[摘要]小產(chǎn)權(quán)房是我國特定國情下的產(chǎn)物。由之而產(chǎn)生的一系列問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場必須要解決的難題。解決的情況如何，直接關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。政府認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房違反了我國法律的規(guī)定，但也有學(xué)者站出來力挺其合法化。

[關(guān)鍵詞]鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)；農(nóng)村土地；房地產(chǎn)

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-8283(2009)04-0226-01

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋，又稱小產(chǎn)權(quán)房屋，是指在農(nóng)民集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。

下面筆者具體分析一下“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”所面臨的法律風(fēng)險，以便讓大家對“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房有—個比較全面準(zhǔn)確的認(rèn)識。所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房實際上是指在農(nóng)民集體所有的土地上，由村集體經(jīng)濟組織(村委會)和房地產(chǎn)開發(fā)商合作或者干脆直接由村委會自行組織建設(shè)開發(fā)住宅，而后自行銷售，并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會制作的房屋權(quán)屬證書(即我們理解的“小產(chǎn)權(quán)”證書)的住宅。因其房屋權(quán)屬證書上沒有縣級以上政府房產(chǎn)管理部門的蓋章，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會蓋章以證明其權(quán)屬，故形象地被人們稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。從實際情況看，這些“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房開發(fā)之初，往往都是一些遠郊區(qū)縣的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以舊村改造或新農(nóng)村建設(shè)的名義在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，按照現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)的要求，這些住宅應(yīng)完全用于安置本村村民，只能農(nóng)民自住，不能對外銷售。但在實際安置過程中，開發(fā)方卻擅自擴大銷售對象，在本村村民的居住條件滿足后，將多余部分對外銷售，以低廉的價格向本村以外的成員銷售，其中大多為中低收入的城區(qū)居民。而購房人在購買了此類房屋，滿足了居住要求后，卻將面臨很大的法律風(fēng)險，突出表現(xiàn)在所購房屋無法辦理合法的所有權(quán)登記，無法領(lǐng)取“房屋所有權(quán)”證書(即人們通常理解的“大產(chǎn)權(quán)”)，隨之而來的是購房者也就不具有對房屋的合法流轉(zhuǎn)、抵押、收益等權(quán)利，當(dāng)然也不能辦理房屋二次買賣的過戶手續(xù)。此外，這種房屋因無法律認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)。也無法辦理銀行或公積金貸款，只能一次性或分期付款，加大了購房人的資金壓力。而且，若一旦遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難得到完全的保護?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房之所以被政府主管部門定性為不合法，原因還在于，我國現(xiàn)行的城市房地產(chǎn)管理法只有“房屋所有權(quán)”概念，而不存在所謂房屋“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”之說?！班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”只是房地產(chǎn)開發(fā)方和社會民眾的一種俗稱。

新頒布的《物權(quán)法》已經(jīng)為“小產(chǎn)權(quán)合法化”預(yù)留了空間，應(yīng)當(dāng)盡快將其落實到實處?！靶‘a(chǎn)權(quán)合法化”不僅是小產(chǎn)權(quán)的唯一出路，也是房地產(chǎn)業(yè)的一大出路。農(nóng)民與開發(fā)商享有同等的法律地位和發(fā)展權(quán)利，農(nóng)民建的房應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商建的房“統(tǒng)一房產(chǎn)證”，受《物權(quán)法》同等保護。

另外，更為關(guān)鍵的是，按照我國現(xiàn)行土地管理法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。農(nóng)村的土地屬農(nóng)民集體所有，這類土地的用途是特定的和受限制的，主要體現(xiàn)為兩點：一是主要作為農(nóng)用地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；二是可作為宅基地供農(nóng)民蓋房居住。農(nóng)民集體所有的土地依法不得隨意出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，不能在市場上自由流通。土地管理法同時規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，比如進行房地產(chǎn)開發(fā)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。除非是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村民住宅，這兩種情況下可直接使用本村農(nóng)民集體所有的土地。這就意味著法律是禁止將農(nóng)村土地直接轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的。要想在農(nóng)村土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，依法必須先由國家征收原屬于農(nóng)民集體所有的土地，將其轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，再由政府有償出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商在向政府交納土地出讓金后取得建設(shè)用地使用權(quán)，得以建造商品房，建完房后再出售給購房人，最后國家以頒發(fā)房產(chǎn)證的形式確認(rèn)購房人對該房屋享有合法的所有權(quán)。因此，嚴(yán)格來說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不合法的最重要原因在于其規(guī)避了現(xiàn)行法律里國家對農(nóng)民集體所有土地的征收制度。

盡管在強調(diào)建設(shè)和諧社會，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，逐步消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的今天，進一步推進農(nóng)村土地制度改革，最終實現(xiàn)農(nóng)民集體所有土地與國有土地同場交易、同地同權(quán)同價，讓農(nóng)民在城市化進程中能夠切實分享到土地增值收益已是社會多方的共識，但就目前看來，除廣東、重慶等少數(shù)試點地區(qū)農(nóng)村土地政策有所放寬之外，國家現(xiàn)行的土地管理法在農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地時必須先由國家征收的制度并沒有做任何改變。

因此，從最終意義上講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房客觀上雖然一方面可以讓城市里的低收入人群“圓住房夢”，另一方面又可以使鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體、農(nóng)村村民獲取土地收益，看似一件兩全其美的事情，但由于其違背現(xiàn)行法律的規(guī)定而導(dǎo)致其被政府主管部門責(zé)令停工停售。對“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房停工停售好辦，但真正棘手的問題是，如何妥善處理既有已經(jīng)買賣人住的大量既成事實的“當(dāng)產(chǎn)權(quán)”房問題。筆者認(rèn)為，對于沒有建成的或正在建設(shè)的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房停建，要求房產(chǎn)開發(fā)方退回購房人的房款，在保證了購房者的利益之后再按法律程序去處理違法“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房開發(fā)方；對于已經(jīng)建成的或已入住好幾年的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房小區(qū)，不可推土機鏟平了事，不妨讓購買者享有繼續(xù)居住的權(quán)利，但是只可自住，不可出賣交易、不可抵押。當(dāng)然，解決“多產(chǎn)權(quán)”房的更好辦法是政府應(yīng)加大土地供應(yīng)，加大經(jīng)濟適用房、兩限房、廉租房等具有社會保障性住房的供給，給那些購買“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的群體提供足夠多的買得起、租得起的房屋，使房地產(chǎn)市場進入一個良性發(fā)展的軌道。