摘要：商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)跨學(xué)科的，高度技術(shù)化、知識(shí)化、商業(yè)化、專業(yè)化的一個(gè)綜合性問題。解決商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展是要推進(jìn)多學(xué)科跨領(lǐng)域高度的融合，從更加綜合、更加系統(tǒng)的角度來研究商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，提升商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量和水平。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；問題；作用；發(fā)展

中圖分類號(hào)：F712．9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

The Improvement of Chinese Real Estate Industry

CHEN Wen-ling

(Department of General Administration，Research Office of State Council，Beijing 100089，China)[GK2!2]

Abstract:

Commercial real estate is rather complex，related to many disciplines.It is vital to integrate the rearches concerned with these areas for the purpose of improving the development of commercial real estate industry.

Key words:

一、中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展到了一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)軌時(shí)期

中國商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，存在很多的問題，現(xiàn)在到了正視這些問題，研究這些問題，解決這些問題，提升商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量和水平，轉(zhuǎn)變?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中粗放的發(fā)展方式的時(shí)候了，是商業(yè)地產(chǎn)真正創(chuàng)造它的價(jià)值和附加值的時(shí)候了。在國家貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變粗放的經(jīng)濟(jì)增長方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)這樣的大戰(zhàn)略中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方式問題還沒有得到很好地關(guān)注，為此，筆者認(rèn)為加強(qiáng)這方面的研究，轉(zhuǎn)變它的增長方式、擴(kuò)張方式、發(fā)展方式是極為重要的。

二、在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，存在一些突出的矛盾問題

最近十幾年商業(yè)地產(chǎn)可以說是中國的房地產(chǎn)中發(fā)展最快的一部分，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于促進(jìn)中國的商業(yè)發(fā)展，促進(jìn)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也起到了重要的作用。但是，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在著一些不容忽視的問題，概括起來有以下五個(gè)方面。

一是貪大。商業(yè)地產(chǎn)的供給要和整個(gè)城市和農(nóng)村對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求相匹配，要具有多層次性和適用性。但是很多的商業(yè)地產(chǎn)都變成真正的房地產(chǎn)，變成形象工程，變成地產(chǎn)項(xiàng)目，變成龐然大物。比如說很多城市在打造大型的Shopping Mall，北京的金源燕莎68萬平方米，廣州的正佳46萬平方米，重慶的金源38萬平方米，很多城市都在追求大，而不考慮適當(dāng)、適中和與需求匹配的問題。很多城市不是打造一個(gè)Shopping Mall（購物中心），而是要打造若干個(gè)Shopping Mall，一個(gè)Shopping Mall通過幾年的努力還沒有獲利，其他的超大型的Shopping Mall就爭(zhēng)相建造，破土而出。再比如說大的會(huì)展中心，當(dāng)然作為國際化大都市的大城市會(huì)展中心必須具有國際一流水平，要有大的規(guī)模和體量。但是在很多不具備這樣條件的城市，也在打造非常大型的會(huì)展中心，而且作為標(biāo)志性的建筑。比如說大型的百貨商店和購物中心，在很多城市已經(jīng)出現(xiàn)了飽和的狀態(tài)，但是仍在盲目擴(kuò)張和建造。筆者認(rèn)為追求大是沒有錯(cuò)的，但是不適當(dāng)?shù)拇?，貪大，超過需求的大，這則是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的很大的問題。

二是粗放。在很多的城市商業(yè)地產(chǎn)空置問題非常的嚴(yán)重，空置的原因之一就是這些商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的非商業(yè)化。商務(wù)部王德生司長講：“商業(yè)地產(chǎn)必須運(yùn)營商業(yè)化，而很多的商業(yè)地產(chǎn)不僅建設(shè)非商業(yè)化，非專業(yè)化，運(yùn)營也非常粗放”。很多城市的一些開發(fā)商，在住宅樓下面空下來幾層，就叫做商業(yè)地產(chǎn)，就開始招商，其實(shí)這些面積和住宅樓的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造完全一樣。這些開發(fā)項(xiàng)目并沒有建設(shè)真正適應(yīng)商業(yè)運(yùn)營的商業(yè)設(shè)施，不是為了商業(yè)運(yùn)營所需要建造的建筑物。商業(yè)運(yùn)營需要的商業(yè)設(shè)施，其建設(shè)要求比住宅要求要高得多。比如說日本在廢止《大店法》之前，在這部法律中就非常明確規(guī)定了大店的建筑體量，比如說建設(shè)的高度要乘以一個(gè)系數(shù)，不是想蓋多高就蓋多高。再比如商場(chǎng)內(nèi)要開幾個(gè)門，樓內(nèi)必須具備的防火設(shè)施等，這些都在原來日本的大店法中都有具體的規(guī)定?，F(xiàn)在日本的《大店法》改成了《大店選址法》，主要是規(guī)范選址問題，關(guān)于大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的設(shè)計(jì)和建設(shè)此項(xiàng)目的可行性還有其他的政府規(guī)章制度，這就是依法建設(shè)。筆者認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)成為為保障商業(yè)運(yùn)營的設(shè)施，應(yīng)該是更加商業(yè)化、專業(yè)化、合理化和規(guī)制化的設(shè)施，是更加具有商業(yè)價(jià)值含量，商業(yè)運(yùn)營需要設(shè)施，應(yīng)該是這樣一種高價(jià)值和附加價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)。而我國目前大部分的商業(yè)地產(chǎn)可以說是非商業(yè)化的地產(chǎn)，是非常粗放的地產(chǎn)，只不過是在建造以后力圖把它變成商鋪，變成比住宅銷售價(jià)格更高的銷售面積。

