摘要：自2005年3月開始，政府為了打擊炒房，平抑房屋價格出臺了一系列“政策組合拳”，其中心目的是將房價控制在百姓可承受的范圍之內(nèi)。但事與愿違，全國各地房價在一片“降”聲中直線上升。歲末年初，各地房價在嚴(yán)厲的宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下“降”聲一片，“拐”聲四起，從影響房價持續(xù)上升的因素分析、論證看我國房價仍有走高之勢。

關(guān)鍵詞：政策；市場需求；房價；拐點

中圖分類號：F293．30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

Will the Inflexion Point of House Prices Appear in China?

YANG Dian-xue

(Statistics Institute，Xi'an University of Finance and Economics， Xi'an 710061，China)[GK2!2]

Abstract:

Since March，2005， Chinese government has promulgated a series of policy mix to hit frenzied and speculative trading in house and stabilize house prices. The purpose of the policy is to control the house prices within an affordable price range for the common people.However，house prices within the whole country still goes up directly accompanied by the appealing voice of price reduction. At the beginning of the New Year，thevoice of house prices reduction arises again in the whole nation under the macro-economic policy's severe regulation and control. Some people predict that the inflexion point of house prices will appear in China. Shall it be true? The paper analyzes and proves the influencing factors on the rising house prices. Then it states that the trend of house prices in China shall go on rising.

2007年的我國房地產(chǎn)市場顯得比以往任何時候都要引人關(guān)注，宏觀調(diào)控在繼續(xù)，力度在不斷加強(qiáng)，從中央政府部、委、局領(lǐng)導(dǎo)到國務(wù)院總理溫家寶日之所思、夜不能寐的事情恐怕都是如何調(diào)控房價問題，是其房價降低到一個百姓能承受的位置。但房地產(chǎn)開發(fā)商不為所動、地價屢創(chuàng)新高，房價直線上漲，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自2007年4月至12月，我國房價漲幅分別是5．4%、6．4%、7．1%、7．5%、8．2%、8．9%、9．5%、10．5%、10．5%，全年上漲7．6%，整體呈現(xiàn)直線上升之勢。2008年初期，建設(shè)部為落實黨的十七大提出的“住有所居”的目標(biāo)，將切實關(guān)注中低收入家庭改善住房條件的需求，采取切實措施，抓出成效，房價問題，作為民生熱點問題再一次受到全社會關(guān)注。歲末年初各地房價在中央政府的嚴(yán)厲政策調(diào)控下，部分城市房價出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，12月全國70個大中城市中，房價環(huán)比漲幅為負(fù)的城市從10個增加到22個，其中包括廣州、深圳、西安、沈陽、長春等，最大跌幅西安為3%，平均跌幅為0．6％。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房價下跌有似乎蔓延之勢，國人驚呼，房價“拐點”將顯，地產(chǎn)大亨也頻談“拐點”。一時間，房地產(chǎn)市場這個與民生息息相關(guān)的市場，房價這個牽扯億萬民眾的商品價格，似乎在2008年里將會峰回路轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)下降之端倪，房價會從“天價”而步入下降的“拐點”嗎？本人以為不會。歲末年初的下降只是持續(xù)宏觀調(diào)控政策下帶有政治色彩的市場回應(yīng)，房價正如本人在2006年“試論我國房價發(fā)展趨勢”一文所分析和預(yù)測的那樣，其長期走高將是不依人們意志為轉(zhuǎn)移和扭轉(zhuǎn)的。主要原因在于：

