內(nèi)容提要：房價收入比是目前國際上常用來衡量城市房價水平、居民住房消費能力和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的綜合指標。文章在房價收入相關理論基礎上，以保定市房地產(chǎn)市場為例，采用按各收入階層房價收入比加權(quán)平均的計算方法，得出了保定市房價收入比，并以此客觀認識和正確評價保定市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

關鍵詞：房價收入比；房價；房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F127.22文獻標識碼：A文章編號：1003-4161(2009)02-0146-03

自2004年以來我國房地產(chǎn)價格迅猛增長，2006年在北京、深圳等中國一些大城市中房價的每月漲幅都在10%以上。2008年，由于國家政策的實施，房價得到了一定控制，甚至上海、廣州深圳一些大城市房價開始下降。房價問題成為當前社會各界研究的熱點，如何客觀評價房價水平的高低，進而衡量城市居民購房的承受能力，房價收入比成為討論的焦點。房價收入比作為國際上通用的衡量房價合理性和城鎮(zhèn)居民的購房能力的指標，對分析房地產(chǎn)市場運行狀況、制定相關住房政策都具有重要的指導意義。

1.國內(nèi)外房價收入比指標定義及計算

1.1國際上房價收入比計算

房價收入比(Housing-Price-to-IncomeRatio)是一個國際上廣泛使用的指標。根據(jù)聯(lián)合國人類住區(qū)(生境)中心對房價收入比的定義，可以總結(jié)為：房價收入比是指居住單元的中等自由市場價格與中等家庭年收入之比。中等住房價格是指該地區(qū)內(nèi)的所有住房的中位數(shù)價格；中等住宅面積規(guī)定以一套或一個居住單元作為計算單位，由各國明確規(guī)定“一個居住單元”的面積數(shù)值；中等家庭收入是指一個家庭所有來源的總收入，包括工資、薪水、業(yè)務活動或非正式行業(yè)活動的收入、投資收入以及在能夠獲得有關信息的情況下，還包括諸如消費本可以出售的農(nóng)產(chǎn)品這類的隱含收入。

1.2國內(nèi)房價收入比計算

1998年6月15日至17日的全國城鎮(zhèn)住房制度改革和住房建設工作會議上，國務院頒發(fā)了《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發(fā)［1998］23號)，規(guī)定房價收入比為停止住房實物分配后，本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比。這是我國官方文件中第一次有關房價收入比的計算?，F(xiàn)階段，國內(nèi)學者對房價收入比的計算公式：房價收入比=住宅平均價格/居民平均年收入。不同學者對住房價格和收入的取值范圍各不相同。對住宅平均價格的計算，有人直接估算住宅的總價，有人用住宅的平均銷售價格乘以住宅面積；對住宅面積的計算，有人取一套住宅的平均面積為60m2、70m2或其他；對收入的計算，有人用家庭總收入，有人用人均家庭可支配收入乘以家庭規(guī)模數(shù)確定收入。

1.3現(xiàn)有房價收入比計算存在問題

目前我國學界對于房價收入比計算主要存在以下問題:一是對房價收入比的經(jīng)濟意義了解不夠深入，沒能從其微觀意義與宏觀意義上制定出正確的計算方法；二是對公式中的取值均缺乏充足的理論依據(jù)，基本按照個人的經(jīng)驗確定數(shù)值，不同學者對住房價格和收入的取值范圍各不相同，導致計算結(jié)果差別甚遠。因此，可以看出我國對這一指標的具體數(shù)值爭議頗多，至今仍然沒有一個權(quán)威的數(shù)值供參考。所以，設計一個合理的房價收入比的計算方法是非常有必要的。三是我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡，居民收入差距較大，在計算房價收入比指標時必須考慮不同收入階層的經(jīng)濟狀況。四是國際計算時所采用的是房價和收入指標的平均數(shù)，而國際上使用的是中位數(shù)?，F(xiàn)在的問題就是：用平均數(shù)計算得到的國內(nèi)房價收入比和用中位數(shù)計算的國際房價收入比是否具有可比性。從統(tǒng)計學角度，數(shù)據(jù)分布比較集中，偏態(tài)比較小的情況下，可以用平均數(shù)代替中位數(shù)。保定市地理范圍較小，不同區(qū)域的房價和居民收入差距不大，所以，本文對保定市房價收入比的研究采用平均數(shù)。

2.房價收入比計算方法的修正

2.1房價收入比的基本計算公式

房價收入比=單位住宅總價格家庭戶均可支配收入∶房屋單價×戶均建筑人均可支配收入×戶均人數(shù)

2.2房價收入比計算公式的修正

2.2.1房屋單價的修正

過去我國計算房價收入比時，房價采用的數(shù)據(jù)是統(tǒng)計公布的相對較高的新建商品房交易價格，人們在計算房價收入比的時候都是按照新建商品房的價格計算。保定市的二手房市場十分發(fā)達，近幾年來二手房成交比例已經(jīng)大幅度上升。因此，在計算保定市的房價收入比時必須將二手房成交情況納入房價的計算當中。一手房的總成交金額與二手房總成交金額之和除以兩個市場的總成面積得出房屋的平均單價。