三是盲目。所謂盲目，就是說在建造這些商業(yè)設(shè)施的時(shí)候，既沒有建造之前的可行性研究，如對(duì)當(dāng)?shù)刭徺I力的分析，對(duì)客流量的分析，對(duì)預(yù)期利潤的分析，對(duì)可能產(chǎn)生預(yù)期銷售額的分析，對(duì)于當(dāng)?shù)靥囟ǖ氖袌?chǎng)需求和流動(dòng)的市場(chǎng)需求總量缺少把握。再一個(gè)是對(duì)于的商業(yè)地產(chǎn)的總體供給狀況，也就是說對(duì)同行業(yè)的供給狀況缺少分析。還有對(duì)運(yùn)營的商業(yè)結(jié)構(gòu)缺少分析，不論搞什么類型的商業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)建模式都是一樣的。按照自己的主觀想象投資商業(yè)地產(chǎn)，由于缺少諸多方面的分析和研究，很多商業(yè)地產(chǎn)他的營業(yè)狀況就不一定很好。這些年我國已經(jīng)出現(xiàn)好些大的百貨商場(chǎng)、購物中心、批發(fā)市場(chǎng)和商業(yè)街倒閉，說明在商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)過程中盲目性還是非常強(qiáng)的，說明建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的前期可行性研究是很不夠的，說明我們的市場(chǎng)調(diào)查研究分析和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)是非專業(yè)化的。

四是奢侈。有一些商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是過度奢侈，過度追求豪華。實(shí)際上商業(yè)的魅力在于商品自身的吸引力，在于商品陳列藝術(shù)的魅力，在于服務(wù)創(chuàng)造的附加值，只有豪華的建設(shè)和裝飾，不一定能吸引顧客、創(chuàng)造價(jià)值?，F(xiàn)在一些大型商場(chǎng)也好，大型的Shopping Mall也好，里面外面的裝修都是非常豪華和奢侈的，可內(nèi)部的陳列和管理都非常落后，雜亂無章且服務(wù)極差。再比如，一些地方的星級(jí)酒店、會(huì)展中心也都是過度豪華。筆者在杭州看到一個(gè)酒店，號(hào)稱是超五星級(jí)的，連酒店大廳中的柱子都是金箔的，這種過度奢侈和追求過度的豪華也是很大的問題。當(dāng)然，我們需要一些具有國際水平的，非常氣派的商業(yè)設(shè)施。但是，我覺得商業(yè)地產(chǎn)并不是外在的東西，而是與內(nèi)在的功能非常協(xié)調(diào)的綜合體，是不是能適合需要、是不是能有效利用、是不是內(nèi)外融合，這是一個(gè)重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目能不能成功，這和后期的成功運(yùn)營有直接的關(guān)系，后期的商業(yè)運(yùn)營如果有非常有吸引力的商品，有非常漂亮的商品陳列，有非常好的功能，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就比在建筑物上貼金貼銀的價(jià)值要高。

五是趨同。一方面很多的商業(yè)地產(chǎn)是非專業(yè)化的，非商業(yè)化的，即使是在商業(yè)化的地產(chǎn)項(xiàng)目中，在專門為商業(yè)設(shè)施建造的地產(chǎn)中，也存在同質(zhì)化的問題，商業(yè)地產(chǎn)的特色并不明顯。一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，同質(zhì)化的現(xiàn)象比較多，現(xiàn)在大型商業(yè)設(shè)施建筑設(shè)計(jì)的外觀趨同，商業(yè)運(yùn)營模式趨同，經(jīng)營檔次也趨同，很多方面東西都是差不多的，都是大綜合，特色不明顯，吸引力不強(qiáng)。

