張俊儀

摘要:通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)南京住房保障政策進(jìn)行了回顧,具體概括了近年來(lái)南京住房保障政策以及發(fā)生的相應(yīng)變化。在此基礎(chǔ)上,結(jié)合廉租房、經(jīng)適房小區(qū)的實(shí)地調(diào)查和有關(guān)數(shù)據(jù)加以分析,發(fā)現(xiàn)政策中在住戶(hù)申請(qǐng)規(guī)定、監(jiān)督檢查、房源區(qū)位選擇等方面存在問(wèn)題,并結(jié)合實(shí)際情況從存在的問(wèn)題出發(fā)提出合理的建議和對(duì)策,優(yōu)化保障政策。

關(guān)鍵詞:低收入家庭;住房保障;廉租房;經(jīng)濟(jì)適用房;南京市

中圖分類(lèi)號(hào):F24文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2009)32-0088-03

1南京低收入家庭①住房保障政策回顧

1.1 概述

2001年,南京市政府頒布了《南京市城鎮(zhèn)居民低收入家庭住房保障試行辦法》,確立實(shí)施最低收入家庭住房保障制度,并確定了根據(jù)收入住房條件發(fā)放租房補(bǔ)貼,一些特殊對(duì)象租住政府或單位建設(shè)、購(gòu)置的廉租房,按有關(guān)規(guī)定給予租金減免的保障方式。2002年,經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)適房)保障政策的提出,一方面使住房保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭;另一方面,也使廉租房與經(jīng)適房保障政策共同構(gòu)成了南京住房保障的兩大基本政策。

2002—2008年,南京住房保障政策一直由租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金減免構(gòu)成的廉租房保障政策和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房政策為主。2008年6月,《解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》和《2008—2010年南京市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃綱要》正式向社會(huì)公布,再一次擴(kuò)大了低收入家庭享受住房保障的范圍,使之后的低收入家庭又?jǐn)U大了6.5萬(wàn)戶(hù)。2008年6月《南京市廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》和《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》的最后出臺(tái),是對(duì)近幾年來(lái)保障政策的最后完善。在具體政策中廉租房租金減免形式被改為了購(gòu)房補(bǔ)貼形式,進(jìn)一步加大了保障水平,并延續(xù)至今。

1.2 廉租房政策

2001年,南京市政府頒布了《南京市城鎮(zhèn)居民低收入家庭住房保障試行辦法》,并開(kāi)始確立廉租房的保障制度。2004年初,南京提出了儲(chǔ)備1 000套廉租房的目標(biāo),計(jì)劃在三年時(shí)間內(nèi),于經(jīng)適房小區(qū)(主要集中于興賢佳園等)全面建設(shè)廉租住房。

2005年9月2日,市政府頒布了《南京市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障實(shí)施細(xì)則》,明確提出了建立南京市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障制度,并確立了對(duì)符合條件的低收入家庭實(shí)行以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主,租金核減、實(shí)物配租為輔的保障制度。在2008年,租金減免政策由購(gòu)房補(bǔ)貼所替代,租金減免不再列入廉租房保障政策。

1.3 經(jīng)適房政策

南京市政府在2002頒布的《南京市城鎮(zhèn)居民低收入家庭住房保障試行辦法》確定了經(jīng)適房的保障政策,開(kāi)始由政府正式建設(shè)價(jià)格相對(duì)低廉的一定規(guī)模的經(jīng)適房,由符合條件的低收入家庭購(gòu)買(mǎi),用于解決以低收入家庭為主的住房困難和拆遷安置問(wèn)題。

自2002年以來(lái),市政府在江南八區(qū)規(guī)劃建設(shè)了50個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目,用地總面積近2萬(wàn)畝,總建筑面積1 300萬(wàn)平方米,共15.66萬(wàn)套住房。統(tǒng)計(jì)截至2007年底,經(jīng)適房項(xiàng)目累計(jì)投資額達(dá)137億元,開(kāi)工建設(shè)823萬(wàn)平方米,竣工交付621萬(wàn)平方米,6.9萬(wàn)余套。

2近幾年南京市低收入家庭住房保障實(shí)施特點(diǎn)

2.1保障方式

2.1.1 貨幣保障

南京市現(xiàn)行對(duì)低收入家庭的貨幣保障方式主要是廉租房政策中的租賃補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼。

租賃補(bǔ)貼的方式是南京政府向符合廉租住房保障條件的家庭發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼,由其自行承租住房的政策。而購(gòu)房補(bǔ)貼又是指南京政府向符合條件的低收入住房困難家庭在購(gòu)買(mǎi)商品住房、二手房及房屋使用權(quán)時(shí),向其發(fā)放的保障性購(gòu)房補(bǔ)貼。

2.1.2 實(shí)物保障

實(shí)物保障方式是指主要針對(duì)低保家庭的廉租房實(shí)物配租政策和對(duì)于低收入家庭的購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房政策。

