張浩良

摘 要：文章從理論與實踐相結合的角度，就中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的互動效應進行剖析，并借鑒日本房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的經(jīng)驗和教訓，就當前如何促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展談了認識。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟 可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2009）02-103-02

一、引言

2003年，國務院把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)亦因此成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，經(jīng)過20多年的發(fā)展，在拉動國民經(jīng)濟增長、擴大勞動就業(yè)等諸多方面起到了積極作用。同時，國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長、居民可支配收入的穩(wěn)步提高和城鎮(zhèn)化進程的顯著加快也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟領域中也產(chǎn)生了諸如區(qū)域投資過熱、供應結構失衡、房價增長過快、市場秩序紊亂等一系列矛盾。當前，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為全社會關注的熱點問題。

二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的互動效應分析

作為一個動態(tài)過程，中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的互動效應既體現(xiàn)在諸多方面，又是在不斷發(fā)展變化的。

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的主要作用

1.房地產(chǎn)業(yè)對拉動GDP增長的貢獻。房地產(chǎn)投資開發(fā)對國民經(jīng)濟增長的貢獻包括三個方面：第一，作為投資的一部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的直接貢獻；第二，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關聯(lián)產(chǎn)業(yè)帶動GDP增長的間接貢獻；第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資通過拉動消費對GDP增長的引致消費貢獻。

房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻可以用貢獻率來表示。計算方法是：貢獻率（%）=（某因素貢獻量/總貢獻量）×100%。利用房地產(chǎn)業(yè)每年增加值的增量占GDP增量的比重確定房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟總量增長的貢獻率（如表1所示）。

當前，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率達到了1/5，由于其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，所以保持房地產(chǎn)開發(fā)投資的平穩(wěn)增長，對國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

2.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響。在國民經(jīng)濟運行過程中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛、復雜和密切的技術經(jīng)濟聯(lián)系，這種經(jīng)濟聯(lián)系也被稱為產(chǎn)業(yè)關聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，既是眾多要素的供給者，也是眾多要素的需求方，由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關聯(lián)度大，其基礎性地位決定了它對其他產(chǎn)業(yè)影響的廣泛性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑、建材、冶金等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門20多個大類近2000種產(chǎn)品的發(fā)展。王國軍、劉水杏對中國40個產(chǎn)業(yè)的帶動效應的研究結果表明，房地產(chǎn)業(yè)的總帶動效應為1.416。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是鋼鐵行業(yè)主要的拉動力量，其快速發(fā)展能帶動鋼鐵行業(yè)的迅速提高。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為主導型產(chǎn)業(yè)，不僅具有前向推動作用、后向拉動的作用，還具有側向關聯(lián)作用，可以帶動眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而推動經(jīng)濟增長。

（二）國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響

國民收入是一個國家一定時期內(nèi)新創(chuàng)造的最終產(chǎn)品和勞務的市場價值總和。國民收入的增長既能反映在一般消費者購買力的增長上，也能反映在可供投資的資源數(shù)量和社會投資水平的增加上。以國民收入為主要變量研究國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影響具有典型意義。

下面通過SHTO值來研究國民收入與房地產(chǎn)業(yè)之間的規(guī)律性關系。所謂SHTO，是指住宅投資占國民經(jīng)濟產(chǎn)出的百分比，它是一個用來研究住房投資和國民經(jīng)濟關系的經(jīng)濟指標。其計算公式為：

SHTO=（INV/GDP）×100%

其中，INV：年住宅投資總額；GDP：國內(nèi)生產(chǎn)總值。

研究發(fā)現(xiàn)：SHTO值隨著經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)倒U型曲線。一般來說不發(fā)達國家為2%，經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后達到8%，發(fā)達國家一般為3%~5%。另外，研究者還發(fā)現(xiàn)SHTO值和人均GDP之間存在著二階函數(shù)的關系，SHTO曲線如圖1所示，在人均GDP達到1550美元左右，SHTO值達到最大值，并在峰值附近可以比較長期地保持穩(wěn)定。

