張　瑩

隨著人們生活水平的提高，無(wú)論是有房族還是無(wú)房族，房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)刻牽動(dòng)著人們的神經(jīng)。最近，房地產(chǎn)價(jià)格又開(kāi)始新一輪的上漲，究竟是什么原因?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格不跌反升?

這就要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的細(xì)分人群分析。

眾所周知，房地產(chǎn)價(jià)格在中國(guó)啟動(dòng)后，前期主要是換房家庭，通過(guò)賣(mài)掉老房子，更換面積更大的新房子，這種需求表現(xiàn)為百姓家庭逐漸富裕。

如果將每年購(gòu)房家庭中新婚購(gòu)房做為剛性需求，那么，改善住房條件就是柔性需求，前者購(gòu)買(mǎi)的確定性非常強(qiáng)。從購(gòu)買(mǎi)必要性分析，假設(shè)為100％，那么，后者就要根據(jù)家庭的收入情況和家庭的積蓄情況，這種柔性需求是家庭根據(jù)自身的收入情況繼續(xù)情況以及房產(chǎn)價(jià)格情況綜合決定的，價(jià)格過(guò)高或者收入儲(chǔ)蓄過(guò)低，這種需求就會(huì)萎縮，這是一種權(quán)衡性需求。從購(gòu)買(mǎi)必要性分析，假設(shè)為50％，那么，我們?cè)倏纯捶康禺a(chǎn)投資。很明顯這部分購(gòu)房不以自身需求為目的，其購(gòu)買(mǎi)的確定性取決于家庭收入、家庭儲(chǔ)蓄等個(gè)人財(cái)力與房屋出租、轉(zhuǎn)賣(mài)等市場(chǎng)需求力的權(quán)衡，這種非基于自身的購(gòu)買(mǎi)需求。從購(gòu)買(mǎi)必要性分析，假設(shè)為0％，那么，我們研究房地產(chǎn)價(jià)格的走向就能有了一個(gè)比較清晰的標(biāo)準(zhǔn)。即自住、改善或是投資。只要我們研究這三者在不同時(shí)期的需求情況就能分析房地產(chǎn)的基本走向了。

一、從供需角度看待商品房?jī)r(jià)格走向

從純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度，供與需是一個(gè)對(duì)應(yīng)關(guān)系，也是一個(gè)承接關(guān)系，當(dāng)供大于求，商品價(jià)格下跌，當(dāng)供小于求，商品價(jià)格上升。

從供方角度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商每年、每月的新開(kāi)盤(pán)房屋數(shù)量就是一個(gè)絕對(duì)供應(yīng)數(shù)量，但現(xiàn)在必須增加一個(gè)因素，就是開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”，通過(guò)減少新房上市量，來(lái)單方面調(diào)節(jié)商品房在市場(chǎng)的供需關(guān)系，但對(duì)-于開(kāi)發(fā)商最大的問(wèn)題是，捂盤(pán)將支付更多的利息，也就是提高了房屋的實(shí)際投資或者成本。

捂盤(pán)有兩種含義：

1、通過(guò)捂盤(pán)，減少供應(yīng)量，改變供需關(guān)系，從而提高了房屋的銷(xiāo)售價(jià)格；

2、通過(guò)捂盤(pán)，囤積居奇，然后高價(jià)出售。

兩種情況的一致點(diǎn)就是，開(kāi)發(fā)商為捂盤(pán)支付了更多的利息；不同點(diǎn)是，前者是銷(xiāo)售市場(chǎng)處于平衡或下跌趨勢(shì)，而后者是銷(xiāo)售市場(chǎng)向上。從需方角度，結(jié)婚用房、改善用房、定居用房、投資用房，成為房屋銷(xiāo)售的主要對(duì)象。

1、結(jié)婚用房：被稱之為“剛性需求”，也就是說(shuō)，只要沒(méi)有不買(mǎi)的理由。就應(yīng)該買(mǎi)，就會(huì)去買(mǎi)，這種消費(fèi)特征是，集中在20-30歲的年輕人人群，個(gè)人收入不高，但消費(fèi)意向明確而且堅(jiān)決。

2、改善用房：引申上面的定義。這里稱之為“柔性需求”，通常集中在31——65歲人群中，隨著年齡的增長(zhǎng)、隨著收入的不斷增加和穩(wěn)定，具備很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。但改善用房并非必須購(gòu)買(mǎi)，因此消費(fèi)意愿并非特別強(qiáng)烈，但消費(fèi)檔次可能有所提高，比如，房屋面積增大、房屋質(zhì)量提高、房屋的地段等相關(guān)配套需求。