以上五個(gè)方面的問題，概括為十個(gè)字：貪大、粗放、盲目、奢侈、趨同。由于這些問題的存在會(huì)造成五個(gè)脫節(jié)。

第一，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和整個(gè)城市的發(fā)展以及規(guī)劃相脫節(jié)。目前，我國很多城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，還沒有納入到城市規(guī)劃這個(gè)具有法律效力的規(guī)劃范疇之中。盡管各地省會(huì)城市已經(jīng)做了城市網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，地市級(jí)，也就是二三級(jí)城市正在做這個(gè)規(guī)劃，但是這些規(guī)劃還沒有產(chǎn)生具有城市規(guī)劃同等的法律效益。因此，這些網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃還沒有約束性，這就導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的盲目性。

第二，城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)有的流程規(guī)制脫節(jié)。一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在很多國家需要進(jìn)行前期的可行性研究，需要經(jīng)過專家的評(píng)審論證，需要通過所在社區(qū)的代表通過，需要經(jīng)過商業(yè)主管部門的審核?，F(xiàn)在我國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例，這個(gè)立法到目前為止還沒有完成，這是個(gè)很大的問題。等到全國所有城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)都搞完了，格局一旦形成，即使通過條例，這個(gè)條例基本上就是廢紙一張。如果大家爭(zhēng)相建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供給過剩，近幾年商業(yè)地產(chǎn)的空置率已經(jīng)達(dá)到了25%以上，這是不容忽視的。

第三，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目和商戶的需求脫節(jié)。目前在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，并不是特定的為哪一種業(yè)態(tài)，哪一種商業(yè)模式來做的。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都是在沒有特定商戶、特定商業(yè)業(yè)態(tài)、特定商業(yè)行業(yè)和特定運(yùn)營商的情況下建造的，騎著馬找馬。與商戶需求脫節(jié)，實(shí)質(zhì)上就是商業(yè)地產(chǎn)供給與市場(chǎng)需求脫節(jié)，商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)存在的商品價(jià)值與使用價(jià)值的脫節(jié)。

第四，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和建設(shè)后的整體運(yùn)營相脫節(jié)。很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成后就開始按銷售面積銷售鋪位。既可以買10平方米，也可以買20平方米，這就造成了整體建筑中的分割經(jīng)營，很難使一個(gè)有統(tǒng)一的經(jīng)營、統(tǒng)一的規(guī)則、統(tǒng)一的陳列、統(tǒng)一的管理的商業(yè)設(shè)施，這樣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和整體運(yùn)營相脫節(jié)，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)得再好，但從運(yùn)營狀態(tài)、陳列狀態(tài)、管理狀態(tài)看都是失敗的?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目都是這樣，筆者在東北的一個(gè)城市地方看到一個(gè)地下商場(chǎng)，據(jù)說投入很多，花了十幾個(gè)億，進(jìn)入地下商場(chǎng)的兩側(cè)都是大理石雕塑，都是希臘諸神，但是里面賣的是什么商品呢？也就是賣我們義烏生產(chǎn)的幾元錢一條的領(lǐng)帶和10元錢一條的皮帶，投資運(yùn)營產(chǎn)出極不匹配。按照這樣的經(jīng)營的檔次，這個(gè)商場(chǎng)100年也賺不回投資。

第五，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目和消費(fèi)者購買欲望及安全要求相脫節(jié)。很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不考慮消費(fèi)者購買欲望，也不考慮消費(fèi)者的安全疏散。消費(fèi)者的購買欲望要轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I行為，很多情況下是隨機(jī)因素，是在購買現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)作出的決定，這就需要有令人能產(chǎn)生愉悅和激動(dòng)的購物環(huán)境。大的購物場(chǎng)所，又需要有能滿足顧客疏散等應(yīng)急需求的設(shè)施和條件。而這些很少有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能事先融入設(shè)計(jì)中，建筑過程與此的關(guān)聯(lián)度也不大。

筆者認(rèn)為，現(xiàn)在到了要真正轉(zhuǎn)變我們商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、研發(fā)、建筑、運(yùn)營、管理、整合的時(shí)候了，或者說，到了轉(zhuǎn)變粗放的商業(yè)地產(chǎn)增長方式的時(shí)候了，這應(yīng)該是在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式提出的新課題，或者是提出的新要求。當(dāng)然，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，我們也有很多好的項(xiàng)目，成功的項(xiàng)目，但對(duì)這些存在的突出的矛盾和問題，必須引起關(guān)注，必須抓緊認(rèn)識(shí)和解決這些問題。

三、認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的地位、作用，提高商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平

應(yīng)該重視商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量的提高，使商業(yè)地產(chǎn)成為一個(gè)城市整體競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分，應(yīng)該從五個(gè)方面理解商業(yè)地產(chǎn)重要的地位和作用。