廉租房的實(shí)物配租,就是南京政府向符合廉租住房保障條件的家庭提供按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金的住房。同時(shí),在2008年新出臺(tái)的規(guī)定中,有一定支付能力的家庭,可申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)其實(shí)物配租房屋的部分產(chǎn)權(quán)。

購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房,主要指的是對(duì)于部分低收入住房困難家庭享有的購(gòu)買(mǎi)政府提供的政策優(yōu)惠,限定供應(yīng)對(duì)象、銷(xiāo)售價(jià)格和面積,按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房。此外,購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5年可以轉(zhuǎn)讓,不滿(mǎn)5年的不得直接上市交易。

2.2保障對(duì)象的篩選與資格確定分析

2.2.1 租賃補(bǔ)貼

租賃住房補(bǔ)貼,作為廉租房保障政策的一種,其一直作為重要手段對(duì)低收入家庭實(shí)行保障。

2005年,租賃住房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)為家庭收入符合人均月收入260元以下的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)、享受最低生活保障6個(gè)月以上、家庭人均住房使用面積8平方米以下這三個(gè)基本條件,具體補(bǔ)貼數(shù)不足8平方米部分每月每平方米補(bǔ)貼20元。在2006年,全市共有1 900多戶(hù)接受了該項(xiàng)補(bǔ)貼,而對(duì)于全市不到40 000戶(hù)的低保家庭來(lái)說(shuō),這樣的覆蓋率并不高。因此,2006年市政府將人均住房適用面積由8平方米提高至12平方米,對(duì)于補(bǔ)償金額就按照了原來(lái)8平方米的1.5倍來(lái)計(jì)算補(bǔ)貼金額,這使得在2007年底時(shí)總共有2 200戶(hù)家庭獲得了住房租賃補(bǔ)貼。2008年出臺(tái)的新政策上,南京市政府將家庭人均月收入的門(mén)檻提高到750元,家庭人均住房使用面積也上升至15平方米,具體補(bǔ)貼數(shù)變?yōu)椴蛔?7平方米部分每月每平方米補(bǔ)貼10元,低保戶(hù)為14元。

2.2.2 購(gòu)房補(bǔ)貼

對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品住房和二手房,申請(qǐng)保障性購(gòu)房補(bǔ)貼的低收入住房困難家庭,按現(xiàn)有住房與人均住房建筑面積17平方米之間的差額,每人每平方米補(bǔ)貼720元。其申請(qǐng)條件是城市低收入住房困難家庭并且購(gòu)買(mǎi)商品住房或二手住房的家庭,并且沒(méi)有享受其他的保障政策。

2.2.3 實(shí)物配租

在2005年出臺(tái)的廉租住房保障措施細(xì)則上,明確指出了除了滿(mǎn)足租賃住房補(bǔ)貼的條件外,必須是年滿(mǎn)60歲的孤老或者持有《中華人民共和國(guó)殘疾人證》的一級(jí)殘疾人,才有資格獲得“配租”的廉租住房。這一“門(mén)檻”使較多低保戶(hù)家庭無(wú)法拿到真正的廉租房。

在2008年新出臺(tái)的廉租住房保障實(shí)施細(xì)則中,實(shí)物配租的條件已經(jīng)變化,孤老和殘疾人只成為申請(qǐng)的滿(mǎn)足條件之一,連續(xù)享受城市最低生活保障2年以上,且無(wú)住房的低保家庭也可成為廉租房的申請(qǐng)用戶(hù)。南京“十一五”住房建設(shè)綱要中,制定的計(jì)劃為每年建設(shè)200套廉租房,2009年初,政府通過(guò)市場(chǎng)手段向社會(huì)籌集4 000套房源,其中1 000套用于實(shí)物配租廉租房。

2.2.4 購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房

2004年的《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定了經(jīng)適房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn),主要是針對(duì)于當(dāng)時(shí)的低收入家庭,滿(mǎn)足的條件為家庭人均月收入在本市政府公布的本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)(2003年為540元/人*月)以下;家庭人均住房使用面積8平方米(含)以下;在本市實(shí)際居住,且夫婦至少一方具有本市常住戶(hù)口滿(mǎn)2年這些條件。

而在2007年南京展開(kāi)的住房大調(diào)查中,江南八區(qū)內(nèi)的低收入家庭經(jīng)調(diào)查有10多萬(wàn),這些家庭既沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房,又達(dá)不到申請(qǐng)廉租房的條件。因此,在同年,南京市將收入控制線(xiàn)劃為了750元/(人*月),住房使用面積為15平方米以下,使得收入與面積控制線(xiàn)與廉租房持平,這是第一次將兩者的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一,也體現(xiàn)了南京市政府對(duì)保障政策對(duì)象的基本統(tǒng)一。

2.3 保障力度

2.3.1 保障目標(biāo)

江南八區(qū)符合最新住房保障雙控線(xiàn)的有6.5萬(wàn)戶(hù),到2010年住房保障將基本覆蓋城市的困難家庭,實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。在《南京市2008—2010年城市低收入家庭住房保障規(guī)劃》中,南京市政府提出了江南八區(qū)的保障目標(biāo)。