研究房價走勢成為近年來我國學者和個人（投資者）的熱門話題，究竟一國房價受哪些因素影響，未來我國房價走勢如何，本文將作出分析并給出建議。

一、影響房價的因素的相關(guān)研究

不同學者對影響房價的因素有不同的研究結(jié)論，孫懷通等（2005）從住房質(zhì)量、建筑、銷售成本、消費需求、政策等多方面作了分析認為，我國房地產(chǎn)價格市場體系不完善、土地制度、房地產(chǎn)制度不健全是導致近年來我國房價普漲的主要因素；朱麗夏等（2005）通過名義GDP增長率、土地購置費和城鎮(zhèn)人均收入三種因素建立計量經(jīng)濟模型檢驗卻認為該三種因素對房價影響不顯著，而影響房價的真正原因是需求、供給、房地產(chǎn)投機、消費者預期及經(jīng)濟預期；李立等（2006）研究認為，除土地費用、建安費用外，房地產(chǎn)價格是由國家經(jīng)濟政策、居民收入水平、經(jīng)濟發(fā)展景氣度等多種因素決定的；張磊等（2006）研究認為影響房價的主要因素有地價、政府政策、需求、人口等；劉桂慶（2007）研究認為影響房價的因素有政府、開發(fā)商、中介機構(gòu)、金融機構(gòu)、購房者等；趙麗雨等（2008）分別從供給與需求選取房屋銷售價格指數(shù)，國內(nèi)生產(chǎn)總值，人均可支配收入，年末總?cè)丝冢瑑π畲婵钣囝~、土地交易價格指數(shù)、建筑材料出廠價格指數(shù)，房地產(chǎn)投資額等八個指標使用灰色關(guān)聯(lián)分析研究認為對房屋價格影響從大到小依次為建筑材料價格、土地價格、年末總?cè)丝?，人均可支配收入、國?nèi)生產(chǎn)總值、儲蓄存款余額、房地產(chǎn)投資額?？傊?，不同的學者有不同的研究結(jié)論，那么在我國當前的情況下究竟房價受哪些因素影響呢？

二、當前影響我國房價的因素和走勢

1.房價、地價與租賃價格呈互動關(guān)系

房地產(chǎn)經(jīng)濟學理論認為，房地產(chǎn)市場上主要有三個價格變量，土地市場上的地價、銷售市場上的房價、租賃市場上的租金存在著內(nèi)在的聯(lián)系。土地價格是房地產(chǎn)開發(fā)成本中最主要的一部分，在市場繁榮過程中有不斷擴大的趨勢，即使勞動力、水泥、鋼鐵等建設(shè)成本短期內(nèi)升幅不大，但由于土地供給的彈性不足會導致市場繁榮與衰退期內(nèi)有較大的起伏，土地價格一旦形成也會在一定時期形成價格粘性，從而影響人們對未來的預期，人們會提前或延后購房通過供求關(guān)系的變化形成房價與地價的循環(huán)影響，而在市場均衡情況下，房屋價格與租賃價格較一致，因為如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等支出，理論上房價是未來租金收益的貼現(xiàn)值，尤其對于投資者而言，如果當前房價太高，就不如到市場上租房合算，從而通過市場供求關(guān)系變化使租金和房價保持一致。

2.國際熱錢攪動房地產(chǎn)市場

國際熱錢短期套利和投機的特點決定了其追求高報酬及低風險而迅速在國際金融市場上流動，一般認為，國際熱錢等于外匯儲備增量減去外貿(mào)順差及對外直接投資增量，近年來，國際貨幣市場上美元跌跌不休，人民幣加速升值預期使國際熱錢大量進入中國市場，尤其在美國次貸危機及美國經(jīng)濟放緩預期之下，美元不斷貶值，熱錢為了維持高額回報，大量買入高速成長中的房地產(chǎn)已是一個全球動向，由于人民幣對歐元貶值，中國房價對歐盟國家來說不升反降也極大刺激了來自歐盟的熱錢涌入中國房地產(chǎn)業(yè)，極高的回報率和不斷上漲的房價使得大部分國際熱錢放棄長期在中國股市中的打算，毅然攜巨資涉足房地產(chǎn)業(yè)。2005年11月25日，在香港成立的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment， 簡稱REITS）為熱錢進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)提供了更多方便，也成為熱錢大量進入中國房地產(chǎn)業(yè)的催化劑，中國許多開發(fā)商投其所好紛紛組織樓盤到海外招商，使部分貸款困難的房地產(chǎn)商重獲新生，而一些即使沒有進入房地產(chǎn)行業(yè)的熱錢則涉足前景看好，利潤豐厚的能源，水泥、鋼材等基礎(chǔ)生產(chǎn)原料行業(yè)。中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，導致對能源的需求不斷增加，熱錢進入這些行業(yè)后，通過炒作或哄抬市價等手段使價格飛漲，導致能源、鋼材和水泥消耗大戶的房地產(chǎn)成本大幅上升，這些增加的高額成本最后通過房價轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。當然國際熱錢的危害也不能忽視，一旦當人民幣升值上升到熱錢的預期值或在樓市中獲得高額回報后，熱錢就會大量抽逃，從而會引起房地產(chǎn)市場的劇烈動蕩，為此必須高度關(guān)注。