一、無限的市場需求，引領(lǐng)房價上升

據(jù)秉持“自主超然，格物致知”原則，獨(dú)立研究，結(jié)論獨(dú)立的由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟、萬通、華遠(yuǎn)等共同資助建立的“REICO工作室”的研究報告認(rèn)為，我國未來15年仍是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“人口紅利期”。建國后，我國共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮” 。而與未來15年房地產(chǎn)市場發(fā)展息息相關(guān)的是1963-1974年的第二次“嬰兒潮”和20世紀(jì)80年代后期出生的第三次“嬰兒潮”，據(jù)國家統(tǒng)計局的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，保守地估計，25-45歲群體是購買商品房的主要群體，理論上講25-35歲人員處于會婚齡期，而年1600萬進(jìn)城人員和年1 000萬對成婚家庭而形成的家庭分裂需求，則形成對住房的剛性需求，全國平均2．81%的空屋率即使全部能投入租賃之中，也無法滿足城市不斷擴(kuò)張的人口增長，年新增住房的建設(shè)速度尤其是年產(chǎn)商品房400萬套遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這一需求，2007年全國商品房竣工面積58 236萬平方米，比上年增長4．3%，而商品房銷售面積76193萬平方米，比上年增長23．2%，其中商品住宅69 104萬平方米，比上年增長24．7%則充分說明商品房住宅市場供不應(yīng)求。除非國家宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)重大波動，導(dǎo)致劇烈的貨幣政策緊縮，否則在2010年前，35-45歲群體的住房改善需求和投資需求仍將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價仍會持續(xù)上漲；城鎮(zhèn)居民平均每戶家庭的人口數(shù)從2003年的3．01下降為2006年的2．95，這意味著家庭分化速度在不斷加劇，住房的剛性需求仍在持續(xù)地擴(kuò)大。雖然城鎮(zhèn)人口的絕對增長從2003年的2164萬下降到2006年的1494萬。2010年后，婚齡人員對住房的剛性需求將會再度增加，而45歲以上群體對住房的改善需求還遠(yuǎn)未滿足，其無限的市場需求，必然會引領(lǐng)房價趨于上升之勢。

二、消費(fèi)心理的影響，價格持續(xù)攀升

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入的不斷增加，城市化進(jìn)程的不斷加快，自2002年開始的全國住房空置率呈現(xiàn)下降趨勢，而流動性過低，實際利率偏低和持續(xù)走高的居民消費(fèi)價格以及在國際資本市場上人民幣的不斷升值，國外房地產(chǎn)基金陸續(xù)不斷地涌入我國房地產(chǎn)市場，進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，加之近年來投資或投機(jī)房地產(chǎn)的暴利收益，也促使投資購房需求膨脹，價格上漲。央行數(shù)據(jù)顯示，去年10月，我國居民貸款增加682億元，同比多增加420億元，其中，短期貸款增加27億元；中長期貸款增加655億元，中國企業(yè)家系統(tǒng)2008年前發(fā)布的調(diào)查報告顯示，超過90%的被調(diào)查者預(yù)期未來一年里本地區(qū)的房地產(chǎn)價格仍將上升，而預(yù)期下降的被調(diào)查者僅占1．5%，正是因為有如此強(qiáng)烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費(fèi)心理和“以房養(yǎng)老”的投資行為或“囤房賣房”獲得高額利潤的投機(jī)行為，盲目追高，進(jìn)一步推高了房價。

三、土地開發(fā)成本的上升，推動房價走高

土地是未來房價的重要基礎(chǔ)，土地價格的升降則潛在地反映者預(yù)期的房價。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國70大中城市土地交易價格上漲較快，由于地價飛漲，全國各地“地王”頻顯，如2007年上半年北辰實業(yè)和城開聯(lián)會，斥資92億元天價在長沙圈地，刷新地王總價記錄；2007年8月，蘇寧環(huán)球拿下上海黃浦地區(qū)163地塊，以每平方米6．69萬元創(chuàng)造樓板價最高紀(jì)錄；2007年9月11日，萬科地產(chǎn)經(jīng)過239輪拼殺，拿下福州新“地王”……屢屢創(chuàng)出的天價，令大部分土地價格已達(dá)到或超過周邊房價的水平。甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的價格倒掛現(xiàn)象。土地開發(fā)成本呈明顯上浮，“地王”周邊地區(qū)未來房價上漲已成必然。加上自2007年2月1日起，國家正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅后，不少開發(fā)商緊跟其后上調(diào)了房價，僅西安市場平均每平方米上漲300-500元，更有甚者，土地成本幾乎上調(diào)100%。隨著我國土地供應(yīng)的緊缺必然導(dǎo)致在土地拍賣供應(yīng)方式中，開發(fā)商的土地投入數(shù)額受到市場競爭的影響，必然以市場最高價才可競得理想土地，而土地成本比預(yù)期增加的部分，開發(fā)商不愿意、也不會、更不可能從其利潤中扣除，因此將土地成本增加部分轉(zhuǎn)嫁至房價上是開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開發(fā)風(fēng)險的必然選擇。土地開發(fā)建設(shè)成本的快速增長，又形成新一輪房價上漲的主推手。

