房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著狀態(tài)，甚至在政策面上也引發(fā)了顯性化的分歧。

10月22日，作為改善民生、刺激內(nèi)需的配套政策，財(cái)政部和中國(guó)人民銀行分別發(fā)布了放松商業(yè)性個(gè)人住房按揭貸款條件的“房貸新政”，明確規(guī)定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％。

在“新政”發(fā)布近半個(gè)月之后，多數(shù)商業(yè)銀行仍未拿出實(shí)施細(xì)則。

10月24日，銀監(jiān)會(huì)一則關(guān)于加強(qiáng)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，將“新政”范圍明確界定為“首次利用貸款購(gòu)買自住房者”。相比央行的規(guī)定，這一限制顯然要遠(yuǎn)為保守。

對(duì)于這份實(shí)際操作中賦予銀行較多“自主權(quán)”，又令多數(shù)銀行感到無(wú)所適從的“新政”，最終將何去何從，仍是未知數(shù)。

一種政策，兩種表述

10月22日，財(cái)政部、央行分別在各自的網(wǎng)站上發(fā)布了“房貸新政”。央行明確自今年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分之點(diǎn)。

對(duì)于存量房，央行表示金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在利率空間內(nèi)自主定價(jià)。央行同時(shí)要求，商業(yè)銀行在10月27日前完成細(xì)則的制定。

與此同時(shí)，財(cái)政部還規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房者，契稅稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到1％；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí)地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

根據(jù)中金公司的一份研究報(bào)告測(cè)算，以100萬(wàn)元20年期的按揭貸款為例，新政將使月供減少8％左右。而如果把此前降低相關(guān)契稅的政策，與降低首付比例和調(diào)低按揭貸款利率的政策，綜合評(píng)估，初步推算，首次購(gòu)買者的購(gòu)房成本將下降9％，二手房購(gòu)房成本則會(huì)降低10％。

不過(guò)，由于當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比仍處于較高水平，“新政”能否改變?nèi)藗儗?duì)房?jī)r(jià)回落的預(yù)期仍是未知數(shù)。

政策出臺(tái)后，光大證券的研究報(bào)告認(rèn)為，央行新政回避了對(duì)“二套房貸政策”的調(diào)整——按照原有的相關(guān)政策，第二套住房貸款的首付款比例高達(dá)40％。報(bào)告進(jìn)一步指出，新政策首次明確提出了“改善型普通自住房”的新概念。光大證券認(rèn)為，“有意思的是，邏輯上‘首次購(gòu)買’和‘改善型普通自住房’是存在一些矛盾的。因?yàn)榇蠖鄶?shù)居民都是通過(guò)第二次購(gòu)房才能擁有‘改善型普通自住房’的。”

報(bào)告稱，這說(shuō)明，相關(guān)部門雖然不愿意明確調(diào)整“二套房貸政策”，實(shí)際上已經(jīng)認(rèn)可了改善型購(gòu)買的合理性。

就在一些商業(yè)銀行為難以界定何為首次購(gòu)房者、對(duì)央行賦予的“自由裁量權(quán)”心存疑慮之時(shí)，10月24日，來(lái)自銀監(jiān)會(huì)的一則緊急通知，對(duì)這一“自由裁量”的尺度進(jìn)行了明確。

這一名為《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》要求，商業(yè)銀行將向“首次利用貸款購(gòu)買自住房”的借款人給予優(yōu)惠貸款利率，并且貸款首付比例將按照風(fēng)險(xiǎn)可控原則合理確定。其余類型借款人一律按照去年央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（又稱359號(hào)文）以及補(bǔ)充通知規(guī)定予以明確。

按照359號(hào)文，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例為40％。

該通知還明確表示，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。

在實(shí)際操作過(guò)程中，對(duì)于第二套房，商業(yè)銀行現(xiàn)在已趨向嚴(yán)格執(zhí)行359號(hào)文，即利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍、首付最低40％。

兩部委分頭發(fā)布的貸款“新政”不無(wú)沖突，令不少商業(yè)銀行感到左右為難。

“相比之下，銀行肯定會(huì)更愿意按照銀監(jiān)會(huì)的口徑去執(zhí)行房貸新政?！?0月29日，一位股份制銀行個(gè)貸負(fù)責(zé)人對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，多數(shù)銀行都愿意選擇暫時(shí)觀望的態(tài)度。“最佳的做法是兩個(gè)部門聯(lián)合就房貸政策下發(fā)通知，統(tǒng)一意見?！?/p>

接近決策的權(quán)威人士表示，央行“新政”是貨幣政策司根據(jù)宏觀調(diào)控的要求制定的，而過(guò)去專門負(fù)責(zé)相關(guān)政策的金融市場(chǎng)司下屬的房地產(chǎn)金融處在其中只是發(fā)揮了輔助作用。分析人士認(rèn)為，“新政”即使在央行內(nèi)部亦有不同看法。

戲劇化的細(xì)則

率先出臺(tái)“新政”細(xì)則的農(nóng)行，出現(xiàn)了戲劇化的一幕。

10月28日，農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布細(xì)則，明確稱30萬(wàn)元以上房貸利率可自動(dòng)下調(diào)。當(dāng)日晚些時(shí)候，農(nóng)行電話通知各媒體，由于收到監(jiān)管部門新的政策要求，將收回此項(xiàng)政策。更為蹊蹺的是，翌日，農(nóng)行重新發(fā)布的新聞稿內(nèi)容并未發(fā)生變化。

10月28日，農(nóng)行再次公布的新聞通稿中表示，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20％；貸款最低執(zhí)行利率，調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