3.經(jīng)濟發(fā)展對房價長期趨勢具有決定作用

房價與GDP互為因果關(guān)系實質(zhì)上是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展長期內(nèi)在聯(lián)系的外在表現(xiàn)，在經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系中，經(jīng)濟發(fā)展始終占據(jù)主導地位，經(jīng)濟發(fā)展決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，當一個國家人民基本解決了溫飽問題后，伴隨著經(jīng)濟的騰飛和國民收入的提高，住房需求會出現(xiàn)一個較長的快速增長階段，首先，經(jīng)濟發(fā)展會帶來人民生活水平的持續(xù)提高，推動房價上漲；其次，經(jīng)濟發(fā)展伴隨著城市化程度的提高會產(chǎn)生巨大的住房需求，刺激房價上升，三是經(jīng)濟發(fā)展帶來基礎(chǔ)設(shè)施、房屋質(zhì)量和環(huán)境的改善，提高房屋實際價值，增加房價長期上漲潛力；四是全球化引發(fā)的國際需求將推動中國房價的進一步上漲。反過來，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長也具有重要貢獻，房地產(chǎn)是一種特殊商品，既作為投資品，又可作為消費品，這一特殊性決定了房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長具有多重貢獻，一是投資貢獻，主要指新增房屋的價值；二是消費貢獻，即以房地產(chǎn)銷售占居民住房支出來表示的住房消費對GDP的貢獻；三是房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動貢獻。研究表明，居民住房支出與經(jīng)濟增長存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)市場的深化與完善直接推動經(jīng)濟增長，如房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模擴大，房地產(chǎn)業(yè)利潤與稅收增長，住房市場化程度提高等都推動著經(jīng)濟增長，同時，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈中處于中間環(huán)節(jié)，具有很強的關(guān)聯(lián)效應，能通過前向效應帶動建材業(yè)、冶金業(yè)、機械制造業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)，通過后向效應帶動裝修業(yè)、家電業(yè)、金融保險業(yè)、儀表業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，此外，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅增加本行業(yè)的就業(yè)與稅收，還往往通過帶動作用增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)和稅收，促進國民經(jīng)濟發(fā)展。

4.國家政策的松與緊直接影響著房地產(chǎn)價格

在我國，土地是國家所有，政府對土地出讓一級市場是壟斷的，所以土地價格在很大程度上并不是在市場中形成的，政府可在一定程度上控制土地的供給彈性，如近年來我國實行的收緊“地根”宏觀調(diào)控措施，使土地供應不斷減少，土地價格上漲成為必然。再有房地產(chǎn)業(yè)從土地儲備到房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，再到購買，每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行信貸的支持，金融信貸政策對房地產(chǎn)市場影響巨大，如今央行上調(diào)商業(yè)銀行對個人住房貨款的優(yōu)惠利率和個人二套房貸的付款比例，提高商業(yè)銀行存款準備金率和二套房貸款利率等。就可以達到通過提高利率，增加購房成本來抑制投資需求，通過廉租房、限價房、經(jīng)濟適用住房的建設(shè)投資對中低收入住房保障水平的提高，就可解決部分中低收入者住房問題。當前，中國股市在大牛市過后，風險進一步加大，也可能使部分獲利資金投身房

地產(chǎn)，為此國家可通過房地產(chǎn)綜合稅收政策在房地產(chǎn)市場不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同稅種以起到不同的調(diào)控作用。

