摘要：從2007年年底開(kāi)始，深圳和武漢的住宅市場(chǎng)都出現(xiàn)了銷(xiāo)售下滑、價(jià)格下跌，但對(duì)比深圳、武漢1998—2007住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售情況，可以判斷兩市目前都處于住宅周期的上升期并已出現(xiàn)泡沫，而且武漢的市場(chǎng)泡沫出現(xiàn)要早于深圳。另外，從市場(chǎng)狀況、市場(chǎng)細(xì)分兩個(gè)方面進(jìn)行橫縱比較分析，取得的一系列實(shí)證研究數(shù)據(jù)表明：深圳商品住宅市場(chǎng)要比武漢成熟，與住宅高投資率密切相關(guān)；而武漢政策性住房保障面優(yōu)于深圳，跟其累積的公房紅利相關(guān)。

關(guān)鍵詞：住宅市場(chǎng)；深圳；武漢；泡沫

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)志碼：Ａ文章編號(hào)：１６７３－２９１Ｘ（２００８）16－０158－03

一、深圳武漢1998—2007住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售狀況比較

（一）住宅投資及其占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例

1998—2007深圳住宅開(kāi)發(fā)投資（單位：萬(wàn)元）分別為99.9、141.3、178.7、209.7、270.9、250.2、255.8、265.5、321.7、136.9（上半年）；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（單位：萬(wàn)元）分別為480.4、569.6、619.7、686.4、788.2、949.1、1092.6、1181.1、1273.7、538.1（上半年）；住宅開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例分別為21%、25%、29%、31%、34%、26%、23%、22%、25%、25%。

1998—2007武漢住宅開(kāi)發(fā)投資（單位：萬(wàn)元）分別為81.5、96.7、97.6、111.7、122.3、152.3、161.4、216.9、271.8、329.5；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（單位：萬(wàn)元）分別為402.4、431.2、461.9、508.4、570.4、645.1、822.2、1055.2、1325.3、1732.8；住宅開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例分別為20%、22%、21%、22%、21%、24%、20%、21%、21%、19%。

（二）新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)及環(huán)比價(jià)格

1998—2007年深圳新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)（單位：元/平方米）分別為5 191、5 004、5 275、5 517、5 641、5 879、6 419、6996、9 956、13 370；價(jià)格環(huán)比上升-4%、5%、5%、2%、4%、9%、10%、41%、34%。1998—2007年武漢新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)（單位：元/平方米）分別為1 631、1 704、1 984、2 000、2 194、2 353、2 667、3 345、3 622、4 518；價(jià)格環(huán)比上升4%、16%、1%、10%、7%、13%、25%、8%、25%。

（三）住宅租售比

所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的售租比一般界定為1∶200至1∶300。1998—2007年深圳住宅月租賃價(jià)格（單位：元/平方米·月）為32.49、29.54、26.27、26.40、26.59、25.52、26.23、29.49、31.25、35.0（由住宅租賃價(jià)格指數(shù)折算而來(lái)）。2003—2005年武漢市住宅月租賃價(jià)格（單位：元/平方米·月）為5.50、6.83、7.59。利用兩市1998—2007年住宅月租金及每平方米建筑面積房?jī)r(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出深圳1998—2007年的住宅租售比為1/159、1/169、1/200、1/208、1/213、1/233、1/244、1/238、1/323、1/385；武漢2003—2005年為1/435、1/385、1/435。

二、深圳武漢住宅市場(chǎng)細(xì)分比較

（一）從物業(yè)類(lèi)型看

住宅物業(yè)從類(lèi)型來(lái)看，主要分為普通住宅和高端物業(yè)，高端物業(yè)又主要表現(xiàn)為別墅、高檔公寓及TOWNHOUSE等。作為我國(guó)最早最成功的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，深圳市的高端住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展已比較成熟，例如，2005年，深圳市住宅完成投資265.53億元，其中，別墅、高檔公寓投資35.96億元，占總投資的13.5%；住宅竣工面積704.44萬(wàn)平方米中，別墅、高檔公寓88.49萬(wàn)平方米，占總竣工面積的12.6%。高端物業(yè)增值大大高于普通住宅。近5年，深圳真正的高端物業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)130%以上的增值服務(wù)，高于普通住宅35%的幅度。