在農(nóng)行早先的聲明中表示，對(duì)于存量個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整，農(nóng)行表示將采取兩種方式進(jìn)行。其一是自動(dòng)調(diào)整，即對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬(wàn)元（含）以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，原則上通過(guò)銀行內(nèi)部的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整利率，無(wú)需借款人申請(qǐng)，貸款執(zhí)行利率自明年1月1日起即統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。另一種方式是手工調(diào)整，即對(duì)不符合自動(dòng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)或由于其他方面的原因無(wú)法進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整的貸款，須由借款人主動(dòng)提出書面申請(qǐng)。

農(nóng)行表示，將根據(jù)客戶和所購(gòu)房屋用途的不同，對(duì)首付比例和貸款利率進(jìn)行差別定價(jià)。具體而言，對(duì)于自住購(gòu)房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購(gòu)房類別、借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行考慮；若借款人購(gòu)買非普通住房的，即使是首次購(gòu)房，首付款比例原則上不低于25％；若借款人購(gòu)買非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，購(gòu)買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮；嚴(yán)格控制借款人一次性申請(qǐng)多筆個(gè)人住房貸款。

農(nóng)行的這一新政細(xì)則，較之央行政策有著明顯的靈活尺度，與銀監(jiān)會(huì)通知?jiǎng)t多有相悖。

此后，交行也推出了實(shí)施細(xì)則。細(xì)則規(guī)定，對(duì)新增客戶首次利用貸款購(gòu)買普通自住房的，貸款利率可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍，首付比例20％。其他客戶首付比例和利率政策繼續(xù)執(zhí)行央行359號(hào)和452號(hào)文件規(guī)定。已利用貸款購(gòu)房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套以上住房的，貸款首付不得低于40％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。交行同時(shí)表示，對(duì)存量客戶利率如何調(diào)整正在研究制定中。

不過(guò)，迄今為止，發(fā)布實(shí)施細(xì)則的仍屈指可數(shù)。一家國(guó)有銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，他們暫時(shí)還沒(méi)有細(xì)則可資出臺(tái)；但在實(shí)踐中，恐怕多數(shù)銀行都會(huì)根據(jù)“央行的政策，銀監(jiān)會(huì)的解讀”來(lái)執(zhí)行。

對(duì)于千呼萬(wàn)喚始終難出的房貸細(xì)則，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、前央行副行長(zhǎng)吳曉靈表示，“現(xiàn)在之所以各家商業(yè)銀行不肯出手細(xì)則，是因?yàn)榕鲁雠_(tái)嚴(yán)格的細(xì)則后，把客戶擠走，如果細(xì)則太松，又不符合新政策規(guī)定?！眳菚造`認(rèn)為，商業(yè)銀行其實(shí)不必出臺(tái)房貸新政的執(zhí)行細(xì)則，而是應(yīng)該根據(jù)每個(gè)客戶的情況，自主決定對(duì)客戶的優(yōu)惠利率。這顯然是對(duì)房貸新政進(jìn)行了更趨向于利率市場(chǎng)化改革方向的一種解讀。

“價(jià)格戰(zhàn)”來(lái)臨？

“此次政策就是犧牲銀行利潤(rùn)補(bǔ)貼房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)。對(duì)銀行而言，間接的支持力度不夠，直接的損傷卻清晰可見?！卑残抛C券一份名為《雪上加霜》的分析報(bào)告稱，按揭貸款的10％參與重新定價(jià)，對(duì)銀行凈利潤(rùn)的影響在0.2％－1.5％之間。而其影響程度，取決于存量貸款的調(diào)整程度。所謂參與重新定價(jià)，就是將此前執(zhí)行的6.6555％的下浮利率，降低至5.229％左右，二者的利差達(dá)1.4265個(gè)百分點(diǎn)。

中金公司的報(bào)告則預(yù)測(cè)，“新政”對(duì)銀行利潤(rùn)的影響可能在3％－15％左右。

“（存量按揭貸款利率調(diào)整）我們是最擔(dān)心的。一旦放開的話，會(huì)嚴(yán)重?cái)D壓銀行房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)空間?！币患夜煞葜沏y行個(gè)貸負(fù)責(zé)人表示。

不過(guò)，恰恰在存量按揭貸款利率調(diào)整問(wèn)題上，銀監(jiān)會(huì)通知未有明確交待。

海通證券金融行業(yè)核心分析師邱志承認(rèn)為，增加按揭貸款下浮比例，將會(huì)使銀行的息差縮減5個(gè)－15個(gè)基點(diǎn)。他進(jìn)一步分析，房貸新政不僅會(huì)影響新發(fā)放按揭貸款的利率，存量按揭貸款的利率也會(huì)相應(yīng)下浮。即使銀行不下調(diào)存量按揭貸款利率，那么原有貸款客戶還可以通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式重新貸款，享受更多下浮的利率。

以農(nóng)行出臺(tái)的房貸“新政”細(xì)則為例。盡管聲稱將以30萬(wàn)元為界調(diào)整存量按揭貸款利率，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這最終將走向全部調(diào)整。“30萬(wàn)元以上可以調(diào)整，20萬(wàn)元的客戶也會(huì)要求調(diào)整；如果不調(diào)，客戶就會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭操作?！痹撊耸糠Q，只要農(nóng)行開了一個(gè)口子，其他銀行肯定會(huì)跟進(jìn)。銀行會(huì)否由此引發(fā)“價(jià)格戰(zhàn)”，已是業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的話題之一。