三、對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的分析與建議

1.關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)政策選擇的爭議

房地產(chǎn)政策中有窮人論和富人論兩種觀點，易憲容認為，盡管房地產(chǎn)業(yè)推動了中國GDP的增長，但商業(yè)房價格、金融風險、地方政府業(yè)績以及買不起房屋的百姓究竟誰更重要取決于中央政府的房地產(chǎn)政策，政府要改善中產(chǎn)階級結(jié)構(gòu)，改善收入結(jié)構(gòu)，讓大部分人都可以在按揭的情況下購買住房，這就是所謂的窮人論。而任志強認為，不要讓所有的老百姓都買房子，因為我們沒有那么大的生產(chǎn)量，在供應量很少的情況下，要先滿足最富的人的需要，因為投資者是想拿這個錢去賺錢而不是去救濟窮人，政府只做它應做的事情，房地產(chǎn)業(yè)最終還得交給市場用無形的手來調(diào)節(jié)，即所謂的富人論。根據(jù)馬克思政治經(jīng)濟學原理，政治經(jīng)濟學具有階級性，它總是站在一定的階級立場上為一定的階級利益服務的，不同階層的利益訴求不同，有時甚至對立，公共政策的出臺，從經(jīng)濟學角度實質(zhì)上是不同利益訴求博弈的結(jié)果，不同的房地產(chǎn)政策及建議實質(zhì)是不同利益訴求的表達，它屬于規(guī)范經(jīng)濟學范疇而非有著準確結(jié)論的實證經(jīng)濟學范疇。

2.房價高低對不同階層的影響

低房價及大量的廉租房、福利房、微利房、限價房有助于解決中低收入居民的住房問題，但永遠也不能解決處于流動中人口的居住問題，這一點只能通過市場來解決和提供，近年來我國出現(xiàn)的房價大幅上升與我國城市化加快、流動人口增加、居民收入增加、國家經(jīng)濟發(fā)展和部分投資人炒作有著很大的關(guān)系，有人認為，即使國家不進行宏觀調(diào)控，未來隨著我國居民收入的持續(xù)快速增長，不需要房價大幅度下降，我國居民的購房能力也會明顯增強，就是說，即使有輕微的泡沫，也完全可以在發(fā)展中逐步消于無形，以房價收入比來衡量一國居民的實際購房能力并不準確，除非某地全部的購房需求都來自于當?shù)鼐用?，對于處于高速發(fā)展與流動中的全球化中國，這種假設(shè)顯然不合理，據(jù)統(tǒng)計，2007年，海外機構(gòu)投資者在上海房地產(chǎn)的總成交價值超過180億元人民幣，總成交面積達100萬平方米，這與上海較好的投資環(huán)境，國際金融中心和大公司總部基地等對房地產(chǎn)的需求密切相關(guān)。當然房價大幅上漲，會加大收入差距，使那些具有房產(chǎn)投資甚至投機能力的人獲得大于利息的流動性溢價，從而導致財富向購房者尤其是投機性購房者轉(zhuǎn)移，對大城市會出現(xiàn)富人進城，窮人下鄉(xiāng)的逆向流動，從而產(chǎn)生居住的階層同質(zhì)化，固化低收入階層現(xiàn)有生存狀態(tài)，削弱低收入家庭向上流動的能力，進一步拉大城市之間與城鄉(xiāng)居民之間的收入差距。因此，政府有責任警惕短期內(nèi)房價過快上漲，透支經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ΓЦ呱虅粘杀?，影響?jīng)濟競爭力，擴大貧富差距，激化社會矛盾，破壞金融秩序，另一方面，在房價長期趨勢向上的情況下，政府應吸收韓國、臺灣、香港、日本、美國的經(jīng)驗，也不能過度追求房價的不漲甚至下降，否則會更加扭曲房地產(chǎn)市場的正常機制，加劇房價波動，損害政府聲譽，廣大人民群眾將會受到更大的損失，因此，政府關(guān)鍵在于將房價控制在一個合理的漲幅之內(nèi)，既高于物價漲幅，又低于國民經(jīng)濟或人民收入水平增長幅度的兼顧國家、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者三者利益的可持續(xù)健康的運行機制。

3.對我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的建議

房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品市場不存在完全的自由競爭，其波動周期對國民經(jīng)濟影響重大，政府必須發(fā)揮看得見的手的作用，適時適度調(diào)控，過去幾年，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策同時調(diào)控供求并以調(diào)控供給為主，與旺盛的實際需求相比，投機需求并非主流，投機需求只能起到推波助瀾的作用，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策必須兼顧供給與需求并以需求調(diào)控為主，一方面加快落實廉租房政策，鼓勵住房租賃，同時加快發(fā)展多層次資本市場，拓寬居民投資渠道，另一方面，適度提高住房貸款利率，降低一人多套和大戶型的貸款成數(shù)，控制住房消費貸款沖動，打擊虛假按揭套取銀行信用，加強對流入房地產(chǎn)市場的海外游資監(jiān)測管理，適時開征物業(yè)稅。

參考文獻：

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