摘要：當(dāng)前人們認(rèn)為從2003年下半年開(kāi)始實(shí)施的新一輪趨緊性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不顯著，但從制度設(shè)計(jì)視角進(jìn)行比較分析，該輪調(diào)控具有與宏觀調(diào)控內(nèi)涵相吻合的“七性”特點(diǎn)：調(diào)控主體的“聯(lián)動(dòng)性”、調(diào)控對(duì)象的“針對(duì)性”、調(diào)控內(nèi)容的“區(qū)分性”、調(diào)控途徑的“雙向性”、調(diào)控手段的“綜合性”、調(diào)控思想的“和諧性”、調(diào)控政策的“系統(tǒng)性”。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；特點(diǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293．3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

起因于1998年重振房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張型調(diào)控，2002年以來(lái)，房地產(chǎn)出現(xiàn)逐漸過(guò)熱的勢(shì)頭，從2003年下半年開(kāi)始，國(guó)家實(shí)施了新一輪趨緊性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，基于房?jī)r(jià)一直處于上升勢(shì)頭的事實(shí)，有很多學(xué)者認(rèn)為此輪調(diào)控像是“打在棉花上”，效果不顯著，甚至說(shuō)沒(méi)有效果。經(jīng)過(guò)深入分析，筆者認(rèn)為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的具有雙重性：既不是壓制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也不是放任房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行適當(dāng)?shù)目厮俳禍兀环矫婺芷鸬揭种仆顿Y過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高、投機(jī)過(guò)盛等問(wèn)題的作用，使得房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相協(xié)調(diào)；另一方面能解決房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)秩序等問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。所以，該輪調(diào)控并非一無(wú)是處，在制度設(shè)計(jì)上符合宏觀調(diào)控本身的內(nèi)涵，具體體現(xiàn)為“七性”特點(diǎn)。

一、調(diào)控主體的“聯(lián)動(dòng)性”

原來(lái)制定房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是以國(guó)務(wù)院少數(shù)幾個(gè)相關(guān)部門(mén)（如建設(shè)部、發(fā)改委等）為主，在具體落實(shí)過(guò)程中，調(diào)控主體單一，各種調(diào)控措施真正落實(shí)到位較難。新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主體體現(xiàn)了“聯(lián)動(dòng)性”，國(guó)務(wù)院或國(guó)務(wù)院辦公廳“掛帥主政”，建設(shè)部等相關(guān)部門(mén)一齊“披掛上陣”，地方政府基本能做到“一呼百應(yīng)”。而2006年7月6日由建設(shè)部、發(fā)展改革委和工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房［2006］166號(hào)）明確提出“建立工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，加強(qiáng)部門(mén)間的協(xié)作配合，建立健全房地產(chǎn)交易信息共享、情況通報(bào)以及違法違規(guī)行為的聯(lián)合查處機(jī)制。

中央和地方兩級(jí)政府的聯(lián)動(dòng)性可以從地方政府參與調(diào)控的積極性看出。根據(jù)國(guó)務(wù)院的決策部署，各地區(qū)結(jié)合本地實(shí)際，深入分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究制定貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控決策的具體措施，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出臺(tái)了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)了加強(qiáng)稅收征管的有關(guān)規(guī)定；整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)形勢(shì)分析和監(jiān)測(cè)；加強(qiáng)了土地和規(guī)劃調(diào)控力度，增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量；強(qiáng)化了住房保障制度建設(shè)，加快建立廉租住房制度。而1993年的那輪調(diào)控的發(fā)起者主要是中央政府，地方政府的主動(dòng)調(diào)控成分比較少。

二、調(diào)控對(duì)象的“針對(duì)性”

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)象分為主體對(duì)象和客體對(duì)象。主體對(duì)象是指城市政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)（攻擊者）以及中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)需求者等利益攸關(guān)方；客體對(duì)象是指寫(xiě)字樓、商鋪、住宅等分類(lèi)物業(yè)。2003年以來(lái)調(diào)控的對(duì)象中，雖然主體對(duì)象囊括了城市政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)投機(jī)性需求者等造成房?jī)r(jià)上漲的各個(gè)主體，但客體對(duì)象卻具有很強(qiáng)的針對(duì)性，從一開(kāi)始就直指住宅房地產(chǎn)，當(dāng)然包括與住宅相關(guān)聯(lián)的建設(shè)用地，針對(duì)住宅房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)矛盾，一方面嚴(yán)格限制高檔住房的投資建設(shè)；一方面下達(dá)硬性指標(biāo)（“兩個(gè)70％”）加快“限面積”、“限價(jià)格”的普通住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租房建設(shè)。