僅僅知道國民收入與房地產(chǎn)之間的規(guī)律性關系是遠遠不夠的，下面將從貨幣供應量的角度剖析國民收入對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機制。

當前我國居民對房地產(chǎn)業(yè)的需求是潛在有效需求，這和我國國民經(jīng)濟的整體及人均量關系密切。2007年我國GDP已經(jīng)達到246619億元，人均GDP約2600美元，國民經(jīng)濟總量上升會相應帶動國民收入提高，進而提升帶動消費總量上升與消費結構升級。通過房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟技術聯(lián)系的屬性判斷，居民對房地產(chǎn)業(yè)的需求會同國民經(jīng)濟發(fā)展緊密聯(lián)系，國民經(jīng)濟總量上升伴隨著產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化升級，上游產(chǎn)業(yè)的帶動、下游產(chǎn)業(yè)的推動必將波及到整個房地產(chǎn)業(yè)，這種推動和帶動往往來自于生產(chǎn)需求，大部分是通過投資尤其是資金這一紐帶進行鏈接。

在方程中具體引入三個自變量：F（房地產(chǎn)增加值）、Y(GDP)、M（貨幣供應量）和P（綜合價格指數(shù)），方程同時考慮了前幾期的影響，測算中為了保持平穩(wěn)性對數(shù)據(jù)采取對數(shù)的形式；同樣，方程的擬合能顯示序列的趨勢，測算后的系數(shù)是年度的平均值；并利用1989—2006年的數(shù)據(jù)。選擇擬合效果最好的方程，其中同期與前期GDP對房地產(chǎn)業(yè)增加值的影響最大。具體形式如下：

LNF_t=-2.994+1.21LNY_t-0.8LNY_t-1+0.557LN（M_t/P_t）

(-2.73 2.559 -1.904 2.882)

（Adjusted R-squared:0.99698;F-statistic:1429.7912;D-W stat:2.447）

將方程表示成一般形式：

F_t=0.05×(Y_t/Y_t-1)^0.8×Y_t^0.414×(M_t/P_t)^0.557

根據(jù)方程可得以下結論：（1）國民經(jīng)濟總量同期和前一期都對房地產(chǎn)業(yè)增加值有顯著的影響作用；相對于前一期，同期的影響效果更為顯著，因此，GDP增長率為“正”是房地產(chǎn)業(yè)增加值實現(xiàn)正增長的重要前提。（2）在價格穩(wěn)定的情況下，同期貨幣供給增加，能夠有效地推動房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的增加。（3）GDP的增長是帶動房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要原因，對這種帶動效應起重要鏈接作用的是市場中的貨幣量，房地產(chǎn)業(yè)受到國民經(jīng)濟總量增長的帶動不能脫離資金這一重要環(huán)節(jié)。（4）在國民經(jīng)濟迅速增長的前提下，控制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模，可以適度壓縮房地產(chǎn)市場的貨幣投放量。

三、日本房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的借鑒意義

自2008年以來，我國大部分地區(qū)房價的持續(xù)下跌引起學術界對房地產(chǎn)市場是否已出現(xiàn)“拐點”之爭。撇開此爭論不說，但近年來我國房地產(chǎn)市場存在泡沫成分已成為不爭的事實，一旦經(jīng)濟泡沫破裂，將對經(jīng)濟基礎和金融體系欠佳的我國產(chǎn)生嚴重的負面影響。本文選擇日本房地產(chǎn)泡沫，非常具有典型性和代表性。

20世紀80年代，日本出現(xiàn)空前的房地產(chǎn)泡沫。泡沫以1985年簽署“廣場協(xié)議”為起點，1991年達到頂峰，期間日本六大城市的地價指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍，地價市值總額高達2400兆日元，單價為美國的100倍。在泡沫期間，房地產(chǎn)價格快速上漲，日本民間住宅的增長率對GDP的貢獻率占了較高比重，1987年超過所有項目合計的30%。日本經(jīng)歷了長達15年的經(jīng)濟蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，至今未能徹底走出陰影。