四、從業(yè)人員工資費(fèi)用上漲，推動房價持續(xù)走高

據(jù)陜西省統(tǒng)計局2007年11月1日公告資料顯示，2007年1-3季度陜西省城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員勞動報酬達(dá)到13 033元，增長首次突破20%，達(dá)到22%，其中在崗職工平均工資為13241元，增長22．2%。而在崗職工平均水平在全國31個省、市、自治區(qū)中排列第24位，僅相當(dāng)于全國在崗職工平均工資的79．4%，但房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員工資增幅則高達(dá)57．4%，排位于各行業(yè)之首。進(jìn)入2008年后，根據(jù)陜西省建設(shè)廳文件規(guī)定，自1月1日起，全面上調(diào)建筑工人工資，其中建筑工程、安裝工程、市政工程、園林綠化工程由原來每個工日25．73元調(diào)整為36元，漲幅近40%；裝飾工程由原來每個工日28．48元調(diào)整為42元，漲幅為47%，預(yù)計隨著建筑工人工資的綜合上調(diào)，會導(dǎo)致商品房每平方米增加成本100多元，提高每平方米商品房成本?！案Q一斑而見全貌”陜西省房地產(chǎn)開發(fā)市場勞工工資的提高，相對于全國房地產(chǎn)市場勞工工資仍處于較低位置。由此可見，盡管房價取決于供求關(guān)系和價值成本，但“羊毛出在羊身上”，工資成本最終會計入房價，最后還是由購房者承擔(dān)，必然引導(dǎo)房價走高。

五、地方政府“明控暗推”，導(dǎo)致房價上升

隨著計劃經(jīng)濟(jì)下的中央集權(quán)制逐步向中央與地方分權(quán)體制的過度和發(fā)展，激活了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性，加之前幾年推行和考核的“GDP”指標(biāo)方法，地方政府為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)的發(fā)展又帶動地方經(jīng)濟(jì)的增長，地方經(jīng)濟(jì)的增長不僅可以造福當(dāng)?shù)厝嗣瘢瑫r可以實現(xiàn)地方政府利益最大化。只有地方經(jīng)濟(jì)增長了，政府才會有充足的稅源，地方公務(wù)員才會有更高的收入，才能增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資；才能持續(xù)擴(kuò)大稅源和稅收總量的增加，而增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入資金只能是同開發(fā)商一道，以土地的名義分享房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利益，因為根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)土地政策法規(guī)，土地收益形式大至可歸納為城市土地使用費(fèi)、土地出讓金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、出租土地收入、土地國家股收入、土地稅收收入等形式，就現(xiàn)行土地收益分配機(jī)制，地方政府是當(dāng)然的最大受益者，土地收益儼然成為地方財政收入的重要來源，2007年政府從出讓土地中獲取9 000億元的收益，就充分說明了這一點。在這種動機(jī)下，地方政府就會同銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商形成一個共同推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展并從中獲益頗豐的“鐵三角”的利益格局：地方政府得到豐厚的土地收益和政績；銀行獲得了回收速度較快、投資回報率相對穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)貸款；房地產(chǎn)開發(fā)商則獲得了超過20%的高利潤率。地方政府以空前高漲的熱情投入到參與房地產(chǎn)市場開發(fā)、大規(guī)模的舊城拆遷改造好新區(qū)開發(fā)，其目的就是用好所控制的有限土地的實際處置權(quán)，通過出售土地的使用權(quán)來獲得最大利益。因此，地方政府才會與中央政府進(jìn)行“政治博弈”，對房地產(chǎn)市場實施“明控暗推”行為，至使土地供應(yīng)嚴(yán)重超標(biāo)，房地產(chǎn)投資急速膨脹，促使地價、房價節(jié)節(jié)飆升。

