【摘 要】我國房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款的間接融資方式，方式單一，風(fēng)險較大。伴隨我國經(jīng)濟改革的不斷深化，要求房地產(chǎn)融資渠道不斷多元化。本文從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀入手，提出房地產(chǎn)融資多樣化的必然性選擇，并給出政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資

中圖分類號：F830

文獻標識碼：A

文章編號：1009-8283(2009)03-0015-01

房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金短缺，如果不能更好地借助于多種多樣的房地產(chǎn)金融工具，廣開籌資渠道，并降低或分散風(fēng)險，那么房地產(chǎn)企業(yè)時刻都會出現(xiàn)財務(wù)危機乃至破產(chǎn)的可能?？墒牵覈S多房地產(chǎn)企業(yè)只是過分依賴銀行貸款，而且貸款的種類和運作方式還相當單一。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控和執(zhí)行金融緊縮的政策，房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個資本時代，而房地產(chǎn)資金來源和資金運用結(jié)構(gòu)不匹配，資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地融資，并適度降低融資風(fēng)險，已是我國房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫的一大課題。

1 我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類較少，融資的途徑比較單一。

1.1 銀行信貸是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源

目前銀行信貸資金幾乎成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的惟一融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)的一級土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售三個階段中，每一階段都離不開銀行信貸資金的支持，這說明我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道比較單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險較多集中于銀行系統(tǒng)。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)上市股權(quán)融資和債券融資進一步發(fā)展，但門檻較高

中國社科院發(fā)布的“2007房地產(chǎn)藍皮書”指出，證券市場正在成為房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。但是，在全流通體系下，新的公司上市保薦人制度實質(zhì)上提高了房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，只有那些真正有實力的大型房地產(chǎn)商才可能上市，而目前中小房地產(chǎn)企業(yè)多如牛毛，風(fēng)險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題，所以在未來通過大規(guī)模的上市解決房地產(chǎn)業(yè)資金來源問題幾乎不可能。

1.3 信托成為房產(chǎn)融資新渠道，但仍有限制

通過基金化運作的房地產(chǎn)投資信托介入房地產(chǎn)市場，不單單是部分解決了融資的問題，更重要的是符合房地產(chǎn)市場的國際化趨勢。雖然，信托產(chǎn)品由于政策限制仍有欠缺，不過在融資渠道單一，產(chǎn)業(yè)投融資渠道難有大變化的情況下，信托業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)新將給產(chǎn)業(yè)投資帶來新的市場空間。

2 房地產(chǎn)融資方式多元化的必要性

影響房地產(chǎn)融資方式變化的原因很多，宏觀方面主要表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀金融政策的變化對房地產(chǎn)融資方式的影響，從而要求房地產(chǎn)企業(yè)遵從現(xiàn)行的政策制度要求，擴大資金來源。從企業(yè)本身角度出發(fā)，只有擴大房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道的多元化才能提高資金的穩(wěn)定性，降低房地產(chǎn)開發(fā)的金融風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資幾種渠道及對策建議

3.1 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金和住房抵押貸款證券化

①房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)投資信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本、節(jié)約財務(wù)費用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。在我國，由于缺乏相應(yīng)的立法，中國資本市場上還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。

②住房抵押貸款證券化(MBS)。其主要特點是將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見現(xiàn)金流，原先不易作為投資品種的住房抵押貸款，轉(zhuǎn)化為可在市場上流通的證券。2005年年初，國務(wù)院同意由中國建設(shè)銀行進行住房抵押貸款證券化試點。銀監(jiān)會發(fā)布的《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法》，為下一步在我國金融市場擴大試點和全面推開資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)積極創(chuàng)造條件，在機會成熟時，發(fā)展住房抵押貸款二級市場，將銀行個人房貸資產(chǎn)出售或者證券化。

3.2 吸引外資進行融資

國家一系列對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴政出臺，給國內(nèi)房地產(chǎn)商帶來巨大的壓力。因此，通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細，各環(huán)節(jié)更專業(yè)，效率更高，更容易創(chuàng)造價值，外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型促使中國房地產(chǎn)進入以資本市場為核心的金融時代。但是，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本對接中的困難在于：(1)土地政策制約國內(nèi)房地產(chǎn)的土地儲備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無法適應(yīng)投資方的資本流動和快捷變現(xiàn)；(2)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利能力的不確定性加強。

3.3 其他融資渠道

①完善我國住房公積金制度。房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定要建立在一個良好健康的住房社會保障體系之上，需要深化住房貨幣化改革，完善我國住房公積金制度。將住房公積金作為強制性、政策性、義務(wù)性的制度執(zhí)行，可加強社會住房基礎(chǔ)保障功能，增強個人住房貸款的安全性，為我國住房金融提供大量的長期資金。

②將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。

3.4 政策建議

完善相關(guān)法律制度，為建立多元化房地產(chǎn)融資機制做好法律準備。拓寬房地產(chǎn)融資渠道的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，降低商業(yè)銀行體系的風(fēng)險。建立個人信用制度、抵押制度和抵押保險制度，完善二手房交易市場。

參考文獻：

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