第一，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)城市的外在形象，一個(gè)城市的窗口展示，一個(gè)城市的一道亮麗的風(fēng)景線。城市實(shí)際上是建筑群和綠地相間、動(dòng)和靜相間、繁華和休閑相間的綜合體，是人賴以生存的載體。大型商業(yè)設(shè)施大部分是在城市的黃金地段，在城市的中心，當(dāng)然現(xiàn)在的一些業(yè)態(tài)，也選在城鄉(xiāng)的結(jié)合部，但是很快也會(huì)成為此城市中心，或者是城市的副中心。因此，商業(yè)設(shè)施、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)的建筑群是城市最重要的組成部分和外在形象。城市面貌怎么樣，最重要的表現(xiàn)就是商業(yè)，包括商業(yè)街、各種各樣的專賣店，商業(yè)繁榮，城市就繁榮，商業(yè)蕭條，城市就蕭條。城以市而興，市以城而存。所以商業(yè)地產(chǎn)在一個(gè)城市建設(shè)中具有舉輕若重的地位和作用。

第二，商業(yè)地產(chǎn)是體現(xiàn)級(jí)差地租，土地集約利用，投資產(chǎn)出率最高的設(shè)施。很多的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展由于是粗放型的，所以投資以后不產(chǎn)生效應(yīng)，可能還會(huì)虧損。但是商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)投入產(chǎn)出率最高的領(lǐng)域，是房地產(chǎn)領(lǐng)域中的高端地產(chǎn)項(xiàng)目。所以商業(yè)地產(chǎn)要考慮，如何提出投入產(chǎn)出率，如何提高使用效率，如何提高綜合效益，包括創(chuàng)造出商業(yè)價(jià)值，包括創(chuàng)造出文化價(jià)值，包括創(chuàng)造休閑環(huán)境和穩(wěn)定社會(huì)的價(jià)值，包括創(chuàng)造社會(huì)生活品質(zhì)提高的價(jià)值，也包括創(chuàng)造建筑自身獨(dú)特的藝術(shù)魅力。

第三，商業(yè)地產(chǎn)是創(chuàng)造新的生活方式、引導(dǎo)銷售需求的重要載體。實(shí)際上，人們很多新的生活方式是靠商業(yè)供給來創(chuàng)造的。商業(yè)供給不僅是買賣商品，現(xiàn)在大家都在研究體驗(yàn)式消費(fèi)，國外很多大的商場(chǎng)商品陳列，是在設(shè)計(jì)生活場(chǎng)景，是在設(shè)計(jì)新的生活方式，商業(yè)的供給創(chuàng)造新的消費(fèi)模式，創(chuàng)造新的生活方式。比如說連鎖經(jīng)營和便利店，給人們生活創(chuàng)造了便利，自助式購物在以前過去是沒有的，在連鎖經(jīng)營中，這種方式使消費(fèi)者有了更多的選擇權(quán)，增加了體驗(yàn)式消費(fèi)的快樂，公平交易權(quán)也在一種新的業(yè)態(tài)中得到體現(xiàn)。

第四，商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的組成部分。要研究這種房地產(chǎn)的項(xiàng)目和他的獨(dú)特性、專業(yè)性，要把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、使用、維護(hù)規(guī)范化，要把地產(chǎn)和商業(yè)高度融合在一起?，F(xiàn)在也出現(xiàn)了新的無形市場(chǎng)方式，但是作為有形的市場(chǎng)，今后會(huì)永遠(yuǎn)存在，和無形市場(chǎng)之間會(huì)產(chǎn)生互動(dòng)。因此，在研究有型市場(chǎng)設(shè)施建設(shè)的時(shí)候，也要弄清楚現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，弄清商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的趨勢(shì)和特點(diǎn)。

第五，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)城市，一個(gè)地方歷史文化底蘊(yùn)的重要的體現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要和一個(gè)國家、一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市所蘊(yùn)含的歷史文化相匹配，要和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、購買方式相匹配。也就是說商業(yè)地產(chǎn)供給必須要以需求為出發(fā)點(diǎn)，這種需求包括即期的需求，也包括潛在的需求，也包括被供給創(chuàng)造出來的嶄新的需求。

新的商業(yè)模式創(chuàng)造新的地產(chǎn)模式，新的地產(chǎn)模式創(chuàng)造新的運(yùn)營模式，新的運(yùn)營模式創(chuàng)造新的消費(fèi)模式。總之，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)跨學(xué)科的，高度技術(shù)化、知識(shí)化、商業(yè)化、專業(yè)化的一個(gè)綜合性的問題。只研究地產(chǎn)解決不了這個(gè)問題，只研究商業(yè)也不可能解決這個(gè)問題，只研究供給解決不了這個(gè)問題，只解決消費(fèi)也解決不了這個(gè)問題。解決商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展是要推進(jìn)多學(xué)科跨領(lǐng)域高度的融合，要從城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)設(shè)施建設(shè)的技術(shù)與特色等多方面研究這個(gè)問題。因此，應(yīng)該從更加綜合，更加系統(tǒng)的角度來研究商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，提升商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量和水平。

（責(zé)任編輯：石樹文）