，出臺相關(guān)政策通知等，這一系列的政策無一例外的表明了國家的立場要把房地產(chǎn)價格降下去，這就預(yù)示了在未來某個時間房價一定是會降下來的，但怎么降，何時降，速度如何，這還需要結(jié)合市場的調(diào)節(jié)作用。

2.房地產(chǎn)市場預(yù)期模型的建立。由以上的分析我們可以得出這樣一個房地產(chǎn)價格模型：

P=p(Xl，X₂，C)*Q(n，v)（1）

P為受預(yù)期影響的最終房地產(chǎn)價格；p(X₁，X₂)為房屋在其僅作為消費品，沒有投資價值時的價格；Xl為土地交易價格，X₂為銀行利率，C為一常數(shù)。

房屋在其作為消費品時的價格是由土地交易價格，建造成本、金融成本以及房地產(chǎn)商的期望利潤組成的，即可以把房價看作是土地交易價格、建造成本、銀行利率以及利潤的函數(shù)。由于建造成本的變化可以簡單的看作隨銀行利率的變動而變化，即為銀行利率的函數(shù)。房地產(chǎn)商的期望利潤也可以看作在相當(dāng)長的一段時間里保持一個相對穩(wěn)定的水平，可表示為一常數(shù)。

P=p(Xl，X₂，C)=aX₁+bX₂+C（2）

Q(n，v)為由于預(yù)期產(chǎn)生的對房價的影響，n為房價已經(jīng)連續(xù)上漲持續(xù)的時間，以年為單位，v是上一年度房價的漲幅，結(jié)果最終以指數(shù)的形式表示。

表1是1999年到2006年與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的各種數(shù)據(jù)匯總。數(shù)據(jù)全部來源于中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒及中國發(fā)改委網(wǎng)站。

由表1及經(jīng)驗可知，我國的房地產(chǎn)業(yè)在2002年之前一直處于一個比較穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，房價也一直比較穩(wěn)定，可以認定在2002年以前我國房地產(chǎn)消費者預(yù)期是不起作用的，房價完全反映其應(yīng)有的價值。

因此1999年到2002年

Q(n，v)=1（3）

借助統(tǒng)計軟件利用表1給出的數(shù)據(jù)就可以把(2)中的各種系數(shù)給統(tǒng)計出來。統(tǒng)計結(jié)果如下表2。

a=1226.251； b=-93.224； C=1108.96

可得

p(X₁，X₂)=1226.251X₁-93.224X₂+1108.96（4）

利用式(4)我們可以得出2003年到2006年的預(yù)期值，即為：

Q2003=0.995； Q2004=1.1152；Q2005=1.2136；Q2006=1.241（5）

對式(5)解方程組，得出預(yù)期的最后方程式為；Q(n，v)：0.6n0.2+0.4V（6）

綜上，受消費者預(yù)期影響的房地產(chǎn)的價格模型為：

P(X₁，X₂，n，v)=(1226.251Xl-93.224X₂+1108.96)*(0.6n0.2+0.4v)（7）

3.模型的檢驗。利用得到的房地產(chǎn)價格模型，再把各年的相關(guān)數(shù)據(jù)帶到該模型中，得到的擬合結(jié)果與真實數(shù)據(jù)相比較如下表。

由表3可知擬合值與真實值相接近，從而驗證了該模型的可行性。

四、結(jié)束語及建議

投資者預(yù)期基于心理學(xué)而產(chǎn)生，是投資者在利益驅(qū)動下形成的，具有利益導(dǎo)向。購房者買房與否與預(yù)期的產(chǎn)生有著緊密的關(guān)系。因此只有針對房地產(chǎn)市場上的投資者的預(yù)期偏差產(chǎn)生原因采取有效的措施，才能從根本上解決問題。

我國的房地產(chǎn)市場正處在一個極不穩(wěn)定的狀態(tài)，投資者熱衷于投資房地產(chǎn)業(yè)，致使房屋價格大大高于人們的可接受水平。“羊群效應(yīng)”的產(chǎn)生即是由于產(chǎn)生了大規(guī)模的市場心理預(yù)期所導(dǎo)致的。作為市場的監(jiān)督者，政府有義務(wù)通過發(fā)布各種宏觀調(diào)控政策，通過各種經(jīng)濟以及行政手段，明確國家要通過宏觀調(diào)控穩(wěn)定房價的決心，正確的引導(dǎo)消費者的市場預(yù)期，穩(wěn)定市場。

當(dāng)前急需解決的首要問題是建立比較完善的房地產(chǎn)信息披露機制，確保各種信息能夠全面、及時、準確地傳達到消費者，增強房地產(chǎn)市場的透明度，避免由于消費者與房地產(chǎn)商之間的信息不對稱而造成的預(yù)期偏差。其次，應(yīng)該采取措施規(guī)范市場秩序。當(dāng)前我國房價飛漲很大一部分是市場上的房地產(chǎn)非法投機者炒房的結(jié)果。因此國家可以吸取以前的教訓(xùn)，從政府法規(guī)、經(jīng)濟政策、財政稅收等各方面入手規(guī)范市場秩序，打擊非法炒房者，引導(dǎo)我國的房地產(chǎn)業(yè)朝一個更加穩(wěn)定的方向發(fā)展。

注：[國家自然科學(xué)基金(70471066)；上海市基礎(chǔ)研究重點項目(03JCl4054)；上海市重點學(xué)科項目（T0502）]

參考文獻：

1.陳仿.伯特蘭德模型在房地產(chǎn)價格研究中的運用.財經(jīng)界(下半月刊)，2006

2.歐廷皓.基于ARMA模型的房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測.統(tǒng)計與決策，2007

3.陳耿，范運.信息不對稱條件下房地產(chǎn)價格上漲：基于不完全信息動態(tài)博弈模型的理論分析.經(jīng)濟師，2006

4.肖肖.房地產(chǎn)的價格模型及其投資的最優(yōu)時機選擇.安徽理工大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)，2006

5.張金明.論我國房地產(chǎn)市場的預(yù)期性質(zhì)—現(xiàn)代財經(jīng)，2003

6.毛軍權(quán)，張令元，孫紹榮.房地產(chǎn)開發(fā)活動均衡分析與過度開發(fā)行為控制.數(shù)學(xué)的實踐與認識，2006（11）

（作者單位：上海理工大學(xué)管理學(xué)院 上海 200093）

（責(zé)編：呂尚）