房屋平均單價=一手住房平均價×一手住房交易量+二手住房平均價×二手住房交易量住房交易總量

2.2.2家庭戶均可支配收入的修正

我國城鎮(zhèn)家庭收入是以職工工資為標準進行統(tǒng)計核算的，實際上一個家庭的收入不僅僅是工資，還有其他方面的收入。在社會主義市場經(jīng)濟體制下居民收入多元化是一個不爭的事實，在城市相當比例的家庭具有一定數(shù)量的金融資產(chǎn)，其收入政府目前還無法全面統(tǒng)計。所以，在計算家庭戶均可支配收入時，要考慮到工資之外的其他收入。具體做法就是計算各階層的家庭收入時在原統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上乘以不同的擴大系數(shù)。

2.2.3分收入階層計算房價收入比

由于地區(qū)發(fā)展不平衡，居民收入的差別很大，房價收入比差距也很大。如2005年，我國房價收入比平均是6.77，但社會差距較大：最低收入戶的房價收入比平均是22.69，最高收入戶平均是2.45，前者是后者的9.3倍。所以在計算房價收入比時，可按照一定的標準，將城鎮(zhèn)居民劃分為不同收入階層，先計算出各個收入階層家庭年平均收入，再根據(jù)各個階層購房的面積標準以及購房的單位價格的差別，分別計算出各個階層的房價收入比。在此基礎上對各收入階層的房價收入比進行加權(quán)，計算出全體居民家庭不分收入階層的房價收入比。將每一個收入階層家庭戶數(shù)占家庭總戶數(shù)的比例作為房價收入比的權(quán)重，計算公式為：

某地區(qū)房價收入比=∑各收入階層房價收入比×各收入階層人數(shù)占總?cè)藬?shù)比例

3.房價收入比指標的合理范圍

微觀上講房價收入比是考察居民在當前的收入水平下對當前的房價的承受能力；宏觀上講通過對房價收入比數(shù)值各個時期的縱向比較，判斷居民收入對房價承受能力的變化情況。而要考察城鎮(zhèn)居民是否具備購買能力，這就需要衡量標準，即確定其合理區(qū)間。只有確定了合理區(qū)間的范圍，才可以用它作為標準來判斷居民是否具備購買能力。

按照世界銀行的標準，發(fā)展中國家合理的房價收入比應該在3~6之間。但這個范圍無法全部概括世界上所有發(fā)展中國家不同房價的現(xiàn)實。經(jīng)國內(nèi)外多名專家考證，在絕大多數(shù)市場經(jīng)濟國家中，這一房價收入比合理范圍應在2~6之間。國內(nèi)研究人員陳穎、王幼松等人對我國房價收入比的真實性進行分析時，提出適用于西方國家的房價收入比3~6區(qū)間，在我國應調(diào)整為4~9。

4.保定市房價收入比實證分析

4.1保定市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

保定位于河北省中西部，與京津呈三足鼎立之勢，隨著建設“大北京經(jīng)濟圈”戰(zhàn)略構(gòu)想的提出，逐漸形成中國北方目前最具實力的、潛力最大的、輻射面最廣的消費市場。對于保定來說，歷史房價水平偏低，與其經(jīng)濟發(fā)展水平不相對應，造成近幾年的“補漲”，這當中自然有所有商品住宅所涉及的成本上漲問題，但同時越來越多的北京人來保定買房，尤其是在涿州，涿州成為僅次于燕郊的“不是北京的北京”。保定郊縣人口基數(shù)很大，工作、戶口等因素促使他們在保定市買房也使得保定房價大幅上升。

保定市2006年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，比上年增長21.8%，其中商品住宅投資13612億元，增長25.3%，商品房竣工面積53019萬平方米，下降0.6%。商品房銷售額20510億元，其中，期房銷售額為14366億元，所占比重為70.0%。表1是河北省主要城市2006年基本經(jīng)濟情況，通過表1可以看出保定市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況、居民收入狀況及在河北省所處的地位。

4.2保定市房價收入比的計算

根據(jù)修正公式，從保定市2006年統(tǒng)計年鑒查得保定市城鎮(zhèn)居民人均家庭可支配收入、人均住宅建筑面積及住宅平均銷售價格，并將所查數(shù)據(jù)代入公式即可求得保定市2006年房價收入比值。