日本房地產(chǎn)泡沫帶來嚴重的社會經(jīng)濟問題。泡沫經(jīng)濟時期日本大企業(yè)追求土地投機和股票投機帶來的高額利潤，放松了對本企業(yè)的經(jīng)營和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。生產(chǎn)的不景氣導致雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。隨著日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，“財富縮減效應”逐漸顯露出來，居民持有的不動產(chǎn)價值和財富總量水平顯著減少；同時，居民對未來經(jīng)濟的預期趨于悲觀，影響其當期的消費水平和消費結構，最終影響國民經(jīng)濟發(fā)展。

日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅的原因是多方面的，歸結起來主要有以下幾點：（1）金融自由化使得大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)、股票等虛擬經(jīng)濟，而實體經(jīng)濟受益不多。由于虛擬經(jīng)濟有很大的不穩(wěn)定的因素，促使日本泡沫經(jīng)濟越來越嚴重。（2）日本銀行利用長期的超低貼現(xiàn)率來誘導民眾大量投資房地產(chǎn)和股票行業(yè)。這是日本房地產(chǎn)泡沫破滅的直接原因。（3）日本政府對宏觀調(diào)控的調(diào)整遠遠落后于經(jīng)濟形勢的改變，沒有很強的針對性。（4）一些技術和環(huán)境等外部因素也間接地對泡沫經(jīng)濟的形成和膨脹起了加速作用。

四、中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的對策思考

在充分認識中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟互動效應的基礎上，借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓，從中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況出發(fā)，促進房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展，應注意做好以下幾個方面的工作。

1.平衡部門經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的關系，實現(xiàn)正確的產(chǎn)業(yè)定位。首先，要優(yōu)化國民經(jīng)濟結構，正確處理和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各部門之間的關系。其次，要保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模，從根本上切斷房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)經(jīng)濟泡沫的途徑。最后，要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型發(fā)展模式，加快形成并推進房地產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展的創(chuàng)新模式。

2.建立完善獨立的房地產(chǎn)價格監(jiān)測預警系統(tǒng)。通過科學分析、預先設置警戒指標，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡發(fā)生偏離或嚴重偏離時，發(fā)出提示性或警告性風險信號，促使房地產(chǎn)業(yè)的參與者注意投資風險及市場風險。政府也采取相應的政策工具進行房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，盡可能避免房地產(chǎn)業(yè)的大幅波動對國民經(jīng)濟帶來負面影響。

3.規(guī)范、提升地方政府的行為能力。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為地方政府帶來巨大的財政收入和明顯的GDP拉動效應，在利益驅(qū)動下，出現(xiàn)了地方經(jīng)濟過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的特殊發(fā)展模式，影響了國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。因此，要規(guī)范地方政府在房地產(chǎn)業(yè)中的施政能力，改變地方政府在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展過程中過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的狀況，減少由政府擴張沖動引起的周期波動和金融風險。

4.促進土地資源的高效率利用與實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中需要大量利用土地，這就使得城市建設用地不斷增長的需求與土地資源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須優(yōu)化土地資源配置，統(tǒng)籌兼顧新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)再開發(fā)，進一步挖掘城市土地的潛力，提高土地利用效率，實現(xiàn)生態(tài)平衡的良性循環(huán)。

5.加快建立多層次的住房保障體系，構筑住房領域民生安全網(wǎng)。在構建和諧社會的社會背景下，新出臺的諸多房地產(chǎn)政策多向中低收入階層傾斜，著力推進多層次住房保障建設正成為我國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主旋律。要積極發(fā)展完善住房公積金制度，加強完善廉租房制度，強化政府的住房保障功能，切實保障中低收入家庭的基本住房需求。

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（作者單位：中南財經(jīng)政法大學新華金融保險學院 湖北武漢 430000）

（責編：若佳）