3、定居用房：這類(lèi)消費(fèi)個(gè)人認(rèn)為與改善用房基本相同，區(qū)別在于，屬于外來(lái)人口，因?yàn)楦鞣N原因需要在本地定居或者購(gòu)房，這種需求關(guān)鍵與個(gè)人的收入及儲(chǔ)蓄情況有非常大的關(guān)系，而定居用房必然有面積的基本要求。

4、投資用房：與上面的定義對(duì)應(yīng)就是“投資需求”了，買(mǎi)房不是為了自己住，而以轉(zhuǎn)售或出租，從而獲得交易利差為目的，這種消費(fèi)特點(diǎn)是，房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)，投資需求非常高，而在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，需求大減，甚至停止投資行為。

二、從商品房的開(kāi)發(fā)成本分析

開(kāi)發(fā)商也是商人，商人當(dāng)然以盈利為目的，不能僅從銷(xiāo)售看待問(wèn)題，也要從開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行研究。

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本主要集中在幾個(gè)方面：

1、地價(jià)：目前蘇州的住在用地都實(shí)行掛牌拍賣(mài)，地價(jià)的上漲將導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)成本的提高。

2、建筑成本：開(kāi)發(fā)商本身不造房子，都是由某個(gè)或多個(gè)建筑公司提供建設(shè)。

3、投資成本：1)現(xiàn)房當(dāng)然要開(kāi)發(fā)商先自掏腰包，揭頂后才能銷(xiāo)售，這種房產(chǎn)的投資成本非常大，如果沒(méi)有絕對(duì)的只有資金，那么就要支付大量的利息，因此利息成本成為現(xiàn)房的開(kāi)發(fā)成本之一。2)期房，不同，絕大部分建設(shè)成本都是由買(mǎi)房者在未動(dòng)一土一木時(shí)，就將房款全部繳清，就算購(gòu)房者貸款后分期付款，但在開(kāi)發(fā)商還是從銀行得到了全部的房款，因此是先收錢(qián)，后建房，主要成本就是地價(jià)和建筑成本了。

4、時(shí)間差問(wèn)題：無(wú)論土地是拍賣(mài)購(gòu)得，還是其它方法購(gòu)得，從獲得土地到建成住房，都有一個(gè)建造的過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程在房?jī)r(jià)的不同情況下出現(xiàn)很大的利潤(rùn)偏差。

在房?jī)r(jià)啟動(dòng)前購(gòu)地，在房?jī)r(jià)啟動(dòng)后賣(mài)房，就會(huì)得到很大的機(jī)會(huì)利潤(rùn)；在房?jī)r(jià)啟動(dòng)后只能獲得少量的機(jī)會(huì)利益，而利潤(rùn)更多比例來(lái)自市場(chǎng)的供需；在房?jī)r(jià)下跌前買(mǎi)地，在房?jī)r(jià)下跌后賣(mài)房的，可能機(jī)會(huì)利益就大大減少，甚至為負(fù)數(shù)。

從上面降到的捂盤(pán)，如果房?jī)r(jià)下跌通道中，希望通過(guò)捂盤(pán)來(lái)改變供需關(guān)系，從而改變房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)，這應(yīng)該不是某個(gè)開(kāi)發(fā)商能夠辦到，如果有這種現(xiàn)象，應(yīng)該是行業(yè)集體行為或者有其它外力的助推。

因此，引申當(dāng)前熱議的政府出面保房?jī)r(jià)的行為，以及曾經(jīng)傳言的上海房地產(chǎn)行業(yè)串通控制房?jī)r(jià)，理論上都是違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自然規(guī)律，或許能夠行一時(shí)之快，但終將無(wú)法改變市場(chǎng)的本質(zhì)。

三、從購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力分析

上面講到，購(gòu)房者有多種類(lèi)型，對(duì)應(yīng)不同的購(gòu)買(mǎi)意愿和購(gòu)買(mǎi)力。但這里主要分析的購(gòu)買(mǎi)力是指收入和儲(chǔ)蓄角度。

1、收入高、高儲(chǔ)蓄者的購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、購(gòu)買(mǎi)意愿強(qiáng)，但占整個(gè)購(gòu)房比例不高。

2、收入低、低儲(chǔ)蓄者的購(gòu)買(mǎi)力弱，購(gòu)買(mǎi)能力非常有限，無(wú)論房?jī)r(jià)降到多少，也很難有多少購(gòu)買(mǎi)力，因此從購(gòu)買(mǎi)的實(shí)際行為看，不做計(jì)算。