武漢市高端物業(yè)相對(duì)起步較晚，2002年高端物業(yè)開(kāi)始入市。均價(jià)呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。2002年，銷(xiāo)售均價(jià)3 500元/平方米左右；2003、2004年均價(jià)維系在4 500元/平方米，2005年開(kāi)始沖向新高，均價(jià)達(dá)5 000—6 000元/平方米，2006年價(jià)格升至6 800—7 800元/平方米，2007年突破萬(wàn)元大關(guān)。但是，高端住宅物業(yè)與普通住宅物業(yè)檔次區(qū)分不太明顯，均價(jià)差額也不太大。2005年前兩者差額在2 000—2 500元/平方米，而2005年僅為1 000—1 800元/平方米。例如，高端住宅集中區(qū)域之一的武昌區(qū)，2005年兩者差額為500—1 600元/平方米。

（二）從住宅屬性看

住宅從供給屬性上看，分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，即商品房和政策性住房。從1988年深圳市開(kāi)始房改到2006年，出售的政策性住房約21萬(wàn)套，其中由市、區(qū)兩級(jí)政府組織建設(shè)的有7.45萬(wàn)套；深圳國(guó)土資源房產(chǎn)管理局統(tǒng)一管理、面向社會(huì)出租的公共租賃住房約8 000套。深圳市廉租住房保障制度覆蓋率目前達(dá)到了100%。截至2006年末，深圳有常住人口846萬(wàn)，按每3人平均一個(gè)家庭計(jì)算，有282萬(wàn)戶(hù)，21萬(wàn)戶(hù)家庭享受政策性住房，占7.4%。深圳“十一五”規(guī)劃進(jìn)一步明確，在此期間政策性住房的總建設(shè)量將達(dá)到770萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房200萬(wàn)平方米；公共租賃住房（含廉租住房）570萬(wàn)平方米。

武漢市從1994年開(kāi)始進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，到2005年底經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)竣工808.29萬(wàn)平方米，提供住房7萬(wàn)多套。2006年經(jīng)濟(jì)房建設(shè)規(guī)模326.53萬(wàn)平方米，組織上市8571套。廉租住房工作從2002年開(kāi)始啟動(dòng)，到2006年底，武漢市七個(gè)中心城區(qū)通過(guò)配房租賃、租金核減、租金補(bǔ)貼三種方式對(duì)16 799最低收入家庭實(shí)施了住房保障。截至2006年末，武漢市有常住人口875萬(wàn)，約292萬(wàn)戶(hù)，8萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房再加上50萬(wàn)套已購(gòu)公房，58萬(wàn)戶(hù)家庭享受政策性住房，占19.9%。在向社會(huì)公布的《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中，武漢市確定了“十一五”期間經(jīng)濟(jì)房建設(shè)1 200萬(wàn)平方米占整個(gè)住宅25%左右的目標(biāo)。

（三）二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)

住宅二三級(jí)市場(chǎng)，簡(jiǎn)言之，就是商品房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)。深圳市新建商品住宅和二手住宅市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛。例如，2005年，全年銷(xiāo)售新建商品住宅901.13萬(wàn)平方米，比2004年增長(zhǎng)12.28%，二手住宅交易面積595.67萬(wàn)平方米，比2004年增長(zhǎng)25.53%。政策頻出的2006年，深圳三級(jí)住宅市場(chǎng)仍然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年成交二手住宅8.2萬(wàn)套，面積710萬(wàn)平方米，比2005年分別增長(zhǎng)25％和19％。根據(jù)深圳中原實(shí)際成交統(tǒng)計(jì)，2006年二手全年成交面積已經(jīng)和一手持平，比值達(dá)到0.99∶1。

