王麗娟

摘要:城鎮(zhèn)土地質(zhì)量反映了城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展綜合水平的一個方面,而城鎮(zhèn)土地質(zhì)量又通過城鎮(zhèn)基準地價體現(xiàn),因此,可以認為城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展水平與城鎮(zhèn)基準地價之間應該有正相關的關系。本文基于這個觀點,通過比較云南省保山市施甸、昌寧兩個縣的城鎮(zhèn)基準地價水平與社會經(jīng)濟發(fā)展情況,分析這兩個縣的地價與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配的原因,探討如何協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)基準地價與社會經(jīng)濟發(fā)展水平之間的關系。

關鍵詞:不同區(qū)域;城鎮(zhèn)基準地價;比較

全國各縣(市)已建立了城鎮(zhèn)基準地價體系,為制定土地管理的各項政策、法規(guī)、措施提供了依據(jù),為政府管理地產(chǎn)市場提供了價格數(shù)據(jù),為企業(yè)改制、核定企事業(yè)單位所占有使用的土地資產(chǎn)量提供了依據(jù)等。但是,現(xiàn)行的基準地價存在很多地價水平與城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟情況不符的現(xiàn)象,在這種情況下,勢必會影響基準地價的指導作用。因此,要充分發(fā)揮城鎮(zhèn)基準地價應有的作用,就必須協(xié)調(diào)這種不合理的現(xiàn)象。

1基準地價的比較

1.1 基礎數(shù)據(jù)的選擇

本文選擇了云南省保山市同屬于十五等的施甸、昌寧兩個縣的城鎮(zhèn)基準地價進行比較研究,原因是這兩個縣基準地價的評估基準日都為2003年3月31日,基準地價內(nèi)涵也一樣,都采用了收益還原法、成本法等方法進行評估,因此有共同的比較基礎,為進一步的研究提供了條件。

兩個縣的基準地價水平詳見表1、表2。

1.2 價格水平的比較

各類用地的基準地價比較見圖1、圖2、圖3。

(1)商業(yè)用地

(2)住宅用地

(3)工業(yè)用地

從圖1-圖3可以看出施甸縣的各類各級別地價都比昌寧縣高出較多。兩縣城鎮(zhèn)基準地價水平的差異是否都是因為城鎮(zhèn)土地質(zhì)量引起的呢?下面深入分析這種差異的原因,研究是否有其他因素造成了城鎮(zhèn)基準地價的差異。

2分析基準地價水平差異的原因

影響土地價格的因素有一般因素、區(qū)域因素、個別因素。一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素,這些因素對地價的影響是整體性的,覆蓋整個區(qū)域,對宗地價格的影響不是很明顯,但決定了宗地價格的基礎。區(qū)域因素是土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素,即土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點所影響的地價因素,決定了某地區(qū)的整體價格水平。個別因素是指影響宗地價格的因素。由于基準地價代表的是區(qū)域平均價格,因此本文著重選取區(qū)域因素分析基準地價水平差異的原因。

2.1兩縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平比較

本文選取了2003年8個總體指標與6個平均指標來比較兩縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平,見表3、表4。

從表3、表4可以看出施甸縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平明顯低于昌寧縣的社會經(jīng)濟發(fā)展水平,但是從基準地價顯示,施甸縣的各類各級基準地價均明顯高于昌寧縣,因此,本文認為一定有其他因素導致了兩縣的基準地價水平與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配。為此,本文又比較了在基準地價測算過程中兩縣各參數(shù)的選用情況。

2.2兩縣的基準地價評估參數(shù)的選擇比較

施甸縣與昌寧縣都采用了收益還原法評估商業(yè)用地一級土地的價格。影響收益還原法評估價格準確性的兩個關鍵因素是土地純收益與土地還原利率,兩縣選取的參數(shù)值見表5。

從表5可以看出施甸縣采用的土地純收益高于昌寧縣的土地純收益,但從實際情況來看,昌寧縣土地市場發(fā)育更完全、社會經(jīng)濟發(fā)展水平更高,昌寧縣的土地純收益應高于施甸縣的土地純收益才符合實際。

土地還原利率施甸縣采用的值比昌寧縣的低兩個百分點。從土地還原利率確定的方法來看,土地還原利率等于安全利率加風險調(diào)整值,2003年銀行一至三年期的貸款利率為5.49%,因此,施甸縣僅考慮了0.51%的風險調(diào)整值,而昌寧縣考慮了1.51%的風險調(diào)整值,兩縣的社會經(jīng)濟發(fā)展情況、土地市場等方面有差異,但這種差異還不足以使這兩縣的土地市場風險差異在3倍左右,這明顯不符合實際。

2.3小結(jié)

通過以上兩個方面的比較可以看出,由于在基準地價評估過程中參數(shù)選擇的不同導致了基準地價與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不協(xié)調(diào),使在統(tǒng)一的價格內(nèi)涵、相同的估價方法的情況下,社會經(jīng)濟發(fā)展水平較高的昌寧縣基準地價水平反而比昌寧縣基準地價水平低。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)是因為目前在基準地價評估中沒有形成相對合理、統(tǒng)一的測算參數(shù),而各評估機構(gòu)、各評估人員對基準地價測算參數(shù)又有不同的理解,使得測算參數(shù)的選擇較隨意,這就在一定程度上制約了基準地價的科學性、規(guī)范性與實用性,同等不同區(qū)域的城鎮(zhèn)基準地價也就沒有了均衡可比性。

3結(jié)論

隨著地產(chǎn)市場的發(fā)育與建立,我國土地制度的不斷完善,地價對社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的作用越來越明顯,準確評估土地價格顯得格外重要。影響土地價格準確性的一個關鍵因素就是地價參數(shù)的選取。雖然在估價規(guī)程中有明確說明各種估價方法應如何應用,各地價參數(shù)應如何選取,但在實際操作中,各地價參數(shù)的選取往往不能按照規(guī)程中的規(guī)定生搬硬套。目前評估出的基準地價往往與城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平不符,主要原因就是測算參數(shù)的確定較隨意,各估價機構(gòu)又缺乏必要的業(yè)務溝通,導致估價人員在評估社會經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)某擎?zhèn)基準地價時,估價參數(shù)的選擇差異較大。

如何保證基準地價與城市社會經(jīng)濟發(fā)展水平相符,這就需要根據(jù)各城市的社會經(jīng)濟發(fā)展水平,統(tǒng)一部分重要的測算參數(shù)。至于統(tǒng)一哪些參數(shù),需要根據(jù)估價理論,結(jié)合城鎮(zhèn)基準地價評估的實際情況,深入分析估價參數(shù)體系而定。

《工業(yè)用地最低出讓價標準》將全國所有縣(市)分為十五等,這個分等大致與各縣(市)的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相符,因而,可以參照這個劃分,以“等”為梯度,分別統(tǒng)一每等的估價參數(shù),從而為該等的縣(市)的基準地價評估提供了參考,避免出現(xiàn)估價參數(shù)與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不匹配的現(xiàn)象。

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