保定市2006年現(xiàn)房價格（包括二手房）為每平方米2074元，所占銷售額比重為30%，期房價格為每平方米2262元，所占銷售額比重為70%，表2中住房單價是依此計算的加權(quán)平均單價，即2074×30%+2262×70%=2205.6元/m2。由于在統(tǒng)計家庭年收入的數(shù)據(jù)中，除了工資之外的類似獎金、回扣、福利，還有第二職業(yè)等占有很大比例的灰色收入沒有得到統(tǒng)計，因此在研究保定市城鎮(zhèn)居民家庭收入時要考慮到居民的灰色收入，計算各階層的家庭收入時在原統(tǒng)計數(shù)據(jù)的基礎上乘以不同的擴大系數(shù)。由于較低收入群體的灰色收入較少，且不如較高收入群體的購房能力強，因此在七等份分組計算時，假定最低收入階層和低收入戶家庭可支配收入分別擴大1.1倍、1.2倍，中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶三個中等階層家庭可支配收入擴大系數(shù)分別為1.5、1.6、1.7，高收入戶、最高收入戶的擴大系數(shù)分別為1.9、2.2倍，通過這樣的計算，各階層得到收入更貼近實際情況。計算2006年房價收入比的數(shù)據(jù)來源及計算過程，詳見表2。

表2保定市2006年各收入階層房價收入比的計算

項目人均建筑面積（m2/人）平均每戶人口（人）戶均建筑面積（m2）房屋單價（元/m2）單位住宅總價格（元/套）人均可支配收入（元）擴大系數(shù)家庭戶均可支配收入（元）房價收入比

4.3計算結(jié)果分析

4.3.1保定市整體房價收入比分析

通過表2的房價收入比值，可以看出：2006年保定市房價收入比處于合理區(qū)間，說明2006年保定市房屋價格比較合理，城鎮(zhèn)居民具有一定購房能力。

4.3.2保定市不同收入群體房價收入比分析

首先，從不同收入群體對住宅銷售均價承受能力角度分析。經(jīng)過計算，可以發(fā)現(xiàn)，保定市房價收入比平均值為6.1，在房價收入比合理范圍之內(nèi)。但各收入階層的房價收入比差距較大，最低收入戶房價收入比為12.8，而最高收入戶房價收入比為2.4，前者是后者的5.3倍。2006年保定市最低收入戶的房價收入比已遠超過其合理區(qū)間的上限，而低收入戶和中等偏下收入戶由于近年房價快速上漲，其房價收入比也接近合理區(qū)間的上限。只有中等收入戶、中等偏上戶，尤其是高收入戶和最高收入戶，有較大能力承受住宅價格的上漲。保定市房價收入比的整體水平能處于合理區(qū)間，正是由于中等收入戶、中等偏上戶、高收入戶和最高收入戶的承受能力提高了整體購房能力。綜上述，保定市不同收入群體對房價的承受能力有很大的區(qū)別，在分析城鎮(zhèn)居民購房能力問題上，應從收入的不同層次出發(fā)，具體分析每一收入層次居民對房價的承受能力，而不能片面地以整體水平為標準。只有這樣才能制定可行的住房政策，切實解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

5.結(jié)論

通過對保定市房價收入比實證分析，表明保定市居民整體上具備了購買住房的能力，但不同收入群體的購房能力并不均衡，最低收入戶對任何類型的住房都無承受能力。各收入階層差距是比較大的，且房價收入比與居民的收入是逆相關的，收入越低，房價收入比越高，低收入戶的房價收入比相對高收入戶高。保定市作為河北省經(jīng)濟較發(fā)達的區(qū)級市，住宅市場的發(fā)展具有一定的代表性，城鎮(zhèn)居民購房能力的不均衡問題也同樣會在河北省甚至全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)存在。因此，在應用房價收入比指標對城鎮(zhèn)居民購房能力進行評價時，應從不同收入群體的角度出發(fā)，做出準確的評價，進而制定適時的住房政策來解決不同收入群體的住房問題，促進我國住宅市場的持續(xù)健康發(fā)展。如應加大市場上中小戶型結(jié)構(gòu)的增加，改善住房的供應結(jié)構(gòu)。同時，對不同收入階層的住戶，政府應采用不同的住房政策：對低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對高收入家庭，主要通過市場來滿足其合理的居住和投資需求；對于中等收入家庭，則需要政府和市場共同發(fā)揮作用。

參考文獻：

［1］金三林.我國房價收入比的社會差距住房政策體系的基本構(gòu)想［J］.經(jīng)濟縱橫，2007，（62）.

［2］楊曉冬.哈爾濱市房價收入比理論與實證分析［J］.低溫建筑技術，2008，（1）.

［3］朱建君.房價收入比的計算及應用研究——基于江蘇省的實證分析［J］.建筑經(jīng)濟，2008，（08）.

［4］張金清.房價收入比公式的修正及在上海房價的應用［J］.價格理論與實踐，2007，（1）.

［5］楊永華.論房價和房價收入比［J］.經(jīng)濟學家，2006，（2）.

［6］司武飛.論房價收入比指標［J］.建筑經(jīng)濟，2007，（11）.

［作者簡介］張會敏（1971—），女，高級工程師，主要研究專業(yè)為管理科學與工程。

［收稿日期］2009-01-25（責任編輯：一丁）