武漢市住宅產(chǎn)業(yè)近幾年投資明顯加快，主要原因是2003年以前市場(chǎng)發(fā)展不夠。如2000年，武漢市住宅投資為98億元，同期深圳住宅投資已接近武漢的兩倍。2005年，武漢住宅投資216.85億元，占房地產(chǎn)投資總額（297.99億元）的72.8%。住宅三級(jí)市場(chǎng)獲得了較快發(fā)展，2003—2005三年武漢市二手住宅成交面積862.97萬(wàn)平方米，占二手房成交面積（1 877.80萬(wàn)平方米）的46%。2006年，二手住宅交易有所放緩，二手住宅成交面積366.60萬(wàn)平方米，二手與一手住宅（908.92萬(wàn)平方米）的比例0.40∶1。2007年，武漢市二手住宅價(jià)格上漲較快，為3 594.48元/平米，漲幅達(dá)45.95%超過(guò)新建商品住宅（29.35％）。

三、分析與結(jié)論

（一）深圳商品住宅市場(chǎng)比武漢成熟，除去特區(qū)因素外跟住宅高投資率也密切相關(guān)

深圳，作為我國(guó)最早的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，具有制度創(chuàng)新優(yōu)先權(quán)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)相當(dāng)明顯，從1982年《深圳特區(qū)經(jīng)濟(jì)土地管理暫行規(guī)定》、1985年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政事業(yè)單位干部職工住宅商品化試行辦法》到1989年《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的試行規(guī)定》等一系列政策的出臺(tái)基本上勾勒了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度框架的雛形。比全國(guó)包括內(nèi)地城市領(lǐng)先了近十年。作為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要組成部分住宅市場(chǎng)也不例外。深圳市住宅高端物業(yè)與普通物業(yè)有明確的市場(chǎng)細(xì)分，高端市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟。武漢市住宅商品化始于1998年底，2002年高端物業(yè)才開(kāi)始入市。因此住宅商品市場(chǎng)起步較晚，人們的購(gòu)房意識(shí)、投資意識(shí)落后于沿海地區(qū)，住宅市場(chǎng)細(xì)分落后于深圳等沿海地區(qū)，反過(guò)來(lái)，隨著近些年城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和舊城改造，人們自住需求的釋放，武漢住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，2003—2007年竣工面積、住宅投資以年均7.8%、21%的速度增長(zhǎng)。按照深圳高端物業(yè)與普通物業(yè)的價(jià)格比例一般5∶1的關(guān)系，最高8∶1的關(guān)系來(lái)看，武漢高端物業(yè)價(jià)值還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)。

深圳市商品住宅市場(chǎng)的發(fā)育成熟也跟政府對(duì)住宅建設(shè)重視不無(wú)相關(guān)。從前面的分析可以看出，深圳市住宅投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例1998—2007年一直保持在20%以上，中間雖有波動(dòng)但都高于同期武漢市。

（二）武漢政策性住房保障面優(yōu)于深圳，跟其累積的公房紅利相關(guān)