六、住宅開發(fā)高檔化，引領(lǐng)房價趨于上升

隨著城市現(xiàn)代化化進(jìn)程的開發(fā)和建設(shè)，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，創(chuàng)造生活、享受生活、品味生活也越來越多地成為人們工作之余追求的生活目標(biāo)，而“安居樂業(yè)”，其“居”在前，“安居”才能“樂業(yè)”。人類自身需求的多元化和舒適度的不斷提高，對住房結(jié)構(gòu)以及配套與房屋品質(zhì)的需求也日益提高，期望更多的新建商品房在生態(tài)環(huán)境、綠化、人文景觀及配套的城市公共設(shè)施如地鐵、輕軌、學(xué)校、商場、公園的建設(shè)也越來越完善；而城市土地的有限性將迫使房地產(chǎn)開發(fā)商在有限的土地上追求最大效益，則勢必會用鋼筋、水泥澆灌使之由磚混結(jié)構(gòu)向立體、點式的高層空間發(fā)展，而隨著國際市場鐵礦石65%的價格漲幅影響，使之鋼材價格上漲50%-60%，攤到房價里，將導(dǎo)致成本每平方米上漲2%-3%，鋁材、銅材、水泥等原材料漲價，將導(dǎo)致成本每平方米上漲10%；電梯的使用和公攤面積的擴(kuò)大、地下車房的設(shè)置、新型建材的大量采用以及智能化管理程度的逐步提高，小區(qū)環(huán)境的改善，樓盤的景觀裝扮，都將要求房屋布局更科學(xué)和人性化，集“人文、教育、生態(tài)、運(yùn)動”等優(yōu)美居家環(huán)境及優(yōu)秀的建筑設(shè)計于一體。但更科學(xué)和人性化的設(shè)計與建設(shè)使投資成本加大，而加大的投資成本則會轉(zhuǎn)嫁給房屋的購買者承受，也必將促使房價持續(xù)走高。[HJ1.9mm]

七、開發(fā)商維持高額利潤，杜絕房價下降空間

截至2008年2月13日，據(jù)信息數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計在滬深兩市披露年報的100家上市公司共計實現(xiàn)凈利潤204．35億元，同比增長183．64%；剔除17家ST公司，83家公司實現(xiàn)凈利潤185．82億元，同比增長84．78%。這100家公司中，15家房地產(chǎn)公司獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，累計實現(xiàn)凈利潤51．07億元，同比平均增長105．64%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過84．78%的利潤平均增速，尤其是萬通地產(chǎn)2007年實現(xiàn)凈利潤1．65億元，同比增長461．14%。萬業(yè)企業(yè)以227．97%的增幅緊隨其后。雖然在事實上，房地產(chǎn)公司的驚人業(yè)績主要受益于我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，但與開發(fā)商“忽悠”房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格，引導(dǎo)全國性房價上漲不無關(guān)系。在宏觀調(diào)控步步緊逼，土地閘門收緊的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其長期可持續(xù)性發(fā)展，維護(hù)其高額利潤，必然會利用各種手段和方法在房地產(chǎn)市場上，繼續(xù)不遺余力地“忽悠”房地產(chǎn)價格，封閉房地產(chǎn)價格下調(diào)空間。

總之，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的又好又快地發(fā)展，人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大和家庭規(guī)模的不斷縮小，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)和人們對美好生活的向往，“居者有其屋”將會是我國城鎮(zhèn)居民追求生活品味的一個消費(fèi)主戰(zhàn)場，房價走勢雖然在中央宏觀調(diào)控下會去其“虛幻”泡沫還其本來面目，但也必將根據(jù)供需關(guān)系和制約因素而自然發(fā)展。歲末年初的房地產(chǎn)價格“拐點”的“曇花一現(xiàn)”只是房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府在中央宏觀調(diào)控政策下帶有政治色彩的市場回應(yīng)，也是所有尚未購買而只能靠購買商品房解決住房和改善住房的人們必然的希望，以方便讓他們能更寬松地負(fù)擔(dān)購房的支出，除非中國整體的宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，或是政策失控或出現(xiàn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移的突發(fā)性自然災(zāi)害，否則這種愿望很難實現(xiàn)。那么在以上主、客觀因素的影響下房地產(chǎn)價格在一個較長時期內(nèi)持續(xù)走高是必然的、可預(yù)期的和不可扭轉(zhuǎn)的。

參考文獻(xiàn)：

[1] 唐敏.在實踐中厘清責(zé)任[J].瞭望，2007(24).

[2] 楊殿學(xué).試論我國房價發(fā)展趨勢[J].商業(yè)研究，2006(24).

[3] 史西成.四大表情背后有玄機(jī)[N].華商報，2007-10-30(C2).

[4] 鄔麗萍.地方政府在土地市場上的角色與地位[J].統(tǒng)計與決策，2006(4).

[5] 國家統(tǒng)計局.《2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2008-02-28.

(責(zé)任編輯：呂洪英)