摘要 2008年12月召開的中央經濟工作會議關于今年房地產工作的方針體現(xiàn)了保市場不保價格、保民生不保開發(fā)商利潤、保消費不保投資的原則。這“三?！?、“三不?！痹瓌t對本輪經濟調整中房地產市場健康發(fā)展，促進房地產市場均衡具有重要作用。

關鍵詞 房地產市場；調控；“三保”；“三不?！痹瓌t

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-1962(2009)05-0026-02

在國內外經濟形勢都比較嚴峻的情況下，我國房地產市場走勢也不很樂觀：成交量幾個月來持續(xù)嚴重萎縮，房價漲幅無論月環(huán)比還是同比都已從縮小演變?yōu)榈纛^向下。為了控制整個經濟過分下滑勢頭，近幾個月來從中央政府到地方政府密集地出臺了一整套救樓市的政策組合拳，從財政稅收到貨幣信貸一次次給樓市調控松綁。雖然這些政策并沒有扭轉整個樓市的頹勢，但在各地已開始顯現(xiàn)一定效果。筆者以為所有這些樓市調控的“松綁”政策，都是實踐科學發(fā)展觀，構建和諧社會的大政方針在當前樓市形勢下的落實，具體說來是：這些政策措施都體現(xiàn)了“三?！薄叭槐！钡幕驹瓌t。

一是保市場不保價格原則。房地產業(yè)既是資金密集型產業(yè)，也是勞動密集型行業(yè)，僅建筑大軍全國就達三千萬。更為重要的是，房地產業(yè)興衰會涉及上下游五十多個行業(yè)的發(fā)展。我國近幾年來經濟連續(xù)兩位數(shù)的增長中，房地產業(yè)就有重大貢獻。顯然，房地產業(yè)至少近期在國民經濟中的支柱產業(yè)地位是不可動搖的，而對從2007年第四季度開始的房市成交面逐步萎縮的局面若不及時扭轉，絕對不利于控制我國當前經濟的下行趨勢。為此，近期從中央到地方連續(xù)出臺了一系列樓市調控的“松綁”政策，包括降低房產交易中的稅收，降低購房者的利息負擔(包括增量和存量房貸)，放寬房貸中的首付比例等。所有這些政策都是為了活躍市場，促進交易，一句話，是為了“救”成交量。

然而，實踐證明，這些政策效果至今還甚為有限。癥結在于之前各地商品房價格過分虛高。本世紀初以來，全國城鎮(zhèn)的商品房價格持續(xù)猛漲，尤其是2007年的前三季度，許多城市包括北京、上海等地的商品住宅價格差不多又在原來高價基礎上猛漲了一大截，這不僅使房價遠遠脫離了大多數(shù)想自住消費的居民的購買力，也使許多投資者感到價格實在太高，風險太大。在離奇的高房價面前，消費者買不起，投資者不敢買，僅靠政府和銀行減稅降息政策無法激起房市上的有效需求從而根本上扭轉成交低迷的局面。因此，國務院相關部門的文件和領導人一再表示，要引導開發(fā)商正確面對市場供求變化，以合理價格促進商品住房銷售。據(jù)統(tǒng)計，去年1－10月，全國商品住宅竣工面積增長9.1％，銷售面積則下降16.51％，10月末商品房空置面積達1.33億平方米，同比增長13.1％。(《解放日報》2009年1月7日9版)在高庫存對房價壓力不斷積累形勢下，各地房價出現(xiàn)了一定幅度的回落，但仍高于普通居民的支付能力。在高價格和支付能力相對不足這一核心矛盾面前，刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是降價促銷。

一些同志提出，可否由政府掏錢收購目前一部分存量商品房作為保障性住房，既可增加保障房來源，又可緩解房市上嚴重供過于求的壓力。這也是一個不錯的主意，但問題仍舊在于房價，商品房價格如果沒有一定幅度的實質性調整，地方政府就沒有足夠的錢來購買存量房作保障性住房。據(jù)北京市副市長陳剛透露，價格在每平米6000元至8000元的中檔房是目前北京商品房市場中最為缺失的部分，如果目前北京約有的2000萬平米待售存量房價能調整到合理范圍，政府將收購部分住房作廉租房等保障性住房。(《東方早報》2009年1月14日A24版)

前幾年，中央政府一直出臺政策想抑制房價過快上漲，而地方政府從要高價賣地取得地方財政收入考慮，一直不想真正配合中央調控政策來平抑本地房價。但今年初各地黨政領導在“兩會”上紛紛表態(tài)不為高房價托市，要救房市但不能救房價?，F(xiàn)在各地政府在實踐中越來越深刻認識到，救房市就是救成交量，就是保增長，保就業(yè)，保民生，?？茖W發(fā)展觀指導下的和諧社會構建：而救房價就是托高房價，阻礙擴大成交量，進一步吹大泡沫，增大風險，提高商務成本并降低城市競爭力，影響改善民生，影響經濟增長和就業(yè)。就這樣，救房市而不救高房價就成為時下從中央到地方的一致共識。

