【摘 要】近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過于迅速，2005 年由財政部及國務(wù)院發(fā)展研究中心針對此現(xiàn)象設(shè)計提出征收物業(yè)稅，以調(diào)控房地產(chǎn)市場。本文首先對我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與物業(yè)稅提出背景做了闡述，然后又詳細(xì)分析了我國物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響及其有限性，是對我國物業(yè)稅的一次研究。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)稅；房地產(chǎn)市場；投機

中圖分類號：F812.42 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-8283(2009)03-0081-01

1 房地產(chǎn)現(xiàn)狀與物業(yè)稅提出背景

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，成為支撐我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2008 年第一季度全國商品房銷售價格同比上漲 11.8%，創(chuàng)歷史新高。雖然在廣東、上海、北京等地商品房交易量有所下降，個別樓盤出現(xiàn)價格下跌，但從全國來看銷售面積仍然大于竣工面積，需求旺盛，住宅價格超出了多數(shù)居民的支付能力。房地產(chǎn)價格上漲帶來的高回報率，使得越來越多的人將房產(chǎn)作為一種投資。

2005 年由財政部及國務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)計提出征收物業(yè)稅，以調(diào)控房地產(chǎn)市場，希望能通過物業(yè)稅打壓房地產(chǎn)的投機現(xiàn)象，降低房價。我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收主要有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅等 14 種。稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計的不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)過輕而流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)過重，流通環(huán)節(jié)的稅收極易轉(zhuǎn)嫁到房價被消費者吸收，從而限制了稅收的宏觀調(diào)控能力。而保有階段的稅負(fù)過輕，不需要支付物業(yè)持有成本，投資者只看到未來價格上漲帶來的好處，這樣就會造成房地產(chǎn)行業(yè)投機行為嚴(yán)重。

2 什么是物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，是對房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費將隨之取消，其征收主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅額會隨著房產(chǎn)市值的升高而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。

3 物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響

3.1 降低房屋開發(fā)成本

通常而言，物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時進行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房價成本的一部分。開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會直接帶動房價的降低。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)測，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10%-20%，降價幅度最高甚至可達(dá)35%以上。

3.2 抑制房地產(chǎn)投機

物業(yè)稅的開征將有效抑制投機性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因為住房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費用的，而惟獨只有投資房產(chǎn)不付費，這對投資者之間來講也是不公平的，因此物業(yè)稅通過增加房地產(chǎn)持有人的成本從而達(dá)到有效抑制炒房者的行為。

3.3 調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向和結(jié)構(gòu)

開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向和房地產(chǎn)投資開發(fā)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。迫于物業(yè)稅的壓力，對消費者來說，房地產(chǎn)企業(yè)推出的高檔豪華別墅會缺乏很多吸引力。同時，物業(yè)稅主要對房產(chǎn)的擁有者征收，對于開發(fā)商來說，房產(chǎn)空置面積過多時，開發(fā)商不但要負(fù)擔(dān)貸款利息，還要負(fù)擔(dān)很重的物業(yè)稅。這樣一來，開發(fā)商為了應(yīng)對這些負(fù)擔(dān)，將采取加大促銷力度，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方法盡快將手中開發(fā)出來的房地產(chǎn)變現(xiàn)，而對于炒房投機者來說，也必將會更加慎重。

3.4 調(diào)節(jié)土地出讓價格，杜絕地價無控上漲

物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應(yīng)時，將原來的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式變?yōu)榉帜攴蛛A段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財政收入有一大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價的沖動。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性交納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要交納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價的無控制上漲，也抑制了房價的上漲。

同時，我們不能忽視，物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。這主要體現(xiàn)在以前兩個方面：

(1)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素有很多，稅收只是其中之一。

許多因素對于房地產(chǎn)市場的影響甚至大于稅收，如房地產(chǎn)收費、福利房政策、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等。從宏觀經(jīng)濟角度看，稅收起到的社會財富再分配的作用，它本身沒有抑制物業(yè)市場價格的功能。因此，在任何一個國家里，單憑簡單的物業(yè)稅根本扭轉(zhuǎn)不了住房價格的基本走勢和格局。

(2)房價增長的快慢主要還是由市場供求關(guān)系決定的。

當(dāng)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的時候，房價會自然而然地上漲。從供給角度看，長期的供給預(yù)計是不變的，這是因為房地產(chǎn)作為壟斷行業(yè)，其高漲的開發(fā)成本和供應(yīng)短缺并非由市場調(diào)節(jié)，而均受制于非市場化的土地供應(yīng)這一制度因素。而從需 求角度看，其主要是由城市化，人口紅利和經(jīng)濟增長等真實因素決定的自住性需求，受物業(yè)稅的影響也比較有限。即便改變供給性結(jié)構(gòu)(從大戶型到中小戶型)，但這還需要很長的時間，而中國自住性需求仍然十分強勁，所以普通商品房價格仍將有較好支撐。同時，我國房地產(chǎn)正處于新古典式的上升周期，在真實需求旺盛的前提下，即使物業(yè)稅的推出也不會改變行業(yè)長期向上的趨勢。

總之，物業(yè)稅作為影響房地產(chǎn)價值的一個重要因素，其開征必然會在各方面對房地產(chǎn)價值造成影響。但是我們也應(yīng)該認(rèn)識到，房地產(chǎn)價值是由多種因素綜合作用的結(jié)果，并不會因為一兩個因素的出現(xiàn)而造成房價的大幅變化，開征物業(yè)稅還不是足以影響房價高低的根本原因，最終房地產(chǎn)價值的變化還是取決于各方面因素的綜合作用。

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