3、而占全民比例最高“中產(chǎn)階級(jí)”中包含了“高收入低儲(chǔ)蓄者”和“低收入高儲(chǔ)蓄者”，“高收入低儲(chǔ)蓄者”雖然具備很強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，但可能越少首付實(shí)力，而高收入也是一個(gè)相對(duì)數(shù)據(jù)，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，很多高收入者也紛紛“落馬”，而“低收入高儲(chǔ)蓄者”可能首付能力強(qiáng)，但月供成為一種艱難，由此產(chǎn)生很多“房奴”。

也就是說(shuō)，除了絕對(duì)具備購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的和絕對(duì)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)能力的人群，目前商品房的絕大部分消費(fèi)者還是中產(chǎn)階級(jí)，房?jī)r(jià)是一個(gè)決定購(gòu)買(mǎi)與否的首要因素。許多人為了增加房屋面積，可能就只能搬到很遠(yuǎn)的地方，但生活成本明顯增加，或者每天減少睡覺(jué)時(shí)間早晚擠公交，減少了生活?yuàn)蕵?lè)的時(shí)間而降低了生活質(zhì)量，或者購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)壓縮路程時(shí)間而增加了養(yǎng)車(chē)的另外開(kāi)支。當(dāng)然住在“好地段”的費(fèi)用就非常高了。

那么，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力有多強(qiáng)呢?理論上分析：國(guó)家發(fā)展常用兩個(gè)數(shù)據(jù)“GDP”“CPI”，前者是國(guó)民生產(chǎn)總值。后者是人均消費(fèi)指數(shù)，如果你的收入超過(guò)消費(fèi)指數(shù)的上漲，那么你的購(gòu)買(mǎi)力就相對(duì)高一些，相同或低于，就可能使生活質(zhì)量下降或者被迫壓縮生活開(kāi)支，那么如果房?jī)r(jià)

的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超過(guò)“CPI”和個(gè)人的實(shí)際收入增長(zhǎng)，那么個(gè)人的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力是下降的，做為商品房初期價(jià)格上升而仍然有眾多的購(gòu)買(mǎi)者，可以從三個(gè)方面理解：

1、商品房?jī)r(jià)格剛進(jìn)入市場(chǎng)化，房屋價(jià)格向價(jià)值靠攏的過(guò)程；

2、大量?jī)?chǔ)蓄及對(duì)住房要求的釋放，導(dǎo)致前期的快速增長(zhǎng)；

3、房屋不僅是住的，還是用來(lái)投資的，既然房?jī)r(jià)一直上漲，而其它投資渠道的缺失或者不確定性，就沒(méi)有不投資的理由了。但市場(chǎng)的規(guī)律就是，當(dāng)價(jià)格低于價(jià)值時(shí)，就會(huì)上漲，當(dāng)價(jià)格高于價(jià)值時(shí)就會(huì)下跌，如此反復(fù)。

目前的購(gòu)買(mǎi)力還不能這么簡(jiǎn)單分析，從人口自然增長(zhǎng)得到的購(gòu)房需求是一種漸進(jìn)過(guò)程，而人口因?yàn)橐粋€(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而帶來(lái)的機(jī)械式增長(zhǎng)就很難預(yù)料。從流動(dòng)人口的數(shù)據(jù)看，蘇州大致的趨向是人口不斷流入，2008年，蘇州本地人口600余萬(wàn)，而流動(dòng)人口也將達(dá)到600萬(wàn)，這是一個(gè)驚人的數(shù)字，600萬(wàn)人口，無(wú)論租房還是購(gòu)房，對(duì)蘇州的房地產(chǎn)都起到了很大的推動(dòng)作用，是一個(gè)不可忽視的現(xiàn)象。

四、從住房保有量分析

仍以蘇州為例：根據(jù)蘇州市人口和計(jì)劃生育委員會(huì)對(duì)蘇州地區(qū)人口發(fā)展研究，蘇州的人口最大容量為1200萬(wàn)。也就是說(shuō)，蘇州目前人口已經(jīng)達(dá)到極限，本地人口已經(jīng)多年處于負(fù)增長(zhǎng)，但外來(lái)人口進(jìn)入蘇州也有一個(gè)高峰期，這與蘇州地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有關(guān)聯(lián)，但當(dāng)人口超出城市容量，將可能降低居民生活質(zhì)量或者減緩人口進(jìn)入，從而不斷降低房產(chǎn)的再購(gòu)買(mǎi)能力，或者說(shuō)住房數(shù)量將受到人口容量的宏觀制約，而回歸真實(shí)需求。