二是保民生不保開發(fā)商利潤。民生問題一直是黨中央致力解決的頭等大事。近十年來，我國住房改革和房地產業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，但保障性住房建設缺失是一大問題。通過保障性住房建設解決他們住房問題是政府的責任。今后三年，全國將新增加200萬套廉租房，400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業(yè)、農墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，平均每年達3000億元。應當認為，這是一舉三得的大好事：第一，解決了千百萬戶住房困難戶的民生問題：第二，每年3000億元的保障性住房投資相當于2007年全國固定資產投資總額的2.6％，對于上下游的鋼鐵、水泥等幾十個行業(yè)直接創(chuàng)造了新需求；第三，分流了房市上的需求，有利于平抑商品房價?？傊@龐大的保障性住房投資既體現(xiàn)了對民生的極大關注，又具有刺激經濟增長，緩解經濟下行壓力的積極作用，體現(xiàn)了國家對樓市調控的一大新思路。

在本輪房市調整中，可能會有個別開發(fā)商虧損甚至破產，但多數(shù)開發(fā)商仍舊會盈利并且繼續(xù)發(fā)展。這是因為，房價下調會使企業(yè)盈利減少，當盈利低到使企業(yè)感到不值得再開發(fā)經營時，就會減少開發(fā)量，甚至退出行業(yè)，這會使房子供給量減少。與此同時，房價下調會使需求增加，阻止房價進一步下調，直到市場供求均衡為止?？梢?，市場經濟的法則本身會作出使大多數(shù)企業(yè)朝著有利可圖的方向自動調整。事實上，去年下半年以來各地新開發(fā)商品房的投資規(guī)模已經在逐步縮小，再加上當前房價慢慢調整而被激發(fā)起來的需求增加，就會使一個時期后本來供過于求演變?yōu)楣┎粦螅⑹狗績r從向下調整演變?yōu)橄蛏险{整。同時，我國城市化進程不可逆轉，因而對房地產存在巨大的潛在需求，而我國城市土地總的來說又比較稀缺，不可能出現(xiàn)城市商品房長期供過于求的局面。目前這一輪供過于求，實在是前幾年房價持續(xù)猛漲并且漲幅過大的結果。隨著我國人民收入不斷上升，如房價向合理價格逐步幅度調整的話，市場將會日趨均衡，房地產開發(fā)商雖然不能保證像前幾年那樣容易獲取暴利或者厚利，但是至少仍然會有利可圖，從而不需要政府專門來保護。也正因為如此，保民生不保開發(fā)商的利潤就成為政府樓市調控的第二個原則。

三是保消費不保投資原則。房子本來是建造給人居住的。但在市場經濟中，房子成了商品，并有了居住消費和投資增值的二重功能。但這兩種功能并非并列。居住消費是它的基本功能，投資增值是在消費功能基礎上派生出來的。正由于居住消費和投資增值是房產的基本和派生功能，因此，在市場經濟國家里，商品房建造出來后總是大量由消費者購買，少量由投資者購買。國際上通常把投資性購買商品住宅占整個購房量的20％作為一個安全警戒線，超過這一比例，表明商品住宅市場的風險就過大了。

然而，本世紀初以來，由于我國住房商品化改革起步不久，一方面對改善住房的需求從計劃經濟時代長期受抑一下子較快釋放出來：另一方面商品住宅的供給在商品房市場起步階段只能逐步增加，住宅的建造必須有個過程，房產商隊伍也有個壯大過程，這樣，就形成了連續(xù)多年的供不應求局面，大大激發(fā)了房市上的投資性需求。投資性購房需求的過度膨脹帶來了一系列問題：一是造成了社會資源的極大浪費，大量房子被空置；二是形成越來越大的虛假房市需求，促使房價不斷上漲。使房市泡沫越吹越大，風險難以控制，一旦泡沫破裂。將給經濟帶來莫大危害。這種為了短期眼前利益而犧牲長遠根本利益的做法是絕對不可取的。

正是基于這一點，可以預期，即使政府在將來有必要可能出臺一些更寬松的房市調控政策時，也依然會繼續(xù)把握支持與鼓勵消費而抑制與規(guī)范投資這一大方向。比方說，現(xiàn)在許多人都在議論的購房退稅政策，將來必要時不是沒有可能出臺，但至多只會對消費性購房(例如首套購房或改善性購房)實行退稅，絕不會對購買多套投資性房產實行退稅，否則的話，就會又一次引來投資性需求膨脹，推動房價在現(xiàn)在水平上的繼續(xù)上漲，把整個房地產業(yè)甚至整個國民經濟推向危險的境地。

綜上所述，樓市調控的“三?！薄叭槐！痹瓌t，都充分體現(xiàn)了2008年12月份召開的中央經濟工作會議關于今年房地產工作方針的精神。會議公報對此方針作了這樣表述：“要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產支柱產業(yè)的作用結合起來，增加保障性住房供給。減輕居民合理購房自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產在擴大內需中的積極作用。”如果把這一方針和前些時候出臺的一系列調控松綁政策措施結合起來分析，可否把政府對當前樓市的發(fā)展方針政策歸納為如下一、二、三條要領：一個宗旨：在科學發(fā)展觀指導下構建和諧社會；二個基點：擴大內需和關注民生；三個原則：保市場不保房價，保民生不保利潤，保消費不保投資。

(本文作者：復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任)

責任編輯 史小今