住房保障問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，對(duì)特定社會(huì)階層來(lái)說(shuō)也可以看成是社會(huì)保障的重要部分。目前，深圳市已對(duì)納入廉租保障體系居民全部進(jìn)行了保障，從前面分析數(shù)字知，對(duì)于占社會(huì)相當(dāng)比例中低收入家庭目前的保障面只有7.4%。武漢市到目前為止，對(duì)16 799戶(hù)最低收入家庭實(shí)施了廉租住房保障，中低收入家庭政策性住房的保障面達(dá)到19.9%，高于深圳市。這里以國(guó)外通行的常住人口作為計(jì)算口徑，也是高速城市化背景下城市發(fā)展的內(nèi)在要求。因此，可以說(shuō)武漢市的住房保障問(wèn)題走在前面，當(dāng)然也跟長(zhǎng)期福利分房制度下累積的住宅紅利相關(guān)。從兩市的“十一五”規(guī)劃還可以看出，兩市對(duì)政策性住房都高度重視，但側(cè)重點(diǎn)不同。深圳市側(cè)重于提供公共租賃住房，提倡“居者居其屋”，“十一五”期間政策性住房的總建設(shè)量將達(dá)到770萬(wàn)平方米，其中公共租賃住房（含廉租住房）570萬(wàn)平方米。武漢市側(cè)重于提供經(jīng)濟(jì)適用房，明確經(jīng)濟(jì)適用住房1 200萬(wàn)平方米、占整個(gè)住宅供應(yīng)量25%左右的目標(biāo)。

（三）兩市目前都處于住宅周期的上升期，武漢泡沫早于深圳出現(xiàn)

對(duì)比1998—2007深圳武漢兩市住宅價(jià)格走勢(shì)可以看出，十年間兩市住宅價(jià)格軌跡相似，這也從側(cè)面說(shuō)明中國(guó)的住宅市場(chǎng)不管是沿海還是內(nèi)地景氣度變化不大，沒(méi)有明顯的梯度差。盡管住宅市場(chǎng)對(duì)每個(gè)城市而言是區(qū)域性的市場(chǎng)，但是在某種程度上更受大區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，尤其是國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及政策。對(duì)比兩市近十年環(huán)比價(jià)格可知，十年間兩市住宅發(fā)展都處于上升周期，2005年之前都處于緩慢爬升階段，2005年之后，住宅市場(chǎng)迅速升溫，尤其是深圳市充當(dāng)了去年全國(guó)價(jià)格上漲的領(lǐng)頭羊。從這種上升持續(xù)的時(shí)間來(lái)看，目前，并不一定達(dá)到了波峰，也說(shuō)明了房地產(chǎn)的周期可以很長(zhǎng)。在周期上升階段都會(huì)伴隨著價(jià)格上漲，價(jià)格上漲一般分為理性的和非理性上漲，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高、人民生活水平的改善導(dǎo)致的價(jià)格上漲是理性上漲，由于市場(chǎng)各相關(guān)主體的不規(guī)范行為導(dǎo)致的價(jià)格上漲是非理性上漲。租金與價(jià)格的關(guān)系是住宅經(jīng)濟(jì)中最基本、最核心的關(guān)系，從租售比可以看出市場(chǎng)價(jià)格上漲的理性與否，1998—2000年深圳住宅市場(chǎng)的租售比高于1∶200，表明住宅房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好；2000—2005年在1∶200—1∶300之間，價(jià)格上漲是理性上漲；2006—2007年低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，因?yàn)樽赓U代表的是一種真實(shí)的需求，也說(shuō)明這時(shí)的住宅市場(chǎng)才是真的有泡沫。讓人意外的是武漢住宅市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的時(shí)間早于深圳，如在2004年武漢住宅市場(chǎng)的租售比已為1/385，同時(shí)，也說(shuō)明同期武漢住宅市場(chǎng)的泡沫可能比深圳還嚴(yán)重。

參看文獻(xiàn)：

[1]武漢統(tǒng)計(jì)年鑒（1999—2007）；深圳統(tǒng)計(jì)年鑒（1999—2007）；深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2006.

[2]武漢市2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)；深圳市上半年固定資產(chǎn)投資情況簡(jiǎn)析.

[3]方炎.房地產(chǎn):2007年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)瘋狂的樓市.http//www.sina.com.cn2008-03-20.

[4]高端物業(yè)能否提升武漢價(jià)值.www.warpm.cn2006-04-28.

[5]深圳，住房保障進(jìn)行時(shí).深圳國(guó)土房產(chǎn)網(wǎng).2007-06-22.