但從另一個(gè)流動(dòng)人口的數(shù)據(jù)看，蘇州大致的趨向是人口不斷流入，2008年，蘇州本地人口600余萬(wàn)，而流動(dòng)人口也將達(dá)到600萬(wàn)，這是一個(gè)驚人的數(shù)字。600萬(wàn)人口，無(wú)論租房還是購(gòu)房，對(duì)蘇州的房地產(chǎn)都起到了很大的推動(dòng)作用，是一個(gè)不可忽視的現(xiàn)象。

做一個(gè)假設(shè)：

1、本地居民一個(gè)家庭的人口數(shù)量平均為3人，外來(lái)人口家庭的人口數(shù)量平均為2人，那么以各600萬(wàn)人口計(jì)算，本地居民房屋總需求量為200萬(wàn)套，外來(lái)人口房屋需求量為300萬(wàn)套，總需求量為500萬(wàn)套。

2、另外假設(shè)本地居民每個(gè)家庭擁有0.1套第二套住房，每年有0.05套第二套住房的增加量，那么本地居民家庭的年度房屋需求量在10萬(wàn)套左右，這個(gè)數(shù)字也非常龐大，似乎足以消化每年的房產(chǎn)產(chǎn)出量。

3、城市建設(shè)形成的房屋拆遷等房屋減少，減少了住房的保有量，從而相應(yīng)抵消7部分房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量。

但總體看，百姓對(duì)住房的需求還遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期保有量，或許房產(chǎn)價(jià)格只是從瘋狂上漲轉(zhuǎn)為有序上漲，但無(wú)論如何房產(chǎn)價(jià)格都將長(zhǎng)期處于一個(gè)上漲階段。

五、從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的角色和地位分析

房地產(chǎn)首先以行業(yè)身份出現(xiàn)，但更備產(chǎn)業(yè)的重要性。隨著金融危機(jī)的出現(xiàn)，中國(guó)似乎突然感覺(jué)到，房地產(chǎn)之所以能夠?qū)е旅绹?guó)金融危機(jī)，直至泛濫成為世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)，根本原因就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)一個(gè)國(guó)家GDP的重要工具，這種理念已經(jīng)打破房地產(chǎn)的原有價(jià)值平衡，并以“拯救者”身份，在還未判定其對(duì)錯(cuò)之前擔(dān)當(dāng)起拉動(dòng)內(nèi)需的重任。鄭州市08年GDP的20％由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)，可見(jiàn)一斑，而全國(guó)“保8”呼聲很高，為實(shí)現(xiàn)這一關(guān)乎“世界經(jīng)濟(jì)”拐點(diǎn)的使命，房地產(chǎn)已經(jīng)不是單一的行業(yè)了。

綜上所述，首先房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)表現(xiàn)突出，本地人口家庭收入增加以及外來(lái)人口住房需求都推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升；其次，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演的重要角色也通過(guò)政策的掩護(hù)，進(jìn)一步推高了房地產(chǎn)價(jià)格，即便在國(guó)際金融危機(jī)下，放緩了房產(chǎn)價(jià)格的步伐，但危機(jī)是暫時(shí)的，而需求是長(zhǎng)期的。

按照幾乎被公認(rèn)的中國(guó)10年一個(gè)循環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，經(jīng)濟(jì)高點(diǎn)為逢“6”年，經(jīng)濟(jì)低估為逢“9”年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步于01、02年前后，正好中國(guó)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前期，而經(jīng)歷06年的巔峰期后恰逢世界金融危機(jī)而找到房地產(chǎn)價(jià)格下跌的借口，并在08、09年的低谷期，憑借其身份的轉(zhuǎn)變而快速蝎起，也就是說(shuō)，原本經(jīng)濟(jì)規(guī)律下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)低谷期收政策影響而使房地產(chǎn)“借尸還魂”，或許在中國(guó)經(jīng)歷完整的第四個(gè)“經(jīng)濟(jì)周期”后，眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家又將改口中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期為20年的大輪回，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格或許并未真正觸底就已經(jīng)重新開(kāi)始向上發(fā)展，或許中國(guó)房地產(chǎn)的真正調(diào)整期要延遲到2016年以后。這可能也是十大振興產(chǎn)業(yè)計(jì)劃中沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)的原因了。

(作者單位：蘇州旅游與財(cái)經(jīng)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校)