三、調(diào)控內(nèi)容的“區(qū)分性”

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的內(nèi)容是由調(diào)控的目的決定的。根據(jù)新一輪調(diào)控的雙重目的，本次調(diào)控的內(nèi)容具有“區(qū)分性”，正所謂“區(qū)別對(duì)待，有保有壓”。這個(gè)特點(diǎn)是從強(qiáng)調(diào)住宅房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)調(diào)整方面體現(xiàn)出來(lái)的。本輪調(diào)控首先從“強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”入手，要求各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，盡快明確近兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主，同時(shí)嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)。同步加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理，要求各地區(qū)要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要繼續(xù)停止別墅類(lèi)用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)，通過(guò)進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力。

四、調(diào)控途徑的“雙向性”

所謂調(diào)控途徑， 是指從供給入手還是從需求入手，抑或是從供給和需求兩個(gè)方面同時(shí)入手。1993年的那次調(diào)控主要是從供給入手，通過(guò)減少土地供應(yīng)和壓縮信貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。2003年以來(lái)的這次宏觀調(diào)控的途徑是同時(shí)從需求和供給兩個(gè)方面入手，要求各地積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策，制定符合本地區(qū)實(shí)際情況的調(diào)節(jié)措施，有針對(duì)性地從供求兩方面進(jìn)行“雙向調(diào)控”。在調(diào)控供給方面，通過(guò)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整切實(shí)改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，以滿(mǎn)足中低收入人群的正常居住需要。在調(diào)控需求方面，特別強(qiáng)調(diào)正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，堅(jiān)決遏制投機(jī)性住房需求，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，保證滿(mǎn)足居住所需的基本住房需求。同時(shí)要求切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷(xiāo)售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度，嚴(yán)肅處理提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，引導(dǎo)消費(fèi)者理性、合理地消費(fèi)。

五、調(diào)控手段的“綜合性”

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段。1993年的那次調(diào)控雖然通過(guò)制定土地、信貸、稅收等政策運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)手段，但主要還是運(yùn)用行政手段來(lái)解決問(wèn)題。新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，堅(jiān)持市場(chǎng)化政策取向與加強(qiáng)政府住房保障有機(jī)結(jié)合，采取了“組合拳”式的調(diào)控手段和方法，綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。各種手段運(yùn)用的程度可以概括為：側(cè)重運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，充分發(fā)揮了稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用；重視運(yùn)用法律手段，加大了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度；運(yùn)用必要的行政手段，實(shí)行責(zé)任追究制度，控制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展。

六、調(diào)控思想的“和諧性”

新一屆政府一直把建設(shè)和諧社會(huì)放在重要的高度，認(rèn)為解決群眾住房問(wèn)題是建設(shè)和諧社會(huì)的重要方面，一直強(qiáng)調(diào)要把改善普通居民的居住條件作為工作的根本目標(biāo)，妥善處理房地產(chǎn)領(lǐng)域的各類(lèi)矛盾糾紛，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，以滿(mǎn)足多數(shù)居民的住房需求為宗旨。所以，新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策措施始終堅(jiān)持“突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待”的原則，重點(diǎn)完善住房保障制度，保證不同收入人群“居著有其屋”，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，充分體現(xiàn)了本輪調(diào)控思想的“和諧性”。

具體采取了三大措施：一是加快普通商品房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)定從2006年6月1日起，新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上；二是優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％；三是積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。并從實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，制定《房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

七、調(diào)控政策的“系統(tǒng)性”

本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控四年來(lái)共出臺(tái)了50多項(xiàng)全國(guó)性的重要“意見(jiàn)”和“通知”，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策從宏觀方針到微觀措施，由粗到細(xì)，自柔致剛，既針對(duì)重點(diǎn)，又區(qū)別對(duì)待，既堅(jiān)持原則性，又體現(xiàn)靈活性，既重視“堵”，又注重“疏”，既考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又顧及社會(huì)和諧，聯(lián)動(dòng)了建設(shè)部、發(fā)改委、中央銀行等九個(gè)部門(mén)，涉及到房地產(chǎn)規(guī)劃開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售租賃、物業(yè)管理等諸環(huán)節(jié)，包括土地、財(cái)稅和信貸等單項(xiàng)政策，采取了經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，等等，形成了系統(tǒng)化的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系，這標(biāo)示著我國(guó)在宏觀調(diào)控技巧上已逐步走向成熟。

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（責(zé)任編輯：古 巖）